Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2к-255/2018 по исковому заявлению ГБУ Самарской области «Высокинский пансионат для инвалидов» в интересах ФИО1 к администрации МР Пестравский Самарской области о признании незаконным и отмене постановления администрации МР Пестравский №219 от 25.04.2017г. «О разрешении выкупа рентной платы»,

УСТАНОВИЛ:

ГБУ Самарской области «Высокинский пансионат для инвалидов» в интересах ФИО1 обратился в суд к администрации МР Пестравский Самарской области о признании незаконным и отмене постановления администрации МР Пестравский № от ДД.ММ.ГГГГ «О разрешении выкупа рентной платы», по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, действующей за себя и как опекун ФИО1 и ФИО4 заключен договор пожизненной ренты. Согласно п. 1,п.6 Договора ренты ФИО2 и ФИО1 передают в собственность ФИО4 под выплату пожизненной ренты принадлежащую им по <данные изъяты> доли каждому квартиру, расположенную по <адрес>, бесплатно. ДД.ММ.ГГГГФИО2 умерла, после чего <данные изъяты>ФИО1 был помещен в ГБУ СО «Высокинский пансионат для инвалидов». 27.03.2017 Плательщик ренты ФИО4 обратился к директору Пансионата с заявлением о выкупе ренты за 78 000 рублей на условиях положений п. 2 ст. 592 и п. 2 ст. 594 ГК РФ. После чего, 28.03.2017 директор Пансионата обратилась к руководителю МКУ Отдела опеки, попечительства и демографии МР Пестравский с ходатайством о выдачи ей разрешения на заключение договора выкупа пожизненной ренты по вышеуказанной квартире. По результатам рассмотрения Администрацией МР Пестравский принято постановление №219 от 25.04.2017 «О разрешении выкупа рентной платы», по цене за 115 968 руб. 26.05.2017 между ГБУ СО «Высокинский пансионат для инвалидов» и ФИО4 был заключен договор о прекращении рентного обязательства по вышеуказанной цене. Однако, истец считает, что постановление администрации м.р.Пестравский от 25.04.2017г. №219 «О разрешении выкупа рентной платы» было принято с нарушением норм действующего законодательства. Так,в соответствии с п.3 ст. 594, п.3.ст.424 ГК РФ, при выдаче разрешения выкупа рентной платы ответчиком, а далее при заключении договора о прекращении рентного обязательства в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей должна быть включена цена переданного имущества, что является грубым нарушением действующего законодательства, а также нарушает жилищные права и законные интересы ФИО1 Директор Пансионата ФИО3 26.05.2017 на основании постановления Администрации м.р.Пестравский от 25.04.2017г. №219 «О разрешении выкупа рентной платы», в нарушение положений п. 3 ст. 36, п. 2 ст.37, ст. 594, 599 ГК,ч. 5 ст. 18 ФЗ № 48 заключила договор о прекращении рентного обязательства с ФИО4, причинив ущерб ФИО1 в части реализации квартиры по заниженной стоимости в сумме не менее 703 325,0 руб. Таким образом, в процессе отчуждения <данные изъяты> доли в квартире, принадлежавшей ФИО1 не была в полном объеме получена предусмотренная действующим законодательством выкупная цена. На основании изложенного, руководствуясь п.2. ст. 37, п. 4 ст. 35, п. 3 ст. 36, п.п. 1, 2 ст. 583, п. 2 ст. 592, п.п. 2, 3 ст. 594, ст. 395, ст. 596, ст. 597, п. 1 ст. 599, ст.ст. 424, ГК РФ, ст. ст. 30, 153 ЖК РФ, п.5 ст. 18 ФЗ от 24.04.2008г. №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»,просят суд признать незаконным и отменить постановление администрации м.р.Пестравский Самарской области от 25.04.2017г. №219 «О разрешении выкупа рентной платы».

