Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Т.И.Н.о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и установлении его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Т.И.Н. обратился в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости и установлении рыночной стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, мотивируя тем, что определенная и внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права как плательщика налогов..

В судебном заседании представитель Т.И.Н. по доверенности ФИО1 поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении, и просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рубля.

Представитель Администрации Курской области ФИО2 возражал против заявленных требований, ссылаясь на то, что представленный заявителем отчет об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку в представленном оценщиком отчете при расчете рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом в качестве объектов – аналогов выбраны оценщиков объекты, которые значительно территориально удалены от объекта оценки и не являются сходными с ним по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Экспертиза отчета является нормативно- методической, и не подтверждает правильность определения оценщиком рыночной стоимости земельного участка в размере <данные изъяты> руб.

Представитель Комитета по управлению имуществом ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что оценщиком при составлении отчета об определении рыночной стоимости земельного участка были нарушены принципы обоснованности и проверяемости отчета, положения пунктов 8 и 9 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. №254 « Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», поскольку в представленном отчете отсутствует достаточная информация в отношении объектов- аналогов, позволяющая проанализировать их качественные характеристики и проверить в связи с этим правильность произведенных оценщиком расчетов.

Представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курской области по доверенности ФИО4 в письменных возражениях не признала заявленные требования и указала, что в 2011 году была проведена государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов по состоянию на 1 января 2011 года и её результаты утверждены постановлением Администрации Курской области от 17 января 2012 года №15-па «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Курской области». Данные результаты были внесены органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости 2 февраля 2012 года и являются действующими, никем не оспорены и применяются для целей налогообложения.

Сведения об экономических характеристиках земельного участка с кадастровым номером № внесены органом кадастрового учета согласно постановлению Администрации Курской области от ДД.ММ.ГГГГ№-па. Полагают, что права и интересы заявителя не нарушены.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области ФИО5 в письменном отзыве возражал против удовлетворения заявленных требования и указал, что в нарушение ст. 11 Закона №135-ФЗ, п.п. «в» п. 8 ФСО №3 и п. 19 ФСО №1 в отчете отсутствует трудовой договор, заключенный между ООО <данные изъяты>» и оценщиком, осуществившим работы Г.М.Н.

В нарушение п. 21 ФСО №1; п.п. 4,10 ФСО №3, п. 23 ФСО №7 в отчете отсутствует обоснование инвестиционного менеджмента, при расчете потенциального валового дохода оценщиком принимались данные полученные от заказчика работ, но к Отчету № не приложена соответствующая информация, указанная в Отчете безрисковая ставка дохода не актуальна дате оценки, при расчете премии за риск инвестирования оценщик применяет баллы 3 и 2, когда каждый параметр должен оцениваться по десятибалльной шкале (от 1 до 10), в описании для следующих параметров, характеризующихся как средние (должно быть указано 5-6 баллов): неэффективный менеджмент, финансовые проверки.

И.о. главы Администрации п. Горшечное Курской области ФИО7 в письменном отзыве не признал заявленные требования, сославшись на то, что в представленном отчете при расчете рыночной стоимости сравнительным подходом оценщиков выбраны объекты- аналоги, значительно удаленные от объекта оценки.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Курской области утверждены постановлением Администрации Курской области от 17 января 2012 года №15-па ( в редакции постановления Администрации Курской области от 14 января 2014 года № 4-па) (далее – Постановление №15-па).

Утвержденные результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Курской области были внесены в государственный кадастр недвижимости 02.02.2012 года.

В соответствии с государственным контрактом № от ДД.ММ.ГГГГ заказчиком на выполнение работ по теме: «Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов в Курской области» являлся Комитет по управлению имуществом Курской области.

Согласно пункту 1 Постановления №15-а результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Курской области утверждены по состоянию на 1 января 2011 года.

