Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Рэд Сквеа Девеломент Компани» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001005:18, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Рэд Сквеа Девеломент Компани» (далее – ООО «Рэд Сквеа Девеломент Компани») обратилось в Московский городской суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001005:18, общей площадью 6 486 кв.м., расположенного по адресу: «адрес», в котором просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 01 января 2014 года в размере 721 504 330 рублей; применить новую кадастровую стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2015 года.

Свои требования ООО «Рэд Сквеа Девеломент Компани» мотивирует тем, что является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель заявителя ООО «Рэд Сквеа Девеломент Компани» по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленное требование.

Представитель Правительства Москвы ФИО2, представляющий также на основании доверенности интересы Департамента городского имущества города Москвы, требования заявителя не признал.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности ФИО3 против удовлетворения заявленных требований возражал, полагая, что представленный ООО «Рэд Сквеа Девеломент Компани» отчет об оценке противоречит требованиям Федеральных стандартов оценки, в связи с чем не может быть принят в качестве достоверного.

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещённые о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Cуд в соответствии с правилами статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц.

Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требование ООО «Рэд Сквеа Девеломент Компани» удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «Рэд Сквеа Девеломент Компани» на основании договора аренды от 20 июля 2001 года №М-01-018955, дополнительных соглашений к договору аренды от 27 октября 2003 года, от 17 августа 2005 года, от 23 сентября 2005 года, от 26 сентября 2007 года, от 08 апреля 2009 года является арендатором земельного участка площадью 6 486 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, по адресу: «адрес» (т. 1, л.д. 14-42).

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года №273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» исчисление арендной платы за земельный участок производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года №687-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2014 года.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001005:18 по состоянию на 01 января 2014 года составила 1 066 251 830 рублей 52 копейки, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 10).

Оспаривая названную кадастровую стоимость, ООО «Рэд Сквеа Девеломент Компани» в порядке, установленном ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В обоснование своих требований ООО «Рэд Сквеа Девеломент Компани» представило в комиссию отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 09 апреля 2015 года №100-0021/0315 (далее – отчет об оценке), выполненный ООО «***», в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года определена в размере 721 504 330 рублей (т. 2, л.д. 3).

Согласно положительному экспертному заключению от 18 мая 2015 года №945/С-15, подготовленному некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией «***», отчет №100-0021/0315 об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» а также требованиям Федеральных стандартов оценки (т. 1, л.д. 81-102).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 18 июня 2015 года №51-1923/2015 (т. 1, л.д. 43-45) заявление ООО «Рэд Сквеа Девеломент Компани» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка было отклонено, в связи с чем общество обратилось с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в суд.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчёт независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценив в соответствии со статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО «***» с нарушением требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки.

В пункте 4 ФСО № 3, утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 года №254, раскрыты принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчёта об оценке. В частности, такими принципами являются принципы обоснованности и однозначности, которые предусматривают, что информация, приведённая в отчёте об оценке, использованная или полученная в результате расчётов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности), содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчёта об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности), состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Проводя анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, оценщик в качестве одного из факторов, существенно влияющих на цену земельного участка, называет обеспеченность участка инженерными коммуникациями, а именно наличие либо отсутствие таковых и возможность подведения и заведения их на участок (стр. 31 Отчета). При этом, вводя понижающую корректировку по указанному ценообразующему фактору для объектов-аналогов, оценщик ссылается на то, что оцениваемый земельный участок в рамках отчета рассматривается как условно-свободный, без учета инженерных коммуникаций, в то время как подобранные аналоги обеспечены полным набором коммуникаций, заведенных на участок (ст. 56 Отчета).

Суд не может согласиться с примененной оценщиком понижающей корректировкой. Действительно, для целей кадастра а также установления кадастровой стоимости в размере рыночной земельный участок должен рассматриваться как свободный, соответственно, имеющиеся на нем инженерные сети, коммуникации и прочие инфраструктурные улучшения не должны учитываться в оценке. Однако на различие в диапазонах цен на земельные участки влияют не сами имеющиеся улучшения в виде инженерных систем, а наличие согласований на подключение коммуникаций и наличие оплаты подключений. Указанное подтверждается и информацией, изложенной самим оценщиком в отчете, о том, что на различные согласования, получение соответствующих документов и, в особенности, получение разрешения на технологическое присоединение к различным инженерным сетям, приходится отдавать 40-50% стоимости всего проекта (стр. 56 Отчета).

Иными словами, при оценке стоимости земельных участков учитывается не само наличие на участке инженерных коммуникаций (например, труб, кабеля и т.д.), а наличие фактической возможности подключения к таким коммуникациям (при наличии согласованных разрешений) либо её отсутствие.

Из материалов дела усматривается, что на спорном земельном участке расположено здание функционирующей гостиницы, что свидетельствует о наличии подведенных на участок инженерных коммуникаций. Соответственно, оценивая рыночную стоимость спорного земельного участка как условно-свободного от улучшений (здания гостиницы, объективно существующих инженерных коммуникаций) необходимо учитывать фактическую возможность подключения к инженерным коммуникациям, поскольку в случае предполагаемой продажи объекта оценки на открытом рынке такой участок будет сопоставим с подобранными объектами-аналогами, которые также обеспечены инженерными коммуникациями.

