Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Федерального государственного унитарного предприятия «...» Управления делами Президента Российской Федерации к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,

установил:

ФГУП «...» Управления делами Президента Российской Федерации обратилось в суд с названным заявлением, указав в обоснование требований, что на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для строительства объекта «Сухой док», площадью ... кв м с кадастровым номером №, местоположение: относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир – сухой док; почтовый адрес ориентира: <адрес>. Согласно кадастровому паспорту земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № его кадастровая стоимость составляет 224525837,55 рублей. Полагает, что кадастровая стоимость земельного участка является завышенной, что приводит к нарушению прав предприятия, как плательщика арендной платы. Согласно Отчету ООО «...» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 60428 000 рублей. Данный отчет прошел экспертизу в НП СРО «...» и получил положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку установленная рыночная стоимость земельного участка значительно меньше кадастровой, просит определить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 60428 000 рублей; возложить на Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю обязанность внести изменения в государственный кадастр недвижимости в части указания кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости – 60428 000 рублей.

В судебном заседании представители ФГУП «...» Управления делами Президента Российской Федерации Крылов К.В. и Маюков А.В. поддержали требования по доводам и основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель Управления делами Президента Российской Федерации Крылов К.В. просил удовлетворить требования в полном объеме.

Представитель Администрации Приморского края Раков А.Ю. в судебном заседании полагал требования заявителя подлежащими удовлетворению.

Представители администрации <адрес>, Территориального Управления Федерального Агентства по управлению государственным имуществом по Приморскому краю, Представитель филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, что в силу части 3 статьи 167 и части 2 статьи 252 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению заявления.

Генеральный директор ООО «...» Макеева М.Ю., как ответственный исполнитель (эксперт-оценщик) и лицо, утвердившее Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании пояснила, что информацию о стоимости земельного участка объекта-аналога № получила по телефону от частного лица; расчет стоимости земельного участка объекта-аналога № в отчете не приведен, поскольку информация о курсе доллара, валюте, в которой указана цена участка, является общедоступной. Корректировка в связи с наличием сервитута в отношении оцениваемого земельного участка не производилась, так как на момент проведения оценки сервитут был снят.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, поддержавших и не возражавших против удовлетворения требований, суд, оценив представленные доказательства, не находит оснований для удовлетворения заявления ФГУП «...» Управления делами Президента Российской Федерации и определения кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, а именно, в размере 60428000 рублей, поскольку данное требование не подтверждено допустимыми, относимыми, достоверными доказательствами.

В соответствии с частями 1, 3, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В ходе судебного заседания установлено, что в соответствии с договором аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между Управлением делами Президента Российской Федерации и ФГУП «...» Управления делами Президента Российской Федерации, последнее является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для строительства объекта «Сухой док», площадью ... кв м с кадастровым номером №, местоположение: относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир – сухой док; почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Право федеральной собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 25-АБ № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

Полномочия собственника от имени Российской Федерации осуществляет Управление делами Президента Российской Федерации в соответствии с пунктом 1 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О мерах по реализации Указа Президента Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № 1370»

Постановлением Администрации Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ № 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края» на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость данного земельного участка установлена в размере 224525837,55 рублей, что так же подтверждается выпиской из кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ №.

Из положений статьи 66 Земельного кодекса РФ следует, что оценка земли может осуществляться либо по правилам государственной кадастровой оценки земель, либо путем определения ее рыночной стоимости.

Согласно части 3 указанной статьи в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

ФГУП «...» Управления делами Президента Российской Федерации, являясь арендатором земельного участка, относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости. Заявитель обладает правом оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, поскольку завышенный размер кадастровой стоимости по отношению к его рыночной стоимости влечет обязанность уплаты соответственно завышенных арендных платежей.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей установлены Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями указанного закона под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

При этом, пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 509) установлено, что при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, кадастровая и рыночная стоимости объектов недвижимости взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной стоимости методом ее определения (массовым характером).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки, что является основным допустимым доказательством действительной рыночной стоимости земельного участка.

Федеральным стандартом оценки № (ФСО № 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № 254, установлены требования к отчету об оценке; пункт 4 указанного стандарта предусматривает, что отчет об оценке должен соответствовать принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а так же приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «...», в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка площадью ... кв м с кадастровым номером №, на дату проведения оценки (ДД.ММ.ГГГГ) составляет 60428 000 рублей.

Исследовав в судебном заседании представленный отчет, суд полагает, что он не соответствует требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям Федерального стандарта оценки № «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № 254, Федерального стандарта оценки № «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 18 Федерального стандарта оценки № «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки № «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Положениями пункта 14 Федерального стандарта оценки № «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» установлено, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка с кадастровым номером № земельный участок по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир сухой док, почтовый адрес: <адрес>, отнесен к категории земель – земли населенных пунктов.

