Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Совету городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании недействующим со дня принятия подпункта 5.8 пункта 5 приложения №1-З решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03 декабря 2007 года №30/7 (в редакции от 24 мая 2017 года) «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» об установлении ставки арендной платы за земельные участки для размещения объектов оптовой торговли, оптовая: торгово-складская и торгово-закупочная деятельность в капитальных зданиях и сооружениях из сборных конструкций, базы оптовой и оптово-розничной торговли, в размере 5,91% от кадастровой стоимости земли,

У С Т А Н О В И Л:

03 декабря 2007 года Совет городского округа город Уфа Республики Башкортостан вынес решение №30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» (в редакции решений Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 04 декабря 2008 №10/16, от 25 декабря 2008 №11/22, от 29 января 2009 №12/12, от 23 апреля 2009 №15/16, от 23 декабря 2009 №22/12, от 15 декабря 2010 №31/15, от 23 декабря 2010 №32/19, от 25 марта 2011 №34/8, от 12 апреля 2012 №3/3, от 20 декабря 2012 №12/9, от 18 декабря 2013 №26/8, от 29 июля 2015 №48/3, от 29 марта 2016 №59/3, от 24 мая 2017 №11/3).

Подпунктом 5.8 пункта 5 приложения №1-З к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03 декабря 2007 года №30/7 (в редакции от 24 мая 2017 года) ставка арендной платы за земельные участки для размещения объектов оптовой торговли, оптовая: торгово-складская и торгово-закупочная деятельность в капитальных зданиях и сооружениях из сборных конструкций, базы оптовой и оптово-розничной торговли, установлена в размере 5,91% от кадастровой стоимости земли, вместо ранее действовавшей ставки 1,94%.

Данное решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан опубликовано на официальном сайте городского округа город Уфа Республики Башкортостан https://gorsovet-ufa.ru, вступило в законную силу с момента подписания 24 мая 2017 года и распространено на правоотношения, возникшие с 1 июня 2017 года.

ФИО1 обратилась в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным иском (с учетом дополнений) к Совету городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании недействующим со дня принятия указанного подпункта приложения №1-З к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03 декабря 2007 года №30/7 (в редакции от 24 мая 2017 года) «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» (далее - решение Совета) (том 2 л.д.10-13).

В обоснование требований административный истец указала, что она является арендатором земельного участка с кадастровым номером №..., из земель населенных пунктов с разрешенным видом использования производственная деятельность, склады, магазины, расположенного по адресу адрес. По ее мнению, увеличение размера арендной платы в 3,05 раз произведено произвольно в отсутствие экономического анализа и оценки фактов, влияющих на уровень доходности земельных участков, поскольку цены на недвижимое имущество в 2015-2017 годах снижались, а сам участок находится вблизи предприятия ... вторая площадка, ограничен в обороте.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 требования поддержал по указанным выше основаниям, просил удовлетворить.

Представитель Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан ФИО3 возражала против удовлетворения административного искового заявления по тем основаниям, что оспариваемый нормативный правовой акт принят в пределах компетенции Совета и не противоречит нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу.

Представитель Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в судебное заседание не явился, хотя о месте и времени рассмотрения был извещен своевременно и надлежащим образом, о невозможности явки в судебное заседание и причинах неявки суд не известил. Руководствуясь статьей 150, частью 5 статьи 213 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившегося лица.

В отзыве и в предыдущем судебном заседании представитель Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан ФИО4 иск не признал, пояснил, что Управлением заключено 56 договоров аренды земельных участков категории «земельные участки для размещения объектов оптовой торговли», в период 2015-2016 годы из-за оспаривания кадастровой стоимости общая годовая сумма арендных платежей по данным договорам снизилась с 41 429 531,82 рублей до 14 207 470,80 рублей. Повышение ставок арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, с 1 июля 2017 года обусловлено уровнем инфляции (том 1 л.д.139-143).

Выслушав объяснения лиц, участвующих в рассмотрении дела, изучив материалы дела, проверив решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03 декабря 2007 года №30/7 (в редакции от 24 мая 2017 года) в оспариваемой части на соответствие нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, заслушав заключение прокурора, полагавшего, что административный иск не подлежит удовлетворению, суд приходит к следующему.

Как установлено пунктами «в», «г», «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничение государственной собственности, земельное законодательство.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с подпунктами 2, 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу пунктов 5 и 8 статьи 3 Закона Республики Башкортостан от 5 января 2004 года № 59-з (редакция от 22 июня 2018 года) «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан», абзацу 10 пункта 1.2 Правил определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденных Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22 декабря 2009 года № 480 (редакция от 07 марта 2018 года № 96) органы местного самоуправления устанавливают ставки арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности и земли, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно статьям 20 и 33 Устава городского округа город Уфа Республики Башкортостан (утвержденного решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15 декабря 2006 года с изменениями и дополнениями) установление ставок арендной платы на земли, находящиеся в муниципальной собственности и земли, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к полномочиям Совета.