Необоснованное применение понижающих коэффициентов к объектам-аналогам при сопоставлении по ценообразующему фактору «наличие коммуникаций» нарушает принципы обоснованности и однозначности при составлении отчета.

Кроме того, из представленной в отчете копии объявления о продаже объекта-аналога № 3 (стр. 170 Отчета) не усматривается наличие на участке каких-либо коммуникаций, в связи с чем применение указанного объекта в качестве аналога не соответствует положениям п. 22 ФСО № 1, согласно которому сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, и нарушает принцип проверяемости.

Также к наиболее важным факторам стоимости земельного участка отнесен вид его использования (п. 22 ФСО № 7).

Отказываясь от введения корректировок для объектов-аналогов по виду разрешенного использования земельного участка, оценщик указывает, что им были подобраны объекты-аналоги одинакового назначения с оцениваемым объектом (под коммерческую застройку: гостиницы, апартаменты, многофункциональные жилые дома) (стр. 53 Отчета). В пояснениях, составленных генеральным директором ООО «***», также указано, что согласно анализу рынка земельные участки, предназначенные для строительства многофункционального жилого комплекса с офисами и фитнес-центром попадают в одну ценовую категорию с категорией объекта оценки (для эксплуатации гостиничного комплекса).

Вместе с тем из отчета следует, что стоимость 1 квадратного метра земельных участков под размещение гостиниц и под многоэтажное жилищное строительство хоть и находится в близких значениях, однако имеет отличия. При этом земельные участки под размещение гостиниц предлагаются по более высокой цене (стр. 29 Отчета). Даже исходя из представленной в отчете таблицы разница в стоимости земельных участков указанных видов использования в пересчете на площадь спорного земельного участка может составить более 30 000 000 рублей, что является существенным.

Таким образом, нахождение земельных участков, предназначенных под многоэтажное жилищное строительство и предназначенных для размещения гостиничных комплексов, в близких ценовых категориях не опровергает того обстоятельства, что их удельная стоимость является различной, а следовательно, оценщиком не обоснован отказ от применении соответствующих корректировок в отношении объекта-аналога № 2, вид разрешенного использования которого предполагает строительство многофункционального жилого комплекса с автостоянкой (стр. 52 Отчета).

Указанное нарушает положения п. 22 ФСО № 1 о необходимости корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

Вводя корректировку на местоположение земельного участка относительно Бульварного и Садового кольца, оценщик ссылается на то, что в связи с отсутствием в аналитике средних цен предложений гостиничной недвижимости, им применяется корректировка по средним значениям стоимости 1 квадратного метра административной недвижимости (офисов), так как планировка зданий гостиниц схожа с планировкой административных зданий (коридорно-кабинетная), здание гостиницы можно перепланировать в офисное здание и наоборот (стр. 55 Отчета, сноска 24).

Вместе с тем представляется возможным утверждать, что на ценообразование земельных участков, предназначенных для размещения гостиниц и офисной недвижимости, в отличии от затрат на строительство самих зданий гостиниц или офисных зданий, влияют различные факторы.

Так, в сегменте рынка земельных участков предназначенных под размещения гостиниц факторами, влияющими на их цены, являются, среди прочего, близость объектов инфраструктур (остановки общественного транспорта, метро и т.д.), наличие культурно-исторического ансамбля, наличие источников экологической безопасности, что отмечено самим оценщиком на стр. 36 Отчета.

В свою очередь на ценообразование участков, предназначенных для размещения офисных зданий, влияет транспортная доступность (удобство подъезда, в том числе, на личном транспорте с ближайших магистралей), наличие в ближайшем окружении объектов деловой активности.

В такой ситуации оценщиком возможность применения аналитических данных об изменении цен на земельные участки, предназначенных для размещения коммерческой недвижимости, а также достоверность таких данных по отношению к цене земельных участков, предназначенных для размещения гостиниц, даже при схожей планировке зданий гостиниц и офисных зданий и как следствие сопоставимых затратах на их возведение, не обоснована.

Соответственно, исходя из необоснованных и недостаточных корректировок при сравнении объекта оценки и объектов-аналогов, отчет в приведенной части не соответствует статье 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», так как делает невозможным установление наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции и которая должна быть типичной именно для аналогичных объектов оценки.

Допущенные при оценке перечисленные выше нарушения являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчёта.

Такой отчёт не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчёт об оценке, само по себе не свидетельствует о достоверности представленного отчета, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено не соответствие отчёта об оценке требованиям Федерального закона № 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Таким образом, ООО «Рэд Сквеа Девеломент Компани» не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года, в связи с чем заявленные требования подлежат отклонению в полном объёме.

Поскольку в удовлетворении требований обществу отказано, то судебные расходы заявителя по уплате государственной пошлины при подаче в суд заявления по правилам ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации возмещению за счет заинтересованных лиц не подлежат.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Рэд Сквеа Девеломент Компани» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001005:18, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись В.А. Полыга

Согласовано и опубликовано: 28.08.2015г.

Судья: подпись