Определением Красноармейского районного суда Самарской области к участию в данном деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены орган опеки МКУ комитет семьи материнства и детства администрации МР Пестравский, лицо,которому отчуждена спорная квартира ФИО5 и Счетная палата Самарской области.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО6 доводы, указанные в заявлении поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнив, что просит признать вышеуказанное согласие на совершение сделки недействительным по основанию, предусмотренному ст. 168 ГК РФ, уточнив, что ими заказана рыночная стоимость спорной квартиры на момент ее отчуждения, оценка которой составила 1 831 000руб., поэтому с учетом того, что ФИО1 принадлежала <данные изъяты> доля в данной квартире и учитывая, что годовой расчет рентных платежей с учетом индексации составил 115 968руб.,то выкуп рентной платы данной доли должен составлять ( 1 831 000:2 + 115 968) <данные изъяты>.

Представитель ответчика администрации МР Пестравский Самарской области ФИО7 исковые требования признала в части указания необоснованной суммы выдачи согласия о разрешении выкупа рентной платы.

Представитель 3 лица - органа опеки МКУ комитет семьи материнства и детства администрации МР Пестравский ФИО8 считает исковые требования в интересах недееспособного подлежащими удовлетворению.

Представитель 3 лица Счетной палаты Самарской области ФИО9 считает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

3лица –ФИО4 и ФИО5 о слушании дела извещены надлежащим образом, ходатайства об отложении рассмотрения дела не представляли. ФИО4 представлен отчет о рыночной стоимости спорной квартиры на 26.05.2017г.

Изучив материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле,заключение, привлеченного для участия в деле в соответствии с ч.3 ст.45 ГПК РФ, с учетом того, что последствием дачи оспариваемого согласия является неправомерное лишение собственника жилья пом.прокурора Пестравского района Демина И.В.,полагавшего необходимым удовлетворить исковые требования, суд считает исковые требования ГБУ Самарской области «Высокинский пансионат для инвалидов» обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из представленных суду документов: решением судьи Куйбышевского райсуда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГФИО1 признан недееспособным.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, действующей за себя и как опекун ФИО1 и ФИО4 заключен договор пожизненной ренты, удостоверенный нотариусом <адрес>.

Согласно п.1,п.2,п.6 Договора ренты ФИО2 и ФИО1 передают в собственность ФИО4 под выплату пожизненной ренты принадлежащую им по <данные изъяты> доли каждому квартиру, расположенную по <адрес>, бесплатно. ДД.ММ.ГГГГФИО2 умерла, после чего <данные изъяты>ФИО1 был помещен ДД.ММ.ГГГГ в ГБУ СО «Высокинский пансионат для инвалидов». Согласно представленного заявления, 27.03.2017 Плательщик ренты ФИО4 обратился к директору Пансионата ФИО3 с заявлением о выкупе ренты за 78 000 рублей на условиях положений п. 2 ст. 592 и п. 2 ст. 594 ГК РФ.

В соответствии с ч.1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008г. №48-ФЗ(ред.от 31.12.2017) «Об опеке и попечительстве», опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Судом установлено, что 28.03.2017 (исх. № 64) директор Пансионата ФИО3 обратилась к руководителю МКУ Отдела опеки, попечительства и демографии м.р. Пестравский с ходатайством о рассмотрении вопроса выдачи ей разрешения на заключение договора выкупа пожизненной ренты по вышеуказанной квартиры.

По результатам рассмотрения Администрацией МР Пестравский принято постановление №219 от 25.04.2017 «О разрешении выкупа рентной платы», согласно которому опекуну - директору Пансионата ФИО3 разрешено заключить дополнительный договор на выкуп рентной платы за 115 968 рублей, с перечислением денежных средств на лицевой счет <данные изъяты>ФИО1, открытый в <адрес>.

Суд считает данное согласие недействительным, по следующим основаниям.

Согласно ст.157.1ч.2 ГК РФ Если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

Согласно разъяснений данных вп.55 Постановления ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О ПРИМЕНЕНИИ СУДАМИ НЕКОТОРЫХ ПОЛОЖЕНИЙ РАЗДЕЛА I ч.1 ГК РФ» согласие третьего лица на совершение сделки может быть выражено любым способом, за исключением случаев, когда законом установлена конкретная форма согласия (например, п. 3 ст. 35 СК РФ).Согласие органа публично-правового образования должно быть выражено в письменной форме (в виде ненормативного правового акта, письма и т.п.). Лицо, дающее предварительное согласие, вправе дополнительно указать условия, на которых оно согласно с тем, чтобы сделка была совершена. Несоблюдение сторонами сделки названных условий дает третьему лицу право на ее оспаривание на основании статьи 173.1 ГК РФ. Согласие на совершение сделки может быть признано недействительным применительно к правилам главы 9 ГК РФ.

