Гражданский кодекс часть 1

при секретаре Садыкове P.P., рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Открытого акционерного общества «МиассЭлектроАппарат» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и

установил:

Открытое акционерное общество «МиассЭлектроАппарат» (далее - ОАО «МиассЭлектроАппарат») обратилось в суд с исковым заявлением к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: ****, площадью **** кв.м, равной его рыночной стоимости в размере **** рублей по состоянию на 01 января 2010 года, т.е. на дату проведения государственной кадастровой оценки. В обосновании заявленных требований ОАО «МиассЭлектроАппарат» указало на принадлежность земельного участка обществу на праве аренды. На земельном участке расположены нежилые здания производственного назначения, принадлежащие обществу на праве собственности. Кадастровая стоимость земельного участка в размере **** рубля, установленная по результатам государственной кадастровой оценки, не соответствует его рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает права заявителя как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется с учетом кадастровой стоимости. Установление кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости снизит размер арендной платы с **** рублей до **** рублей в год. В доказательство рыночной стоимости земельного участка обществом представлены отчет № 66/ЗУ-0914, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью «Антей-Эксперт», и положительное экспертное заключение № Э-111114-ЧЕЛ от 19 ноября 2014 года Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Экспертный Совет» на отчет № 66/ЗУ-2014 об оценке объекта оценки.

Протокольным определением от 26 января 2015 года вид искового судопроизводства изменен на судопроизводство по делам, вытекающим из публичных правоотношений.

В судебном заседании представитель ОАО «МиассЭлектроАппарат» Аксенов Е.В. заявленные требования поддержал.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области Кузина И.А. с заявленными требованиями не согласилась, просила отказать в их удовлетворении.

Представитель Администрации Миасского городского округа Челябинской области Бороздина А.А. просила отказать в удовлетворении требований, считая их необоснованными. Удовлетворение требований приведет к уменьшению доходной части бюджета городского округа.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Управление Росреестра по Челябинской области и Правительство Челябинской области своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Заявлений и ходатайств не поступило. Дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Управление Росреестра по Челябинской области представило в суд письменное мнение и просило рассмотреть дело без участия его представителя.

Выслушав пояснения представителей заявителя, заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области и Администрации Миасского городского округа Челябинской области, исследовав материалы дела, письменный отзыв ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области и письменное мнение Управления Росреестра по Челябинской области, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, а также органы местного самоуправления, которые обладают властными полномочиями по отношению ко второму участнику названных правоотношений, определяют порядок и условия вступления в данные правоотношения.

Согласно статье 245 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержащей перечень дел, возникающих из

публичных правоотношений, таковыми являются, кроме указанных, и иные отнесённые федеральным законом к ведению суда дела.

Следовательно, обращение в суд с требованием об установлении рыночной стоимости земельного участка (независимо от его формы) является основанием для возбуждения гражданского дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, рассмотрение которого пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отнесено к подсудности верховного суда республики и равных ему судов, подлежащего рассмотрению в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

В соответствии с п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса РФ, ч.1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 Гражданского процессуального кодекса РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (ч. 2, ч. 5 ст. 1 , ч.5 ст. 4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 данной статьи . Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не

ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сам по себе факт установления рыночной стоимости земельного участка отличной от его кадастровой стоимости, не влечет за собой изменения гражданско-правовых либо налоговых обязательств, исполнение которых происходило с учетом результатов государственной кадастровой оценки.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Системный анализ положений главы III. 1 Федерального закона об оценочной деятельности, п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ, п. 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года № 316, п. 10 Федерального стандарта «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 255, позволяет сделать вывод о том, что действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об её утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Индивидуальная рыночная стоимость земельного участка подлежит доказыванию путем предоставления относимых, допустимых и достаточных доказательств.

Согласно ч. 3 ст. 246 Гражданского процессуального кодекса РФ при рассмотрении и разрешении дел, возникающих из публичных правоотношений, суд не связан основаниями и доводами заявленных требований. Рассмотрение судом заявлений об определении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не может быть ограничено только проверкой соблюдения формальных требований, установленных к процедуре принятия соответствующих решений, но и должно включать проверку законности и обоснованности принятых решений с точки зрения оценки судом по существу правовых доводов и доказательств, касающихся действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, ОАО «МиасЭлектроАппарат» на основании договора № **** от 27 февраля 2006 года, изменения к договору аренды земельного участка от 13 апреля 2007 года и дополнительного соглашения № 1 от 23 июня 2011 года к договору аренды является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: ****, площадью **** кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования - для производственных целей (размещение производственной базы)». На земельном участке расположен 21 объект недвижимости: нежилые здания, здания корпусов, гаражом с бытовыми помещениями, цехами, принадлежащими заявителю на праве собственности.

