Гражданский кодекс часть 1

представителя заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре ФИО2,

представителя заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «УралКразСнаб плюс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «УралКразСнаб плюс» обратилось в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В обоснование требований указало, что на основании договора аренды земельного участка № (номер) от (дата) является арендатором земельного участка с кадастровым номером (номер) площадью 13 878 кв.м., расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югры, (адрес), с кадастровой стоимостью 34 529 157, 90 рублей.

Считает, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права заявителя, поскольку существенно увеличивают размер арендных платежей.

Рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2010 года составляет 4 194 264,99 рублей, что подтверждается представленным отчетом об оценке рыночной стоимости (номер) составленного обществом с ограниченной ответственностью <данные изъяты>

Заявитель просил суд: установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) равной рыночной стоимости в размере 4 194 264,99 рублей; обязать Федеральное государственной бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала в (адрес) – Югры внести изменения в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером (номер) равной рыночной стоимости в размере 4 194 264,99 рублей.

При существенном расхождении кадастровой и рыночной стоимости земельного участка, а также установления представленным отчетом рыночной стоимости на иную дату, по ходатайству представителя заявителя определением суда от (дата), по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно экспертному заключению № (номер) от (дата), стоимость спорного земельного участка по состоянию на 25 декабря 2014 года составила 5 059 649,94 рублей.

Представитель заявителя Рева И. М. в судебном заседании требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость земельного участка равную рыночной в соответствии с представленным экспертным заключением, в размере 5 059 649,94 рублей. Считает экспертное заключение относимым и допустимым доказательством по делу, соответствующим установленным требованиям.

Кроме того, пояснила, что цены арендной платы указанные в сообщениях, являются рыночной стоимостью земельных участков, определены на основании произведенных оценок земельных участков и кадастровой стоимости.

Представитель заинтересованного лица Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры ФИО1 указала, что требования удовлетворению не подлежат, не представлено надлежащих доказательств рыночной стоимости спорного земельного участка.

Кроме того пояснила, что при проведении экспертизы объекты-аналоги подобраны из земельных участков передаваемых в аренду. В сообщениях об аукционах, отражены суммы арендной платы за весь срок договора, которые не относятся к рыночно стоимости земельного участка, в связи с чем данная цена не может быть использована для установления рыночной стоимости.

При производстве экспертизы в качестве ценообразующего фактора исследовался вопрос о наличии и возможности подключения коммуникаций, инженерных сетей, однако, согласно сообщениям об аукционах, их стоимость не входит в арендную плату и может быть произведена отдельно.

По передаваемым правам корректировок в экспертизе не нашла.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре ФИО2 пояснила, что заявленные требования удовлетворению не подлежат. Представленный заявлением в суд отчет не может быть принят, так как в нем определена рыночная стоимость на другую дату.

Экспертное заключение не подтверждает рыночную стоимость по доводам, изложенным представителем Департамента. Не согласна с произведенным в нем расчетом, так как рассчитывается от арендной платы, а не стоимости земельных участков. Корректировки произведены только на площадь.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре ФИО3 пояснила, что требования удовлетворению не подлежат. Доводы представителей заинтересованных лиц поддерживает. Кроме того, пояснила, что права заявителя размером кадастровой стоимости не затрагиваются, поскольку договор аренды подписан на основе свободы договора. При его подписании заявитель был согласен с условиями оплаты аренды и ее размером. Изменений арендной платы не произошло.

Представители заинтересованных лиц: Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии; Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры; администрации (адрес), будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрении дела в суд не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства с уважительными причинами своей неявки не представили. При таких обстоятельствах, на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд чел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Дело рассмотрено судом с учетом особенностей, предусмотренных главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы гражданского дела, суд приходит к выводу о том, что заявление удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ (ст. 3 ФЗ № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года).