При признании согласия на совершение сделки недействительным сделка может быть оспорена по мотиву отсутствия необходимого в силу закона согласия по правилам статьи 173.1 ГК РФ.

Судом установлено, что вышеуказанное согласие послужило основанием для заключения

26.05.2017 между ГБУ СО «Высокинский пансионат для инвалидов» в лице директора – ФИО3, исполняющей в соответствии с п. 4 ст. 35 ГК РФ обязанности опекуна <данные изъяты>ФИО1 и ФИО4 договора о прекращении рентного обязательства, удостоверенного нотариально. Пунктом 5 указанного договора установлено, что в соответствии с п. 1 ст. 599 ГК РФ по требованию Получателя ренты Плательщик ренты выкупает ренту по цене 115 968 рублей.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).

Согласно статье 585 ГК РФ имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно (пункт 1). В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено правилами главы 33 данного кодекса и не противоречит существу договора ренты (пункт 2).

Статьей 592 ГК РФ установлено, что плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа (пункт 1). Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором (пункт 2).

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты, плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами; в других случаях, предусмотренных договором (ст.593 ГК РФ).

В соответствии со статьей 594 ГК РФ выкуп постоянной ренты в случаях, предусмотренных статьями 592 и 593 Кодекса, производится по цене, определенной договором постоянной ренты (п.1). При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты (п.2). При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 Кодекса (п. 3).

Согласно п. 3 ст. 424 ГК РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Из приведенных положений ГК РФ следует, что для договора постоянной ренты установлены различные основания и условия выкупа ренты в зависимости от того, какой стороной - плательщиком или получателем ренты - предъявлены требования о выкупе.

Выкупная цена ренты определяется договором, а при отсутствии условия о выкупной цене - в зависимости от того, передавалось ли имущество под выплату постоянной ренты за плату или бесплатно, - в порядке, установленном пунктами 2 и 3 ст. 594 ГК РФ.

При этом в случае бесплатной передачи имущества под выплату ренты при отсутствии в договоре ренты условия о выкупной цене она должна включать цену данного имущества, остающегося у бывшего плательщика ренты, определяемую на момент выкупа ренты по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК РФ, - по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество.

Однако как следует из п. 6 Договора пожизненной ренты от 01.06.2012 по соглашению сторон Получатели ренты передают Плательщику ренты в собственность указанную квартиру бесплатно. Пунктом 16 вышеуказанного Договора предусмотрены случаи выкупа ренты по требованию «Получателей ренты». Для случаев выкупа ренты по инициативе какой-либо стороны, выкупная цена договором не определена.

Иных положений о выкупной цене ренты данный договор не содержит.

Указание в п.3 договора рыночной стоимости имущества на момент заключения договора само по себе не может рассматриваться как установление выкупной цены на случай последующего выкупа ренты.

Согласно выводов, сделанных Верховным Судом РФ в определении от 25.08.2015 N 83-КГПР15-8,следует, что если в договоре ренты установлена цена выкупа плательщиком ренты предоставленного по такому договору имущества исключительно для случаев выкупа имущества по инициативе получателя ренты, при выкупе ренты по инициативе плательщика ренты цена выкупа должна определяться не на основе этой установленной в договоре цены выкупа, а по правилам ст. 594 ГК РФ. Соответственно, при передаче имущества под выплату ренты бесплатно цена выкупа, осуществляемого по инициативе плательщика ренты, фиксируется на основании цены имущества, определяемой по правилам ст. 424 ГК РФ, и годовой суммы рентных платежей.

Поскольку, как следует из заявления ФИО4, выкуп ренты производился не по инициативе Получателя ренты, а по инициативе Плательщика ренты в соответствии с ч.1 ст. 592 ГК РФ, выкупная цена в соответствии с приведенными выше императивными положениями п. 3 ст. 594 ГК РФ должна включать как годовую сумму рентных платежей, так и цену переданного имущества. При этом цена имущества, подлежащая включению в выкупную цену ренты, должна определяться по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 указанного Кодекса, - исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.

