Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Савельева А.П. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации, возложении обязанности произвести государственную регистрацию,

установил:

Савельев А.П. обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Оренбургской области, в котором просит:

- признать незаконным отказ в государственной регистрации права собственности (перехода права), ипотеки в силу закона на объект недвижимости от 09 октября 2015 года N на земельный участок кадастровый N, категория земель: ..., разрешённое использование: земельный ..., общей площадью ... кв.м адрес: "адрес";

- обязать административного ответчика зарегистрировать такое право собственности (перехода права), ипотеки в силу закона на данный земельный участок;

- признать незаконным отказ в государственной регистрации соглашения об изменении содержания закладной на объекты недвижимости от 07 октября 2015 года N на земельный участок кадастровый N, категория земель: ..., разрешённое использование: ..., общей площадью ... кв.м, и на индивидуальный жилой дом кадастровый N, ..., общей площадью ... кв.м, расположенных по адресу: "адрес";

- обязать административного ответчика зарегистрировать данное соглашение об изменении содержания закладной от 01 октября 2015 года.

В обоснование своих требований указывает, что 27 августа 2015 года обратился в Управление Росреестра по Оренбургской области с заявлениями о государственной регистрации права собственности и о государственной регистрации ипотеки в силу закона на спорный земельный участок кадастровый N в связи заключением договора N купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, от "дата".

09 сентября 2015 года государственным регистратором ФИО1 государственная регистрация была приостановлена по тому основанию, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется препятствующая регистрации запись об ограничении земельного участка ипотекой права аренды в пользу ПАО «Сбербанк России» (ранее ОАО «Сбербанк России») N от "дата" согласно договору купли-продажи жилого дома N от "дата" и от "дата", и выдана закладная.

06 октября 2015 года он обратился в Управление Росреестра по Оренбургской области с заявлениями о государственной регистрации соглашения об изменении содержания закладной от 01 октября 2015 года на объекты недвижимости – жилой дом кадастровый N и земельный участок кадастровый N, расположенных по адресу: "адрес".

Однако, решением Управления Росреестра по Оренбургской области от 07 октября 2015 года в государственной регистрации соглашения об изменении содержания закладной отказано по основаниям абзаца 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним», а именно в связи с тем, что предметом соглашения об изменении закладной от 01 октября 2015 года является жилой дом и земельный участок, тогда как право собственности за Савельевым А.П. на земельный участок не зарегистрировано.

Также решением Управления Росреестра по Оренбургской области от 09 октября 2015 года было отказано в государственной регистрации права собственности (перехода права) и ипотеки в силу закона на земельный участок кадастровый N по основаниям абзаца 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним», а именно в связи с тем, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись об ограничении земельного участка N ипотекой.

С такими решениями административного ответчика административный истец не согласен, полагает, что они противоречат закону и нарушают его права и законные интересы. Так по соглашению N о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от "дата" он является арендатором земельного участка кадастровый N, который на основании договору купли-продажи жилого дома N от "дата" и от "дата" обременён ипотекой права аренды в пользу ПАО «Сбербанк России» и выдана закладная, и в отношении которого им заключен договор N купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, от "дата".

По мнению административного истца, запись о государственной регистрации договора N от "дата" должна быть погашена на основании требований Гражданского кодекса Российской Федерации без предоставления дополнительных документов, в том числе дополнительного заявления о прекращении ипотеки права аренды, поскольку государственная регистрация прекращения договора аренды не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по залогу права аренды. А запись об ипотеке также в связи с прекращением заложенного права – права аренды Савельева А.П., поскольку арендное обязательство при выкупе арендатором арендованного имущества прекратило своё действие совпадением кредитора и должника в одном лице.

В судебное заседание Савельев А.П., администрация МО Ивановский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области не явились, были надлежащим образом извещены о времени и месте его проведения, в своём заявлении административный истец просил о рассмотрении дела в своё отсутствие.