Согласно кадастровой справке от 17 октября 2014 года и кадастрового паспорта земельного участка земельный участок с кадастровым номером **** сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 30 марта 2007 года. Кадастровая стоимость данного земельного участка определена в сумме **** рубля. Указанный выше земельный участок вошел в перечень земельных участков, учтенных в государственном кадастре недвижимости, кадастровая стоимость которых утверждена Постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года № 284-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области» по состоянию на 01.01.2010 года, которые являются действующими на момент рассмотрения настоящего гражданского дела.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ).

Пунктом 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом

РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Таким образом, действующим законодательством предусмотрено, что размер кадастровой стоимости земельного участка имеет правовое значение лишь для целей определения размера подлежащих уплате налогов, а также размера подлежащей уплате арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

ОАО «МиассЭлектроАппарат» в силу норм, содержащихся в Земельном кодексе РФ (п.1, п. 3 ст. 5, ч. 4 ст.22), Законе Челябинской области «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (ст.1), как арендатор земельного участка является участником земельных отношений и плательщиком арендной платы, размер которой определяется как произведение кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, ставки арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка. Следовательно, заявитель имеет материально-правовые основания для предъявления требований об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области заявление ОАО «МиассЭлектроАппарат» отклонила письмом от 02.12.2014 года № 74-2014/283 (л.д.20).

Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что представленные заявителем в подтверждение размера рыночной стоимости спорного земельного участка отчет № 66/ЗУ-0914 об определении рыночной стоимости земельного участка от 19 сентября 2014 года, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью «Антей-Эксперт» (далее - отчет об оценке), и положительное экспертное заключение № Э-111114-ЧЕЛ от 19 ноября 2014 года на отчет № 66/ЗУ-2014, подготовленное Некоммерческим партнерством «Саморегулируемая организация «Экспертный Совет» (далее - экспертное заключение СРО), не соответствуют требованиям Федерального закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и не подтверждают рыночной стоимости земельного участка в размере **** рублей по состоянию на 01 января 2010 года, так это указано заявителем.

Для целей применения Федерального закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть

отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года 135-ФЗ).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

Согласно отчету об оценке № 66/ЗУ-2014, выполненному ООО «Антей-Эксперт» по заказу ОАО «МиассЭлектроАппарат», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** составляет 18 млн. 435 тыс. рублей по состоянию на 01 января 2010 года.

Положительным экспертным заключением, выполненным организацией - Некоммерческое партнерство Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет» № Э-111114-ЧЕЛ от 19 ноября 2014 года на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № 66/ЗУ-0914 от 19 сентября 2014 года, подготовленный Обществом с ограниченной ответственностью «Антей-Эксперт», признан соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с ч.1 ст. 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с этим отчет об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Федерального закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона об оценочной деятельности).

Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки» (далее - ФСО № 1), приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255 - Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (далее - ФСО N 2), приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254 Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (далее ФСО № 3), приказом Минэкономразвития РФ от 4 июля 2011г. №328 -Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее ФСО № 5), приказом Минэкономразвития РФ от 7 ноября 2011 г. № 628 -Федеральный стандарт оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков» (далее - ФСО № 6) и приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. №611 - Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (далее ФСО №7), положения которых являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО№ 1).

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункт 7 ФСО № 1).

Согласно п. 4 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Из отчета об оценке № 66/ЗУ-0914 следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка оценщиками использовался сравнительный подход, от использования доходного и затратного подходов оценщики отказались.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).

Согласно пункту 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения, скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Оценщик должен согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам и обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов (п. 22 ФСО № 1).

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

Отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов

профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки (пункт 3 ФСО № 3).

Нормы подпункта "в" пункта 16 ФСО № 1 вменяют оценщику обязанность проведения действий по сбору и анализу информации, имеющей значение для определения стоимости объекта оценки.