Из пункта 3 статьи 66 ЗК РФ следует, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации (далее – Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности одним из оснований для пересмотра кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. В связи с чем, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде правообладателями или иными заинтересованными лицами, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Как установлено при рассмотрении дела, Т.И.Н. принадлежит на праве собственности земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно кадастровой справке и сведений из кадастрового органа кадастровый номер земельного участка - <данные изъяты>, статус- ранее учтенный, дата постановки на учет – 13.07.2004 год, категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование – для обслуживания и эксплуатации передвижной АГЗС, площадь - <данные изъяты> кв.м. (уточненная), кадастровая стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> руб., датой определения кадастровой стоимости является 01.01.2011г., датой внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости является 2.02.2012 года, удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка составил <данные изъяты> руб. за кв.м.

Из исследованных в судебном заседании материалов следует, что земельный участок вошел в перечень объектов, чья оценка произведена в рамках государственной кадастровой оценки.

Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

Рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена на произвольную дату (часть 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

При проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (абзац 2 ст. 24.15 Закона об оценочной деятельности).

Также согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4), утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 года №508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Из представленных Комитетом по управлению имуществом документов ( Т.1л.д. 117-129) следует, что перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке земель, был сформирован на 1.01.2011 года.

Таким образом, поскольку кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> была установлена при проведении государственной кадастровой оценки земель по состоянию на
1 января 2011 года, постольку датой, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость спорного земельного участка, следует считать именно эту дату.

По результатам определения стоимости объекта оценки составляется отчет.

Из представленного заявителем отчета № оценщика ООО <данные изъяты>ФИО15., являющейся членом межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации НП <данные изъяты>», составленного ДД.ММ.ГГГГ, об оценке рыночнойстоимостиземельного участка следует, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка на 1 января 2011 года составляет <данные изъяты> руб.

В отношении данного отчета представлено экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленное ФИО17, экспертом Некоммерческое партнерство <данные изъяты>», членом которой является оценщик, составивший отчет.

Согласно заключению отчет об оценкерыночнойстоимостиземельного участка соответствует требованиям ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно- правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Из статьи 12 Закона об оценочной деятельности следует, что отчет независимого оценщика является одним из письменных доказательств по делу и подлежит оценке, поскольку итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, при условии, если отчет составлен по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим федеральным законом, и в судебном порядке не установлено иное.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО3№)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. №254 (далее ФСО №3), отчет об оценке представляет собой документ, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц ( пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки. Отчет должен соответствовать законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности, установленной саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу пункта 13 ФСО №3 в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

Кроме того, согласно пункту 4 раздела 2 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3), утвержденному приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 г. №254, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Оценивая отчет об оценке и экспертное заключение применительно к положениям статей 60 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит их не соответствующими требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям статей 11 и 17.1 Закона об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

При характеристике объекта оценки, оценщик исходил из того, что земельный участок- объект оценки, расположен в <адрес>, на окраине поселка, находится в собственности, его категория - из земель населенных пунктов, разрешенное использование – для обслуживания и эксплуатации передвижной АГЗС, обременений и ограничении в пользовании земельным участком не зарегистрировано., на дату оценки земельный участок занят следующими объектами: стационарная автомобильная газозаправочная станция, навес над ГРК, 2 замощения, 2 забора, ограждение, резервуар хранения СУГ.

После проведенного анализа наиболее эффективного использования объекта, как земельного участка с уже имеющимися улучшениями, оценщик пришел к выводу о том, что наилучшим использованием оцениваемого земельного участка с учетом законодательно разрешенного, физически осуществимого, финансово- обоснованного и обеспечивающего наивысшую доходность является текущее использование в качестве земельного участка для обслуживания и эксплуатации передвижной АГЗС с целью эксплуатации автомобильной газозаправочной станции.

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход ( метод сравнения продаж) и доходный подход ( метод остатка), а также элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка.

