Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя ответчика Правительства Тюменской области Г.Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску В.В.Г., С.А.Г. к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата» Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тюменской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

В.В.Г. и С.А.Г. в лице представителя К.А.И. обратились в суд с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата» Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тюменской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <.......> в размере его рыночной стоимости <.......> руб.

В обоснование заявленных требований истцы указывали, что являются арендаторами по ? земельного участка с кадастровым номером <.......>, общей площадью <.......> кв.м (расположен по адресу: <.......>, категория земель: земли населенных пунктов). Постановлением Правительства Тюменской области от 02.12.2013 № 530-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области» установлена кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2011 г. в размере <.......> руб. Не согласившись с данной стоимостью, истцы обратились к независимому оценщику ИП Ч.И.А., по результатам проведения оценочных работ установлено, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на <.......> составляет <.......> руб. Истцы считают, что несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает их права как арендаторов земельного участка, так как влияет на размер арендных платежей. Ссылаясь на Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Земельный кодекс Российской Федерации, полагают, что права истцов могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Просят установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2011 г. в размере <.......> руб.

Определением судьи от <.......> к участию в деле в качестве соответчика привлечено Правительство Тюменской области.

На исковое заявление В.В.Г. и С.А.Г. поступили отзыв федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата» Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тюменской области (далее также – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тюменской области), возражения Правительства Тюменской области в лице представителя – директора Департамента имущественных отношений Тюменской области К.А.В., отзыв Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее также – Управление Росреестра по Тюменской области).

В отзыве на исковое заявление представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тюменской области С.Л.А. указывает, что орган кадастрового учета не несет ответственности за определение результатов кадастровой оценки. В государственном кадастре недвижимости (далее также – ГКН) содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером <.......> с адресным описанием: <.......>: дата постановки участка на учет – <.......>; категория земель – земли населенных пунктов; разрешенное использование по документу – для строительства жилого комплекса с объектами соцкультбыта; площадь уточненная – <.......> кв.м, сведения о правах отсутствуют; сведения об обременениях – аренда, дата регистрации <.......>, арендаторы – С.А.Г. и В.В.Г.; кадастровая стоимость <.......> руб. внесена в ГКН 11.12.2013, удельный показатель стоимости земель – <.......> руб. Полагает, что дата оценки, указанная в представленном истцом отчете, соответствует дате установления кадастровой стоимости земельного участка, установленной Правительством Тюменской области от 02.12.2013 № 530-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области». Указывает, что в материалах дела имеется положительное экспертное заключение <.......> от <.......>, подготовленное некоммерческим партнерством «<.......>», в соответствии с которым представленный истцами отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствует требования законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Полагает, что ФГБУ «ФКП Росреестра» не уполномочен делать выводы о качестве проведенной оценки и обоснованности сделанных выводов. Просит решение по требованиям В.В.Г. и С.А.Г. принять на усмотрение суда, госпошлину с ФГБУ «ФКП Росреестра» не взыскивать.

В возражениях на исковое заявление Правительство Тюменской области в лице представителя – директора Департамента имущественных отношений Тюменской области К.А.В. просит в удовлетворении искового заявления отказать. Указывает, что результаты определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области по состоянию на 01.01.2011 года утверждены постановлением Правительства Тюменской области № 530-п от 02.12.2013, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> по состоянию на 01.01.2011 составляет <.......> руб. Обращает внимание на то, что в соответствии с Законом Тюменской области от 10.11.2010 № 64 «Об областном бюджете на 2011 год и плановый период 2012 и 2013 годов» распоряжением Правительства Тюменской области от 23.05.2011 № 471-рп «О проведении государственной кадастровой оценки» Департаментом имущественных отношений <.......> был заключен государственный контракт с ООО «<.......>» на проведение комплекса работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тюменской области, по результатам которых последним был подготовлен отчет № <.......> от <.......> об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов по состоянию на 01.01.2011, на основании которого Правительством области установлена кадастровая стоимость земельных участков в Тюменской области. Арбитражным судом Тюменской области рассмотрено дело № <.......>, в рамках которого проведена оценочная экспертиза отчетов об определении кадастровой и рыночной стоимости земельных участков, составленных ООО «<.......>» при исполнении государственного контракта от <.......>, по результатам проведенной экспертизы сделан вывод, что отчеты ООО «<.......>» могут быть использованы в настоящее время.