Абзацем 3 статьи 14 Федерального закона об оценочной деятельности оценщику предоставлено право получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления оценки, запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки.

Физические, качественные характеристики (физические свойства) земельного участка являются одними из основополагающих характеристик земельного участка, безусловно влияющих на его стоимость.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка использован сравнительный подход, метод сравнения продаж, где в качестве аналогов объекта оценки взяты 11 земельных участков (л.д. 69, 71 т.1).

Из отчета следует, что информация об объектах-аналогах взята оценщиками с сайта www. Chelreal. Ru и из газет «Из рук в руки» и «Тумба». Вместе с тем, имеющиеся в приложении к отчету об оценке ксерокопии объявлений о предложениях газет и данные сайта, содержащие предложения о продажах аналоговых земельных участков, информацию, изложенную в отчете, не подтверждают.

При расчете величины рыночной стоимости оценщиками в качестве элемента сравнения использованы характеризующие признаки - категория земель; общая площадь земельного участка; вид сделки; интерес риелтора; права, распространяемые на объект; условия финансирования; условия рынка (дата сделки); условия продажи; разрешенное использование; местоположение земельного участка; наличие инженерных коммуникаций; наличие капитальных улучшений на земельном участке.

Оценщики отказались от применения корректировок элементов сравнения - категория земель; условия финансирования; условия рынка (дата сделки); условия продажи; разрешенное использование; наличие инженерных коммуникаций; наличие капитальных улучшений на земельном участке. (л.д.71-74 т.1).

Оценщики не применяли корректировки по виду разрешенного использования, указав в отчете об оценке, что вид разрешенного использования земельного участка-объекта оценки соответствует виду разрешенного использования подобранных оценщиком объектов-аналогов -

«для строительства и эксплуатации коммерческих объектов производственно-складского назначения».

В отчете об оценке в таблице № 11.5.1 оценщики указали, что вид использования объекта оценки - «для производственных целей» соответствует виду использования объектов-аналогов - «под строительство коммерческих объектов».

Между тем, в объявлении по аналогам № 2 и № 5 информация о виде использования отсутствует, имеется только ссылка о нахождении земельного участка в промзоне (л.д.100, 105, т.1), по аналогу № 4 имеется информация о продаже промбазы, в составе нескольких объектов недвижимости, включая земельный участок, и без выделения стоимости земельного участка (л.д. 104, т.1).

Полагая соответствующими вид использования земельного участка объекта оценки и объектов-аналогов, оценщики не учли, что использование земельного участка с видом использования «под строительство» устанавливается на период строительства объектов в пределах нормативов продолжительности строительства, после ввода в эксплуатацию которых вид использования подлежит изменению на вид «для эксплуатации...» или «для размещения...».

В соответствии с п.п. «е» п.2, п.4, п.п. «а» п.7 ч.2 ст. 1 Закона Челябинской области от 24 апреля 2008 г. № 257-30 «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» ставки арендной платы в зависимости от вида использования земельных участков, предоставленных на период строительства объектов, в пределах нормативов продолжительности строительства принимаются в размере 0,3 процента, в отношении земельных участков, предоставленных для строительства объектов, в период свыше пределов нормативов продолжительности строительства в размере 0,5 процента, а в отношении земельных участков, предназначенных для размещения зданий, строений, сооружений промышленности, в том числе для размещения административных, офисных, производственных зданий, строений, сооружений, а также зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок - 2 процента. Следовательно, использование земельного участка «для строительства» и «для производственных целей» не может быть признано равноценным, не требующим применения корректировки по данному элементу сравнения.

Кроме того, используемый оценщиками термин «под строительство коммерческих объектов» в качестве элемента сравнения характеризующего

признака «разрешенное использование» земельных участков - аналогов не имеет правового смысла, поскольку данный термин не предусмотрен ст. 35 Градостроительного кодекса РФ, содержащей перечень видов и состав территориальных зон, выделяемых результате градостроительного зонирования с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства, ни основным видам деятельности хозяйствующих субъектов согласно Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, утвержденного Приказом Росстата от 01.10.2007 года № 150, ни к видам разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов, предусмотренным Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. № 39. ( п. 1.2.7 и п. 1.2.9.).