Оценщиком выделены следующие элементы сравнения в рамках применения при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительного подхода: стоимость, дата предложения, вид передаваемых прав, условия финансирования, условия продажи, дата продажи, местоположение, физические характеристики, разрешенное использование, характер подъездных путей, рельеф земельного участка, форма земельного участка, инженерные коммуникации. (таблица №7 отчета, Т.1, л.д. 38-39)

Для сравнения выбраны три объекта- аналога. Поправки вносились в цену объекта – аналога. Как указано в отчете (Т.1, л.д. 36 обр. ст.), повышающий коэффициент вносится к цене сопоставимого аналога, если оцениваемый объект его лучше, в противном случае к цене сопоставимого аналога принимается понижающий коэффициент.

Из отчета видно, что оценщик ввел корректировки на торг и на площадь, а корректировку на местоположение, на наличие инженерных коммуникаций не применял.

Оценщик выбрал в качестве сопоставимых с оцениваемым объектом 3 объекта- аналога, расположенных в г. <данные изъяты> и в <данные изъяты>, характеристика которых представлена в таблице №7 ( Т.1, л.д. 38).

Между тем, оценщиком при отборе объектов- аналогов были допущены нарушения установленных стандартов оценки, не учтены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 6 марта 2002 г. №568-р ( далее –Методические рекомендации).

В соответствии с положениями раздела 3 и 4 указанных Методических рекомендаций при оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Условием применения метода продаж является наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Так, в соответствии с разделом 3 Федерального стандарта оценки Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО№1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 г. №256 ( в ред. приказа Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 г. №509) при сравнительном подходе объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно п. 22 указанного ФСО №1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Между тем, оценщик в качестве объектов- аналогов выбрал объекты, которые нельзя признать сходными с объектом оценки по указанным выше параметрам, так как имеет место существенная разница как в кадастровой, так и в рыночной стоимости земельных участков, расположенных в областном городе – <данные изъяты> и в районах <данные изъяты>, различающихся основными экономическими и другими характеристиками.

При этом, описывая в отчете территориальное расположение объекта оценки (Т.1, л.д. 21 обр. ст.), оценщик указал, что данный объект расположен в <адрес> на юго- востоке <данные изъяты> в 128 км от <данные изъяты>; <адрес> граничит на севере и на западе с <данные изъяты>, на юге с <данные изъяты>, на востоке с <данные изъяты>.

Однако, в качестве объектов- аналогов были выбраны земельные участки, расположенные в <адрес> и <адрес>, которые даже не граничат с <адрес>ом. Кроме того, оценщик в качестве аналога №3 выбрал земельный участок без указания его точного местоположения, так как в объявлении указано только то, что он находится в <адрес>. Между тем, <адрес>- это административно - территориальная единица, включающая в свой составболее ста сельских населенных пунктов.

В связи с наличием такой существенной разницы в местоположении объекта- оценки и объектов – аналогов оценщик не применил соответствующую корректировку, несмотря на то, что при анализе в отчете ценообразующих факторов, правильно указывал на зависимость стоимости земельных участков от их местоположения ( Т.1, л.д. 30) и в таблице №7 Отчета ( Т.1, л.д. 38-39) выделил местоположение как элемент сравнения.

Следовательно, оценщик неправильно определил по такому элементу сравнения как местоположение характер и степень отличий аналогов от оцениваемого земельного участка и подобрал объекты- аналоги, которые являются не сопоставимыми с объектом оценки именно по данному элементу сравнения.

Доводы представителя заявителя о том, что оценщиком в качестве объектов-аналогов выбраны объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, а потому сопоставимы по ценообразующим факторам, не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям. В разделе 4.1 Отчета ( Т.1, л.д. 27-28), оценщик делает анализ сегмента рынка объекта оценки, исходя из подразделения земельных участков на категории по целевому назначению, анализирует спрос и предложение и приходит к выводу о том, что самые высокие цены на землю складываются в областном центре, прилегающих к нему районах, а также в городах Железногорске и ФИО8. Таким образом, оценщик при анализе сегмента рынка объекта оценки еще раз пришел к выводу о различиях в рыночной стоимости земельных участков в зависимости от их местоположения даже в случае отнесения их к одному сегменту рынка. Кроме того, оценщик в отчете не обосновал, по каким параметрам он объект оценки и объекты- аналоги, имеющие разный вид разрешенного использования, отличающиеся местоположением, отнес к одному сегменту рынка.