Представитель ответчика считает, что, заключив договор аренды от <.......> № <.......>, истцы согласились с ценой договора, в том числе с порядком её определения. Утверждает, что установление кадастровой стоимости земельного участка, являющегося объектом арендных отношений, в размере его рыночной стоимости, по своей сути является попыткой арендатора изменить в одностороннем порядке условия договора. Указывает, что собственник земельного участка полномочий истцу на проведение оценки не предоставлял, в связи с этим договор на проведение оценки спорного земельного участка заключен неуполномоченным лицом.

К.А.В. утверждает, что представленный истцом отчет <.......> не является надлежащим доказательством по делу, а указанная в отчете рыночная стоимость земельного участка является недостоверной, поскольку при составлении отчета допущены нарушения положений федеральных стандартов оценки, являющихся обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности. Указывает, что оценщиком не применен Федеральный стандарт оценки № 7, отчет не соответствует данному стандарту. Кроме того отчет не соответствует пунктам 19, 22а, 22б Федерального стандарта оценки № 1, пунктам 4, 8ж, 11, 12, 15 Федерального стандарта оценки № 3, а также Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Полагает, что при составлении отчета использовались недостоверные сведения и информация, не отвечающая требованиям достаточности, допущен ряд ошибок, которые привели к занижению рыночной стоимости земельного участка. В обоснование своих доводов представляет размещенный в сети Интернет анализ рынка земельных участков, торговой, офисной, складской недвижимости Тюменского района и г. Тюмени за 2010 год, проведенный ООО «<.......>», согласно которому цена земельных участков, расположенных в районе «дома обороны» г. Тюмени, составляет от <.......> руб. до <.......> руб. за кв.м, что, по мнению ответчика, свидетельствует о явном занижении рыночной стоимости земельного участка, отраженной в отчете истца. Указывает, что заявленная истцом рыночная стоимость земельного участка не доказана, в связи с этим в удовлетворении искового требования надлежит отказать.

В отзыве представитель Управления Росреестра по Тюменской области З.С.Л. указывает, что истцы в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не обращались, в процессе рассмотрения дела заявления В.В.Г. и С.А.Г. интересы Управления Росреестра по Тюменской области затронуты не будут, просит решение по заявленным требованиям принять на усмотрение суда.

Истцы В.В.Г., С.А.Г., их представитель К.А.И. в судебное заседание дважды не явились, о времени и месте рассмотрения дела указанные лица извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки в суд не представлено, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлено. <.......> в суд представлены заявления В.В.Г. и С.А.Г., поданные их представителем К.А.И., о рассмотрении дела в их отсутствие. Суд в соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие истцов и их представителя.

Представитель ответчика Правительства Тюменской области Г.Ю.В., действующая на основании доверенностей <.......> от <.......> и №<.......> от <.......> (л.д. 127,128), с исковыми требованиями не согласилась по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Дополнительно пояснила, что истцы являются арендаторами земельного участка и им необходимо установить его стоимость в размере <.......> руб., чтобы выкупить участок у ответчика, вместе с тем рыночная стоимость в представленном истцом отчете об оценке земельного участка значительно занижена, поскольку оценщиком неправильно выбраны объекты-аналоги для сравнения.

Представители ответчика федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата» Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тюменской области, третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (в отзыве на исковое заявление просят рассмотреть дело без участия управления), третьего лица администрации г. Тюмени в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, доказательств уважительности причин неявки в суд не представлено, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлено, суд в соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие указанных лиц.

Заслушав объяснения представителя Правительства Тюменской области, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, Тюменский областной суд приходит к выводу, что требования В.В.Г. и С.А.Г. не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 70 Земельного кодекса Российской Федерации государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Как закреплено в части 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 названного Федерального закона сведений об объекте недвижимости. В пункте 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в качестве таких сведений указаны сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с частью 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с нормами ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2).