В соответствии с требованиями части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие названных лиц.

Представитель административного истца Царёва Е.В., действующая по ордеру от "дата"N, заявленные требования поддержала, просила суд их удовлетворить.

Представитель Управления Росреестра по Оренбургской области Белова Я.Я., действующая на основании доверенности, с заявленными требованиями не согласилась, возражала против их удовлетворения. Полагала, что оба решения органа государственной власти от 07 и 09 октября 2015 года об отказе в государственной регистрации закону соответствуют и прав административного истца не нарушают.

Представитель ПАО «Сбербанка России» Шкоряпкина О.В., действующая на основании доверенности от "дата"N, полагала необходимым заявленные требования удовлетворить, решения об отказе в государственной регистрации признать незаконным, и обязать произвести государственную регистрацию по всем заявлениям Савельева А.П.

Выслушав представителя административного истца, представителя административного ответчика, представителя заинтересованного лица, проверив материалы дела и оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, и сторонами не оспаривалось, что "дата" ПАО «Сбербанк России» Савельеву А.П. предоставлен кредит в размере ... рублей под ...% (кредитный договор N) в целях приобретения объектов недвижимости:

а) объект недвижимости: здание, назначение: жилой дом, ..., общая площадь ... кв.м, кадастровый (или условный) N, расположенный по адресу: "адрес";

б) право аренды земельного участка общей площадью ... кв.м, кадастровый (или условный) N, категория земель – ..., разрешённое использование: ..., расположенный по адресу: "адрес".

В обеспечение исполнения принятых обязательств по возврату кредита Савельев А.П. предоставил указанные жилой дом и право аренды земельного участка в залог ПАО «Сбербанк России» (пункт 10 кредитного договора N от "дата"), в подтверждение чего оформлена закладная.

"дата" Савельевым А.П. заключены договор купли-продажи N жилого дома кадастровый N и соглашение о передаче прав и обязанностей ООО «...» по договору аренды земельного участка N от "дата" в отношении земельного участка кадастровый N (арендодатель администрация МО «Оренбургский район» Оренбургской области).

21 мая 2015 года государственным регистратором Управления Росреестра по Оренбургской области ФИО2 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведены записи:

- о государственной регистрации права собственности Савельева А.П. на жилой дом кадастровый N (выдано свидетельство о государственной регистрации права серии ...N);

- о государственной регистрации ипотеки – ограничения (обременения) права собственности Савельева А.П. на жилой дом кадастровый N в пользу ПАО «Сбербанк России» в силу закона, запись регистрации N;

- о государственной регистрации соглашения от "дата" о передаче Савельеву А.П. прав и обязанностей по договору аренды земельного участка кадастровый N, запись регистрации N;

- о государственной регистрации ипотеки – ограничения (обременения) права аренды земельного участка кадастровый N Савельева А.П. в пользу ПАО «Сбербанк России» в силу закона, запись регистрации N.

Таким образом, после произведения записей регистрации "дата" права арендодателя на земельный участок кадастровый N было ограничено правом аренды Савельева А.П. и правом ипотеки в силу закона ОАО «Сбербанк России».

Постановлением администрации МО Ивановский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области от "дата"N земельный участок кадастровый N предоставлен на условиях его последующего выкупа в собственность Савельеву А.П. как собственнику жилого дома кадастровый N. Этим же постановлением прекращено право аренды административного истца с момента государственной регистрации его права собственности на этот земельный участок.

"дата" администрация МО Ивановский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области и Савельев А.П. заключили договор N купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности кадастровый N.

В связи с чем, 27 августа 2015 года Савельев А.П. обратился в Управление Росреестра по Оренбургской области с заявлениями N о государственной регистрации права собственности (перехода права) на земельный участок кадастровый N за административным истцом и N о государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России» в отношении этого же земельного участка.

