Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца - Цыпкина С.Н., представителя Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым – Панова А.П., эксперта - ФИО16

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Феодосийское хлебоприемное предприятие» к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Совету министров Республики Крым, заинтересованные лица на стороне административного ответчика: Феодосийский городской совет Республики Крым; Администрация города Феодосии Республики Крым; Управление Федеральной налоговой службы по Республике Крым; Муниципальное казенное учреждение «Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Феодосии Республики Крым», об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, путем установления его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Феодосийское хлебоприемное предприятие» обратилось в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением к Совету министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 44141 кв.м, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование – пищевая промышленность, склады, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере, равном рыночной стоимости 12050493,00 рублей; кадастровую стоимость в указанном размере установить на период с 1 января 2020 г. и до даты внесения в Единый государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

В обоснование иска указано, что административному истцу на праве постоянного пользования принадлежит вышеуказанный земельный участок. Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 28635590,93 рублей по состоянию на 20 декабря 2019г. Согласно отчёту оценщика – ИП ФИО3 №612/2020-А от 18 июня 2020 г., составленному по заказу истца, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 20 декабря 2019 г. составляет 12050493,00 рублей. Истец полагая, что завышенная кадастровая стоимость земельного участка приводит к необоснованно завышенным налоговым платежам, а также к выкупу земельного участка по цене, значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы истца, обратился в суд с данным иском.

Решением Верховного Суда Республики Крым от 21.12.2020 года в удовлетворении административного искового заявления отказано. С Общества с ограниченной ответственностью «Феодосийское хлебоприемное предприятие» в пользу Автономного некоммерческого объединения «Крымский республиканский центр «Судебная экспертиза» взысканы судебные расходы по административному делу в виде оплаты за проведение судебной оценочной экспертизы № 4076 от 21 ноября 2020 года в размере 180000 (сто восемьдесят тысяч) рублей.

Апелляционным определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 04.05.2021 года решение Верховного Суда Республики Крым от 21.12.2020 года отменено, административное дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Основанием для отмены решения суда первой инстанции и направления дела на новое рассмотрение послужило то, что дело было рассмотрено без привлечения к участию в деле в качестве заинтересованного лица муниципального образования город Феодосия Республики Крым.

Определениями Верховного Суда Республики Крым от 25.05.2021 года указанное административное дело принято к производству Верховного Суда Республики Крым в качестве суда первой инстанции, к участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне административного ответчика привлечен Феодосийский городской совет Республики Крым.

Определением Верховного Суда Республики Крым от 17.06.2021 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц на стороне административного ответчика привлечены Управление Федеральной налоговой службы по Республике Крым и Администрация города Феодосии Республики Крым.

Определением Верховного Суда Республики Крым от 29.10.2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне административного ответчика привлечено Муниципальное казенное учреждение «Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Феодосии Республики Крым».

Принимая во внимание, что истец не согласился с результатами повторной судебной оценочной экспертизы, проведенной судебным экспертом ФИО18., в судебное заседание 03.12.2021г. был вызван эксперт, для дачи пояснений по заключению.

Эксперт Общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности» ФИО19. в судебном заседании 03.12.2021г. пояснила, что экспертное заключение выполнено в полном соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, регламентирующими порядок проведения судебной экспертизы и осуществления оценочной деятельности. Экспертиза проведена как на основе документов, предоставленных судом, так и на основе публичной информации об исследуемом земельном участке и о характеристиках рынка, в результате чего, дан полный, всесторонний, обоснованный и объективный ответ на поставленный судом вопрос. Эксперт дала пояснения по заключению судебной оценочной экспертизы №12/10 от 12.10.2021г. с учетом письменных возражений истца и ответила на все поставленные представителем истца перед экспертом вопросы.

