Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Петрокартон» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, взыскании судебных расходов,

установил:

общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Петрокартон» обратилось в суд с указанным заявлением, ссылаясь на то, что является собственником земельного участка с кадастровым номером 47:14:0414002:159 для размещения и эксплуатации здания санпропускника маточного № 2, категория земель: земли населённых пунктов, общей площадью 3 426 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, муниципальное образование «Горбунковское сельское поселение» (далее – Горбунковское сельское поселение), закрытое акционерное общество (далее – ЗАО) «Племптицезавод «Большевик», у д. Разбегаево, кадастровой стоимостью 4 053 334,86 руб.

Ранее земельный участок относился к землям сельскохозяйственного назначения.

Решением совета депутатов Горбунковского сельского поселения от 2 августа 2012 г. № 76 утверждён генеральный план поселения, в соответствии с которым земельному участку изменена категория земель с земель сельскохозяйственного назначения на земли населённых пунктов (производственное назначение).

Кадастровая стоимость земельного участка определена на основании постановления правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. № 356 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Ленинградской области», которым результаты государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Ленинградской области утверждены в виде средних показателей по состоянию на 1 января 2007 г.

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, заявитель провёл независимую оценку рыночной стоимости земельных участков.

Согласно отчёту оценщика ФИО1 об оценке рыночной стоимости земельных участков от 14 августа 2014 г. рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 19 ноября 2012 г. составила 2 086 000 руб.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, установленной способом массовой оценки.

Соответствие отчёта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением некоммерческого партнёрства саморегулируемой организации «...» от 9 декабря 2014 г.

Несоответствие определённой в установленном порядке и внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечёт нарушение прав заявителя как собственника земельного участка и плательщика земельного налога, подлежащих защите посредством установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В связи с этим, заявитель полагал, что нарушенное право подлежит судебной защите, и просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 19 ноября 2012 г. в размере, определённом в отчёте об оценке рыночной стоимости земельных участков, а также взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения (далее – ФГБУ) «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» судебные расходы.

В качестве лиц, участвующих в деле, заявитель указал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, правительство Ленинградской области.

В письменных возражениях ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» указало, что кадастровая стоимость земельного участка изменена на основании заявления о государственном кадастровом учёте изменений объекта недвижимости. Расчёт произведён путём умножения площади земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости 1 183,11 руб./кв.м, установленный постановлением правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. № 356 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Ленинградской области» для 7 группы разрешённого использования земель в составе земель д. Горбунки Ломоносовского р-на Ленинградской обл. Поскольку кадастровая стоимость установлена в соответствии с действующим законодательством, действия органа кадастрового учёта являются правомерными.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области в письменных возражениях указало, что приказом Россреестра от 11 марта 2010 г. № П/93 «О наделении Федеральных государственных учреждений «Земельная кадастровая палата» «Кадастровая палата» по субъектам Российской Федерации полномочиями органа кадастрового учёта» с 1 декабря 2010 г. полномочиями по ведению государственного кадастра недвижимости, государственному кадастровому учёту недвижимого имущества, предоставлению сведений, внесённых в государственный кадастр недвижимости, на территории Ленинградской области наделён филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области, поэтому управление не имеет самостоятельных возражений по существу предъявленных требований. Наряду с этим, обратило внимание на существенное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка, в отношении которого возник спор, и его рыночной стоимостью, определённой в отчёте оценщика.

Правительство Ленинградской области в письменных возражениях указало, что кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Ленинградской области, утверждённых постановлением правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. № 356, обоснованно. Соответствие этого документа федеральному законодательству установлено решением Ленинградского областного суда от 10 июня 2009 г., оставленным без изменения определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16 сентября 2009 г.

Представленный заявителем отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка не может быть положен в основу удовлетворения заявленных требований, поскольку он не соответствует требованиям федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее – ФСО № 1), утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 256, федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3) (далее – ФСО № 3), утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 254, содержит ряд неточностей, вызывает сомнения в достоверности и обоснованности содержащихся в нём выводов.

