Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № по заявлению Администрации г.о. Новокуйбышевск об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.о.Новокуйбышевск обратилась в суд с заявлением, в котором просит, с учетом уточнения просительной части требований признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 16.06.2014 года № 14/19с-60 об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, равной 39 006 303 рубля, указанной в отчете об оценке от 15.05.2014 года № 26/03-14/4-39, просили назначить по делу судебную экспертизу и установить кадастровую стоимость по ее результатам, взыскать судебные расходы (т.1 л.д.243-247).

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц представители Правительства Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области требования администрации г.о.Новокуйбышевск поддержали.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», АО «Новокуйбышевская нефтехимическая компания» (ранее ЗАО «ННК»), ООО «Независимый кадастровый центр» считают, что оснований к удовлетворению требований не имеется.

В судебном заседании представитель администрации г.о.Новокуйбышевск требования поддержал в полном объеме.

Представитель АО «ННК» возражал против удовлетворения требований, полагая их необоснованными и опровергнутыми заключением экспертизы.

Представитель ООО «НКЦ» просит в удовлетворении требований отказать как необоснованными, поскольку выводы судебной экспертизы содержат непоследовательный и необоснованный метод исследования, фактически их отчет не проверялся, его методика ничем не опровергнута.

Суд, выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, приходит к выводу о том, что заявленные администрацией г.о.Новокуйбышевск требования удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В целях выявления основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки, или в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года N 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 06.02.2012 года № П/48 создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 07.08.2014 года № П/371 в состав Комиссии были внесены изменения, численный состав остался прежним – 4 человека.

В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 года № 263, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением следующих документов: кадастровый паспорт объекта недвижимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков (далее - положительное экспертное заключение) в случаях, установленных указанным Порядком. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В соответствии с пунктом 10 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствовали не менее половины ее членов.

Судом в ходе судебного разбирательства по настоящему делу установлено, что 23.05.2014 года ЗАО «Новокуйбышевская нефтехимическая компания» ( в настоящее время АО «ННК») обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области (далее Комиссия) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № и установлении ее в размере рыночной стоимости, равной 39 006 302 рубля, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости № 26/03-14/4-39 от 15.05.2014 года, выполненным ООО «Независимый кадастровый центр».

Кадастровая стоимость данного земельного участка на момент обращения с указанным заявлением была установлена в соответствии с приложением № 1 постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области», вступившим в силу 25.11.2013 года, и составляла 58 583 523,16 руб.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка АО «Новокуйбышевская нефтехимическая компания» был приложен полный пакет документов, предусмотренный Федеральным законом № 135-ФЗ и Порядком, в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № 26/03-14/4-39 от 15.05.2014 года, выполненный ООО «Независимый кадастровый центр», положительное экспертное заключение от 20.05.2014г. НП СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков».

Решением Комиссии от 16.06.2014 года за № 14/19с-60 заявление удовлетворено, комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером № площадью 59 734 кв.м., категория земли: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под цех №7 отд. №14,15,М1,М2,М3, расположенного по адресу <адрес> в размере рыночной стоимости, равной 39 006 302 рубля, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости № 26/03-14/4-39 от 15.05.2014 года. При принятии решения присутствовали 4 члена Комиссии из 4-х.

Таким образом, судом установлено, что процедура и порядок принятия решения Комиссией были соблюдены, поскольку заседание Комиссии было проведено с соблюдением требований перечисленного выше законодательства, основания для отклонения заявления о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка отсутствовали.

Свое заявление об оспаривании вышеназванного решения Комиссии администрация г.о.Новокуйбышевск обосновывает тем, что представленный компанией в Комиссию отчет об оценке рыночной стоимости не может подтверждать достоверную рыночную стоимость спорного земельного участка, она занижена.

В связи с тем, что имелось возражения относительно соответствия отчета требованиям законодательства и соответствия рыночной стоимости земельного участка, судом была назначена судебная экспертиза, которую по поручению суда провели эксперты АНО «Межрегиональный экспертный совет». На разрешение экспертов были поставлены два вопроса: соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный ООО «Независимый кадастровый центр», который был представлен заявителем в Комиссию, требованиям законодательства об оценке и какова действительная рыночная стоимость спорного земельного участка.