В судебном заседании 03.12.2021г. представитель административного истца Цыпкин С.Н. пояснил, что не согласен с результатами судебной оценочной экспертизы, изложенными в экспертном заключении № 12/10, по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Несмотря на то, что эксперт ответила на все вопросы поставленные представителем истца, и дала пояснения на его возражения, истец заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы обосновывая тем, что ни одни из имеющихся в материалах дела результат определения рыночной стоимости испрашиваемого земельного участка не совпал.

Представитель административного ответчика Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым Панов А.П. возражал против удовлетворения исковых требований, при этом, пояснил, что в результате анализа судебной оценочной экспертизы №12/10 от 12.10.2021г., проведенной в рамках данного административного дела, замечаний не выявлено, что также отражено в письменных пояснениях (т.8.л.д.74)

Иные лица, участвующие в деле, не явились, о дате, времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

28.10.2021 года в Верховный Суд Республики Крым поступили пояснения Управления Федеральной налоговой службы по Республике Крым, в которых указано, что при изучении экспертного заключения № 12/10 от 12.10.2021 г. в рамках компетенции указанного органа замечания и предложения по экспертному заключению отсутствуют (т.8 л.д.21).

29.10.2021 года в Верховный Суд Республики Крым поступили возражения Совета министров Республики Крым, в которых указано, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена законно и обоснованно. Выявленные особенности кадастровой стоимости объекта недвижимости не дают оснований для вывода о том, что ее установление в размере, равном их рыночной стоимости, свидетельствует во всех случаях об ошибочности, незаконности ранее состоявшейся кадастровой оценки, о нарушении прав лица, которому соответствующий объект недвижимости принадлежит. С учетом проведенной повторной судебной оценочной экспертизы считает, что судом будет дана надлежащая оценка данному доказательству (т. 8 л.д. 37-39).

В канцелярию Верховного Суда Республики Крым 03.12.2021 г. поступило ходатайство Администрация города Феодосии Республики Крым о проведении судебного заседания в отсутствие представителя администрации, в котором просит отказать в удовлетворении административных исковых требований в полном объеме. В письменных пояснениях, поступивших в суд 29.10.2021 года, Администрация города Феодосии Республики Крым указывает, что возражает против удовлетворения исковых требований, исходя из установленной оценщиком – ИП ФИО3, в соответствии с отчетом № 612/2020 от 18.06.2020 г., рыночной стоимости земельного участка в размере 12050493,00 руб. (т. 8 л.д.49-50).

Феодосийский городской совет Республики Крым направил в суд ходатайство в котором просил рассмотреть административное дело в отсутствие его представителя. В письменных пояснениях, поступивших в Верховный Суд Республики Крым 29.10.2021 г., указал, что экспертом в полном объеме предоставлен ответ на поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости спорного земельного участка. Согласно заключению эксперта № 12/10 от 12.10.2021 г. рыночная стоимость земельного участка составила 32737000,00 руб., в связи с чем, Феодосийский городской совет Республики Крым просит в удовлетворении административного искового заявления отказать в полном объеме, считая заявленные требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению (т. 8 л.д.57-59).

Судом в судебном заседании 03.12.2021г. отказано в удовлетворении ходатайства представителя истца о назначении по делу повторной экспертизы, ввиду отсутствия процессуальных оснований, предусмотренных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, что отражено в протоколе судебного заседания. Отказывая в удовлетворении вышеуказанного ходатайства судом учтено, что эксперт ответила полно и ясно на все вопросы, поставленные ей в судебном заседании, истцом не предоставлено доказательств наличия противоречий в выводах эксперта, у суда не возникли сомнения в обоснованности выводов эксперта ФИО20.

Заслушав участников процесса, эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности» ФИО21., исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, заключения экспертиз, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных административных исковых требований в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 2 и пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон № 135-ФЗ), регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьёй 24.12 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с абзацами 1, 4 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами публичной власти федеральной территории, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В силу статьи 3 Закона № 135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление № 28 от 30 июня 2015 года) разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Из материалов административного дела следует, что на основании государственного акта серии № на право постоянного пользования земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ административному истцу передан в постоянное пользование земельный участок, общей площадью 44141 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> (т.1 л.д.6-12).

