Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей истца общества с ограниченной ответственностью «<.......>» Г.Р.Ф., Ж.О.Л., представителя ответчика правительства Тюменской области Г.Ю.В., представителя третьего лица администрации Заводоуковского городского округа Х.С.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «<.......>» к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по Тюменской области, правительству Тюменской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «<.......>» (далее также - ООО «<.......>») в лице представителя Г.Р.Ф. обратилось в суд с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по Тюменской области (далее также – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тюменской области), правительству Тюменской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <.......> в размере его рыночной стоимости <.......> руб.

В обоснование заявленных требований (с учетом дополнений) истец указывал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером <.......>, общей площадью <.......> кв.м (расположен по адресу: <.......>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства объектов придорожного сервиса). Сведения о земельном участке с кадастровым номером <.......> были внесены в государственный кадастр недвижимости <.......>2013. В дальнейшем с учетом перевода земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в категорию земли населенных пунктов определена новая кадастровая стоимость земельного участка, сведения об этом внесены в государственный кадастр недвижимости <.......>.2014. Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Тюменской области по состоянию на 01.01.2011 утверждены постановлением правительства Тюменской области от 02.12.2013 № 530-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области». Однако земельный участок с кадастровым номером <.......> не был включен в приложение к постановлению правительства Тюменской области от 02.12.2013 № 530-п, поскольку ранее был включен в перечень земельных участков в категории земель сельскохозяйственного назначения. При определении кадастровой стоимости измененного земельного участка был использован средний удельный показатель в соответствии с постановлением правительства Тюменской области от 02.12.2013 № 530-п. Поскольку при определении кадастровой стоимости вновь образованного земельного участка применяется удельный показатель, рассчитанный при проведении государственной кадастровой оценки земель до существования преобразованного земельного участка, датой, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость земельного участка, по мнению истца, следует считать дату, по состоянию на которую проведена массовая оценка объектов недвижимости, такая оценка была проведена по состоянию на 01.01.2011 и определена в размере <.......> руб. Не согласившись с данной стоимостью, истец обратился к независимому оценщику ИП ФИО1, по результатам проведения оценочных работ установлено, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2011 составляет <.......> руб. Истец считает, что несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает его права как арендатора земельного участка, так как влияет на размер арендных платежей. Кроме того указывает, что истцом на территории области реализуется проект, включенный в единый реестр приоритетных инвестиционных проектов Тюменской области. Полагает, что стоимость земельного участка в случае его выкупа будет рассчитана в десятикратном размере величины земельного налога в год, что ставит под сомнение экономическую целесообразность реализации инвестиционного проекта. Ссылаясь на Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Земельный кодекс Российской Федерации, полагает, что права истца могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере <.......> руб.

Определением судьи от 18 февраля 2015 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечена администрация Заводоуковского городского округа.

На исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «<.......>» поступили: отзыв ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тюменской области в лице представителя – директора филиала Ш.О.А., возражения правительства Тюменской области в лице директора департамента имущественных отношений Тюменской области К.А.В., отзыв Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее также – Управление Росреестра по Тюменской области) в лице начальника отдела правового обеспечения З.С.Л., отзыв администрации Заводоуковского городского округа в лице представителя – председателя комитета имущественных отношений Заводоуковского городского округа Х.С.Ю.

В отзыве на исковое заявление ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тюменской области указывает, что в представленном истцом отчете рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> установлена по состоянию на 01.01.2011, в то время как по сведениям государственного кадастра недвижимости (далее также – ГКН), кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> определена на дату <.......>.2014. В ГКН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером <.......>, с адресным описанием: <.......>: статус – «учтенный», дата постановки на учет – <.......>.2013; категория земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование - для строительства объектов придорожного сервиса; площадь уточненная - <.......> кв.м; сведения о правах отсутствуют; сведения об обременениях – аренда за ООО «<.......>», дата регистрации <.......>.2014; кадастровая стоимость - <.......> руб., определена на дату <.......>.2014, удельный показатель стоимости земель – <.......> руб. Обращает внимание, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> определена на дату <.......>.2014, так как именно в эту дату в ГКН были внесены изменения в части категории земель на основании постановления администрации Заводоуковского городского округа от 23.12.2013 № 2638 «О переводе земельного участка из категории «земли сельскохозяйственного назначения» в категорию «земли населенных пунктов». Указывает, что в связи с изменением категории земель, органом кадастрового учета пересчитана кадастровая стоимость данного объекта недвижимости. При определении кадастровой стоимости использован средний удельный показатель кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области по муниципальным районам для 5 группы земельных участков по виду функционального использования в соответствии с постановлением правительства Тюменской области от 02.12.2013 № 530-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области». Полагает, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Считает, что требования истца не подлежат удовлетворению, так как на дату 01.01.2011 сведения о земельном участке с кадастровым номером <.......> как объекте гражданских прав в ГКН отсутствовали. Просит в удовлетворении заявленных требований ООО «<.......>» отказать в полном объеме, госпошлину с ФГБУ «ФКП Росреестра» не взыскивать.