В соответствии с Генеральным планом Владивостокского городского округа, утвержденным решением Думы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № 119, объект оценки включен в состав общественно-деловой зоны.

Между тем, в представленном отчете оценщиком не проанализированы градостроительные регламенты и в целом Правила землепользования и застройки Владивостокского городского округа в части учета местоположения земельного участка как не просто его адреса, а как отнесения к конкретной зоне.

Таблица № Отчета об оценке (л.д. 45 Отчета) не содержит сведений о категории земель объекта оценки и объектов-аналогов; в объявлениях о продаже объектов-аналогов информация об отнесении земельных участков к градостроительным зонам также отсутствует.

Согласно представленным документам ФГУП «...» Управления делами Президента Российской Федерации владеет и пользуется земельным участком с кадастровым номером № на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В то же время, в объявлениях о продаже объектов-аналогов № 2, 3 (л.д. 72-73 Отчета) не указано, какое имущественное право на них продается. Вместе с тем, в Таблице 14-1 (стр. 73 Отчета) правовой режим всех аналогов, включая объект оценки, указан как собственность.

В соответствии с частью 1 статьи 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Согласно части 1 статьи 269 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.

В силу части 4 статьи 20 ЗК РФ граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками, за исключением предоставления служебных наделов, предусмотренных пунктом 2 статьи 24 настоящего Кодекса.

Анализ положений действующего законодательства свидетельствует о том, что право постоянного (бессрочного) пользования предоставляется в силу закона только в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Поэтому запрет обладателю такого права на распоряжение таким земельным участком направлен на охрану публичных интересов и считается установленным в пользу собственника.

Таким образом, право постоянного (бессрочного) пользования и право собственности не являются тождественными имущественными правами, в связи с чем неверное указание в Отчете вида права влечет несоблюдение требований статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ, где указано, что отчет об оценке объекта не должен вводить в заблуждение.

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка и свидетельством о государственной регистрации права земельный участок с кадастровым номером № имеет вид разрешенного использования «для строительства объекта «Сухой док».

В объявлении о продаже объекта-аналога № (л.д. 71 Отчета) указано назначение земельного участка – «производственное»; в объявлении о продаже объекта-аналога № (л.д. 72 Отчета) имеется указание, что на земельном участке располагается склад открытого хранения, вид разрешенного использования не установлен; в объявлении о продаже объекта-аналога № (л.д. 7 Отчета) указано, что земельный участок подготовлен к «комплексному решению задач по строительству портового контейнерного терминала», уже завершена подготовка проектно-сметной документации на строительство, вид разрешенного использования не указан.

Между тем, таблица 14-1 (стр. 73 Отчета) не содержит указания на вид разрешенного использования объекта оценки и объектов-аналогов, который является ценообразующим фактором, соответствующее обоснование и корректировка (при ее необходимости) в описании отчета также отсутствует.

Анализ федеральных стандартов оценки свидетельствует о том, что в случае выбора в качестве аналогов незастроенных земельных участков оценщик обязан изучить все риски, связанные с его застройкой, в том числе, вид разрешенного использования и технические условия подключения будущих объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, поскольку указанные обстоятельства существенно влияют на стоимость земельного участка. Стоимость земельного участка, предоставленного под строительство объекта недвижимости, не может быть равнозначна стоимости земельного участка, на котором уже находятся объекты строительства, поскольку, в данном случае, меняется вид разрешенного использования земельного участка, а также инженерная инфраструктура.

Вследствие этого, при рыночной оценке застроенных земельных участков оценщик должен обеспечить подбор аналогов объекта оценки в соответствии с приведенными характеристиками, а в случае, если характеристики объектов-аналогов отклоняются от характеристик объекта оценки, должны быть обоснованы и применены необходимые корректировки на действия указанных элементов сравнения.

В таблице № «Шкала характеристик ценообразующих факторов» (л.д. 46 Отчета) приведены следующие понятия степени освоенности: «не освоен» - на участке не проводились никакие работы, участок покрыт растительностью, имеет естественный рельеф, разрешительные документы не оформлялись; «частично освоен» - на участке частично или полностью проведены работы по освоению: планировка, покрытие, имеется ограждение, частично имеются разрешительные документы: проект, разрешение на строительство, техусловия; «освоен» - на участке проведены работы по освоению: планировка, покрытие, имеется ограждение, получены разрешающие документы: проект, разрешение на строительство, технические условия.