Так, категория объекта оценки- это земли населенных пунктов. Между тем, вид разрешенного использования объекта оценки – «для обслуживания и эксплуатации передвижной АГЗС», отличается от вида разрешенного использования аналога №1-« для размещения и эксплуатации объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного строительства», и тем более аналога №2 (под нежилое строительство, как указано в таблицах отчета).

Также, оценщиком были нарушены положения пункта 4 ФСО №3, то есть принципы существенности и достаточности, поскольку в представленном отчете отсутствует вся информация существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, а информация, приведенная в отчете и использованная при проведении оценки не подтверждена.

Так, в ходе изучения отчета было установлено, что приведенная в таблицах №7 (Т.1.,л.д. 38-39) и в приложении (Т.1, л.д. 52) информация относительно объекта- аналога №2 является противоречивой и не подтвержденной надлежащим образом.

Так, относительно аналога №2 в отчете указано, что источником информации является сайт с адресом <данные изъяты> – это земельный участок, стоимостью - <данные изъяты> рублей, площадью- <данные изъяты> кв.м., местоположением- <адрес>.

Однако проверка указанного в таблице адреса показала, что на данном сайте размещена страница из газеты, где даны объявления только в отношении земельных участков <адрес> и отсутствует какая- нибудь информация в отношении указанного земельного участка- аналога №(Т.1, л.д. 183-184)

В приложении к отчету имеется ксерокопия объявления из <данные изъяты>», с указанием номера №( №) от ДД.ММ.ГГГГ и адресом сайта в интернете, относительно земельного участка площадью <данные изъяты> соток, в <адрес>, который продается за <данные изъяты> рублей. Между тем, в отчете отсутствует информация о том, было ли данное объявление размещено в печатном издании газеты или на сайте интернета, что не позволяет проверить представленную информацию. По адресу www.<данные изъяты> такой информации нет. Более того, в двух таблицах: №7 и в приложении- в отношении аналога №2 указан иной источник информации. Является противоречивой и информация относительно даты размещения объявления: в таблицах- декабрь 2010 года, а в <данные изъяты>- ДД.ММ.ГГГГ. В таблице, размещенной в приложении к отчету ( Т1, л.д. 52), под №3 есть объект аналог, объявление о котором было размещено в газете <данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ, но в нем площадь и стоимость земельного участка не совпадают с объектом аналогом №2.

При таких обстоятельствах, суд считает, что количественные и качественные характеристики объекта- аналога№2, существенные с точки зрения оценки объекта, в отчете не подтверждены и не могли быть использованы в качестве элементов сравнения при определении рыночной стоимости объекта.

Использование оценщиком информации, которая не имеет своего объективного и достоверного подтверждения в отчете, является нарушением приведенного пункта 4 ФСО №3, согласно которому информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена.

Как следует из раздела 3 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, при оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Однако, оценщиком по настоящему делу эти положения также не были учтены.

Оценщик в отчете указывает, что одним из ценообразующих факторов для земельных участков является фактор масштаба. В связи с чем, была применена корректировка на площадь, размер которой был рассчитан на основе статистического исследования зависимости цены на земельные участки от размера участка.

Между тем, в отчете приведены только формулы, и отсутствует непосредственно расчет применительно к рассматриваемой оценщиком ситуации по оценке земельного участка заявителя. В отчете в таблице без номера (Т.1, л.д. 40 обр. ст.) даны значения коэффициентов корректировки на площадь, при расчете которых применялись: показатели: Соа – расчетное значение коэффициента корректировки удельной кадастровой стоимости земельного участка на размер его площади для объекта – аналога, Соо- расчетное значение коэффициента корректировки удельной кадастровой стоимости земельного участка на размер его площади для объекта оценки, а также размеры площадей объектов оценки и аналогов.

Однако, каким образом были рассчитаны значения Соа и Соо в отчете не отражено. Согласно пункту 15 ФСО №3 в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Таким образом, оценщиком снова и при расчете корректировки на площадь были нарушены принципы проверяемости и достоверности отчета.