В судебном заседании установлено, что заявитель общество с ограниченной ответственностью «УралКразСнаб плюс» на основании договора аренды земельного участка № (номер) от (дата) заключенного с администрацией (адрес) до (дата), владеет и пользуется земельным участком с кадастровым номером (номер), площадью 13 878 кв.м., относящимся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием: <данные изъяты>, расположенным по адресу: (адрес), (адрес)

Согласно пункту 2.2 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с приложением к договору аренды, расчет арендной платы по нему исчисляется от размера кадастровой стоимости земельного участка.

Из копии кадастрового паспорта земельного участка следует, что датой внесения номера в государственный кадастр недвижимости является (дата) и его кадастровая стоимость составляет 34 529 157,90 рублей.

Решением (номер) от (дата) филиалом ФГБУ «ФКП Росреестр» по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре исправлена выявленная ошибка в части экономических характеристик земельного участка, принадлежности группы оценки, в результате которой кадастровая стоимость в размере 36 478 600,56 рублей изменилась на 34 529 157,9 рублей. Датой внесения сведений о размере стоимости является (дата).

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным Законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (в редакции от 21 июля 2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно ст. 24.18 которого результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Заявитель общество с ограниченной ответственностью «УралКразСнаб плюс», являясь арендатором земельного участка, относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости и вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости, так как завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его реальной рыночной стоимости может повлечь за собой увеличение размеров арендных платежей, выкупной стоимости.

Защита нарушенных прав собственника возможна посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

При обращении в суд заявителем в обоснование своих требований был представлен отчет (номер) от (дата) об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером (номер), согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 года составила 4 194 264,99 рублей.

В связи с существенным расхождением кадастровой и рыночной стоимости земельного участка, по ходатайству представителя заявителя определением суда от 12 мая 2015 года, по делу была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 25 декабря 2014 года, в соответствии со ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта № (номер) от (дата), составленному обществом с ограниченной ответственностью <данные изъяты>, стоимость спорного земельного участка по состоянию на 25 декабря 2014 года составляет 5 059 646,94 рублей.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В данном случае датой определения кадастровой стоимости является 25 декабря 2014 года.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с этим, а также в силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке, по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Из части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации также следует, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

На основании указанного, заключение эксперта как документ, содержащий сведения доказательного значения, подлежит оценке по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что отчетом (номер) от (дата), составленным обществом с ограниченной ответственностью <данные изъяты>, установлена рыночная стоимость земельного участка на иную дату, 1 января 2010 года, в связи с чем не подтверждает рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 25 декабря 2014 года, то в качестве доказательства он не рассматривался и оценке не подвергался.

Представленное экспертное заключение № (номер) общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты> составлено на основании Федерального закона Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (ст. 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», положения которого являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (п. 6 ФСО №1).

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (п. 7 ФСО № 1).

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты>» использовал сравнительный подход (лист 13 заключения).

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14 ФСО № 1).

Согласно пункту 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

Федеральным стандартом оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденным Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254, установлено, что отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовительный отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки (п.3).

Пунктом 4 Федеральных стандартов оценки № 3 предусмотрены принципы, которым должен придерживаться оценщик при составлении отчета об оценке.

Изучив в судебном заседании экспертное заключение № (номер) общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты>» суд приходит к выводу о том, что данное заключение не соответствует Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, а также федеральным стандартам оценки.

Согласно экспертному заключению в качестве единицы сравнения для оценки стоимости земельного участка был выбран 1 кв.м. (лист заключения 14).

В заключении указана дата проведения оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, а также иные сведения необходимые для проведения оценки.

Для проведения сравнительного анализа оцениваемого земельного участка объекты – аналоги были отобраны из открытых источников информации, официального сайта органов местного самоуправления (адрес) ХМАО-Югры информационных сообщений о проведении аукционов на земельные участки под различное разрешенное использование.