Таким образом, согласие ответчика на отчуждение данного недвижимого имущества по цене за 115 968руб. необходимо признать недействительным, в соответствии со ст. 168 ГК РФ, как нарушающее требования закона, поскольку из смысла вышеуказанных норм закона и исходя из отчета об определении рыночной стоимости спорной квартиры на момент ее отчуждения, составленного ООО «Центром независимой оценки» от 31.10.2018г., стоимость данной квартиры составляет 1 831 000руб., с учетом того, что ФИО1 принадлежала <данные изъяты> доля в данной квартире и учитывая, что годовой расчет рентных платежей с учетом индексации составил 115 968руб.,то оспариваемое согласие на выкуп рентной платы данной доли должно было быть дано по цене <данные изъяты>.

Суд кладет в основу решения суда данную оценку квартиры,представленную истцом, поскольку она является полной,отвечает на поставленные вопросы, составлена специалистом-оценщиком,который имеет соответствующую квалификацию и полномочия. В судебном заседании обозрен подлинник данного отчета. Кроме того, данная оценка спорной квартиры произведена, в соответствии с вышеуказанными разъяснениями Верховного Суда РФ от 25.08.2015, на момент выкупа ренты, то есть на 25.04.2017г.

Представленную 3лицом ФИО4 копию отчета спорной квартиры с оценкой в 1 294 780 руб., подготовленного специалистами ООО «Констант-левел»,суд не может принять во внимание в соответствии со ст.67ч.7 ГПК РФ, поскольку суду не передан оригинал документа или иного письменного доказательства, подтверждающего подлинность данного отчета. Кроме того, данный отчет составлен на дату - 26.05.2017г., то есть позднее на 1месяц оспариваемого согласия, в котором должна была быть учтена данная стоимость. Кроме того, и указанная оценка также свидетельствует о заниженной стоимости квартиры,указанной в оспариваемом согласии.

Ссылку ФИО4 в заявлении о выкупе ренты на п.2 ст.594 ГК РФ суд не может принять во внимание, в связи с неверным толкованием норм права, поскольку пунктом 2 указанной статьи определена выкупная цена ренты по договору, по которому имущество передано «за плату». Согласно же данному договору имущество передано в собственность плательщика ренты «бесплатно», то есть цена должна определяться по п.3 ст.594 ГК РФ. К тому же инициатором выкупа ренты явился именно ФИО4, о чем свидетельствует его вышеуказанное заявление, написанное на имя директора ГБУ Самарской области «Высокинский пансионат для инвалидов», послужившее в свою очередь основанием для обращения директора пансионата ФИО3 с соответствующим заявление к ответчику.

Таким образом, требования истца о признании незаконным постановления администрации м.р.Пестравский Самарской области от 25.04.2017г. №219 «О разрешении выкупа рентной платы» за 115 968руб. подлежат удовлетворению, следовательно оспариваемое согласие необходимо признать в соответствии со ст. 168 ГК РФ недействительным, так как оно было выдано с нарушением вышеуказанных требований закона,а также в противоречие ст.7, ст.18 ФЗ от 24.04.2008г. №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», что в дальнейшем послужило основанием к установлению цены договора о прекращении рентного обязательства, заключенного с ФИО4, которое привело к отчуждению жилого помещения, принадлежащего <данные изъяты>ФИО1

Однако,суд считает, что требования истца об отмене оспариваемого постановления заявлены излишне,поскольку в соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Таким образом, при признании данного согласия недействительным, оно является недействительным с момента его вынесения, следовательно его отмены не требуется.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 13,67, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ГБУ Самарской области «Высокинский пансионат для инвалидов» в интересах ФИО1 удовлетворить.

Признать постановление администрации м.р.Пестравский Самарской области от 25.04.2017г. №219 «О разрешении выкупа рентной платы» недействительным.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Красноармейский районный суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда, то есть с 29.11.2018 года.

Судья Красноармейского районного суда

Самарской области Бачерова Т.В.