Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Севкававторесурс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка посредством установления кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости, административные ответчики - Правительство Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области, заинтересованные лица - Администрация г.Ростова-на-Дону, Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Севкававторесурс» обратилось в суд с вышеназванными требованиями, уточнив их в ходе судебного разбирательства. В обоснование заявленных требований указано, что юридическое лицо является собственником земельного участка площадью ... кв.м (кадастровый номер ...), находящегося по адресу: ... (кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2014 года – ... рублей, разрешенное использование – для эксплуатации производственной базы). Уплата земельного налога осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая значительно выше его рыночной стоимости, таковая определена в отчете оценщика (... рублей), отчет имеет положительное экспертное заключение СРО НП «...» (нормативно-методическая экспертиза). В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности в соответствии с отчетом.

В судебном заседании представители административного истца – Олейник Е.А., Диброва А.В. просили установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости согласно отчету оценщика (... рублей), представлены письменные объяснения, содержащие несогласие с размером рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО «...».

Представитель Правительства Ростовской области - Талалаева И.Н., действующая по доверенности, в суд явилась, возражала против удовлетворения заявления на основании отчета оценщика, представлен отзыв на заявление с указанием о недостоверности отчета, не возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка согласно заключению эксперта ООО «...».

Представители Администрации г.Ростова-на-Дону – Киселева Т.И., ДИЗО г.Ростова-на-Дону – Быкадорова Ю.В. в суд явились, возражали против удовлетворения заявленных требований по существу, считали недостоверными как отчет, так и заключение эксперта о рыночной стоимости участка.

Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Управления Росреестра по Ростовской области в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие согласно ст.150 КАС РФ.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ООО «Севкававторесурс» является собственником земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, находящегося по адресу: ..., из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование – для эксплуатации производственной базы).

Кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2014 года – ... рублей (л.д.121 том 1).

Земельный участок поставлен на кадастровый учет до 01.01.2014 года – 04.08.2003 года.

Действующая кадастровая стоимость является налоговой базой для уплаты земельного налога.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации», вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

Заявление собственника участка о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 25.05.2015 года (л.д.12 том 1).

Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.

В обоснование своих требований истец представил отчет оценщика, согласно отчету оценщика ИП ФИО12 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... рублей. На отчет представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков – НП «...» от ... года №... (нормативно-методическая экспертиза).

В решении комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости указано на 6 недостатков отчета оценщика, которые влекут невозможность удовлетворения заявления: обзор рынка земель промназначения подготовлен в 2010 году и не является актуальным, не указан источник информации о диапазоне цен на эти земли – п.10 ФСО (федеральный стандарт оценки) 3; отчет не содержит определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект – п.11б ФСО 7; некорректно рассчитана корректировка на площадь; необоснованно указано на отсутствие зависимости цены от местоположения земельного участка промназначения – п.22 ФСО 7, п.12 ФСО 3; оценщик не применяет корректировку на наличие инженерных коммуникаций, однако в объявлениях о продаже участки обладают различным набором коммуникаций – п.22 ФСО 7; расчет рыночной стоимости методом многошагового корреляционно-регрессионного анализа выполнен некорректно. Правительство в возражениях на административное исковое заявление поддержало данные замечания, не соглашаясь с указанной стоимостью.

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области относительно достоверности отчета, после исследования представленного отчета и экспертного заключения СРО, поставил вопрос о проведении по делу экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года №28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

С учетом вопросов, предложенных сторонами, судом было назначено проведение экспертизы по двум вопросам:

1) об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года, экспертизу по этому вопросу суд поручает провести эксперту ООО «...» (эксперт ФИО13.);

2) подтверждается ли стоимость объекта оценки, определенная оценщиком ФИО14 в отчете №... от ... года; допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой (эксперт Саморегулируемой организации оценщиков НП «...» ФИО15).

Экспертиза по вопросу об определении рыночной стоимости проведена ООО «...» (заключение №... от ... года – л.д.1-47 том 2). Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... рублей.

Эксперт СРО НП «...» ФИО15 дал положительное экспертное заключение №... от ... года на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете (л.д.50-71 том 2).

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО N 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», ФСО №7 «Оценка недвижимости», Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов).