В нарушение Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков оценщик по такому элементу сравнения как «инженерные коммуникации» вообще не определял характер и степень отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка и не применил корректировку по этому элементу сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка. Так, оценщик в таблице №7 указал только, что и у объекта оценки, и аналога коммуникации на участке имеются.

Однако, данный вывод оценщика о том, что на земельных участках- аналогах имеются инженерные коммуникации, в отчете ничем не подтвержден. При этом оценщик вообще не выяснял вид подведенных коммуникаций.

Между тем, стоимость земельного участка зависит от наличия подведенных инженерных коммуникаций, то есть совокупности сооружений и коммуникаций, непосредственно используемых в процессе тепло-, газо-, электро-, водоснабжения и водоотведения.

Как видно из отчета ( Т.1, л.д. 38 обр. ст. и л.д. 40), оценщик применил корректировку на условия продажи ( или поправку на уторгование) в размере 7% к ценам двух объектов- налогов.

При этом в отчете указано, что в результате анализа различных исследований рынков недвижимости и проведения консультаций с профессиональными участниками рынка было выявлено, что наиболее доступным и компетентным источником информации по данному вопросу являются специалисты риэлтерских организаций. В качестве источника получения информации приведен адрес сайта в интернете: <данные изъяты>.

Изучение информации с данного сайта показало, что здесь размещена статья заместителя директора департамента оценки ООО «ФБК» А.А. Марчук «Использование экспертного метода при определении размера скидки на торг», где действительно имеется приведенная в отчете таблица №3 «Рекомендуемые значения скидки на торг,%».(Т.1, л.д. 188-192)

Из данной таблицы (Т.1, л.д. 192) следует, что размер скидки на торг для земельных участков зависит от численности населенного пункта. Так, скидка в размере 7% рекомендуется для земельных участков в населенном пункте численностью до 250 тысяч человек. При этом, в этой статье указано, что скидки на торг в крупных городах меньше по сравнению с городами с малой численностью населения.(Т.1, л.д. 191)

Вместе с тем, из таблицы №7 отчета Т.1. ( л.д. 39), в которой оценщик производил расчет рыночной стоимости земельного участка, усматривается, что скидка на торг в размере 7% была применена к ценам аналогом №2 и №3, расположенным в <адрес> и <адрес>. Между тем, в отчете отсутствуют данные о численности данных населенных пунктов, из которых исходил оценщик.

Так, по данным, например, интернет-энциклопедии Википедии численность населения <адрес> составляет более 400000 человек. А согласно таблице, которой пользовался оценщик, при численности населения свыше 250000 человек до 500000 человек значение скидки на торг составляет 5%, а не 7%.

Следовательно, вывод оценщика относительно применения одинаковой скидки на торг в размере 7% к земельным участкам – аналогам, расположенным в разных населенных пунктах, существенно различающихся численностью населения (город областного значения и район ФИО6<адрес>), является необоснованным и неподтвержденным.

Таким образом, суд считает, что размер рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом в сумме <данные изъяты> рубля выполнен оценщиком не в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности.

Как видно из отчета, оценщик размер рыночной стоимости земельного участка определял и доходным подходом с применением метода остатка, а также элементов затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка.

Для расчета рыночной стоимости земельного участка доходным подходом методом остатка оценщик определял чистый операционный доход от единого объекта недвижимости; полную восстановительную стоимость объектов оценки с учетом накопленного износа; коэффициент капитализации для улучшений; доход, приходящийся на улучшения; доход, приходящийся на землю; коэффициент капитализации доходов от земли (Т.1, таблица 16, л.д. 49 обр. ст.).