В соответствии с таблицей № «Описание земельного участка» (л.д. 23 Отчета) земельный участок имеет назначение «для строительства объекта «Сухой док». Акт осмотра от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 69 Отчета) не содержит информации о наличии на оцениваемом земельном участке объектов строительства. Вместе с тем, графа 16 «Состояние участка» вышеприведенной таблицы № (л.д. 24) содержит указание, что земельный участок застроен. Между тем, документы, свидетельствующие об освоенности земельного участка, отчет не содержит.

В объявлении о продаже объекта-аналога № имеется указание, что на земельном участке располагается склад открытого хранения (л.д. 72 Отчета); объявление о продаже объекта-аналога № не содержит информации об освоенности земельного участка (л.д. 72 Отчета); объявление о продаже объекта-аналога № содержит информацию, что земельный участок подготовлен для строительства.

Между тем, таблица № Отчета (л.д. 45 Отчета) с учетом положений таблицы № Отчета (л.д. 46 Отчета) и представленных документов содержит неподтвержденную информацию как в отношении объекта оценки, так и в отношении объектов-аналогов. Так, указано, что объект оценки «частично освоен» - при отсутствии достоверной информации о наличии на земельном участке объектов строительства и указании в таблице № сведений о застройке участка; объект-аналог № «частично освоен» - при отсутствии информации о наличии на земельном участке объектов строительства и наличии какой-либо разрешительной документации; объект-аналог № «освоен» - при наличии информации, что земельный участок лишь подготовлен под строительство терминала и в отношении него подготовлена разрешительная документация. Соответствующая корректировка оценщиком в таблице № (л.д. 47 Отчета) не проведена.

В силу требований пункта 22 Федерального стандарта оценки № (ФСО № 1), применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен, в том числе, скорректировать значение единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

Аналогичное требование содержится в пункте 22 Федерального стандарта оценки № «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), в соответствии с которым при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом, корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Вместе с тем, оценщик, приведя обоснование уровню освоенности объекта оценки, в нарушение указанных положений, соответствующую корректировку не произвел.

Также оценщиком не приведено обоснование отнесения объектов-аналогов по степени освоенности к частично освоенным и освоенным, поскольку из представленной информации в объявлениях о продаже достоверно установить наличие либо отсутствие всех необходимых условий (факт проведения работ по освоению и документов) не представляется возможным. Объявления о продажах объектов-аналогов содержат не весь комплекс необходимых сведений, на основании которых оценщик смог определить уровень освоенности земельных участков, в связи с чем расчет стоимости нельзя признать корректным, соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки.

В примечании к таблице № Отчета (л.д. 45 Отчета) указано, что, несмотря на то, что на дату оценки объект оценки обладает развитой инженерной инфраструктурой, а сам участок освоен, он рассматривается без учета характеристик, относящихся непосредственно к его улучшениям, как частично освоенный, со среднеразвитым уровнем инженерной и транспортной инфраструктуры с целью избежания двойного налогообложения, поскольку инженерные сети, затраты на проектную и разрешительную документацию, относятся к расположенным на земельном участке зданиям, их стоимость учтена в стоимости строительства здания и отражена в бухгалтерском учете.

Суд считает необоснованной указанную позицию оценщика в силу следующего.

Инженерные сети прокладываются не только в здании, но и на всей территории земельного участка, и могут составлять отдельно инженерные сети здания и отдельно инженерные сети территории, а в совокупности быть инженерными сетями всего комплекса. Данные обстоятельства подтверждаются, в том числе, и «СП 90.13330.2012. Свод правил. Электростанции тепловые. Актуализированная редакция СНиП II-58-75», утвержденными приказом Минрегиона России от ДД.ММ.ГГГГ № 282, согласно которым инженерные сети (коммуникации) – комплекс инженерных систем, прокладываемых на территории и в зданиях электростанции, используемых в процессе электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, вентиляции, кондиционирования, телефонизации с целью обеспечения жизнедеятельности объекта.

Выводы оценщика о принадлежности имеющихся на объекте оценки инженерных сетей к инженерным сетям здания, а не к инженерным сетям территории и, соответственно, включение их стоимости в стоимость строительства здания в целях исключения двойного налогообложения – ничем не подтверждены. В силу изложенного, отнесение оцениваемого участка к частично освоенному со среднеразвитым уровнем инженерной и транспортной инфраструктуры является необоснованным.

В соответствии с подпунктом «в» пункта 8 Федерального стандарта оценки № «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться разделы, в том числе, сведения о заказчике оценки и об оценщике. При этом, сведения об оценщике должны содержать, в том числе, информацию обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки.

Представленный отчет содержит указание, что к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организации, специалисты не привлекались (л.д. 12 Отчета).

Однако, согласно объявлению о продаже объекта-аналога № (л.д. 71 Отчета) стоимость земельного участка не определена, вместе с тем, из комментария к объявлению следует, что «в ходе телефонного интервьюирования было выявлено, что стоимость земельного участка составляет 76000000 рублей». Данных о лице, от которого была получена соответствующая информация о стоимости земельного участка, отчет не содержит.

Отсутствие в отчете информации в вышеуказанном объеме о лицах, от которых получались оценщиком сведения и информация для подготовки отчета об оценке, является нарушением принципов проверяемости и достаточности, которым должен отвечать отчет об оценке.

В объявлении о продаже объекта-аналога № (л.д. 72 Отчета) стоимость земельного участка определена в размере «... у.е.» В то же время графа «Рыночная стоимость» таблицы № содержит указание на стоимость объекта-аналога № в размере 31178000 рублей. При этом сведения о производстве расчетов по конвертированию валюты в представленном отчете отсутствуют.

В объявлении о продаже объекта-аналога № (л.д. 73 Отчета) указано, что стоимость земельного участка составила 103000000 рублей при стартовой цене 95762900 рублей. Таблица № Отчета также содержит указание на стоимость объекта-аналога № – 103000000 рублей. Однако, обоснование принятия оценщиком именно указанной стоимости объекта-аналога, а не его стартовой цены, не приведено.

Согласно требованиям пункта 18 Федерального стандарта оценки № (ФСО № 1) оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе, информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки.

Из представленного кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером № следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка установлены следующие обременения (сервитут): ... кв м беспрепятственный проезд и проход к смежному землепользованию, ... кв м в зоне минимальной прибрежной полосы, ... кв м береговая полоса.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в отношении указанного земельного участка кроме ранее установленных обременений (сервитута) были добавлены обременения на ... кв м в охранной зоне инженерных сетей, ... кв м как накладываемый сервитут для размещения базы стройиндустрии объекта «Строительство мостового перехода на остров Русский через пролив Босфор Восточный в городе Владивостоке», на весь земельный участок, как находящийся в водоохранной зоне, и в пользу ФКУ «..., как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе Федерального дорожного агентства».

Несмотря на то, что Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости содержит указание на наличие сервитутов, ограничений, обременений, установленных в отношении спорного земельного участка (л.д. 23 Отчета), таблица № Отчета указанные сведения не содержит, обоснование данному обстоятельству оценщиком также не дано, соответствующая корректировка не произведена.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что отсутствие в отчете сведений об обременениях, установленных в отношении объекта оценки, и существенно влияющих на стоимость земельного участка, не позволяет объективно установить рыночную стоимость земельного участка ввиду отсутствия достоверности используемых и применяемых оценщиком сведений.

С учетом приведенных норм права и установленных обстоятельств, Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «...», на основании которого заявитель просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, противоречит федеральным стандартам оценки и не может являться доказательством рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой взамен кадастровой стоимости, в размере 60428 000 рублей.

В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе, проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Аналогичные положения содержатся в Федеральном стандарте оценки № «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (ФСО № 5), утвержденному приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № 328, который устанавливает виды экспертизы отчета об оценке, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки № (ФСО № 5) установлены виды экспертизы отчетов об оценке:

экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности;

экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Положениями пункта 11 Федерального стандарта оценки № также предусмотрено, что при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Из положительного экспертного заключения НП СРО «...» № от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что указанный отчет соответствует требованиям Российского законодательства об оценочной деятельности, в том числе, Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности Саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческого партнерства «Деловой союз оценщиков».

При этом, в представленном экспертном заключении указано, что исходя из задач экспертизы – проанализировать отчет об оценке, перед экспертом не ставятся задачи личного ознакомления с объектом оценки и документацией заказчика, анализа исходных данных, проведения интервью с заказчиком и оценщиком, производства каких-либо измерений на местности. Эксперт должен проверить правильность примененных методов и методик, и правильность вычислений посредством анализа текста отчета. Эксперт не имеет возможности гарантировать точность исходных данных.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в представленном суду заключении отсутствует анализ достоверности и достаточности используемой оценщиком информации, а также отсутствует подтверждение стоимости объекта, в связи с чем экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ не может быть признано достаточным доказательством определения рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 60428 000 рублей.

При таких обстоятельствах, учитывая изложенное, заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в ведении ФГУП «...» Управления делами Президента Российской Федерации, в размере, равном его рыночной стоимости – 60428 000 рублей, не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 197-198, 246 ГПК РФ,

решил:

в удовлетворении заявления Федерального государственного унитарного предприятия «...» Управления делами Президента Российской Федерации об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации через <адрес>вой суд в течение месяца со дня принятия решения к окончательной форме.

Председательствующий Е.А. Ильиных