Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-9485-2015 по административному исковому заявлению Атаманкиной ги к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога об оспаривании решения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором указала, что она в соответствии с договором от 11.01.2013 г. №3604 является арендатором муниципального помещения, общей площадью 114,9 кв.м., номера на поэтажном плане: <адрес> Кроме того, в соответствии с договором от 01.10.2012 №3586, с учетом договора переуступки, она также является арендатором нежилого помещения, общей площадью 113,9 кв.м., подвал, литер А1, номера на поэтажном плане: 1б,1а,1в,4а,4б,5,5а; литер а10, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. <адрес> В целях реализации своих прав 18.11.2015 г. она обратилась в КУИ г.Таганрога заявлением о выкупе по рыночной стоимости арендуемого имущества в преимущественном порядке, как находившегося во временном владении и (или) пользовании непрерывно в течении двух и более лет. Письмами от 24.11.2015 года Комитет отказал в реализации преимущественного права со ссылкой на то обстоятельство, том основании, что указанное имущество было включено в перечень имущества, переданного организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии со ст. 15 ФЗ от 24.07.2007 №207-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», утвержденный постановлением Администрации г.Таганрога №6187 от 16.12.2009, что исключает его приватизацию в преимущественном порядке. Административный истец просит суд признать незаконным отказ Комитет по управлению имуществом г. Таганрога в реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества - нежилого помещения, общей площадью 114,9 кв.м., 1-й этаж, литер А1, номера на поэтажном плане: <адрес>, обязав Комитет устранить допущенные нарушения, путем направления проекта договора купли-продажи указанного помещения по рыночной цене; признать незаконным отказ Комитет по управлению имуществом г. Таганрога в реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества - нежилого помещения, общей площадью 113,9 кв.м., подвал, литер А1, номера по поэтажном плане: 1б,1а,1в,4а,4б,5,5а; литер а10, расположенного по адресу: г. <адрес> обязав Комитет устранить допущенные нарушения, путем направления проекта договора купли-продажи указанного помещения по рыночной цене.

В судебное заседание административный истец не явился, направив письменное ходатайство о рассмотрении дело в его отсутствие. Просила административный иск удовлетворить по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель административного ответчика КУИ г.Таганрога в судебном заседании требования ФИО2 не признал, поддержав мотивы отказа, изложенные в ответах заявителю, при этом добавив, что поскольку указанное имущество было включено в перечень имущества, переданного организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии со ст. 15 ФЗ от 24.07.2007 №207-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», утвержденный постановлением Администрации г.Таганрога №6187 от 16.12.2009, что исключает его приватизацию в преимущественном порядке. Согласно статье 3 Закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Изучив материалы дела, судья находит административное исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим мотивам:

Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. № 6/8, основанием для принятия решения суда о признании недействительным акта органа государственной власти или органа местного самоуправления недействительными являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица.

При этом, согласно требованиям п.2 ст. 62 КАС РФ Обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

Оценивая заявленные требования на предмет соответствия оспариваемых действий органа местного самоуправления требованиям действующего законодательства, суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, спорные отношения между арендатором и ответчиком подпадают под правовое регулирование Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемое субъектами малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 159-ФЗ от 22.07.2008 г.

Согласно статье 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет по состоянию на 01.07.2015 года в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Таким образом, лицо, отвечающее требованиям статей 3, 4 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 г., использующее в течение двух и более лет до 01.07.2015 года на легитимной договорной основе имущество, находящее, в том числе в муниципальной собственности, и не ограниченное в обороте применительно к положениям пункта 4 статьи 18 Закона, надлежащим образом исполняющее обязанности по внесения арендной платы, имеет преимущественное перед другими лицами право на приобретение такого имущества. При этом специальное правило устанавливается только применительно к владельческому титулу заявителя, при котором арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу указанного Федерального закона.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен ст. 4 Закона.

Арендатор вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона).

Как следует из материалов дела, ФИО2 является арендатором в соответствии с договором от 11.01.2013г. №3604 муниципального помещения, общей площадью 114,9 кв.м., номера на поэтажном плане: <адрес>

Кроме того, в соответствии с договором от 01.10.2012 №3586, с учетом договора переуступки, она также является арендатором нежилого помещения, общей площадью 113,9 кв.м., подвал, литер А1, номера на поэтажном плане: <адрес>

В соответствии с п.7 Информационного письма Президиума ВАС от 05 ноября 2009 г. №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «"ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ИЛИ В МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ И АРЕНДУЕМОГО СУБЪЕКТАМИ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА, И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Судам также следует учитывать, что по смыслу Закона допускается переход права на приобретение в порядке универсального правопреемства от субъекта малого или среднего предпринимательства, заявившего о реализации данного права, к другому лицу.