Порядок принятия решения в соответствии с требованиями статей 36, 48, 61 Регламента Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан (утвержденного 14 сентября 2016 года решением Совета № 67/16) был соблюден.

Таким образом, решение Совета было принято уполномоченным органом в пределах его компетенции, в установленной форме и опубликовано в предусмотренном законом порядке. Данные обстоятельства административным истцом не оспаривались.

При проверке доводов представителя административного истца о том, что оспариваемый подпункт решения Совета противоречит федеральному законодательству, суд установил следующее.

Действительно федеральное законодательство ограничивает права субъектов Российской Федерации в установлении платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, соблюдением основных принципов определения арендной платы, установленных Правительством Российской Федерации.

Так, пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, одним из которых является принцип экономической обоснованности, состоящий в том, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на земельном участке.

Исходя из указанного принципа, соответствующий орган государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления обязан определять арендную плату не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

При принятии нормативного правового акта помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли должен проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности. Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным государственным или муниципальным органом должно быть доказано путем представления соответствующих расчетов (показывающих доходность земельных участков), а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 7 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» по вопросам местного значения населением муниципальных образований непосредственно и (или) органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты. Муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, названному федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1.2 Правил определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденных Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22 декабря 2009 года № 480 (редакция от 07 марта 2018 года № 96) (далее-Правила) органы местного самоуправления устанавливают ставки арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, с учетом скорректированных (путем добавления либо исключения) видов разрешенного использования земельных участков в пределах интервалов ставок арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению которыми в соответствии с законодательством осуществляются органами местного самоуправления.

Ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка устанавливаются с учетом прогнозного показателя индекса потребительских цен, определяемого в установленном законодательством порядке.

Интервал ставок арендной платы в процентах от кадастровой стоимости, за не разграниченные в собственность земельные участки, расположенные в пределах населенных пунктов, за земельные участки, предназначенные для размещения объектов оптовой торговли, установлен в размере от 1,57-8,34%.

В качестве обоснования изменения арендной платы в материалы дела представлены пояснительная записка и заключение об оценке регулирующего воздействия к проекту решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан «О внесении изменений в решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 3 декабря 2007 года №30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан», выписка из протокола очередного восьмого заседания Президиума Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан IV созыва от 10 мая 2017 года, выписка из протокола совместного заседания постоянных комиссий Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 18 мая 2017 года, выписка из протокола совместного заседания постоянных комиссий Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 17 мая 2017 года, выписка из протокола очередного одиннадцатого заседания Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан четвертого созыва от 24 мая 2017 года, решение Совета городского округа город Уфа от 21 декабря 2016 года № 5/2 «Об основных показателях прогноза социально-экономического развития городского округа город Уфа Республики Башкортостан на 2017 год и плановый период 2018 и 2019 годов», список начисления арендных платежей по договорам аренды земельных участков (поименованный как сравнительный анализ начисления арендных платежей по договорам аренды земельных участков), заключение № 17-395-КУ ... «Определение величины ставки арендной платы за пользование земельными участками торгового назначения в границах ГО г.Уфа Республика Башкортостан, государственная собственность на которые не разграничена для нужд городского округа город Уфа Республики Башкортостан с 01.01.2017 года».

Как следует из пояснительной записки к проекту решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан «О внесении изменений в решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03 декабря 2007 года № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» повышение ставок арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена с 01 июня 2017 года обусловлено уровнем инфляции, в основу проекта положен сравнительный анализ начисления арендных платежей по действующим договорам аренды земельных участков, заключенных после 01 января 2008 года, с учетом кадастровой стоимости земельных участков (том 2 л.д.209-210).

Согласно экспертному заключению специалистом ... проведен анализ рынка земельных участков торгового назначения в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан на основании имеющейся базы данных недвижимости за 2015-2017 годы. Проанализирована общая информация по земельным участкам, объем предложений коммерческой недвижимости, произведен анализ арендных ставок на земли торгового назначения, ценовой ситуации на рынке коммерческой недвижимости.

На основании данного анализа эксперт произвел обоснование арендных ставок, расчет ставки капитализации, стоимости аренды земельных участков 1 159 руб./кв.м. в год, ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости для объекта – аналога 7,34%. В результате был определен диапазон, исходя из условий рынка, ставок арендной платы в процентах от кадастровой стоимости в пределах от 3% до 7,8%, средняя ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости в границах городского округа город Уфа составила 5,85% (том 1 л.д.144-201).