Общие принципы налогообложения и сборов в Российской Федерации устанавливаются федеральным законом (часть 3 статьи 75 Конституции Российской Федерации).

Налоговым кодексом Российской Федерации закреплено, что земельный налог относится к местным налогам, устанавливается данным кодексом (глава 31) и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с поименованным кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований (пункт 1 статьи 15, статья 387 названного кодекса).

Налоговая база для земельного налога в соответствии с пунктом 1 статьи 390 указанного кодекса определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьёй 389 этого же кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учётом особенностей, предусмотренных данной статьёй.

Решением 12 сессии Феодосийского городского совета Республики Крым 2 созыва от 28 февраля 2020 г. № 97 утверждён Порядок определения размера платы за установление сервитута, публичного сервитута, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Феодосия Республики Крым. Пунктом 5.1 приведённого Порядка определено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Феодосия Республики Крым, без проведения торгов ценой такого земельного участка является его кадастровая стоимость.

Советом министров Республики Крым в соответствии с требованиями статьи 24.17 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принято постановление № 450 от 12.11.2014 г. «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым», которым утверждена нормативная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 123663242,49 руб.

Распоряжение Совета министров Республики Крым № 1498-р от 29 ноября 2016 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым» впервые были применены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения, особо охраняемых природных территорий и объектов, водного фонда, лесного фонда на территории Республики Крым. На момент формирования выгрузки земельных участков вышеуказанных категорий у земельного участка с кадастровым номером № отсутствовала категория, в связи с чем указанный земельный участок отсутствует в перечне распоряжения Совета министров Республики Крым № 1498-р от 29 ноября 2016 года.

20.12.2019 г. на основании постановления Администрации города Феодосии Республики Крым от 10.12.2019 г. № 4191 земельный участок с кадастровым номером № отнесен к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования «Пищевая промышленность, склады».

Средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Республики Крым в разрезе кадастровых кварталов, руб./кв.м. содержатся в приложении № 5 к распоряжению Совета министров Республики Крым от 21.11.2019 г. № 1492-р.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 23 сентября 2020 г., кадастровая стоимость заявленного земельного участка, определённая по состоянию на 20 декабря 2019 г., составляет 28635590,93 руб., акт об утверждении кадастровой стоимости - распоряжение Совета министров Республики Крым от 21.11.2019 г. № 1492-р (т. 1 л.д. 36).

Таким образом, с учётом разъяснений, содержащихся в абзаце 6 пункта 6 Постановления № 28 от 30 июня 2015 г., следует, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца как плательщика земельного налога, в связи с чем, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, административным истцом был предоставлен отчёт № 612/2020-А «Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества - земельного участка, общей площадью 44141 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: пищевая промышленность, склады, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №», подготовленный оценщиком ИП ФИО3 18 июня 2020 г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 20 декабря 2019 г. определена равной 12050 493,00 рубля (т.1 л.д. 37-165).

Согласно экспертному заключению (положительное) № 91/25-20 от 25 июня 2020 г. Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков» итоговая рыночная стоимость объекта оценки, определённая вышеуказанным оценщиком, на дату оценки 31 декабря 2019 г. подтверждается. Вышеуказанный отчёт соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, вывод обоснован результатами проведённых исследований отчёта об оценке (т. 1 л.д. 166-188).

Определением Верховного Суда Республики Крым от 12.10.2020г. по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Автономной некоммерческой организации «Крымский республиканский центр «Судебная экспертиза».