Таким образом, административный истец является арендатором по договору от 01.10.2012 №3586 нежилого помещения, общей площадью 113,9 кв.м., подвал, литер А1, номера на поэтажном плане: 1б,1а,1в,4а,4б,5,5а; литер а10, расположенного по адресу: г. <адрес> в силу сингулярного правопреемства –перенайма.

Задолженности по арендной плате за арендованные помещения у административного истца не имеется, что подтверждается ответами КУИ г. Таганрога.

Судом не принимается довод, изложенный в отказах о том, что включение спорного имущества в Перечень имущества, переданного организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии, является препятствием в реализации преимущественного права на выкуп ввиду следующего.

В силу положений части 2 статьи 9 и части 2 статьи 10 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ с 01.01.2009 лицо, имеющее право на преимущественный выкуп арендованного имущества, соответствующее установленным статьей 3 этого Закона требованиям, получило возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Данный Закон опубликован 25.07.2008. С учетом того, что имущество, включенное в указанный Перечень, может быть использовано только в целях предоставления его субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства во владение и (или) в пользование, включение его уполномоченными органами власти в соответствующий перечень после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ является препятствием для выкупа названными субъектами арендуемого ими имущества, то есть означает лишение таких субъектов прав, предоставленных Законом.

Данная позиция нашла свое отражение в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.12.2011 №9646/2011, который указал, что включение уполномоченными органами власти арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества в Перечень после опубликования Закона №159-ФЗ от 25.07.2008г. является препятствием для выкупа названными субъектами арендуемых помещений, то есть означает лишение таких субъектов прав, предоставленных Законом.

Таким образом, включение спорных помещений в перечень имущества, переданного организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии со ст. 15 ФЗ от 24.07.2007 №207-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», является неправомерным, поскольку само внесение данного помещения в указанный перечень было осуществлено на основании постановления Администрации г.Таганрога №6187 от 16.12.2009, т.е., после вступления в силу ФЗ №159-ФЗ, что является воспрепятствованием органом местного самоуправления в реализации арендатором преимущественного права на выкуп арендованного помещения.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

При указанных обстоятельствах, оспариваемые отказы не соответствуют требованиям закона и нарушают права и законные интересы административного истца в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений в собственность.

Таким образом, требования о признании незаконным отказа в заключении договора являются законными и обоснованными, а нарушенное право подлежит восстановлению.

Согласно норме статьи 4 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» к обязанностям органа местного самоуправления в случае, если субъект малого и среднего предпринимательства отвечает установленным статьей 3 Закона требованиям, относится направление указанному лицу предложение о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества, а также проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества и договоров о его залоге (в случае рассрочки оплаты). Направляемый проект договора купли-продажи арендуемого имущества должен содержать цену этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оплата недвижимого имущества осуществляется единовременно или в рассрочку. Право выбора оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого недвижимого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанные обстоятельства являются основанием для удовлетворения административного иска и возложения обязанности на ответчика по направлению договоров купли-продажи арендованных помещений.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь главой 22, ст. 175-180 КАС РФ,

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом г. Таганрога, выраженный в письме от 24.11.2015 года №№ в реализации ФИО2 преимущественного права на выкуп арендованного нежилого помещения, общей площадью 114,9 кв.м., номера на поэтажном плане: <адрес> обязав устранить допущенные нарушения путем направления проекта договора купли-продажи указанного нежилого помещения в тридцатидневный срок.

Признать незаконным отказ КУИ г. Таганрога, выраженный в письме от 24.11.2015 года №№ в реализации ФИО2 преимущественного права на выкуп арендованного нежилого помещения, общей площадью 113,9 кв.м., подвал, литер А1, номера на поэтажном плане: <адрес>, обязав устранить допущенные нарушения путем направления проекта договора купли-продажи указанного нежилого помещения в тридцатидневный срок.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Таганрогский городской суд Ростовской области.

Судья А.В. Семеняченко