Кроме того, по ходатайству представителя административного истца судом была назначена судебная экономическая экспертиза, проведение которой было поручено ... (том 3 л.д.149-219).

Согласно выводам ... вышеперечисленные документы административного ответчика, включая и заключение № 17-395-КУ ... «Определение величины ставки арендной платы за пользование земельными участками торгового назначения в границах ГО г.Уфа Республика Башкортостан, государственная собственность на которые не разграничена для нужд городского округа город Уфа Республики Башкортостан с 01.01.2017 года», содержат экономическое обоснование и правомерность установления ставки арендной платы за земельные участки для размещения объектов оптовой торговли, оптовая: торгово-складская и торгово-закупочная деятельность в капитальных зданиях и сооружениях из сборных конструкций, базы оптовой и оптово-розничной торговли, в размере 5,91% от кадастровой стоимости земли. Экономическое обоснование арендной ставки объекта исследования подтверждено расчетами, анализом рынка, анализом предложений объектов недвижимости (земельных участков) согласно открытым источникам сети Интернет, а также анализом стоимости права аренды земельных участков в других территориальных зонах города Уфы.

То обстоятельство, что эксперты ... в исследовательской части экспертизы приводят показатели социально-экономического развития за 2018 год не свидетельствует о недостоверности выводов экспертизы, поскольку в обоснование экономического анализа при принятии оспариваемого нормативного правового акта административный ответчик ссылался также на решение Совета городского округа город Уфа от 21 декабря 2016 года № 5/2 «Об основных показателях прогноза социально-экономического развития городского округа город Уфа Республики Башкортостан на 2017 год и плановый период 2018 и 2019 годов». Соответственно при назначении судебной экспертизы суд поставил вопрос об исследовании вышеуказанного решения Совета.

Данное заключение судебной экспертизы не содержит неясностей, неточностей и противоречий, поэтому суд не нашел оснований для удовлетворения ходатайства представителя административного истца о вызове эксперта в судебное заседание для его допроса.

Ссылка административного истца на то, что арендуемый ею земельный участок ограничен в обороте и находится в санитарно-защитной зоне, не является основанием для признания нормативного правового акта недействующим, поскольку оспариваемый подпункт решения Совета устанавливает единые для одного вида предпринимательской деятельности условия ее осуществления в части установления размера арендной платы за землю (размер арендной платы одинаков для всех арендаторов, использующих земельные участки для оптовой торговли, находящиеся в муниципальной собственности, и государственная собственность на которые не разграничена).

Таким образом, ставка арендной платы за земельные участки в размере 5,91% от кадастровой стоимости установлена административным ответчиком в пределах интервала, предложенного в экспертном заключении ... и установленного в постановлении Правительства Республики Башкортостан от 22 декабря 2009 года № 480, исходя из анализа и оценки экономических факторов доходности земельных участков с учетом категории земель, к которым отнесены земельные участки, и их разрешенного использования, т.е. с соблюдением принципа экономической обоснованности.

Принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев (Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 года № 582), в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать более чем 2 раза размер земельного налога, предусмотрен при переоформлении ими прав на земельный участок. Поскольку в рассматриваемом случае повышение арендной платы предусмотрено не для случаев переоформления прав на земельные участки, то отсутствуют противоречия оспариваемой нормы указанному принципу.

Кроме того, учитывая, что ФИО1 осуществляет коммерческую деятельность с целью извлечения прибыли, а не в целях осуществления социально значимой деятельности в интересах государства и общества, то принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога, также не подлежит учету.

При таких обстоятельствах, установление ставки арендной платы за земельные участки для размещения объектов оптовой торговли, оптовая: торгово-складская и торгово-закупочная деятельность в капитальных зданиях и сооружениях из сборных конструкций, базы оптовой и оптово-розничной торговли, в размере 5,91% от кадастровой стоимости земли в подпункте 5.8 пункта 5 приложения №1-З решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03 декабря 2007 года №30/7 (в редакции от 24 мая 2017 года) соответствует нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, не нарушает права административного истца.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании нормативного правового акта судом принимается решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, если оспариваемый полностью или в части нормативный правовой акт признается соответствующим иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 177-180, 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Совету городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании недействующим со дня принятия подпункта 5.8 пункта 5 приложения №1-З решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03 декабря 2007 года №30/7 (в редакции от 24 мая 2017 года) «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» об установлении ставки арендной платы за земельные участки для размещения объектов оптовой торговли, оптовая: торгово-складская и торгово-закупочная деятельность в капитальных зданиях и сооружениях из сборных конструкций, базы оптовой и оптово-розничной торговли, в размере 5,91% от кадастровой стоимости земли отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью ... (ИНН №...) 85 000 (восемьдесят пять тысяч) рублей расходы за проведение экспертизы.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации через Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Г.А. Тазетдинова