Гражданский кодекс часть 1

Свердловский областной суд в составе председательствующего судьи Ольковой А.А. при секретаре Доевой З.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гостинично-развлекательный комплекс «Евразия» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ЗАО «Гостинично-развлекательный комплекс «Евразия» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью ( / / ) кв.м категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для организации благоустройства территории придорожного комплекса, расположенного в ...

Кадастровая стоимость указанного участка согласно кадастровой выписке о земельном участке составляет на сегодняшний день ( / / )

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости участка его рыночной стоимости, заявитель ( / / ) обратился в суд с требованием об определении кадастровой стоимости участка по состоянию на ( / / ) равной рыночной стоимости по состоянию на ту же дату в размере ( / / )

В предварительном судебном заседании ( / / ) представителем заявителя было уточнено наименование заявителя с ЗАО «Гостинично-развлекательный комплекс «Евразия» на ООО «Гостинично-развлекательный комплекс «Евразия» в связи с преобразованием.

В судебном заседании представитель заявителя МДЮ требования поддержала.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Свердловской области – БАС, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Ранее в судебном заседании указал, что Управление не является органом кадастрового учета, не уполномочено на определение кадастровой стоимости, прав и законных интересов заявителя не нарушало, а потому не является заинтересованным лицом по данному делу. Полагал, что таковым в данном случае будет являться ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра». Относительно представленного отчета указал, что считает его надлежащим, выводы не оспаривает, отчет составлен по состоянию на ту же дату, на какую определена кадастровая стоимость участка по результатам государственной кадастровой оценки.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Свердловской области – ВЕП, надлежаще извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, направила ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие. Ранее в судебном заседании указала, что Учреждение не является заинтересованным лицом по данному делу, поскольку не уполномочено на проведение государственной кадастровой оценки земель, а лишь осуществляет внесение представленных в установленном порядке сведений об экономических характеристиках участков в государственный кадастр недвижимости. Функции по проведению государственной кадастровой оценки земель возложены на Управление Росреестра по Свердловской области. Подтвердила соответствие представленного отчета дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость участка по результатам массовой оценки.

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Екатеринбурга ШАА в судебное заседание не явилась, направила ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Заинтересованное лицо Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, надлежаще извещенное судом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направило, отзыва не представило.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд находит требования подлежащими удовлетворению.

Материалами дела подтверждается, что ЗАО «Гостинично-развлекательный комплекс «Евразия» на основании договора аренды № от ( / / ) является арендатором земельного участка с кадастровым номером №. Договор заключен на неопределенный срок, зарегистрирован в установленном порядке.

Представленным в материалы дела свидетельством № от ( / / ) подтверждается преобразование ЗАО «Гостинично-развлекательный комплекс «Евразия» в ООО «Гостинично-развлекательный комплекс «Евразия» с переходом всех прав и обязанностей от преобразуемого общества к новому.

С учетом положений Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП, устанавливающего арендную плату в процентах от кадастровой стоимости, размер кадастровой стоимости затрагивает права и обязанности заявителя при исчислении платы за пользование участком в будущих периодах.

Из положений пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что кадастровая стоимость участка определяется по общему правилу на основании государственной кадастровой оценки земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но может быть установлена также путем определения рыночной стоимости применительно к индивидуальному земельному участку.

Следовательно, законодателем предусмотрено две модели определения кадастровой стоимости земельных участков. При этом определение рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, что само по себе согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации (определения № 2343-О от 23.10.2014, № 280-О-О от 01.03.2011) не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее – Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими или юридическими лицами в случае, если указанные результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

При этом заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в кадастр результатов определения новой кадастровой стоимости путем массовой оценки или в порядке статьи 24.19 настоящего закона.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из отзыва ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» следует, что кадастровая стоимость принадлежащего заявителю участка была утверждена Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15.01.2013 № 32 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории муниципального образования «г. Екатеринбург» и установлена на основании перечня земельных участков для проведения государственной кадастровой оценки, сформированного по состоянию на 15.11.2012.

В обоснование своих требований заявитель представил отчет от ( / / ), выполненный оценщиком ( / / ) РСГ, из которого следует, что рыночная стоимость участка определена по состоянию на ( / / ) в размере ( / / ).