При этом, рассчитывая полную восстановительную стоимость объектов оценки, а именно: стационарной АГЗС, навеса над ГРК, резервуара хранения СУГ, двух заборов, ограждения, двух замещений (Т1, таблица 8, л.д. 46), оценщик использовал: укрупненные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 года на единицу объема, которые содержатся в Сборнике укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, разработанных в соответствии с Постановлением Совета Министров СССР от 7 апреля 1969 года №252 и методическими указаниями Госстроя СССР от 23 апреля 1969 года (далее УПВС); индексы изменения сметной стоимости строительно- монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для перерасчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек, утвержденные постановлением Государственного Комитета СССР по делам строительства от 11 мая 1983 года №94 (Приложения №1 и №2 к постановлению); индексы изменения стоимости строительно- монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве в соответствии с Письмом от 6 сентября 1990 года №14-Д Государственного строительного Комитета СССР; средний индекс на СМР по области в соответствии с протоколом об утверждении показателей по ценообразованию в строительстве по Курской области на 4 квартал 2010 года, утвержденный заместителем Председателя Правительства Курской области 7.10.2010 года.( Т.1, л.д. 144-182)

Между тем, в приложении к отчету имеется технический паспорт стационарной автомобильной газозаправочной станции (Т.1., л.д. 62), из которого следует, что год постройки и ввода в эксплуатацию данного здания – 2010.

В связи с чем, при расчете полной восстановительной стоимости указанного здания ошибочно использовались сборники УПВС- 1969 года, как для объекта современного строительства.

Данный вывод суда подтверждается и информацией, полученной из статьи заместителя директора департамента оценки ООО «ФБК» А.А. Марчук «Использование экспертного метода при определении размера скидки на торг», которой руководствовался оценщик при определении скидки на торг при применении сравнительного подхода, о чем указывалось выше.

Так, автор в статье (Т.1., л.д. 188) в подтверждение своих доводов привел документ «Основные ошибки оценщиков при оценке объектов недвижимости, выявленные при экспертизе отчетов об оценке», подготовленный специалистами Управления учета имущества, анализа, оценки и контроля его использования Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

В данном документе под №19 ( Т.1., л.д. 194) в качестве типичной ошибки оценщиков указано на использование для расчета полной восстановительной стоимости сборников УПВС для объектов современного строительства.

Кроме того, оценщиком в определенных случаях неправильно использовались сборники УПВС, что выразилось в следующем.

Так, в пункте 4 общей части Сборников УПВС указано, что при определении восстановительной стоимости какого-либо здания или сооружения оценочная стоимость единицы укрупненного измерителя, принятая по соответствующему сборнику укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для данного территориального пояса, умножается на общее количество единиц измерения оцениваемого объекта.

Подбор соответствующего показателя по сборнику производится в зависимости от назначения и конструкции переоцениваемого здания или сооружения, материала фундамента, стен, перекрытия, колонн, каркаса здании, пола, этажности, наружной и внутренней отделки здания и т. п. При совпадении технических характеристик стоимость 1 м³переоцениваемого здания должна приниматься равной стоимости 1 м³здания по сборнику для данного территориального пояса с учетом капитальности и климатического района. При расхождении технических характеристик вводятся поправки к восстановительной стоимости в порядке, указанном в соответствующих сборниках.(Т.1, л.д. 144)

Имеется 37 сборников, в которых здания и строения распределены в зависимости от их отраслевой принадлежности (Т.1, л.д. 153-155).

Так, оценщиком в таблице № 8 отчета ( Т1, л.д. 46) приведены данные, которые он использовал при расчете полной восстановительной стоимости зданий и сооружения объекта оценки.

В разделе 7.2. Отчета «Определение стоимости улучшений земельного участка» (Т1, л.д. 41, обр. ст.- л.д. 43) оценщик дал обоснование применяемых методов.

При этом оценщик, применяя единицы укрупненного измерителя из Сборников УПВС, не указывает, к какой отраслевой принадлежности он относит оцениваемые объекты и на основании чего, оценщик не описывает, каким образом он осуществлял подбор соответствующего показателя по сборнику в зависимости от назначения, конструкции и т.д. оцениваемого объекта.

Из таблицы №8 Отчета ( Т.1, л.д. 46) следует, что оценщик применил при оценке стационарной АГЗС сборник 29 «Здания и сооружения газовой промышленности, магистральных газопроводов и городского хозяйства», таблицу 60 «а».