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела, <.......> между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и В.В.Г., С.А.Г. заключен договор № <.......>, по условиям которого Департаментом имущественных отношений Тюменской области истцам в аренду сроком с <.......> по <.......> предоставлен земельный участок, площадью <.......>. Срок действия данного договора аренды продлен в соответствии с соглашением от <.......> до <.......> с изменением размера арендной платы начиная с <.......>

Кадастровая стоимость названного земельного участка установлена на основании Постановления Правительства Тюменской области от 02.12.2013 №530-п (в ред. от 04.08.2014) «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области» в размере <.......> руб. по состоянию на 01.01.2011, что подтверждается кадастровой справкой ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тюменской области и сторонами не оспаривается (л.д.9).

Обращаясь в суд, В.В.Г. и С.А.Г. просят установить в отношении указанного объекта недвижимости его кадастровую стоимость в размере рыночной в сумме <.......> руб. по состоянию на 01.01.2011.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определены Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в действующей редакции результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Суд полагает, что, поскольку арендная плата за земельный участок определяется, в частности, его кадастровой стоимостью, истцы как арендаторы вправе обратиться в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, что направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. При этом обращение к оценщику с заявлением об установлении рыночной стоимости арендуемого участка о выходе за пределы полномочий арендатора не свидетельствует, поскольку право на оспаривание кадастровой стоимости и установление рыночной стоимости земельного участка вышеприведёнными нормами закона обусловлено тем, затрагиваются ли права, в данном случае арендатора, установленной кадастровой стоимостью, а не наличием права собственности на данный земельный участок, либо предоставлением таким собственником соответствующих полномочий, как это предполагается Правительством Тюменской области.

Как следует из статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в целях подтверждения требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной надлежит представлять: отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии.

В соответствии со статьёй 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке объекта оценки составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Как следует из статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу положений статьи 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

В обоснование требований об установлении рыночной стоимости земельного участка площадью <.......> истцами в материалы дела представлен отчет <.......> от <.......> об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный ИП Ч.И.А.. По результатам проведения оценочных работ установлено, что итоговая величина рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка по состоянию на 01 января 2011 г. составляет <.......> руб. (л.д.35-99).

В качестве подтверждения соответствия данного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков «НП «<.......>» <.......> от <.......> (л.д.19-34).

Правительство Тюменской области, указывая на имеющиеся, по его мнению, в представленном истцами отчете <.......> от <.......> нарушения положений ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», положений федеральных стандартов оценки, полагает, что представленный истцом отчет об оценке не является надлежащим доказательством указанной в нем рыночной стоимости земельного участка, а сама установленная им рыночная стоимость не является достоверной, а явно занижена.

Оценив отчет <.......> об оценке рыночной стоимости земельного участка площадью <.......>, проанализировав возражения ответчика, суд приходит к выводу, что указанный документ нельзя признать допустимым доказательством размера рыночной стоимости земельного участка, заявленной истцами, поскольку порядок проведения оценки и содержание отчета об оценке не соответствуют общим требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из отчета, оценщиком при его составлении использовались следующие стандарты оценочной деятельности: Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждённый приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256; Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утверждённый приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254; Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 22.10.2011 № 598.

Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 утвержден Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Согласно пунктам 1, 2 настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее соответственно - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3) и определяет требования к проведению оценки недвижимости. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО№ 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.

Вместе с тем, вопреки требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщиком ИП Ч.И.А. при составлении отчета о рыночной стоимости земельного участка площадью <.......> кв.м (кадастровый номер <.......>) Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» применен не был. В положительном экспертном заключении саморегулируемой организации оценщиков «НП «<.......>» <.......> от <.......> указано на применение оценщиком всех необходимых стандартов оценки, тогда как ФСО № 7 в числе таких стандартов не назван.

Неприменение оценщиком ИП Ч.И.А. при составлении отчета <.......> от <.......> необходимого Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», нарушение требований Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», по мнению суда, не позволяет признать итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, указанную в отчете, достоверной.

