Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Костромской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, администрации Костромской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО4 обратился в суд с административным иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Костромской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, администрации Костромской области, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:80, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> руб., установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:81, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> руб., установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:78, площадью <данные изъяты> кв.м (в просительной части административного искового заявления ошибочно указано <данные изъяты>), расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> руб.

В обоснование иска указал, что он является собственником данных земельных участков, их кадастровая стоимость была утверждена постановлением администрации Костромской области от 22 декабря 2014 года № 543-а «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области» в размере <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб. соответственно. Однако по результатам оценки рыночной стоимости этих участков, выполненной ЗАО «Аудит-Центр», их рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2013 года составила <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб. соответственно. Ссылаясь на положения ст.ст. 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, полагает, что несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных земельных участков их рыночной стоимости нарушает его права.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика администрации Костромской области ФИО2 разрешение административного иска оставила на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра») в суд не явился, в заявлении просил рассмотреть дело в свое отсутствие. В письменном отзыве на административный иск директор филиала по Костромской области ФИО5 оставила разрешение административного иска на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области в суд не явился, в заявлении просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Костромы ФИО3 возражала против удовлетворения административного иска, ссылаясь на несоответствие представленного ФИО4 отчета о рыночной стоимости земельных участков требованиям Федерального стандарта оценки, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. Полагает, что при подборе объектов-аналогов, при использовании сравнительного подхода, оценщиком применены некорректные и не соответствующие земельному законодательству формулировки, выбранные объекты не проверены на предмет отнесения к категории, виду разрешенного использования. Полагает неправильным использование оценщиком при расчете рыночной стоимости объектов-аналогов корректировок на местоположение, наличие красной линии и на размер земельных участков.

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

ФИО4 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ№, договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ и договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ принадлежат на праве собственности следующие земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером №:80, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации магазина стационарной сети, общая площадь <данные изъяты> кв.м, адрес: <адрес>;

- земельный участок с кадастровым номером №:81, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации магазина стационарной сети, общая площадь <данные изъяты> кв.м, адрес: <адрес>;

- земельный участок с кадастровым номером №:78, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого строения (магазин), общая площадь <данные изъяты> кв.м, адрес: <адрес>, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ внесены записи регистрации №, №, № соответственно.

Постановлением администрации Костромской области от 22 декабря 2014 года № 543-а «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, в т.ч. спорных земельных участков, входящих в Приложение № 1, кадастровая стоимость земельных участков, принадлежащих истцу, определена по состоянию на 01 января 2013 года в размере: земельного участка с кадастровым номером №:80 - в размере <данные изъяты> руб., земельного участка с кадастровым номером №:81 - в размере <данные изъяты> руб., земельного участка с кадастровым номером №:78 - в размере <данные изъяты> руб.

Между тем согласно Отчету об оценке № ЗАО «Аудит-Центр» рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 01 января 2013 года составила: земельного участка с кадастровым номером №:80 - <данные изъяты> руб., земельного участка с кадастровым номером №:81 - <данные изъяты> руб., земельного участка с кадастровым номером №:78 - <данные изъяты> руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Следовательно, от размера кадастровой стоимости земельного участка зависит размер налоговой базы и, соответственно, объем налоговых обязательств административного истца.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Таким образом, действующим законодательством допускается не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Статьей 3 Закона об оценочной деятельности установлено, что для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье. Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Согласно абзацам 5 и 6 части 16 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, а также пунктов 4,5 ч.2 ст. 246 КАС РФ к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Такие документы административным истцом приложены, и суд считает возможным принять их в качестве достоверных доказательств.

Как следует из отчета об оценке № ЗАО «Аудит-Центр» и показаний оценщика С., компетентность которых подтверждена приложенными к отчету документами, рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 01 января 2013 г., то есть на дату, на которую проводилась кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области, результаты которой утверждены упомянутым выше постановлением администрации Костромской области.

При проведении исследования оценщик руководствовался Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, действовавшими на момент проведения экспертизы.

Так, в силу пункта 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Исследовав представленный отчет, суд приходит к выводу, что требования вышеуказанных нормативных правовых актов при его составлении соблюдены.

Из отчета следует, что он содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Так, оценщиком проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемых объектов, и по результатам анализа определены ценообразующие факторы, примененные при определении рыночной стоимости объектов оценки. Проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектами оценки.

Как видно из отчета, оценщик оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений земельных участков в городе Костроме на соответствующую дату.

Вопреки доводам представителя администрации г.Костромы содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных земельных участков.

Для реализации метода сравнительного анализа продаж оценщиком проанализированы предложения по продаже земельных участков в городе Костроме в промзоне за год, предшествующий дате, на которую приводится оценка, а также сведения о состоявшихся сделках по продаже подобных земельных участков в этот же период. В качестве аналогов объекта оценки оценщиком выбрано 5 объектов, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами применены соответствующие корректировки.

Так, на стр.73-81 отчета (раздел «Определение поправок и порядок их внесения для объектов оценки») содержится обоснование и расчет корректировок на размер, местоположение, на наличие выхода на красную линию, примененных оценщиком, что, по мнению суда, является допустимым, поскольку ФСО № 3 запрета на применение указанных корректировок не содержит.

С учетом изложенного суд считает, что количество выбранных объектов-аналогов, а также их местоположение с условным отнесением к землям «под промышленную застройку» (землям коммерческого назначения под размещение объектов доходоприносящей недвижимости), применение корректировок является достаточным, обоснованным и в полной мере мотивированным для правильного вывода о рыночной стоимости оцениваемых объектов.

Принимая во внимание, что оценщиком приложены все источники получения информации об объектах-аналогах, которые являются легитимными и проверяемыми, у суда также не имеется оснований сомневаться в достоверности результатов оценки.

Кроме того, правильность данного отчета подтверждается экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» А. из которого следует, что Отчет № соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки.

Поскольку отчет о рыночной стоимости земельных участков административными ответчиками и заинтересованным лицом не оспорен, ими не представлено доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчете оценщика, величине рыночной стоимости земельных участков, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявлено, у суда не имеется оснований сомневаться в достоверности данного доказательства.

В этой связи с доводами представителя администрации г.Костромы о несоответствии отчета требованиям законодательства согласиться нельзя.

Согласно пункта 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, суд полагает возможным считать установленной рыночную стоимость земельных участков в размере, определенном на основании отчета об их оценке № ЗАО «Аудит-Центр», в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В этой связи в резолютивной части решения следует указать дату обращения ФИО4 с настоящим административным исковым заявлением в суд - 18 декабря 2015 года.

Руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Административный иск ФИО4 (дата подачи заявления - 18 декабря 2015 года) удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:80, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для эксплуатации магазина стационарной сети, в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года - <данные изъяты> руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:81, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для эксплуатации магазина стационарной сети, в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года - <данные изъяты> руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:78, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для эксплуатации нежилого строения (магазин), в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года - <данные изъяты> руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья - Лукьянова С.Б.