В возражениях на исковое заявление правительство Тюменской области считает иск не подлежащим удовлетворению. Ссылаясь на ст.ст. 24.18, 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» полагает, что определение рыночной стоимости по состоянию на 01.11.2011 является неверным, поскольку земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 10.10.2013, его кадастровая стоимость, которую оспаривает истец, определена по состоянию на <.......>.2014. Указывает, что отчет об оценке, представленный истцом, не является надлежащим доказательством по делу, поскольку он не соответствует федеральным стандартам оценки. Полагает, что оценщиком не корректно определен диапазон цен на рынке, не соблюден принцип однозначности, ввиду того, что содержание отчета не должно вводить в заблуждение пользователей отчета; информация, используемая при проведении оценки, не отвечает требованиям достаточности и достоверности, так как она не подтверждена; оценщик необоснованно не применил корректировку на местоположение и на площадь. Указывая, что требования истца не доказаны и просит в их удовлетворении отказать.

В отзыве на исковое заявление Управление Росреестра по Тюменской области указывает, что ООО «<.......>» <.......> обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тюменской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <.......>. Комиссия установила, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Закона об оценке, требованиям к содержанию отчета об оценке, установленным федеральными стандартами оценки, и решила отклонить заявление ООО «<.......>» о пересмотре результатов кадастровой стоимости. Считает, что в соответствии со ст. 24.18 Закона об оценке рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость. Просит в удовлетворении требований отказать, судебные заседания провести без участия представителя Управления Росреестра по Тюменской области.

В отзыве на исковое заявление администрация Заводоуковского городского округа указывает, что расчет арендной платы за земельные участки и расчет стоимости выкупа земельных участков из муниципальных земель производится по результатам кадастровой оценки, проведенной в 2013 году, основан на размере удельного показателя кадастровой стоимости земли за 1 кв.м, однако реальная кадастровая стоимость земельных участков, в частности в <.......>, не соответствует рыночной стоимости. Полагает, что подход к определению кадастровой стоимости, проводимой по состоянию на 01.01.2011, не соответствует действительности, применяемые методики ФГБУ «ФКП Росреестра» при определении кадастровой стоимости образуемого земельного участка далеки от реальности, вызывают сомнение. Исковые требования ООО «<.......>» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <.......> в размере <.......> руб. и обязании ФГБУ «ФКП Росреестра» внести измененные сведения в ГКН поддерживает.

Представители истца общества с ограниченной ответственностью «<.......>» Г.Р.Ф., действующий на основании доверенности от <.......> (л.д. 9) и Ж.О.Л., действующий на основании доверенности от <.......> (л.д.148), в судебном заседании исковые требования поддержали. Пояснили, что настаивают на установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011, представить отчет об оценке земельного участка с кадастровым номером <.......> по состоянию на <.......> не желают. Полагали, что правительство <.......> не может оспаривать содержание представленного истцом отчета об оценке, так как отчет составлен специалистом оценщиком и на него имеется положительное экспертное заключение.

Представитель ответчика правительства Тюменской области Г.Ю.В., действующая на основании доверенностей <.......> от <.......> и №<.......> от <.......> (л.д. 217, 218), с исковыми требованиями не согласилась по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представитель третьего лица администрации Заводоуковского городского округа Х.С.Ю., действующая на основании доверенности <.......> от <.......> (л.д.147), с исковыми требованиями согласилась по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление.

Представители ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тюменской области, третьего лица Управления Росреестра по Тюменской области в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, доказательств уважительности причин неявки в суд не представлено, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлено, представитель Управления Росреестра по Тюменской области в отзыве на исковое заявление просил рассмотреть дело в его отсутствие. При таких обстоятельствах суд в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие указанных лиц.

Заслушав объяснения представителей общества с ограниченной ответственностью «<.......>», правительства Тюменской области, администрации Заводоуковского городского округа, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, Тюменский областной суд приходит к выводу, что требования ООО «<.......>» не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу статьи 70 Земельного кодекса Российской Федерации государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Как закреплено в части 1 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 названного Федерального закона сведений об объекте недвижимости. В пункте 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в качестве таких сведений указаны сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности») в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Как следует из материалов дела, ООО «<.......>» является арендатором земельного участка с кадастровым номером <.......>, общей площадью <.......> кв.м (расположен по адресу: <.......>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства объектов придорожного сервиса), что подтверждается договором аренды, заключенным истцом с муниципальным образованием Заводоуковский городской округ, <.......> от <.......>, срок действия договора <.......> лет (л.д. 133-138).

ООО «<.......>», обращаясь в суд с требованием об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <.......> по состоянию на 01 января 2011 г. полагает, что поскольку постановлением правительства Тюменской области от 02 декабря 2013 г. № 530-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области» кадастровая стоимость земельных участков на территории Тюменской области была определена по состоянию на 1 января 2011 г., то датой оценки рыночной стоимости земельного участка, при условии, что даты оценок должны быть соотносимы, необходимо считать дату 01 января 2011 г.