Так, в нарушение пункта 20 ФСО № 1 оценщик, использовав только сравнительный подход, отказ от затратного и доходного подходов не обосновал. Данный недостаток влияет на достоверность и обоснованность сделанных в отчёте выводов.

В качестве объектов-аналогов оценщиком отобраны земельные участки, которые существенно отличаются от объекта оценки по площади, что вынуждает проведение корректировки по этому элементу сравнения и, в свою очередь, влечёт искажение окончательной стоимости оцениваемого объекта.

Оцениваемый объект имеет электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и канализацию. У всех объектов-аналогов коммуникации отсутствуют: у объектов-аналогов №№ 1, 2, 3 они находятся рядом, а на объект-аналог № 4 получены предварительные технические условия на электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение и сброс очищенных стоков. Приведённые различия характеристик объекта оценки и объектов-аналогов вызывают необходимость применения соответствующих корректировок, что не может не повлиять на стоимость оцениваемых объектов.

В графе «возможное функциональное использование» в отношении объекта-аналога № 2 указано, что генеральный план Лаголовского сельского поселения находится на последней стадии согласования с градостроительным советом области, предлагаемый земельный участок попадает в зону промышленной застройки. Однако эта информация не подтверждена доказательствами согласования генерального плана поселения, равно как и отнесение земельного участка к зоне промышленной застройки. Генеральный план упомянутого поселения утверждён решением совета депутатов от 12 сентября 2014 г., а потому оценщиком в нарушение пункта 19 ФСО № 1 использована информация о событиях, произошедших после даты оценки.

Из четырёх объектов-аналогов только один (№ 2) расположен на территории Ломоносовского р-на Ленинградской обл., остальные находятся в Тосненском и Гатчинском р-нах Ленинградской обл. Информация об объектах-аналогах взята из одного источника – ООО «...».

В предварительном судебном заседании 26 января 2015 г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Горбунковского сельского поселения, на территории которого находится принадлежащий заявителю земельный участок и в доход которого подлежит уплате земельный налог.

В письменных возражениях администрация Горбунковского сельского поселения указала, что земельный участок, принадлежащий заявителю, расположен в границах населённого пункта д. Разбегаево на территории производственной зоны «Большевик» 1-микрорайон, что подтверждается генеральным планом поселения, утверждённым решением совета депутатов поселения от 2 августа 2012 г. № 76, и правилами землепользования и застройки поселения, утверждённых решением совета депутатов поселения от 20 декабря 2013 г. № 49.

Градостроительные регламенты, установленные для этого земельного участка, не соответствуют градостроительным регламентам, утверждённым правилами землепользования и застройки, для д. Разбегаево в части вида разрешённого использования земельного участка и объектов капитального строительства.

Земельный участок заявителя имеет разрешённое использование «для размещения и эксплуатации санпропускника маточного № 2», следовательно, заявителем не соблюдена процедура по приведению в соответствие вида разрешённого использования земельного участка его функциональному назначению и градостроительному зонированию, сведений в государственный кадастр недвижимости в части изменения разрешённого использования на «для производственного строительства» не внесено. В данном случае заявитель использует земельный участок не по целевому назначению, т. к. на землях категории «земли населённых пунктов» располагается и эксплуатируется сельскохозяйственное здание санпропускника маточного № 2, фактически же заявителем осуществляется производственно-складская деятельность.

В связи с этим, после приведения в соответствие вида разрешённого использования земельного участка его функциональному назначению и внеся соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости, орган кадастрового учёта произвёл бы перерасчёт кадастровой стоимости данного земельного участка.

Требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости соответственно является незаконным и необоснованным, поскольку вид разрешённого использования земельного участка не соответствует градостроительным регламентам, а оспариваемая кадастровая стоимость установлена исходя из не соответствующего вида разрешённого использования.

В противном случае после приведения вида разрешённого использования земельного участка его функциональному назначению кадастровая стоимость земельного участка будет пересчитана повторно.