Между тем, изучение данного Сборника ( Т.1., л.д. 165-168) показало, что в нем имеется 7 отделов, а в каждом отделе несколько разделов с наименованием конкретных зданий и сооружений.

Между тем, оценщик не указывает отдел, раздел Сборника№29 и наименование и тип здания в нем, с которым от соотносил оцениваемый объект (стационарную АГЗС) по его назначению и техническим характеристикам. Оценщиком указано только таблица 60 «а». Между тем, в Сборнике №29 таблицы с номером 60 «а» не имеется.

Аналогично оценщик оценивал и остальные сооружения ( навес, заборы и т.д.).

При таком подходе оценщик нарушил пункт 15 ФСО №3, согласно которому в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Такой подход оценщика не позволяет проверить правильность примененных им единиц укрупненных измерителей из Сборников и не соответствует требованиям законодательства в оценочной области.

Оценивая два забора и ограждение, оценщик использовал Сборник №18 «Здания, имеющиеся во многих отраслях народного хозяйства» ( Т.1., л.д. 156-158). Однако, при оценке объекта- «Навес над ГРК» при отсутствии к тому достаточных оснований и какой- либо мотивации применил сборник №26 «Здания и сооружения в совхозах, колхозах, межколхозных и других сельскохозяйственных предприятиях и организациях. Здания и сооружения сельскохозяйственного назначения» (Т.1., л.д. 160-164), хотя оцениваемый объект является служебным помещением стационарной АГЗС и не относится к такой отрасли как сельское хозяйство. При этом в Сборнике №29 в отделе 7, разделе 2, пункт А «Газораздаточная станция сжиженных газов» имеется такое сооружение как навес ( Т.1, л.д. 168).

. Кроме того, изучение технического паспорта ( Т.1, л.д. 59-69) показало, что при стационарной АГЗС служебными постройками являются 2 навеса под литерами Г и Г1, имеющие разные технические характеристики, в частности разный фундамент (Г- бутовые столбы, Г1- железобетонные столбы), а не один навес над ГРК, как указано в таблице №8 отчета ( Т.1, л.д. 46). Таким образом, при оценке оценщиком были использованы данные, которые не подтверждаются материалами отчета.

Оценщик в своем отчете ( Т.1, л.д. 42 обр. ст. и л.д. 46 таблица №8) на основании «Индексов изменения сметной стоимости строительно- монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для перерасчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек, утвержденных постановлением Государственного Комитета СССР по делам строительства от 11 мая 1983 года №94 (Приложения №1 и №2 к постановлению) определил индекс перевода цен на строительные работы 1969 года в уровень цен 1984 года в размере 1,22, сославшись, что учитывал отраслевую принадлежность.

Между тем, оценщик в отчете вообще не указал, из какой отраслевой принадлежности оцениваемого объекта он исходил, применяя приложение №1 указанного нормативного акта.

Так, в приложении №1 для газовой промышленности (без буровых работ) указан индекс 1,22. Однако, в данном приложении №1 в отрасли «газовая промышленность» есть такое направление как «сбор, транспорт и распределение сжиженных газов», где индекс составляет 1.20.( Т.1, л.д. 171).

Таким образом, выводы оценщика относительно примененного индекса в размере 1.22 являются неоднозначными, необоснованными, что является нарушением стандартов оценки.

При определении безрисковой ставки оценщик принял уровень доходности ОФЗ-46018 с датой погашения в ноябре 2021г. – 8.54, по итогам торгов с 29.12.2008 г. по 30.12.2008 г.( Т.1, л.д. 45).

Между тем, суд считает, что эти данные при определении безрисковой ставки не могли быть использованы оценщиком, так как не актуальны дате оценки- 1.01.2011 года.