Как следует из заключения эксперта АНО «Крымский республиканский центр «Судебная экспертиза» ФИО30. № 4076 от 21 ноября 2020 г, отчёт № 612/2020 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества - земельного участка, общей площадью 44141 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: пищевая промышленность, склады, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, дата проведения оценки 20 декабря 2019 г., выполненный ИП ФИО3, содержит все разделы, предусмотренные законодательством Российской Федерации по оценке. Однако наполнение данных разделов некачественное, разделы не связаны между собой и представляют набор разрозненной информации из разных источников, местами противоречащих друг другу, вместо конкретных исследований приведена общедоступная информация, не позволяющая сделать необходимые выводы. Подход и метод оценки выбраны верно, однако сам метод сравнения продаж реализован некорректно (аналоги, использованные в расчёте, подобраны некорректно, часть ценообразующих факторов оценщиком проигнорирована, для части корректировки определены неверно). Результат определён некорректно и не может быть использован для целей оспаривания. Рыночная стоимость земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, дата оценки 20 декабря 2019 г., составила 58443 000 (пятьдесят восемь миллионов четыреста сорок три тысячи) рублей (т.2 л.д. 18-90).

Изучив заключение судебной оценочной экспертизы № 4076 от 21.11.2020г., произведенной экспертом Автономного некоммерческого учреждения «Крымский республиканский центр «Судебная экспертиза» ФИО29., придя к выводу, что имеются сомнения в обоснованности заключения судебной экспертизы, в целях проверки соблюдения экспертом пунктов 10,11, ФСО №1, ФСО №3 и ФСО №7, определением Верховного Суда Республики Крым от 01.07.2021 года по данному административному делу назначено проведение повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой было поручено эксперту ФИО22. – сотруднику Общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности».

Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении эксперта ФИО23 № 12/10 от 12 октября 2021 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 20 декабря 2019 года составляет 32737 000,00 рублей (т.8 л.д.150-192).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Оценив данное экспертное заключение № 12/10 в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется. Данное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Из содержания заключения судебной оценочной экспертизы №12/10 от 12.10.2021г. следует, что эксперт при проведении судебной оценочной экспертизы применил методологию доходного подхода, реализовав его методом остатка,определил рыночную стоимость объекта оценки. В экспертном заключении содержится обоснование отказа от применения иных методов, а также присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток. Таким образом, определяя рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимости, экспертом применен необходимый способ оценки, что отражает действительную стоимость объекта недвижимости на дату оценки.

Судом установлено, что при проведении оценки экспертом проанализирован рынок объектов недвижимости на дату оценки. В заключении содержится подробное описание применённых корректировок с обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной цене исследуемых объектов недвижимости.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оно является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого участка.

Доводы административного истца, изложенные в возражениях на экспертное заключение,сочтены судом необоснованными, поскольку применение методологии доходного подхода и его реализация методом остатка приопределении рыночной стоимости объекта оценки, обоснована экспертом в экспертном заключении. Так, на странице 21 экспертного заключения № 12/10 от 12 октября 2021 года в табличной форме сгруппированы факторы, оказывающие влияние на выбор методологии расчетов с учетом имеющейся информации. Методология доходного подхода предполагает использование информации или по аренде зданий и помещений для целей формирования потенциального дохода, способного генерировать единым объектом недвижимости (реализован в рамках исследования) или по аренде земельных участков (составляет земельную ренту). Последний, используется в рамках реализации метода капитализации (или метода прямой капитализации). В таблице на стр.21 экспертного заключения № 12/10 от 12.10.2021 г. указано, что если бы эксперт использовал размер фактической земельной ренты по объекту исследования, который рассчитан исходя из кадастровой стоимости, являющейся предметом спора по делу, сформировалась бы цикличность расчетов и фактически этот метод не может быть реализован на основании действующего договора аренды. Эксперт запрашивал сопоставимые объекты-аналоги по продаже и (или) аренде сходных земельных участков (а именно: категория земель - земли населенного пункта, вид разрешенного использования - Пищевая промышленность, Склады)» в городе Феодосия Республики Крым за период с 01.01.2019 года по 20.12.2019 год (с указанием данных: кадастрового номера, типа сделки, даты сделки, цены сделки, доли в праве на объект недвижимости, вида разрешенного использования, наличия ограничений (обременения) вещных прав), однако данная информация предоставлена не была. В отсутствии информации о размере арендных платежей по сопоставимым с объектом исследования земельным участкам, заключенных в результате открытых публичных аукционов и торгов (по совершенным сделкам до даты оценки), реализовать метод капитализации, относящегося к методологии доходного подхода априори невозможно.