Как усматривается из материалов дела, представленный отчет оценщика о рыночной стоимости земельного участка площадью <.......> свидетельствует, что кадастровая стоимость существенно (более чем в 15 раз) превышает рыночную стоимость.

В соответствии с п. 4 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

В соответствии с подпунктом «ж» пункта 8 ФСО № 3 в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, в котором должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

В соответствии с пунктами 10, 11 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта; анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов; основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Раздел «Анализ сегмента рынка объекта оценки», приведенный в отчете ИП Ч.И.А., вышеприведенным требованиям стандартов оценки не соответствует, поскольку содержит лишь обобщенную, в том числе не относящуюся к объекту оценки, информацию о земельном фонде Тюменской области по категориям земель без применения к расположению оцениваемого объекта. Вопреки принципу существенности (п.4 ФСО № 3) нет в анализе данных о ценах сделок и предложений из сегментов рынка, к которым относится объект. Выводы анализа о том, что престижность района (район не указан), в котором находится земельный участок, средняя, а стоимость 1 кв.м земли в данном районе составляет от 213 до 581 руб., ничем не обоснованны (л.д. 23-30).

Согласно представленному отчету при проведении оценки земельного участка рыночной стоимости объекта оценки для установления ее в качестве кадастровой оценщиком использован сравнительный подход. В рамках сравнительного метода оценщиком отобраны 4 объекта-аналога, используя информацию о которых, с применением метода сравнения продаж оценщиком и был произведен расчет стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 22 ФСО № 1, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Как следует из отчета <.......> от <.......>, в качестве объектов аналогов оценщиком были отобраны земельные участки, имеющие существенные отличия от объекта оценки, в том числе по месторасположению, площади, виду разрешенного использования.

Это подтверждается, в том числе, приложением 51 к Постановлению Правительства Тюменской области от 02.12.2013 № 530-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области», согласно которому кадастровая стоимость объекта оценки составляет <.......> руб. (1 кв.м – <.......> руб.). В то же время кадастровая стоимость приведенных в отчете объектов-аналогов составляет: по аналогам 1 и 4 - <.......> руб. за кв.м, по аналогу 2 – <.......> руб. за кв.м, по аналогу 3 -<.......> руб. за кв.м.

Сделки по объектам-аналогам, с учетом цены которых оценщиком произведен расчет рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2011 г., были осуществлены в 2007- 2010 годах.

С учетом изложенного в совокупности суд не может признать объекты-аналоги отвечающими требованиям пункта 14 ФСО №1, согласно которому объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Указанные различия привели к необходимости применения оценщиком значительных корректировок данных по объектам-аналогам по отношению к объекту оценки, обоснование которых в ряде случаев оценщиком не подтверждено.

Так, оценщиком осуществлена неверно корректировка по виду разрешенного использования. На странице 32 отчета об оценке указано, что аналог 1 имеет вид разрешенного использования – для размещения объектов жилищно-коммунального хозяйства, тогда как в таблице сравнительной оценки разрешенное использование данного объекта обозначено как для производственно-складских объектов, корректирующий коэффициент применен также для производственно-складских объектов (2,03), а не для жилых объектов (1,0). Превышение корректировки по данному объекту более чем в 2 раза привело к искажению определенной оценщиком стоимости оцениваемого объекта.

Вопреки п. 4 ФСО № 3 не обоснована в отчете позиция оценщика по применению коэффициента корректировки относительно месторасположения оцениваемого земельного участка и выбранных им объектов-аналогов.

Так, месторасположение оцениваемого земельного участка – <.......> г. Тюмени, а отобранных объектов-аналогов: <.......> г. Тюмени, <.......> тракт г. Тюмени, <.......> г. Тюмени.

В отчете оценщик указал, что все участки расположены в <.......> г. Тюмени и применил коэффициент корректировки 1,0 (л.д.73, 74).