Выводы эксперта Б.С.И. в заключение от 11.09.2015 года о несоответствии отчета об оценке № 26/03-14/4-39 от 15.05.2014 года, выполненного ООО «НКЦ» требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не могут быть положены в основу опровержения выводов оценщика С.О.В. в названном отчете. Эксперт ссылается на п.19 ФСО №1, п.4,8 «ж», 10,12,13,15 ФСО №3.

Так, эксперт Б.С.И. в своем заключении указал, что не соблюдены принципы существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Данные доводы эксперта опровергаются содержанием отчета, на странице 57-58 указано, что источником информации об объектах аналогах на основании договора №10 от 10.06.2013 года является база данных «Территориальное агентство оценки» «АДОН» (свидетельство о регистрации базы данных № 2006620270 от 21.08.2006 года). Копия страницы источника информации об аналогах, с указанием их стоимости, распечатанная с сайта, содержится в приложении к отчету. Таким образом, база данных «Территориального агентства оценки» «АДОН» является общедоступной, поэтому принцип проверяемости информации соблюден. Доводы о том, что при внесении в базу данных «АДОН» сведений из непосредственных источников информации (объявлений) могли вноситься корректировки, носят предположительный характер и не подтверждаются представленными доказательствами.

Являются несостоятельными доводы эксперта о том, что оценщиком не выполнены требования, предъявляемые к методу сравнения продаж, и то, что метод сравнения продаж не предполагает внесение поправок корреляционно-регрессионным методом.

Из отчета, выполненного ООО «Независимый кадастровый центр» усматривается, что оценщик привел обоснование отказа от использования доходного и затратного подходов к оценке. Для определения стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж (страницы 53-55).

В рамках сравнительного подхода для оценки объекта недвижимости методом сравнения продаж в расчетах был применен метод внесения корректировок: метод корреляционно-регрессионного анализа (страница 60). Процедура расчетов стоимости методом сравнения продаж реализована в отчете с использованием программы ЭВМ «Программа для оценки объектов сравнительным подходом». Данный программный является проверенным на условия качества расчетов сертифицированным продуктом, что подтверждается сертификатом качества продукции № № от 19.02.2010 года, выданным Центральным органом по сертификации Комитета по научно-методическому обеспечению НП СРО «НКСО», также программа имеет свидетельство Российского агентства по патентам и товарам знакам № от 11.02.2004 года.

В отчете приведено обоснование тому, почему оценщиком применен указанный метод внесения корректировок в методе сравнения продаж. Здесь же оценщик указывает, что метод многофакторного корреляционно-регрессионного анализа позволяет выявить связи между стоимостью и различными потребительскими характеристиками оцениваемого объекта и описать эти связи с помощью математической модели (Этот метод значительно облегчает процесс оценки значительного числа однотипных объектов) (страница 60).

Перечисленные действия и выводы оценщика ООО «Независимый кадастровый центр» согласуются с положениями Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 года за № 568-р, и не противоречат им.

В соответствии с данными рекомендациями, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен могут определяться разными способами, в том числе и корреляционно - регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка.

В результате определения и внесения корректировок, цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов, целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1, сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В настоящем случае оценщиком в результате первоначальной калибровки всего массива предложений продаж земельных участков городов Самарской области, были выбраны 12 аналогов (страница 57-58).

Выбор аналогов оценщиком был осуществлен в соответствии с требованиями ФСО № 1.

Таким образом, суд приходит к выводу, что представленный АО «Новокуйбышевская нефтехимическая компания» в Комиссию отчет об оценке соответствует всем требованиям, предъявляемым к его составлению.

Эксперт Б.С.И. в своем заключении в разделе «Анализ правильности и обоснованности применяемого оценщиком метода», пришел к выводу, что использованная оценщиком модель не обладает устойчивостью, следовательно, выборку нельзя признать репрезентативной (выборка не принадлежит генеральной совокупности). При этом эксперт не обосновывает свои выводы, какие-либо расчеты в заключении отсутствуют, каким образом экспертом была проведена проверка модели, построенной оценщиком, не указано.