Решением Управления Россрестра по Оренбургской области от 09 сентября 2015 года N государственная регистрация по обоим заявлениям административного истца от 27 августа 2015 года была приостановлена на срок до 09 октября 2015 года по тому основанию, что имеющаяся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации N права ипотеки – ограничения (обременения) права аренды земельного участка кадастровый N Савельева А.П. в пользу ПАО «Сбербанк России» в силу закона, препятствует проведению заявленной регистрации прав в отношении спорного земельного участка.

"дата" ПАО «Сбербанк России» и Савельев А.П. заключили соглашение об изменении содержания закладной, а именно в части предмета залога. Так наряду с передачей в залог жилого дома кадастровый N в обеспечение исполнения обязательства по кредитному договору N от "дата" вместо права аренды административного истца земельного участка кадастровый N должником предоставлен данный земельный участок кадастровый N.

06 октября 2015 года Савельев А.П. обратился в Управление Росреестра по Оренбургской области с заявлением N о государственной регистрации данного соглашения от "дата" об изменении содержания закладной.

Решением Управления Росреестра по Оренбургской области от 07 октября 2015 года N в государственной регистрации соглашения от "дата" об изменении содержания закладной административному истцу было отказано по основаниям абзаца 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а именно, в связи с тем, что право собственности Савельева А.П. на земельный участок кадастровый N, являющийся одним из предметов соглашения об изменении содержания закладной, зарегистрировано не было.

Решением Управления Росреестра по Оренбургской области от 09 октября 2015 года N также отказано в государственной регистрации по заявлениям административного истца от 27 августа 2015 года права собственности (перехода права) Савельева А.П. на земельный участок кадастровый N и право ипотеки ПАО «Сбербанк России» на этот же объект недвижимости по основаниям абзаца 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а именно, в связи с тем, что документ о прекращении ипотеки права аренды ПАО «Сбербанк России» на земельный участок кадастровый N не представлен в том числе в срок, на который государственная регистрация была приостановлена.

С решениями органа государственной власти от 07 и 09 октября 2015 года Савельев А.П. не согласился, полагая их незаконными, нарушающими его права, и 30 ноября 2015 года, то есть в трёхмесячный срок, установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обратился в суд с настоящим административным исковым заявлениям.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом может быть принято решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

В силу абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В силу абзацев 2 и 3 пункта 1 статьи 17 названного Федерального закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (часть 2 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

По смыслу статей 11, 13 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор ипотеки, а равно соглашение об изменении условий закладной подлежит государственной регистрации в порядке Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

На основании частей 6, 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.

При заключении соглашения, указанного в пункте 6 настоящей статьи и пункте 3 статьи 36 настоящего Федерального закона, и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в таком соглашении предусматривается либо внесение изменений в содержание закладной путем прикрепления к ней оригинала такого соглашения и указания должностным лицом органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в соответствии с правилами части второй статьи 15 настоящего Федерального закона, либо аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной с указанием в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, должна быть осуществлена как регистрация сделки в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с предъявлением оригинала закладной и соглашения об изменении содержания закладной.

Судом установлено, что действия администрации МО Ивановский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области по изданию постановления от "дата"N, действия этого же органа местного самоуправления и Савельева А.П. по заключению договора купли-продажи земельного участка от "дата"N, а равно действия ПАО «Сбербанк России» и Савельева А.П. по заключению соглашения от "дата" об изменении содержания закладной, выданной в обеспечение исполнения обязательства по кредитному договору N от "дата", направлены на изменение правоотношений в отношении земельного участка кадастровый N, а именно: на переход права и регистрацию права собственности на данный объект недвижимости к административному истцу; прекращения права аренды Савельева А.П. этого же земельного участка и права ипотеки данного права аренды в пользу ПАО «Сбербанк России»; на предоставление названного земельного участка в ипотеку ПАО «Сбербанк России» в обеспечение ранее возникшего обязательства по возврату кредита.