Экспертом выполнена выборка схожих объектов в количестве 9 (таблица 3 – л.д.29 том 2), отобранных по критериям – г.Ростов-на-Дону, продажа земельного участка промышленного назначения (сегмент рынка). В таблице 5 сделан анализ выборки аналогов, в котором эксперт пришел к суждению об удовлетворении выборки условиям однородности и нормального распределения.

В рамках сравнительного подхода оценщик применил метод сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону (ЗЖМ, промзона), исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению, поэтому ссылка на источники присутствует в заключении, содержание самих объявлений приведено, является проверяемым, что согласуется с федеральными стандартами оценки.

Применение конкретных корректировок на условия рынка и площадь экспертом подробно и достаточно объяснено (л.д.35-38 том 2). Суждения административного истца об ошибке в таблице 7, влияющей на расчет, отклоняются, поскольку расчет стоимости осуществляется в таблице 6, показатель корректировки соответствует рисунку 4, которым пользовался эксперт методически из указанного им источника, применимого в оценочной деятельности. Экспертом представлены дополнительные материалы в результате допроса (л.д.127 том 2).

Таким образом, конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и корректировки признаются судом достаточной и достоверной информацией, использование которой возможно в рамках приведенных выше положений ФСО, и приводит к достоверному выводу о размере рыночной стоимости участка.

Суд в результате анализа представленных доказательств не находит достаточных оснований для признания заключения эксперта недостоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости конкретного земельного участка.

Правительством Ростовской области вывод о рыночной стоимости земельного участка, определенные в заключении эксперта, не оспаривался, что также подлежит учету при оценке доказательств.

Возражения административного истца и заинтересованных лиц на заключение эксперта о рыночной стоимости земельного участка суд отклоняет.

Доводы о необоснованном подборе объектов-аналогов экспертом несостоятельны, поскольку рассматриваемый земельный участок и объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка (участки промышленного назначения). На все вопросы эксперт дал пояснения в судебном заседании, в том числе и о содержании объявлений о продаже на ретроспективную дату.

Корректировки соответствуют требованиям вышеуказанных федеральных стандартов оценки, проверяемы и признаются обоснованными, основаны на указанных в заключении методиках. Конкретных данных о необходимости иных корректировок, не примененных экспертом и реально влияющих на рыночную стоимость в сторону её занижения либо завышения, административный истец и заинтересованные лица не привели.

Остальные аргументы являются предположениями о размере рыночной стоимости земельного участка, оба доказательства о рыночной стоимости – отчет и заключение эксперта подтверждают факт завышения размера кадастровой стоимости в отношении рыночной, оснований же не согласиться с выводом эксперта о конкретном размере рыночной стоимости у суда по материалам дела не имеется.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, соглашаясь с доводами Правительства Ростовской области о недостоверности отчета оценщика, как по подбору объектов – аналогов, так и по расчету рыночной стоимости, принимая во внимание, что оценщиком подобрано в рамках отчета лишь 5 объявлений о продаже (анализ рынка в рассматриваемом сегменте базируется лишь на этих примерах, что явно недостаточно, как отмечено и в решении комиссии, поэтому не свидетельствует об анализе соответствующего сегмента рынка и опровергнуто заключением эксперта), что не позволяет прийти к достоверному суждению об обоснованной рыночной стоимости. Второй метод привел лишь к снижению рыночной стоимости без надлежащего объема исследованной информации.

Нормативно-методическая экспертиза отчета и последующая экспертиза на подтверждение стоимости, выполненная экспертом СРО по ходатайству административного истца, не исключает анализа содержания самого отчета на достоверность, принимая во внимание полученные иные данные о рыночной стоимости в виде заключения эксперта.

При таком положении отчет оценщика, имеющий выявленные в ходе судебного разбирательства недостатки и несоответствия федеральным стандартам оценки вместе с положительными экспертными заключениями СРО НП «...» суд не может принять в качестве достоверных данных о действительной рыночной стоимости. Доводы административного истца о достоверности этого доказательства противоречат совокупности исследованных материалов дела.

При таком положении административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости посредством установления кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года подлежит частичному удовлетворению в размере стоимости согласно заключению эксперта ООО «...» в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется в рамках положений глав 10,25 КАС РФ и постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года №28.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административное исковое заявление ООО «Севкававторесурс» удовлетворить частично:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, находящегося по адресу: ..., из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование – для эксплуатации производственной базы) в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ... рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - 28 апреля 2015 года.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов