Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению представителя общества с ограниченной ответственностью «Стройиндустрия-Юг» по доверенности ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и возложении обязанности на орган кадастрового учета,

установил:

представитель общества с ограниченной ответственностью «Стройиндустрия-Юг» по доверенности ФИО1 обратилась в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 43 500 кв. м, расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости.

Также заявитель просит обязать филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю (далее филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю) внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В обоснование требований указано, что ООО «Стройиндустрия-Юг» является собственником земельного участка площадью 43 500 кв. м, расположенного по адресу: <...>. Земельный участок относится к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, имеет вид разрешенного использования для производственных целей.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 20.08.2009 г. № 730 утверждены результаты оценки кадастровой стоимости в том числе и данного объекта недвижимости в размере 45 618 450 рублей. Кадастровая стоимость определена по состоянию на 01 января 2008 года.

ООО «Стройиндустрия-Юг» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. Однако уведомлением от 23 октября 2014 года комиссия указала, что результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка обжалованию в комиссии не подлежат.

Отчетом об определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости от 22 августа 2014 года, составленным ООО «Академия оценки бизнеса», рыночная стоимость земельного участка определена в размере 9 112 000 рублей.

Указанный отчет получил положительную оценку эксперта СРО «НП «Межрегиональный союз оценщиков», о чем 05 сентября 2014 года выдано соответствующее заключение.

Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности заявителя как собственника земельного участка, поскольку имеется существенное различие между определенной уполномоченным органом кадастровой стоимостью объекта и его рыночной стоимостью, что повышает налоги, уплачиваемые обществом.

В судебном заседании представитель ООО «Стройиндустрия-Юг» по доверенности ФИО1 на удовлетворении требований заявления настаивала, поддержав изложенные в нем доводы.

Представитель администрации муниципального образования Тбилисский район Краснодарского края по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований заявления. В обоснование возражений указал, что согласно позиции Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменения его кадастровой стоимости.

Земельный участок с кадастровым номером <...> сформирован 08 июня 2004 года, то есть до принятия постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 20.08.2009 г. № 730 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Краснодарского края». Срок со дня определения кадастровой стоимости земельного участка составляет на время обращения заявителя в суд более пяти лет.

Кадастровая стоимость земельных участков применятся при исчислении и уплате земельного налога, поступающего в доходную часть местного бюджета поселений, входящих в состав муниципального района.

В случае уменьшения кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с поданным заявлением до 9 112 000 рублей, размер земельного налога, за данный участок в налоговом периоде снизится на 547 596 рублей 75 копеек.

Кроме того, представленный заявителем отчет об определении рыночной стоимости земельного участка является необъективным, оценщик использовал лишь один источник информации.

Представитель администрации Краснодарского края по доверенности ФИО3 в зале судебного заседания возражал против удовлетворения заявленных требований, полностью поддержал позицию представителя администрации муниципального образования Тбилисский район.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» в зал судебного заседания не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не просил. В ходе судебного разбирательства представитель органа кадастрового учета по доверенности ФИО4 представила отзыв на заявление ООО «Стройиндустрия-Юг», в котором в части требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка полагалась на усмотрение суда, а в части возложения обязанности на учреждение внести изменения в государственный кадастр недвижимости просила отказать. В обоснование возражений относительно части заявленных требований указала, что согласно ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». То есть, дополнительное возложение обязанности на орган кадастрового учета исполнить судебное постановление не требуется.

Представитель департамента имущественных отношений по Краснодарскому краю в зал судебного заседания не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не просил.

Представитель управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в зал судебного заседания не явился, о времени месте его проведения извещен надлежащим образом.

Представителем управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО5 представлен отзыв на заявление ООО «Стройиндустрия-Юг», в котором указано следующее. На основании п. 5.2.1 Постановления Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» государственную функцию по организации государственной кадастровой оценки земель осуществляет непосредственно Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Согласно приказу управления от 11 марта 2010 года № П/93 с 01 июля 2010 года полномочия по ведению государственного кадастра недвижимости, государственному кадастровому учету недвижимого имущества на территории Краснодарского края переданы ФГБУ «Земельная кадастровая палата» по Краснодарскому краю.

В соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 13 сентября 2011 № 473 ФГБУ «Земельная кадастровая палата» по Краснодарскому краю, функции и полномочия учредителя которого осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, реорганизовано в форме присоединения к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

На основании устава ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», утвержденного приказом управления от 01 сентября 2011 года № П/331 осуществление полномочий управления по государственному кадастровому учету, ведению государственного кадастрового учета, обеспечению ведения государственного технического учета объектов капитального строительства, государственной кадастровой оценке являются предметом деятельности ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (пункт 12 устава).

Таким образом, в настоящее время полномочиями по ведению кадастрового учета наделено ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю, значит, управление не может быть привлечено к участию в процессе в качестве заинтересованного лица. Просит суд рассмотреть дело по существу с учетом изложенной позиции.