В связи с чем, все регистрационные действия по внесению соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о совершении которых просит административный истец в заявлениях от 27 августа 2015 года и от 06 октября 2015 года, являются единым взаимосвязанным комплексом регистрационных действий, а, не как ошибочно полагает представитель Управления Росреестра по Оренбургской области Белова Я.Я., отдельными самостоятельными регистрационными действиями.

Действующее гражданское законодательство и Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не запрещают одномоментного совершения нескольких взаимосвязанных между собой регистрационных действий в отношении одного и того же объекта гражданских прав (в данном случае земельного участка) при предоставлении в регистрирующий орган всех необходимых для этого документов.

Судом установлено, что административным истцом были представлены все необходимые документы для осуществления указанного выше комплекса регистрационных действий: для государственной регистрации права собственности Савельева А.П. на земельный участок – постановление Ивановского сельсовета Оренбургского района Оренбургской области от "дата"N и договор купли-продажи земельного участка от "дата"N; для государственной регистрации ипотеки на этот же земельный участок –соглашение от "дата" об изменении содержания закладной, выданной в обеспечение исполнения обязательства по кредитному договору N от "дата".

То обстоятельство, что земельный участок кадастровый N был обременён правом аренды Савельева А.П. и ипотекой права аренды в пользу ПАО «Сбербанк России» препятствием для государственной регистрации права собственности административного истца на данный объект недвижимости, как ошибочно полагает представитель Управления Росреестра по Оренбургской области Белова Я.Я., не являлось ввиду следующего.

По смыслу статей 216, 307, 308 Гражданского кодекса Российской Федерации аренда не является вещным правом, имеет характер обязательственных правоотношений.

Согласно статье 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 2 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачёте ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Как установлено, Савельев А.П. является арендатором земельного участка кадастровый N на основании соглашения от "дата" о передаче прав и обязанностей по договору аренды, предмет которого совпадает с предметом договора купли-продажи от "дата"N.Таким образом, арендное обязательство при выкупе арендатором арендуемого имущества прекращает своё действие совпадением кредитора и должника в одном лице.

Также, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, прекращает своё действие и обязательство ипотеки права аренды данного земельного участка в пользу ПАО «Сбербанк России», ранее обеспеченное прекратившим своё действие обязательством аренды. Против прекращения данного обязательства залогодержатель ПАО «Сбербанк России» не возражал. Наоборот, желал новации существующего между Банком и административным истцом обязательства путём изменения предмета залога права аренды на земельный участок. В подтверждение такого вывода суда административному ответчику 06 октября 2015 года представлено заключенное Банком и Савельевым А.П. соглашение от "дата" об изменении содержания закладной, а именно в части предмета залога. Препятствие для государственной регистрации данного соглашения устраняется в случае одновременной регистрации с регистрацией права собственности административного истца на земельный участок кадастровый N и ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк России» этого объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, заявленные Савельевым А.П. требования суд удовлетворяет в полном объёме.

Руководствуя статьями 227, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Савельева А.П. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации, возложении обязанности произвести государственную регистрацию – удовлетворить.

Признать незаконными решения Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области от 07 октября 2015 года N и от 09 октября 2015 года N.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области зарегистрировать:

- право собственности (перехода права) Савельева А.П. на земельный участок кадастровый N, категория земель: земли ..., разрешённое использование: ..., общей площадью ... кв.м адрес: "адрес";

- ипотеку в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» на земельный участок кадастровый N, категория земель: земли ..., разрешённое использование: ..., общей площадью ... кв.м адрес: "адрес";

- соглашения от "дата" об изменении содержания закладной на объекты недвижимости: земельный участок кадастровый N, категория земель: ..., разрешённое использование: ..., общей площадью ... кв.м, расположенный по адресу: "адрес", и индивидуальный жилой дом кадастровый N, двухэтажный, общей площадью ... кв.м, расположенный по адресу: "адрес".

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: подпись. Ваулина А.В.

В окончательной форме решение принято 21 декабря 2015 года.

Судья: подпись. Ваулина А.В.