Кроме того, отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка не может являться допустимым доказательством.

Сравнительный анализ произведён по отношению к действующей кадастровой стоимости земельного участка, определённой без учёта вида разрешённого использования земельного участка, обязанность по изменению которого лежит на заявителе; правоустанавливающие документы на земельный участок не приведены в соответствие с требованиями градостроительных регламентов.

Рыночная стоимость земельного участка определена фактически при исследовании только одного объекта-аналога (№ 2), что является необоснованным при исследовании, т. к. в непосредственной близости от промышленной зоны «Большевик», где находится земельный участок, расположены промышленные зоны в д. Горбунки Горбунковского сельского поселения, промышленная зона «Разбегаево» в д. Велигонты Горбунковского сельского поселения, крупная промышленная зона Низинского сельского поселения, промышленная зона в г. Стрельна, на Волхонском шоссе Виллозского сельского поселения, что оценщиком при исследовании не учтено, а во внимание приняты объекты-аналоги, удалённые от Санкт-Петербурга, от кольцевой автомобильной дороги и т. д., то есть меньшей рыночной стоимости. Объект-аналог № 2 также является удалённым по сравнению с объектом оценки.

На оцениваемый земельный участок подведены все коммуникации. Район расположения участка также обеспечен всеми современными средствами коммуникаций – сети водопровода, канализации, тепловые сети, горячее водоснабжение, линии электропередач, услугами связи. Однако объекты-аналоги приведёнными характеристиками не обладают, корректировка на отсутствие коммуникаций у объектов-аналогов в расчётах не произведена.

В подборе объектов-аналогов отсутствуют даты предложений к продаже этих объектов на открытом рынке и, как следствие, не произведена корректировка на инфляцию по стране.

Информация об объектах-аналогах и произведённые корректировки не удовлетворяют требованиям достаточности и достоверности, что существенно влияет на итоговую величину стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость определена по данным только одного источника ценообразования – ООО «...». При этом невозможность использования других источников данных для определения рыночной стоимости оценщиком не опровергнута.

ООО «Петрокартон» избрана форма обращения в суд с требованиями об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в виде искового заявления.

Учитывая, что установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, а также то, что вид судопроизводства, в котором подлежат защите права и свободы гражданина или организации, несогласных с результатами определения кадастровой стоимости (исковое или по делам, возникающим из публичных правоотношений), определяется судом, в судебном заседании произведена замена процессуального положения истца на заявителя, ответчика и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительного предмета спора, - на заинтересованных лиц.

В судебном заседании представитель ООО «Петрокартон» ФИО2 требования заявления поддержал и просил их удовлетворить. Полагал, что доводы, приведённые правительством Ленинградской области и администрацией Горбунковского сельского поселения, не могут служить основанием для признания отчёта об оценке рыночной стоимости земельных участков не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Войцех Т.В., представитель правительства Ленинградской области ФИО3, представители администрации Горбунковского сельского поселения ФИО4 и ФИО5, настаивая на правовой позиции, изложенной в письменных возражениях, просили в удовлетворении требований отказать.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, будучи извещённым о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в суд не направили. На основании части 3 статьи 167 ГПК Российской Федерации суд полагает возможным рассмотрение дела в его отсутствие.

Выслушав объяснения представителя ООО «Петрокартон» ФИО2, представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Войцех Т.В., представителя правительства Ленинградской области ФИО3, представителей администрации Горбунковского сельского поселения ФИО4 и ФИО5, допросив свидетеля – оценщика ФИО1 и исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ООО «Петрокартон» является собственником земельного участка с кадастровым номером 47:14:0414002:159 для размещения и эксплуатации здания санпропускника маточного № 2, категория земель: земли населённых пунктов, общей площадью 3 426 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, Горбунковское сельское поселение, ЗАО «Племптицезавод «Большевик», у д. Разбегаево.

Право собственности зарегистрировано 11 февраля 2009 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14 февраля 2013 г.

Лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что при постановке земельного участка на государственный кадастр недвижимости он относился к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения».

Решением совета депутатов Горбунковского сельского поселения от 2 августа 2012 г. № 76 утверждён генеральный план поселения, в соответствии с которым земельный участок стал относиться к категории земель: земли населённых пунктов. Данный акт официально опубликован 6 августа 2012 г. в газете «Балтийский луч».

Согласно кадастровому паспорту от 20 января 2015 г. № 47/201/15-22636 датой внесения номера 47:14:0414002:159 в государственный кадастр недвижимости является 31 декабря 2008 г. Категория земель: земли населённых пунктов. Кадастровая стоимость земельного участка: 4 053 334,86 руб.

Из кадастровой выписки о земельном участке от 20 ноября 2012 г.
№ 47/201/12-217200 усматривается, что при расчёте кадастровой стоимости применялся удельный показатель в размере 1 183,11 руб./кв.м.

Рыночная стоимость земельного участка в представленном суду отчёте оценщика ФИО1, состоящего в трудовых отношениях с ООО «...», от 14 августа 2014 г. № определена по состоянию на 19 ноября 2012 г. и составляет 2 086 000 руб.

Положительным экспертным заключением некоммерческого партнёрства саморегулируемой организации «...», членом которой является оценщик, от 9 декабря 2014 г. № подтверждено соответствие отчёта об оценке рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

17 декабря 2014 г. комиссия по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости при управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области отказала заявителю в принятии заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, указав, что государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов на территории Ленинградской области проводилась в 2006 г., 2007 г., в связи с чем, действие Федерального закона от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» на результаты государственной кадастровой оценки земель, утверждённые постановлением правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. 356, не распространяется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), который налоговое законодательство относит к местному налогу, устанавливаемому Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – законами названных субъектов Российской Федерации), обязательному к уплате на территориях этих муниципальных образований и указанных выше субъектов Российской Федерации.

Из системного анализа содержания пунктов 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что кадастровая стоимость земельных участков устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, поскольку налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до принятия Федерального закона от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусматривал, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

В действующей редакции пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса устанавливает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции, допускает возможность не только определения кадастровой стоимости земельного участка в порядке, установленном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», регламентирующая рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости, в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

В таком случае сведения о рыночной стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы (пункт 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьёй 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случае внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных характеристик объекта недвижимости, влекущем за собой изменение его кадастровой стоимости, является дата внесения таких сведений в государственный кадастр недвижимости.

Учёт изменений объекта недвижимости, в том числе, категории земель, к которой отнесён земельный участок, осуществляется решением органа кадастрового учёта об осуществлении кадастрового учёта изменений объекта недвижимости (пункт 13 части 2 статьи 7, часть 1 статьи 23 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Из кадастровой справки о кадастровой стоимости объектов недвижимости филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области усматривается, что датой утверждения кадастровой стоимости земельного участка является 19 ноября 2012 г.

Между тем, сведения об указанной дате опровергаются решением того же органа кадастрового учёта от 20 ноября 2012 г. № 47/12-103203 о государственном кадастровом учёте изменений объекта недвижимости (земельного участка заявителя).

Следовательно, датой определения кадастровой стоимости земельных участков является 20 ноября 2012 г.

В соответствии с постановлением правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. № 356 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Ленинградской области» результаты государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Ленинградской области утверждены по состоянию на 1 января 2007 г.

Названным документом для 7 вида разрешённого использования: земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства, в д. Горбунки Ломоносовского р-на Ленинградской обл. среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости утверждено в размере 1 183,11 руб./кв.м. (таблица «средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, руб./кв. м»).

В пункте 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 августа 2006 г. № 222, указано, что в случае, когда перевод земельного участка из одной категории в другую, происходит (произошло) после даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельного участка при проведении последней государственной кадастровой оценки и до утверждения её результатов, кадастровая стоимость земельного участка определяется заново после утверждения государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов.

Следовательно, кадастровая стоимость земельного участка органом кадастрового учёта правомерно определена на основании результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Ленинградской области, утверждённых постановлением правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. № 356.

Поскольку в силу предписаний статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость земельного участка, в отношении которого возник спор, должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, т.е. на 20 ноября 2012 г., требования заявителя об установлении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 19 ноября 2012 г. удовлетворению не подлежат.

В статье 10 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что отчёт об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражённых в отчёте.

Для целей того же Федерального закона под экспертизой отчёта понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчёта, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям этого Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчёте (статья 17.1 названного Федерального закона).

Проверка соответствия отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности осуществляется не только саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчёт, но и судом.

Оценивая отчёт оценщика об оценке рыночной стоимости земельного участка, а также положительное заключение саморегулируемой организации, членом которой является оценщик, о соответствии отчёта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, суд исходит их того, что в соответствии со статьёй 67 ГПК Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства ни имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в их отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с пунктом 4 ФСО № 3 при составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчёте должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведённая в отчёте об оценке, использованная или полученная в результате расчётов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчёта об оценке не должно вводит в заблуждение пользователей отчёта об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчёте об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчёт стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

В пункте 19 ФСО № 1 указано, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведёт к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведёт к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчёта об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (пункт 8 Федерального стандарта оценки (цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2), утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 255).

Согласно пункту 20 ФСО № 1, подпункту «з» пункта 8 ФСО № 3 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков (далее – Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков), утверждённых распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. № 568-р, следует, что, как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используется метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

В пункте 7 ФСО № 1 подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединённых общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

В разделе XI.1 «выбор подходов к оценке стоимости объектов оценки» отчёта обоснован отказ от использования методов выделения, распределения, капитализации земельной ренты (т. 1 л.д. 86-87).

При этом, отказываясь от названных методов, оценщик исходил из того, что земельный участок является незастроенным, тогда как эти сведения опровергаются данными кадастрового паспорта и отчёта (т. 1 л.д. 40).

На л.д. 26 т. 1 указано, что рыночная оценка земельного участка проводится без учёта расположенных на нём улучшений и возможного влияния таких улучшений на стоимость объекта оценки.

Между тем, по смыслу Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков и пункта 10 ФСО № 1 наличие строений на земельных участках имеет значение для определения рыночной стоимости земельных участков, поскольку данный фактор оказывает влияние на возможность использования указанных методов и на определение наиболее эффективного использования объектов оценки, при котором их стоимость будет наибольшей.

Методы остатка и предполагаемого использования оценщиком не использовались, но отказ от них не мотивирован (т. 1 л.д. 87-88).

При оценке использован только сравнительный подход, однако отказ от затратного подхода в отчёте не обоснован.

Отказ от доходного подхода мотивирован лишь тем, что метод сравнения продаж (сравнительный подход) позволяет получить более точную стоимость объекта оценки по сравнению с методами доходного подхода (т. 1 л.д. 89), при том, что на л.д. 83, 84 т. 1 указано, что земельный участок используется в производственно-складских целях и варианты использования земельного участка под производственно-складские объекты могут приносить доход, а потому такой отказ суд не может признать обоснованным.

В разделе VII «этапы проведения оценки» отчёта указано, что на этапе применения подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчётов, был определён подход к оценке с обоснованием отказа от использования других подходов, а также определены методы оценки в рамках выбранного подхода (т. 1 л.д. 30).

Отсутствие в отчёте обоснованного отказа от затратного, доходного подходов, методов остатка и предполагаемого использования вводит в заблуждение пользователей отчёта об оценке, что является нарушением принципа однозначности.