Доводы представителя административного истца относительно того, что эксперт при наличии рыночной информации по всем критериям и факторам оценки, отказался от сравнительного метода, не приняты судом во внимание, так как в экспертном заключении содержится обоснование отказа от применения иных методов. На страницах 25, 28-31 экспертного заключения № 12/10 от 12.10.2021 г. представлен анализ всех найденных экспертом предложений о продаже земельных участков в сегменте объекта оценки на дату оценки с расширенными территориями исследования с учетом требований подпункта б) пункта 11 ФСО №7. В таблице 21 представлены объявления в количестве 24 единиц. По каждому объекту указаны результаты анализа (последний столбец таблицы) на предмет возможности использования в расчетах. Экспертом дополнительно проведен анализ идентификации каждого объявления для целей установления кадастрового номера, что позволяет в полной мере подтвердить достоверность данных, которые для целей реализации методологии сравнительного подхода используются как количественные и качественные характеристики объекта. В противном случае выполнить требование подпункта е) пункта 22 ФСО №7 невозможно.

Судебным экспертом учтено, что сведения об объекте-аналоге №1, используемые в расчетах при составлении отчета об оценке, выполненном ИП ФИО3 (стр. 100 отчета), содержат противоречия. По тексту объявления указаны земли населенных пунктов. При идентификации участка по представленным в объявлении фото, экспертом установлено, что автор объявления продает земельный участок, расположенный на землях сельскохозяйственного назначения с потенциальной возможностью в случае расширения границ населенного пункта установления другого вида разрешенного использования. Таким образом усматривается, что на дату формирования экспертного заключения № 12/10 от 12.10.2021 г. земельный участок, представленный объектом-аналогом № 1 в отчете об оценке, выполненном ИП ФИО3, не переведен из состава земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования «сельскохозяйственное использование», «для использования в качестве сельскохозяйственных угодий». В этой связи объект не может рассматриваться в качестве аналога, поскольку он не соответствует сегменту объекта исследования.

В письменных пояснениях эксперта ФИО25. по экспертному заключению №12/10 от 12.10.2021г. указано, что при проведении судебной оценочной экспертизы экспертом учтено, что в расчетах оценщика ИП ФИО3 отсутствует корректировка на вид использования (или категорию земель) (нарушен абзац 5 подпункта е) пункта 22 ФСО №7 (объект должен быть скорректирован на элементы сравнения, в том числе: вид использования и (или) зонирования). Экспертом идентифицирован земельный участок, избранный оценщиком ИП ФИО3 в качестве объекта-аналога №2 (объект № 8 табл. 2.1), который фактически соответствует сегменту по виду разрешенного использования, однако расположен в непосредственной близости к аэропорту. Доступ к объекту возможен с территории аэропорта и на дату составления экспертного заключения № 12/10 от 12.10.2021 г. перекрыт (нет свободного подъезда, что было достоверно установлено экспертом во время выезда на объект-аналог для его осмотра), на участке имеются строения. В соответствии с требованиями ст. 47 Воздушного кодекса Российской Федерации от 19.03.1997 г. № 60-ФЗ, приаэродромная территория является зоной с особыми условиями использования территории; ввиду отсутствия данных об установленных ограничениях, учесть их в расчетах не представляется возможным. Объект не может использоваться в расчетах ввиду невозможности точного установления ограничений в застройке (ценообразующий фактор).