При этом из данных сообщений следует о том, что:

- по объекту – аналогу № 1, земельный участок предоставлен для строительства в соответствии с видами и параметрами разрешенного использования, предусмотренными территориальной зоной объектов городского транспорта (ТЗ 502), в западном промышленном узле города (панель 22), предметом торгов является право на заключение сроком на 3 года. Начальная цена аукциона 700 000 рублей, шаг аукциона 30 000 рублей, сумма задатка 140 000 рублей;

- по объекту – аналогу № 2 земельный участок предоставлен для строительства объектов индивидуального автотранспорта в восточном планировочном районе, предметом торгов является право на заключение сроком на 3 года договора аренды земельного участка. Начальная цена аукциона 3 600 000 рублей, шаг аукциона 150 000 рублей, сумма задатка 720 000 рублей;

-по объекту-аналогу № 3 земельный участок под платную стоянку легкового автотранспорта в квартале <данные изъяты>, предметом торгов является право на заключение сроком на 5 лет договора аренды земельного участка. Начальная цена аукциона 1 900 000 рублей, шаг аукциона 90 000 рублей, сумма задатка 380 000 рублей;

-по объекту-аналогу № 4 земельный участок для строительства объекта в соответствии с видами и параметрами разрешенного использования, предусмотренными территориальной зоной объектов коммунально-складского назначения. Предметом торгов является право на заключение сроком на 3 года договора аренды земельного участка. Начальная цена аукциона 7 000 000 рублей, шаг аукциона 300 000 рублей, сумма задатка 1 400 000 рублей;

-по объекту-аналогу № 5 земельный участок для строительства объекта в соответствии с видами и параметрами разрешенного использования, предусмотренными территориальной зоной объектов коммунально-складского назначения. Предметом торгов является право на заключение сроком на 3 года договора аренды земельного участка. Начальная цена аукциона 4 500 000 рублей, шаг аукциона 200 000 рублей, сумма задатка 900 000 рублей;

-по объекту-аналогу № 6 земельный участок для строительства объекта в соответствии с видами и параметрами разрешенного использования, предусмотренными территориальной зоны объектов коммунально-складского назначения. Подключение коммуникаций возможно по индивидуальному проекту. Предметом торгов является право на заключение сроком на 3 года договора аренды земельного участка. Начальная цена аукциона 1 000 000 рублей шаг аукциона 50 000 рублей, сумма задатка 200 000 рублей;

-по объекту-аналогу № 7 земельный участок для строительства объекта в соответствии с видами и параметрами разрешенного использования. Подключение коммуникаций возможно по индивидуальному проекту. Предметом торгов является право на заключение сроком на 3 года договора аренды земельного участка. Начальная цена аукциона 3 400 000 рублей, шаг аукциона 150 000 рублей, сумма задатка 680 000 рублей.

По объектам-аналогам № 8 и № 9 источников информации в экспертном заключении не имеется, не смотря на то, что они были использованы при исследовании для установления рыночной стоимости спорного земельного участка, что противоречит принципам обоснованности и проверяемости(п. 4 ФСО № 3).

Таким образом, из источников информации об объектах-аналогах следует о том, что предметом торгов являлось право аренды земельных участков на определенный срок, стоимость которых использовалась для определения стоимости единиц сравнения, квадратного метра и последующего определения рыночной стоимости спорного объекта.

Однако суд считает, что выбранные экспертом объекты-аналоги не соответствуют установленным требованиям закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, в частности п.п. г п. 22 ФСО № 7, поскольку использованы не типичные для аналогичных объектов сложившихся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости, цены за единицу площади.

Выбранные для расчета показатели, цены арендной платы объектов-аналогов за определенный период не отражают рыночную стоимость данных объектов, поскольку по данной цене объекты-аналоги не отчуждаются на открытом рынке в условиях конкуренции.

При этом при проведении указанного расчета корректировки по определению стоимости объектов-аналогов, передаваемых прав, собственности и аренды не произведено.

Суждений по поводу выбора метода такой оценки в экспертизе не приведено, в связи с чем логика процесса оценки является не понятной(п. 25 ФСО № 7).

Учитывая изложенное произведенный экспертом расчет рыночной стоимости земельного участка из стоимости арендного права на определенное время, суд считает не обоснованным не отражающим рыночную стоимость спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что экспертное заключение не может служить доказательством рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «УралКразСнаб плюс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Российской Федерации через суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Начаров Д. В.