Свидетель ФИО1 пояснил суду, что земельный участок оценивался как незастроенный исходя из задания на оценку: определение рыночной стоимости объекта оценки, используемой заказчиком в целях внесения величины рыночной стоимости объекта оценки в качестве их его кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости в судебном порядке, а потому задача оценить земельный участок как застроенный перед ним не стояла, по тем же причинам оценка рыночной стоимости проводилась без учёта расположенных на земельном участке улучшений и возможного влияния таких улучшений на стоимость земельного участка. Не оспаривая, что вывод об отказе от затратного подхода, методов остатка и предполагаемого использования в отчёте отсутствует, полагал достаточным обоснование в отчёте использование других подходов и методов.

По изложенным выше основаниям приведённое объяснение оценщика суд находит неубедительным.

В соответствии с пунктами 14, 22 ФСО № 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов- аналогов.

В рамках сравнительного подхода оценщиком отобрано 4 объекта-аналога, используя информацию о которых с применением метода сравнения продаж, им и был произведён расчёт рыночной стоимости объектов оценки (т. 1 л.д. 94).

При выборе объектов-аналогов оценщик исходил из функционального использования объектов оценки – под производственно-складские цели (т. 1 л.д. 92), их количественных и качественных характеристик, приведённых на л.д. 31-33 т. 1 (т. 1 л.д. 92).

Из отчёта следует, что все 4 объекта-аналога относятся к категории земель: земли населённых пунктов.

Пунктом 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков к наиболее важным факторам стоимости при применении метода сравнения продаж отнесено: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешённое использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Следовательно, разрешённое использование земельного участка является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость земельного участка, а потому и объекты-аналоги должны иметь сходное разрешённое использование.

Между тем, вид разрешённого использования оцениваемого земельного участка (для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства) оценщиком не учитывался, вследствие чего принцип существенности не соблюдён.

Как указано выше, сравнение объекта оценки и объектов-аналогов произведено исходя из их возможного функционального назначения.

Так, возможное использование объекта-аналога № 1: для размещения и эксплуатации промышленных предприятий и складских организаций V класса опасности; объект-аналог № 2 попадает в зону промышленной застройки; объект-аналог № 3 входит в зону промышленной застройки; объект-аналог № 4 включён в зону промышленной застройки для размещения предприятия IV-V классов санитарной опасности.

При этом данные о возможном функциональном использовании объекта-аналога № 2 основаны на проекте генерального плана Лаголовского муниципального образования, который не является документом территориального планирования поселения, поэтому эти сведения нельзя признать достоверными.

Объект оценки расположен в Ломоносовском р-не Ленинградской обл., тогда как только 1 объект-аналог находится в том же районе (объект-аналог № 2). Объекты-аналоги № 1 и № 4 расположены в Тосненском р-не области, объект-аналог № 3 – в Гатчинском р-не области.

Площадь объектов-аналогов: от 10 000 кв. м до 44 000кв. м (объект-аналог № 1), 28 000 кв. м (объект-аналог № 2), 30 000 кв. м (объекты-аналоги № 3 и № 4).

Учитывая, что площадь объекта оценки составляет 3 426 кв.м, площадь объектов-аналогов значительно превышает площадь оцениваемого объекта.

Объект оценки оснащён следующими коммуникациями: электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, канализация. Здание санпропускника маточного № 2, находящегося на территории объекта оценки, также имеет теплоснабжение, водоснабжение, канализацию и электроснабжение (т. 1 л.д. 38).

В отчёте в отношении объектов-аналогов №№ 1, 2, 3 указано, что коммуникации находятся рядом (при этом отсутствуют данные о том, какие это коммуникации и на каком расстоянии от объектов-аналогов они расположены), а на объект оценки № 4 получены предварительные технические условия на электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение и сброс очищенных стоков, т.е. установка коммуникаций только запланирована, при этом их объём отличается от объектов оценки.

Наряду с этим, суд отмечает, что в объявлении о продаже объекта-аналога № 1 отсутствует какая-либо информация о коммуникациях (т. 1 л.д. 129), в объявлении о продаже объекта-аналога № 2 указано, что рядом имеется только электроснабжение (вдоль участка проходит линия электропередач) (т. 1 л.д. 131). Ссылок на иные источники информации, которые использовал оценщик при описании характеристик объектов-аналогов, в отчёте не сделано. В связи с этим, нарушены принципы обоснованности и однозначности.