В обоснование требований об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <.......> общей площадью <.......> кв.м (расположен по адресу: <.......>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства объектов придорожного сервиса) в материалы дела представлен отчет <.......> от <.......> об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный оценщиком индивидуальным предпринимателем Г.Е.В., являющимся членом ООО «<.......>». По результатам проведения оценочных работ установлено, что итоговая величина рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка по состоянию на 01 января 2011 г. составляет <.......> руб. (л.д. 55-122).

В качестве подтверждения соответствия данного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности представлено положительное экспертное заключение <.......> от <.......>Д.С.Ю., являющейся экспертом ООО «<.......>» (л.д. 123-132).

Оценив отчет <.......> от <.......> об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <.......> общей площадью <.......> кв.м (расположен по адресу: <.......>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства объектов придорожного сервиса), проанализировав возражения и отзывы ответчиков и третьих лиц, суд приходит к выводу, что указанный документ нельзя признать допустимым доказательством размера рыночной стоимости земельного участка ввиду следующего.

Из статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» следует, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

При этом исходя из анализа положений упомянутой статьи следует, что датой установления рыночной стоимости объекта недвижимости в таких случаях является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, несмотря на то, что для целей определения их кадастровой стоимости применяются средние показатели кадастровой стоимости, установленные при проведении государственной кадастровой оценки земель.

В случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке, а также в случаях изменения характеристик земельного участка, влияющих на кадастровую стоимость (отнесение земельного участка к другой категории земель, изменение вида разрешенного использования земельного участка или уточнения площади земельного участка) определение кадастровой стоимости проводится в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития России от <.......> N 222 (далее - Методические указания).

В соответствии с п. 2.1.3. Методических указаний в случае перевода земельного участка в состав земель населенных пунктов из состава иной категории его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, граничащего с кадастровым кварталом, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка. В случае если кадастровый квартал, в котором расположен земельный участок, граничит более чем с одним кадастровым кварталом населенного пункта, то для определения кадастровой стоимости земельного участка используется минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для граничащих кадастровых кварталов.

Постановлением правительства Тюменской области от 02 декабря 2013 г. № 530-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области» утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Тюменской области, в перечне которых земельный участок с кадастровым номером <.......> не значится.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером <.......> от <.......><.......> земельный участок образован в результате выдела из земельного участка с кадастровым номером <.......> и <.......> 2013 г. поставлен на кадастровый учет (л.д. 18-20).

На основании заявления о государственном кадастром учете изменений объекта недвижимости, постановления администрации Заводоуковского городского округа от 23декабря 2013 г. № 2638 «О переводе земельного участка из категории «земли сельскохозяйственного назначения» в категорию «земли населенных пунктов» решением филиала федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата» Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тюменской области <.......> от <.......> осуществлен государственный кадастровый учет изменений объекта недвижимости с кадастровым номером <.......> в связи с изменением категории земель, сведения об участке внесены в государственный кадастр недвижимости (л.д. 155).

Стоимость участка определена в соответствии с п. 2.1.3 Методических указаний. Согласно кадастровой справке от <.......> кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на <.......> 2014 г. и составила <.......> руб. (л.д. 54).

Таким образом, из материалов дела усматривается, что основанием для определения кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером <.......> являлось изменение характеристик земельного участка, в частности изменение категории земель.

Принимая во внимание, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> определена на основании статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», то датой определения кадастровой стоимости указанного земельного участка является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, то есть <.......> 2014 г.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Вместе с тем по заказу ООО «<.......>» оценщиком ИП Г.Е.В. подготовлен отчет от <.......> N <.......>, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> установлена по состоянию на <.......>

Поскольку в отчете оценщика рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> определена не на дату внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, то названный отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости указанного объекта.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

При указанных обстоятельствах, поскольку ООО «<.......>» заявлена кадастровая стоимость земельного участка площадью <.......> кв.м (кадастровый номер <.......>, расположен по адресу: <.......>) в размере его рыночной стоимости в сумме <.......> руб. по состоянию на 01 января 2011 г., тогда как кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на <.......> 2014 г., а требований об установлении рыночной стоимости названного участка по состоянию на <.......> 2014 г. истцом не заявлялось, доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату его постановки на государственный кадастровый учет, в суд не представлено, правовых оснований для удовлетворения требований об установлении кадастровой стоимости названного земельного участка равной его рыночной стоимости не имеется.

Руководствуясь статьями 65, 66, 70 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 7, 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», статьями 24.18, 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Постановлением Правительства Тюменской области от 02.12.2013 № 530-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области», статьями 56, 59, 67, 68, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «<.......>» к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по Тюменской области, правительству Тюменской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью <.......> кв.м (кадастровый номер <.......>, расположен по адресу: <.......>) в размере его рыночной стоимости в сумме <.......> руб. отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации путем подачи апелляционной жалобы через Тюменский областной суд.

Мотивированное решение изготовлено 30 марта 2015 г.

Судья Тюменского областного суда Н.В.Левина