Кроме того, экспертом идентифицирован земельный участок, избранный оценщиком ИП ФИО3 в качестве объекта-аналога №3, который также фактически соответствует сегменту по виду разрешенного использования (по объявлению), однако в ЕГРН не установлен вид разрешенного использования, не указана форма собственности, без координат границ участка, потому нет возможности установить его точное местоположение, а также установить принадлежность к сегменту. Использовать данные для расчета объекта исследования, на основании которых невозможно точно и достоверно установить все количественные и качественные характеристики, использовать информацию по другому сегменту, недопустимо.

Дополнительно экспертом проанализированы и другие объявления (табл. 2.1 экспертного заключения №12/10 от 12.10.2021 г.), при этом все объекты, идентифицированные по кадастровому номеру, осмотрены экспертом (в том числе на предмет наличия строений), в результате чего экспертом сделал вывод о том, что имеющейся на дату оценки информации не достаточно; соответствуют критериям отбора только объекты с номерами 8, 15, и 17. Объект №15, площадью 874 кв.м, и объект №17, площадью 6500 кв.м, не соответствуют объекту исследования по площади, поскольку в 50 и 7 раз соответственно, меньше, чем объект исследования.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что отказ эксперта от применения сравнительного подхода соответствует требованиям пп. а) п 22 ФСО №7.

Доводы представителя административного истца о том, что экспертом был выбран метод остатка для земли, который не описан в Методических рекомендациях, утвержденных распоряжением Минимущества от 06.03.2002 г. № 568-р, и согласно п. 5, метод используется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков при условии возможности застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход, сочтены судом необоснованными ввиду следующего.

Метод остатка (указанный в экспертом заключении как «метод остатка для земли») указан и описан в Методических рекомендациях, утвержденных Распоряжением Минимущества от 06.03.2002 г. №568-р в разделе IV «Методы оценки» под номером пять. Формулировка, использованная экспертом в заключении «метод остатка для земли» является принятым допустимым наименованием в оценочной практике (Оценка стоимости имущества: учеб.пособие / ФИО8, ФИО9, ФИО10 [и др.]; под.ред. ФИО11. - М.: Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2012 - 736, - см. стр. 337-338; Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / ФИО12; под ред. ФИО13. - 5-е изд., перераб. - М.: КНОРУС, 2016 - 350с. (см. стр. 148-152).

Последовательность применения метода остатка в методологии доходного подхода соответствует требованиям Методических рекомендациях, утвержденных Распоряжением Минимущества от 06.03.2002 г. №568-р.

Фактически на дату оценки и осмотра объект исследования является застроенным земельным участком. Экспертом изучены договоры аренды встроенных нежилых помещений различного функционального назначения, которые расположены в зданиях на оцениваемом земельном участке, что документально подтверждает способность приносить доход улучшениями, расположенными на исследуемом земельном участке на дату оценки. С учетом вышеизложенного применение метода остатка в рамках методологии доходного подхода обосновано.

Судом учтено, что сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. В данном случае экспертом верно учтено, что помимо значительного разброса цен, имеет место значительный разброс площадей по приведенным объявлениям, а рыночная информация в объеме трех предложений, два из которых расположены в г. Керчь, а не г. Феодосия (город местоположения объекта исследования) не является достаточным для формирования выводов о рыночном диапазоне, в котором может находится стоимость объекта исследования, в том числе с учетом того, что выборка рыночной информации должна соответствовать принципам, наряду с достаточностью и достоверностью, еще и однородности. Однородность выборки определяется коэффициентом вариации. Теория статистика и прикладные издания по оценочной деятельности указывают, что уровень вариации является умеренным, а выборка является однородной при коэффициенте вариации до 33,3% (показатели свыше этого значения не подтверждают однородность выборки). Расчетное значение коэффициента вариации по рассматриваемым объявлениям составляет 146,6%. Следовательно, однородность выборки не подтверждается, поэтому отказ от сравнительного подхода обоснован.

Доводы представителя административного истца о том, что на странице 18 экспертного заключения № 12/10 указывается перечень ценообразующих факторов на рынке арендной ставки коммерческой недвижимости, при этом будущие доходы, которые способен приносить объект оценки определен без учета ценообразующих факторов и корректировок по указанным параметрам, что приводит к значительному искажению стоимости, а также отсутствуют корректировки и выбранное усредненное значение арендной ставки, что не соответствует утвержденной методологии согласно распоряжению Минимущества РФ от 06.03.2002 №568-р, сочтены судом несостоятельными ввиду следующего.

В расчетах судебного эксперта фактически учтены средние значения (стр. 35 экспертного заключения №12/10) отдельно по сегменту производственно-складского назначения и отдельно для офисно-торгового. В расчет принимались данные публичных открытых торгов (организаторы торгов - Администрация города Феодосия, государственные и федеральные учреждения (предприятия), что наиболее точно характеризует рынок аренды для целей формирования потенциального дохода, который будет использоваться в конечном результате для расчета рыночной стоимости для внесения в качестве кадастровой в ЕГРН и в дальнейшем являться базой для расчета аренды земельного участка).

Принятые в расчет среднего значения объекты являются сопоставимыми с объектом исследования по основным ценообразующим факторам:

- для производственно-складского назначения: местоположение - Феодосия (в том числе по ул Федько и один объект по Керченскому шоссе); площадь (фактор масштаба) (помещения от 40,9 кв.м до 2536,6 кв.м.); техническое состояние (удовлетворительное и неудовлетворительное).

- для офисно-торгового назначения: местоположение - Феодосия (в том числе ул Корабельная, пер Керченский, ул Земская, ул Луначарского и т.д.); площадь (фактор масштаба) (помещения от 83,7 кв.м, до 405 кв.м.); техническое состояние (удовлетворительное, хорошее); этаж расположения (на первых этажах нежилых и жилых зданий (один объект - на первом этаже встроенно- пристроенной части 5-ти этажного жилого дома, что типично для данного сегмента).

Ввиду схожести частей объекта исследования по функциональному назначению: производственно-складское и офисно-торговое, экспертом принято решение учитывать в расчетах среднее значение. Дополнительным фактором обоснования такого решения стало значение уровня коэффициента вариации: 6,5% и 33%, что подтверждает однородность выборки.

В отношении несоответствия методологии положениям Методических рекомендаций, утвержденных Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 №568-р, следует отметить следующее. Пунктом 5 раздела IV указанных методических рекомендациях установлена рекомендация о том, что «...расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы...». Экспертом использованы фактические рыночные данные, а утверждение представителя административного истца о том, что «расчет средней стоимости арендной ставки не отображает реальной рыночной ситуации сформировавшейся на дату оценки» документально не подтвержден.

Специфика технического состояния объекта исследования и неактивность рынка была дополнительно учтена в максимальном значении коэффициента недозагрузки.

В отношении части объекта исследования (96,82% в структуре общей площади), относящейся к сегменту производственно-складского назначения применена средняя рыночная ставка в размере 73,13 руб./кв.м./месяц, тогда как административным истом отдельные площади складского назначения сдавались даже за НО, 150 и 167 руб./кв.м./месяц, и исходя из принципа наиболее эффективного использования эти данные могут быть учтены в расчете стоимости, однако эти данные выходят за границы диапазона рыночной информации и не используются в расчетах для целей нивелирования риска искажения итоговой величины стоимости. Фактические данные по аренде в расчете на 1 кв.м, в месяц, составляющие 33 руб. также не учтены экспертом как несоответствующие рыночному диапазону.

Согласно пункту 1.2 Методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект. Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом.

В отношении превышения расчетной рыночной стоимости уровня кадастровой стоимости следует отметить, что итоговая величина стоимости рассчитана экспертом с учетом требований законодательства Российской Федерации по оценочной деятельности.

Материалы дела не содержат каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии объективных сомнений по поводу достоверности выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № 12/10 от 12 октября 2021 года, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Экспертное заключение № 12/10 отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Эксперт ФИО27. в судебном заседании ответила на все поставленные вопросы, каких-либо противоречий в выводах эксперта судом не выявлено, оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы судом не установлено.

Надлежащих доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта № 12/10 от 12 октября 2021 года суду не предоставлено, и предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения повторной экспертизы судом не установлено.

Принимая про внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу, что вышеуказанное заключение судебного эксперта является объективным и достоверным доказательством по делу.

Доводы представителя административного истца, по своей сути, сводятся к несогласию с размером рыночной стоимости земельного участка, определённой по результатам судебной оценочной экспертизы, не опровергают выводы эксперта.

Признаваемый Федеральным законом № 135-ФЗ вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при её проведении несколькими оценщиками, в том числе, в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (правовая позиция Конституционного Суда Российской Федерации, выраженная в Постановлениях от 05.07.2016 г. № 15-П, от 11.07.2017 г. №20-П, Определении от 03.07.2014 г. № 1555-О).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. № 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Как следует из содержания административного искового заявления, целью обращения административного истца в суд явилось снижение бремени содержания земельного участка, находящегося на праве постоянного пользования, в связи с завышением, по мнению административного истца, базы для расчёта земельного налога, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости, а также снижение цены продажи земельного участка при реализации права выкупа.

Поскольку установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей оспариваемую истцом кадастровую стоимость, не отвечает цели обращения административного истца в суд и приводит к ухудшению его положения, что недопустимо в рассматриваемом случае с учётом позиции Европейского Суда по правам человека (постановление от 6 декабря 2011 г. «Гладышева против России» и пр.), оснований для удовлетворения иска не имеется.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Вместе с экспертным заключением № 4076 от 21.11.2020г., произведенной экспертом Автономного некоммерческого учреждения «Крымский республиканский центр «Судебная экспертиза» ФИО7, в суд поступило заявление о возмещении понесённых расходов на проведение судебной оценочной экспертизы от 24 ноября 2020 г. и счёт (т. 2 л.д.15-17).

Кроме того, 15.10.2021 г. поступило заявление Общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» от 14.10.2021 г. исх. № 147/21 об оплате проведения судебной экспертизы в размере 120000 руб.

Согласно части 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса. По делам о взыскании обязательных платежей и санкций судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

Исходя из положений части 11 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Из приведённой нормы следует, что эксперт обязан принять к производству порученную судом экспертизу, провести исследование и дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, при этом отсутствие оплаты экспертизы не является основанием для отказа в её проведении.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела (далее - судебные издержки), представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счёт лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

Принимая во внимание приведённые процессуальные нормы, разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, исходя из фактических обстоятельств настоящего административного дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с административного истца судебных расходов по административному делу в виде оплаты за проведение судебной оценочной экспертизы № 4076 от 21 ноября 2020 года в размере 180000,00 рублей, а также за проведение повторной судебной оценочной экспертизы № 12/10 от 12 октября 2021 года в размере 120000,00 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

в удовлетворении административного искового заявления Общества с ограниченной ответственностью «Феодосийское хлебоприемное предприятие» к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Совету министров Республики Крым об установлении кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, - отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Феодосийское хлебоприемное предприятие» в пользу Автономного некоммерческого объединения «Крымский республиканский центр «Судебная экспертиза» (<адрес>; ИНН 9102165590, КПП 910201001) судебные расходы по административному делу в виде оплаты за проведение судебной оценочной экспертизы № 4076 от 21 ноября 2020 года в размере 180 000 (сто восемьдесят тысяч) рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Феодосийское хлебоприемное предприятие» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» (получатель - Общество с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности», <адрес>, ОГРН 1027000867750, ИНН 7018043400, р/с № в отделении № ПАО Сбербанк в <адрес>, БИК №, к/сч №) судебные расходы по административному делу в виде оплаты за проведение повторной судебной оценочной экспертизы № 12/10 от 12 октября 2021 года в размере 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 13 декабря 2021 года

Судья Верховного Суда

Республики Крым Е.И. Холодная