Вместе с тем обоснованность применения такого коэффициента корректировки по месторасположению участка оценщик не обосновал, сравнение оцениваемых объектов относительно их расположения по отношению к центру города, дорожной инфраструктуре, коммунальным сетям не осуществил, анализ рынка участков в Калининском административном округе г. Тюмени не провел, тогда как объекты-аналоги расположены в различных частях указанного округа г. Тюмени, из выбранных аналогов лишь один объект, расположенный по <.......> г. Тюмени, имеет сходное месторасположение с объектом оценки. При этом объект по <.......> из оцениваемых аналогов имел наибольшую стоимость, в то время как другие объекты-аналоги продавались по значительно более низкой цене.

Недопустимость сравнения объектов-аналогов с оцениваемым земельным участков без применения корректировки на местоположение следует и из представленного ответчиком с возражениями анализа рынка земельных участков Тюменского района и г. Тюмени по состоянию на октябрь 2010 г., составленного ООО «<.......>», согласно которому цена предложений на рынке земельных участков в значительной степени зависит от месторасположения участков в городе и не связана с нахождением их в конкретном административном округе (как указано в оценке – Калининский административный округ г.Тюмени).

Кроме того, представленный истцами отчет не отвечает принципам однозначности и проверяемости (п.4 ФСО №3).

Так, отчет не содержит проверяемого расчета корректировки на дату продажи и не содержит обоснования выбора объектов-аналогов, сделки по которым осуществлены в 2007 году (аналог 1 и аналог 4), несмотря на то, что истцами заявлено требование об установлении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2011 г. При этом оценщик не проанализировал как менялся рынок на протяжении 4 лет – с 2007 по 2011 г. (помимо инфляционных процессов) и как должны быть в связи с этим скорректированы данные по объектам-аналогам.

При проведении сравнительного анализа итоговый результат получен оценщиком с арифметической неточностью в меньшую сторону, при расчете стоимости земельного участка площадью <.......> кв.м с учетом установленной оценщиком стоимости квадратного метра <.......> руб., его стоимость должна составлять <.......> руб., а не как указано в отчете – <.......> руб.

С учетом изложенного в совокупности, суд не может признать отчет об оценке <.......>, составленный оценщиком ИП Ч.И.А., надлежащим доказательством, с достоверностью подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки на 01.01.2011.

По тем же основаниям суд не может согласиться и с выводами, содержащимися в экспертном заключении № <.......>, составленном саморегулируемой организацией оценщиков «НП» <.......>».

Статьями 59, 60, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а решение суда основывается на совокупности всех представленных сторонами доказательств.

Таким образом, оценка относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности является исключительной прерогативой суда.

По делу не представлено доказательств, с достоверностью подтверждающих размер рыночной стоимости земельного участка площадью <.......> кв.м (кадастровый номер <.......>, расположен по адресу: <.......>) по состоянию на 01.01.2011.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

Истцы и их представитель в судебное заседание по вызову суда не являлись, по возражениям ответчика, указывающим на недопустимость представленных истцами доказательств, письменных либо устных пояснений суду не дали, иных доказательств в суд не представили, ходатайств об их истребовании не заявили.

При указанных обстоятельствах, поскольку заявленная истцами рыночная стоимость земельного участка площадью <.......> кв.м (кадастровый номер <.......>, расположен по адресу: <.......>) по состоянию на 01 января 2011 г. в размере <.......> руб. не подтверждена, правовых оснований для удовлетворения требования об установлении кадастровой стоимости названного земельного участка, равной его рыночной стоимости не имеется.

Руководствуясь статьями 65, 66, 70 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 7, 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», статьями 11, 12, 17.1, 24.18, 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Постановлением Правительства Тюменской области от 02.12.2013 № 530-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области», статьями 3, 56, 59, 67, 68, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

В удовлетворении иска В.В.Г., С.А.Г. к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата» Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тюменской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью <.......> кв.м (кадастровый номер <.......>, расположен по адресу: <.......>) по состоянию на 01 января 2011 г. в размере его рыночной стоимости в сумме <.......> руб. отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации путем подачи апелляционной жалобы через Тюменский областной суд.

Мотивированное решение изготовлено 09 февраля 2015 г.

Судья Тюменского областного суда Н.В.Левина