В отчете отсутствует информация и не учтены при определении рыночной стоимости данные о текущем и предполагаемых (возможных) видах использования с учетом правого зонирования. Рыночная оценка, проведенная без учета юридических аспектов объекта оценки, не может быть признана достоверной.

В отчете об оценке не указаны кадастровые номера объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию о данных объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов.

Отказавшись от применения корректировки элемента сравнения на наличие инженерных коммуникаций, оценщики мотивировали свой вывод тем, что корректировка не требуется, поскольку объект оценки и объекты-аналоги имеют расположенные рядом коммуникации - «проходят по периметру участка или заведены непосредственно на участок» (л.д. 69, т.1).

Исследовав копии объявлений о предложениях, суд пришел к выводу о том, что информация о наличии инженерных коммуникаций по объектам-аналогам № 1 (в объявлении указано только о наличии на земельном участке газоснабжения), № 2, № 3, № 9 и № 10 (в объявлении сведения о коммуникациях отсутствуют), № 4 (имеются только сведения о наличии на земельном участке электроподстанции 400 Вт), № 11 (имеется информация о том, что рядом газ и электричество) документально не подтверждена.

Наличие подключения к сетям и источникам инженерно-технического обеспечения, а также к дорожно-транспортной сети как неотъемлемой части земельного участка, оценщиками при определении рыночной стоимости земельного участка не учтено. Являются ли источники и сети объектов

инфраструктуры частью имущественного комплекса, расположенного на земельном участке-объекте оценки должны проверяться оценщиками исходя из принципа корректировки стоимости объектов-аналогов на основе их различия с объектом оценки в обеспечении всеми необходимыми внешними условиями в соответствии с его разрешенным видом использования (ФСО №7).

Наличие дорожно-транспортной сети оценщиком в качестве элемента сравнения не использовалось, хотя в предложениях о продаже по объектам-аналогам №№ 1, 6, 7, 10 и 11 такая информация содержится.

Такое несоответствие характеристик сравниваемых объектов, влияющих на конечную рыночную стоимость, нарушает положения подп. «в» п. 18ФСО№ 1.

Кроме того, оценщиками не учтено, что по объектам-аналогам № 4, № 6 и № 9 к продаже земельный участок предлагается в составе имущественного комплекса, стоимость земельного участка в составе этого имущества в объявлениях о продаже не выделена.

В предложении по аналогу № 4 по признаку «условия финансирования» не учтено, что данный объект предлагается, в том числе, на обмен с доплатой, отсутствие необходимости в корректировке - не мотивировано.

Достоверность информации, использованной оценщиками, по имеющимся в отчете об оценке документам по объектам-аналогам №№ 7-11, проверить невозможно в связи с отсутствием скриншотов с сайта. Наличие договора с ИП С. о предоставлении информации из архива баз данных и акт получения такой информации (л.д.107) не подтверждают источник информации, так как таблица с информацией никем не заверена и определить её источник не представляется возможным. Другие источники информации, использованной в отчете об оценке, не указаны.

При выполнении корректировки стоимости земельных участков-аналогов в зависимости от их местоположения, оценщики руководствовались средней рыночной стоимостью **** кв.м жилой площади в Миасском городском округе к средней стоимости **** кв.м жилой площади по муниципальным образованиям Челябинской области, в которых расположены объекты-аналоги, мотивируя применение такого метода корректировки отсутствием нормативных правовых документов, регулирующих ценообразование земельных участков.

Суд не может согласиться с избранным оценщиками методом расчета корректировки на местоположение земельного участка. Земельные ресурсы являются важнейшей предпосылкой комплексного развития территории.

Ценность земли отражает совокупность показателей экономического, инфраструктурного потенциала состояния территории.

Местоположение административной территории является, как известно, ключевым фактором, определяющим развитие территории во всех жизненно важных сферах, а близость к административным центрам с более высоким социально-экономическим потенциалом увеличивает ценность земель и, как следствие, вызывает рост стоимости земельных участков.

Между тем отчет об оценке не содержит корреляционного анализа отобранных факторов - стоимости **** кв.м жилой площади и её влияние на рыночную стоимость земельных участков, не предназначенных для жилищного строительства или размещения объектов жилищной сферы, позволяющего применить избранную оценщиками корректировку стоимости земельных участков-аналогов по местоположению в зависимости от качественных характеристик и потребительской привлекательности земель административно-территориальных образований.