Решением Комиссии по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области № от ( / / ) заявителю отказано в пересмотре кадастровой стоимости со ссылкой на то, что в данном отчете отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости составляет более 30%, отсутствует точное описание объекта оценки, при расчете корректировки на местоположение объект оценки был отнесен ко 2 ценовому поясу, хотя фактически расположен дальше района Химмаш, то есть за 3 ценовым поясом. Также указано, что в таблице 16 для аналогов № и № размер корректировки на масштаб составил более 30%, в то время как при расчете стоимости применено значение корректировки в размере 15%.

В соответствии со ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Из отчета следует, что рыночная стоимость определена методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Приведено обоснование корректировок, причины отказа от применения доходного и затратного подходов.

Привлеченный к участию в деле оценщик РСГ подтвердил достоверность представленного отчета и соответствие указанной в нем стоимости участка рыночным условиям. Указал в судебном заседании и в письменных пояснениях, представленных ранее заявителем, что оцениваемый участок согласно классификации Уральской палаты недвижимости находится на границе четырех районов г. Екатеринбурга: Уктус (2 ценовой пояс), Лечебный (3 ценовой пояс), Птицефабрика (4 ценовой пояс), Химмаш (3 ценовой пояс). Поскольку указанный участок примыкает к Кольцовскому тракту – одной из основных транспортных магистралей г. Екатеринбурга и это является положительным фактором, влияющим на его стоимость, то учитывая транспортную доступность, время в пути до центра города, участок был отнесен оценщиком ко второму ценовому поясу. Отнесение участка к третьему ценовому поясу повлекло бы необходимость применения отрицательной корректировки и необоснованно занизило бы его стоимость. Все аналоги взяты из второго ценового пояса.

Относительно корректировки на масштаб, оценщик указал, что она произведена, исходя из округления значения площади аналогов № (( / / ) кв.м) и № (( / / ) кв.м) до ( / / ) кв.м (контрольного значения коридора 5000 – 10000 кв.м, корректировка для которого составляет 15 %). При этом отклонения в 2% и 0,18 % носят характер статистической погрешности, а потому примененная корректировка в 15%, а не в 30 % наиболее точно отражает зависимость стоимости от масштаба участка.

Отказ от применения доходного подхода оценщик дополнительно обосновал уникальностью участка, входящего в единый гостинично-развлекательный комплекс, и при этом не имеющего на своей территории, каких-либо построек, что препятствует в рамках метода выделения обосновать размер приносящего конкретно этим участком дохода.

Соответствие отчета требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности подтверждается положительным экспертным заключением ( / / ) от ( / / ), членом которого является оценщик РСГ

Достоверность данных, содержащихся в отчете, никем не опровергнута, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено, ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

При отсутствии возражений заинтересованных лиц суд приходит к выводу, что размер рыночной стоимости подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.

В соответствии с абзацем 23 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, рассматривающий данное заявление орган принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Принимая во внимание, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью участка затрагивает права и обязанности заявителя при исчислении платы за пользование участком в будущих периодах, суд приходит к выводу об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости в размере ( / / ). по состоянию на 15.11.2012.

Доводы Управления Росреестра по Свердловской области о том, что оно не является заинтересованным лицом по делу, судом отклоняются.

Исходя из положений Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» (часть 1 ст. 3), Указа Президента Российской Федерации от 25.12.2008 № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 (пункты 1, 5.1.3), Приказа Минэкономразвития России от 05.10.2009 № 395 «Об утверждении Типового положения о территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» функции по государственной кадастровой оценке земель осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в лице своих территориальных органов по субъектам Российской Федерации.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», находясь в ведении Росреестра осуществляет, прежде всего, полномочия по государственному кадастровому учету объектов недвижимости, определять кадастровую стоимость названное учреждение вправе исключительно в отношении вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик (статья 24.19 Закона об оценочной деятельности, приказ Россреестра от 26.12.2011 № П/531).

Поскольку характеристики данного участка после массовой оценки не менялись и указанный орган не осуществлял действий по определению его кадастровой стоимости, в удовлетворении требований к нему надлежит отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

заявление общества с ограниченной ответственностью «Гостинично-развлекательный комплекс «Евразия» удовлетворить.

Определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью ( / / ) кв.м, расположенного в ... равной рыночной в размере ( / / )

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде с подачей жалобы через Свердловский областной суд.

Решение в окончательном виде изготовлено 01.04.2015.

Судья А. А. Олькова