На основании части 2 статьи 257 Гражданского процессуального кодека РФ суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся представителей органов государственной власти, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав участников судебного разбирательства, проверив доводы заявителя, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований в связи со следующим.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон) следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

Земельный участок с кадастровым номером <...> относится к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков данной категории на территории Краснодарского края утверждены постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 20.08.2009 № 730 по состоянию на 01 января 2008 года.

Как следует из материалов дела, право собственности ООО «Стройиндустрия-Юг» на данный земельный участок удостоверено свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АЕ №384264.

Обосновывая свою правовую заинтересованность в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, заявитель ссылается на то, что в силу существенного различия между кадастровой и рыночной стоимостью объекта, собственник вынужден оплачивать завышенный размер земельного налога.

Согласно кадастровой справке от 20 ноября 2014 года, представленной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> составляет 45618450 рублей. Дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка, в справке не указана. В ходе судебного разбирательства представителем органа кадастрового учета представлены сведения о том, что датой, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, является 01 января 2008 года.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии, при этом, основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно отчёту об оценке от 22 августа 2014 года № А-0136/14, составленному оценщиком ООО «Академия оценки бизнеса» ФИО6 (далее – отчёт об оценке), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 01 января 2008 года составляла 9112 000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с этим, отчёт об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 67 ГПК РФ.

Пунктом 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, установлено, что при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов кадастровой оценки земель.

Как уже указывалось выше, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 01 января 2008 года была определена на основании результатов кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Краснодарского края в размере 45618 450 рублей.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона).

Аналогичное понятие содержится в пункте 6 Федерального стандарта оценки «Цель и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255.

Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее – ФСО № 1), положения которого являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО № 1).

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7 ФСО № 1).

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:29:0304310:19 оценщик ФИО6 использовала только сравнительный подход.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).

Согласно пункту 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения (подпункт «а» пункта 22 ФСО № 1).

В отчёте об оценке выбраны три объекта-аналога, расположенные в ст.Тбилисской Краснодарского края. Оценщиком указано, что данные земельные участки рассматриваются как наиболее сопоставимые с объектом оценки по местоположению и характеристикам (л.д. 45).

В главе отчета, посвященной описанию объекта оценки, указано, что на земельном участке, являющемся предметом оценки, расположены объекты капитального строительства производственного назначения (л.д. 29). В то же время отчет об оценке не содержит сведений о том, имеются ли на земельных участках-аналогах какие-либо строения и сооружения. Данное обстоятельство при сравнении объекта оценки и объектов-аналогов не принято во внимание оценщиком.

В отчёте об оценке не приведено кадастровых номеров объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию о данных объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершённых с ними сделок.

Включённые в отчёт об оценке графические материалы с единственного интернет-сайта по продаже объектов недвижимости, на данные которого ссылается оценщик, свидетельствуют об отсутствии информации о дате размещения объявлений о продаже объектов-аналогов. Сделанная в приложении к отчету от собственного имени пояснительная надпись генерального директора ООО «Академия оценки бизнеса» о том, что объявления размещены в декабре 2007 года (л.д. 60) не отвечает принципу достоверности и обоснованности.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254, при составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Согласно пункту 19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Достаточной считается информация, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки; информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В то же время, по мнению суда, информация, использованная оценщиком при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка, не удовлетворяет указанным выше требованиям. Приведенная в отчете информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов не свидетельствует в полной мере о ее достаточности, достоверности и доступности для анализа.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что определённая в отчёте об оценке рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 43 500 кв. м, расположенного по адресу: <...> в размере 9 112 000 рублей, не может быть признана достоверной.

При указанных обстоятельствах заявление представителя ООО «Стройиндустрия-Юг» по доверенности ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не подлежит удовлетворению.

Вместе с тем, суд полагает необходимым обратить внимание ООО «Стройиндустрия-Юг» на то обстоятельство, что в соответствии с приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 12.11.2014 г. № 1810 в 2015 году на территории Краснодарского края проводится государственная кадастровая оценка земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

В приказе департамента имущественных отношений Краснодарского края от 15.06.2015 № 691 «Об утверждении доклада о результатах за 2014 год и основных направлениях деятельности на 2015 - 2018 годы департамента имущественных отношений Краснодарского края» указано, что оценка объектов недвижимости категории земель промышленности и иного специального назначения должна быть завершена до конца 2015 года.

Руководствуясь статьями 26, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении требований представителя общества с ограниченной ответственностью «Стройиндустрия-Юг» по доверенности ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 43 500 кв. м, расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости в размере 9 112 000 рублей и возложении обязанности на филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю внести изменения в государственный кадастр недвижимости, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 10 августа 2015 года.

Судья Краснодарского краевого суда В.В. Шелудько