Постановлением Правительства Челябинской области от 11 октября 2006 г. № 211-П «Об установлении коэффициентов вида использования и социальной значимости земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области» (в редакции, действующей на дату оценки) установлены коэффициенты вида использования земельных участков, расположенных на территориях Челябинской области в зависимости от вида деятельности и места нахождения.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что представленный заявителем отчет не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка.

Кроме того, при рассмотрении настоящего дела суд принимает во внимание следующие обстоятельства в качестве оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований.

Как следует из содержания статей 17.1, 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности, проведение экспертизы отчета является обязательным.

Системный анализ положений статьи 17.1 Федерального закона об оценочной деятельности и п. 5 ФСО № 5 позволяет сделать вывод о том, что для целей настоящего саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, проводится два вида экспертиз:

экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете (абз. 5 ст. 17.1 Федерального закона об оценочной деятельности)

Представленное заявителем суду положительное экспертное заключение на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, не содержит выводов о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, согласно п. 5 ФСО №5 не проводилась.

Положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный Совет» № Э-111114-ЧЕЛ от 19 ноября 2014 года на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № 66/ЗУ-0914 от 19 сентября 2014 года, подготовленный Обществом с ограниченной ответственностью «Антей-Эксперт», явилось результатом нормативно-методической экспертизы и подтверждает соответствие данного отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и использованным методикам, в то же время выводов о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиками в отчете, не содержит.

Содержащееся в экспертном заключении выводы о соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности не снимает с суда обязанность самостоятельно исследовать и оценить отчет об оценке как доказательство, не имеющее заведомо установленной силы. Недостатки отчета были выявлены по вопросам, не требующим специальных познаний, поэтому необходимость проведения дополнительной экспертизы отсутствует. В ходе судебного разбирательства ходатайства о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка от лиц, участвующих в деле, не поступали. Рыночная стоимость земельного участка

должна быть доказана лицом, обратившимся в суд с соответствующим заявлением. При недоказанности требований самим заявителем на заинтересованных лиц и суд не возлагается обязанность по предоставлению или получению другого отчета о рыночной стоимости земельного участка с целью установления его рыночной стоимости. Предметом спора является не выяснение того, какова в принципе рыночная стоимость земельного участка, а установление судебным актом кадастровой стоимости объекта (земельного участка) в конкретном размере и на конкретную дату.

Оценивая представленные доказательства с соблюдением положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что поскольку заключение эксперта представлено в качестве единственного доказательства по делу, а иных доказательств рыночной стоимости земельного участка не представлено, следует признать, что заявитель не доказал рыночную стоимость спорного земельного участка в заявленном размере, оснований для удовлетворения заявленных ОАО «МиассЭлектроАппарат» требований не имеется.

Доводы представителя заявителя о подтверждении рыночной стоимости земельного участка представленными суду доказательствами не подтверждаются.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований ОАО «МиассЭлектроАппарат» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости не имеется стоимости в размере **** рублей по состоянию на 01 января 2010 года.

Кроме того, экспертное заключение № Э-11014-ЧЕЛ от 20 ноября 2014 года, выполнено экспертом Д.В.Г. и им же утверждено на основании доверенности от 13 августа 2014 года № 13/08-8 как представителем Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», тогда как по смыслу положений п. 21 ФСО № 5 выполненная экспертом экспертиза не может быть утверждена этим же экспертом в качестве лица, уполномоченного руководителем саморегулируемой организацией оценщиков, поскольку совпадение эксперта и уполномоченного руководителя в одном лице исключает полноценную проверку экспертизы, проведенной экспертом, уполномоченным руководителем саморегулируемой организации.

Оценивая представленные доказательства с соблюдением положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что представленные заявителем доказательства в совокупности не устанавливают с достоверностью рыночную стоимость спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований ОАО «МиассЭлектроАппарат», об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении заявления Открытому Акционерному Обществу «МиассЭлектроАппарат» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: ****, площадью **** кв.м, равной его рыночной стоимости в размере **** рублей по состоянию на 01 января 2010 года - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Российской Федерации в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий

Туркова Г.Л.