Изложенное позволяет суду сделать вывод, что отобранные оценщиком объекты-аналоги не соответствуют в полной мере требованиям пунктов 14, 22 ФСО № 1.

В соответствии с пунктом 10 ФСО № 3 в тексте отчёта об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчёте, позволяющие делать вывод об авторстве соответствующей информации и дате её подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчёте информация, или используется информация, опубликованная не периодическом печатном здании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчёте об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В отчёте указано, что выбор объектов-аналогов (аналоги) проводился на дату оценки (или до даты оценки) – 19 ноября 2012 г. (т. 1 л.д. 92), соответственно, и существенная информация о характеристиках объектов-аналогов использовалась в отчёте исходя из того, что предложения о продаже объектов-аналогов существовали на дату оценки.

Источники информации по каждому объекту-аналогу приведены в таблицах расчётов и в приложении 2 «источники информации по объектам-аналогам» к отчёту (т. 1 л.д. 92).

В таблице «корректировка по первой группе объектов-аналогов» на л.д. 97 т. 1 отчёта указано, что датой сделки с объектами-аналогами является ноябрь 2012 г. (т. 1 л.д. 97).

В приложении 2 к отчёту «источники информации по объектам-аналогам» приведены скриншоты объявлений продаж объектов-аналогов, в которых даты продаж отсутствуют (т. 1 л.д. 128-133).

Таким образом, отчётом не подтверждается, что отобранные для сравнения объекты можно отнести к объектам-аналогам.

Следовательно, имеются основания считать, что оценщиком при использовании сравнительного подхода допущено нарушение пункта 4 ФСО № 3, в частности, нарушение принципов существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости.

Кроме того, в отчёте указано, что территориальная зона, к которой относится объект оценки, определена на основании правил землепользования застройки Горбунковского сельского поселения применительно к части территории поселения д. Разбегаево с прилегающими к этому населённому пункту территориями, утвержденные постановлением администрации поселения от 19 августа 2011 г. № 89 (т. 1 л.д. 33).

Однако названные правила землепользования и застройки утверждены решением совета депутатов Горбунковского сельского поселения от 20 декабря 2013 г. № 49, а муниципальный акт, которым руководствовался оценщик, регулирует вопросы подготовки этих правил. В связи с этим, нарушены принципы обоснованности и однозначности.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что отчёт об оценке рыночной стоимости земельных участков от 14 августа 2014 г.
№ не может быть принят в качестве доказательства, бесспорно свидетельствующего о том, что по состоянию на 19 ноября 2012 г. действительная рыночная стоимость земельного участка составляет 2 086 000 руб.

По тем же основаниям суд не может согласиться с выводами положительного экспертного заключения некоммерческого партнёрства саморегулируемой организации «...» от 9 декабря 2014 г. № о соответствии отчёта об оценке рыночной стоимости.

Кроме того, из содержания экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков следует, что экспертиза по существу носит нормативно-методический характер и не является подтверждением стоимости объекта оценки, определённой в отчёте оценщика. Вывод о подтверждении конкретной стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте об оценке, экспертами не сделан, тогда как это прямо предусмотрено пунктом 16 ФСО № 5.

Ходатайство заявителя о назначении по делу экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 20 ноября 2012 г. судом отклонено, поскольку заинтересованными лицами отчёт об оценке рыночной стоимости земельных участков оспаривается по мотиву его несоответствия законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, а потому проверка соответствия отчёта нормативным правовым актам, регулирующим рассматриваемые правоотношения, и оценка данного доказательства судом не требует специальных познаний.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя.

Поскольку в удовлетворении материальных требований заявителю отказано, его требования о взыскании судебных расходов также удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194–198 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

обществу с ограниченной ответственностью «Петрокартон» в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Ленинградский областной суд.

Судья Е.В.Шадрина

Решение принято в окончательной форме 12 марта 2015 г.