При определении потенциального валового дохода оценщик использовал данные, предоставленные ему заказчиком о среднем объеме реализации СУГ на объекте оценки (Т.1, л.д.47 обр. ст.) Однако, указанные данные не подтверждены достоверными и объективными доказательствами. Имеющая в приложении к отчету справка заявителя по делу Т.И.Н. о среднем объеме реализации СУГ на ГАЗС, таковым доказательством не является. Кроме того, в ней также отражено, что справка не является официальным документом ( Т.1, л.д. 70).

При таких обстоятельствах, суд полагает, что определение рыночной стоимости земельного участка, рассчитанной доходным подходом методом остатка в размере <данные изъяты>., также не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Кроме того, как видно из отчета, оценщик в таблице №18 (Т.1, л.д. 51) произвел согласование результатов рыночной стоимости, рассчитанной сравнительным подходом, в размере <данные изъяты>. и рыночной стоимости, рассчитанной доходным подходом в размере <данные изъяты>. В результате чего определил третье значение рыночной стоимости земельного участка в размере <данные изъяты>.

Между тем, поскольку оценщиком были допущены вышеприведенные нарушения при определении рыночной стоимости земельного участка как при применении доходного, так и сравнительного подходов, то итоговое значение в силу этого также нельзя признать правильным.

Таким образом, в ходе рассмотрения дела установлено, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, но при проведении нормативно- методической экспертизы экспертом Некоммерческого партнерства <данные изъяты> это выявлено не было.

На основании всего вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. При этом должен соблюдаться принцип сопоставимости результатов рыночной стоимости с результатами государственной кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки.

Кроме того, именно на заявителя при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости законом (ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности) возложена обязанность представить отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, который должен соответствовать требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Таким образом, на заявителе лежит обязанность доказать, что при осуществлении государственной кадастровой оценки земель методом массовой оценки не были учтены уникальные характеристики земельного участка, влияющие на его кадастровую стоимость, и представить в подтверждение этого определенные законом доказательства, соответствующие требованиям относимости, допустимости и достоверности.

Между тем, представленные заявителем отчет о рыночной стоимости земельного участка и заключение экспертизы не соответствуют предъявляемым к ним требованиям.

При этом, из пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости только в случаях определения рыночной стоимости земельного участка.

Следовательно, в случае не определения рыночной стоимости земельного участка необходимо исходить из установленной кадастровой стоимости земельного участка на основании результатов проведенной государственной кадастровой оценке земель.

Из смысла приведенной нормы не следует, что на заявителя возложена законом обязанность в любом случае определить рыночную стоимость земельного участка с целью установления его кадастровой стоимости. Это его право, которое может быть реализовано только при соблюдении целого ряда предусмотренных законом требований и условий. Обязательным в силу закона является только проведение государственной кадастровой оценки земель. Иное толкование приведенной выше нормы противоречило бы целям государственной кадастровой оценки земель.

Согласно ст. 1 ФЗ «О введении в действие Кодекса Административного судопроизводства Российской Федерации» от 8 марта 2015 г. №22-ФЗ Кодекс административного судопроизводства РФ вводится в действие с 15.09.2015г., за исключением положений с иными сроками введения их в действие.

А из п.5 ст. 249 Кодекса Административного судопроизводства РФ следует, что апелляционные жалоба, представление на решение суда по административному делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматриваются апелляционной инстанцией верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда - на решения соответственно верховных судов республик, краевых, областных судов, судов городов федерального значения, суда автономной области, судов автономных округов, окружных (флотских) военных судов.

В соответствии с п.2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Кодекса Административного судопроизводства Российской Федерации» от 8 марта 2015 г. №22-ФЗ не рассмотренные до 15 сентября 2015 года апелляционные жалобы разрешаются в соответствии с процессуальным законом, действующим на момент рассмотрения таких жалоб.

Исходя из вышеизложенных положений и срока подачи апелляционной жалобы, в случае обжалования решения суда апелляционная жалоба будет рассматриваться апелляционной инстанцией Курского областного суда.

Руководствуясь статьями 194-199, 246 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Отказать индивидуальному предпринимателю Т.И.Н. в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рубля.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Курского областного суда в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Председательствующий Полунина Г.И.