Оценивая в совокупности имеющиеся в настоящем гражданском деле доказательства, представленные сторонами, суд приходит к выводу о том, что указанное заключение эксперта не может являться основанием для признания незаконным оспариваемого решения Комиссии, поскольку оно не отвечает требованиям пункта 1 статьи 83 КАС РФ, предусматривающего обязанность эксперта дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Эксперт не описал в заключении и не обосновал примененный им подход исследования устойчивости математической модели.

Являются несостоятельными доводы эксперта о необходимости определения генеральной совокупности выборки. Экспертом не были приведены правовые нормы, обязывающие оценщика в данном случае подвергать статистическому изучению всю совокупность единиц, обладающих общими свойствами (т.е. генеральную совокупность). Не были приведены экспертом такие нормы и в ходе судебного заседания.

В таблице 2 экспертом изложены выводы о том, что оценщиком ООО «Независимый кадастровый центр» при составлении отчета не были соблюдены принципы существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости. Однако данные выводы экспертом в заключении не обоснованы, почему эксперт пришел к таким выводам и в чем конкретно выражается несоблюдение перечисленных им принципов, в заключении не указано.

В заключении эксперт указал, что выявленные им несоответствия не оказывают существенного отрицательного влияния на решение Комиссии, хотя такого вопроса перед ним не ставилось.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключение эксперта не может свидетельствовать о не соответствии отчета об оценке от 15.05.2014 года № 26/03-14/1-39, выполненного ООО «Независимый кадастровый центр», требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Что касается заключения эксперта, которым установлена рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года в размере 36 881 347,58 руб., оно также не свидетельствует о недостоверности отчета о рыночной стоимости земельного участка, который был представлен в Комиссию.

Отличие рыночной стоимости земельного участка, определенной в результате проведения судебной экспертизы, от рыночной стоимости того же земельного участка, установленной в отчете об оценке, выполненным ООО «Независимый кадастровый центр», не свидетельствует о недостоверности той или иной стоимости. Поскольку в силу статьи 3 Закона об оценке под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, т.е. в силу закона она не должна и не может быть совершенно равнозначной.

Обе рыночные стоимости соотносятся с диапазоном стоимости земельных участков с аналогичным видом использования, установленных в результате анализа рынка земельных участков Самарской области, что не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства.

Учитывая перечисленные обстоятельства, установленные в ходе судебного разбирательства по настоящему делу, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта не опровергает законность решения Комиссии и соответственно обоснованность заявления АО «Новокуйбышевская нефтехимическая компания» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка. У Комиссии не имелось оснований, предусмотренных законом, для отклонения заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

Суд принимает во внимание, что представителем ООО «НКЦ» осуществлены запросы сведений в 13 СРО о процентном соотношении возможных расхождений в стоимости одного и того же объекта и установлено, что отсутствует единая методика определения таковой, в связи с чем они могут составлять до 30%.

Доводы администрации г.о.Новокуйбышевск о том, что в связи с несвоевременным извещением о заседании Комиссии они не могли подготовиться к нему, также в силу действующего законодательства не являются безусловным основанием к отмене оспариваемого решения, поскольку на момент проведения заседания выводы о несоответствии рыночной стоимости определенной в отчете, ничем не опровергнуты.

Не могут быть удовлетворены и требования администрации г.о. Новокуйбышевск об установлении рыночной стоимости земельного участка на основании результатов проведенной судебной экспертизы, поскольку в случае признания незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, величина кадастровой стоимости будет той, которая установлена Постановлением Правительства Самарской области № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области», которая и оспаривалась заводом. Администрация же просит установить иную рыночную стоимость, в таком случае порядок определен в статье 24.18 Закона об оценке, который администрацией не соблюден.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования администрации г.о.Новокуйбышевск не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении основных требований, нет оснований и для удовлетворения требования о взыскании с ответчиков судебных расходов, как не основанных на положениях ст. 111 КАС РФ.

Руководствуясь ст.180, ст. 249 КАС РФ

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления администрации г.о. Новокуйбышевск об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 16.06.2014г. № 14/19с-60 об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 39 006 302 рубля на основании отчета об оценке, выполненного ООО «Независимый кадастровый центр», установлении кадастровой стоимости земельного участка на основании результатов экспертизы, взыскании судебных расходов - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение в окончательной форме изготовлено 08.10.2015г.

Председательствующий: