Гражданский кодекс часть 1

представителя заинтересованного лица Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры ФИО2,

представителя заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре ФИО3,

при участии эксперта (ФИО)3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Верас» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Верас» (далее ООО «Верас», общество) обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование требования указало, что ООО «Верас» является арендатором земельного участка площадью 35 632 кв.м. с кадастровым номером (номер), расположенного по (адрес)(адрес), (адрес) на срок до (дата).

Указанный земельный участок относится к землям населенных пунктов и используется под объект <данные изъяты>, принадлежащий ООО «Верас» на праве собственности.

Установленная в кадастровом паспорте кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 22 281 158,58 рублей значительно превышает его рыночную стоимость.

С целью определения фактической стоимости земельного участка ООО «Верас» обратилось к независимому оценщику (ФИО)4, в соответствии отчетом которого рыночная стоимость земельного участка определена в размере 817 806,07 рублей по состоянию на 01 января 2010 года.

Уведомлением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (номер) от (дата) в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости заявителю было отказано.

Завышенная стоимость объекта недвижимости нарушает права общества, поскольку существенно увеличивает размер арендных платежей, в связи с чем заявитель, с учетом уточненных требований, просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) равной рыночной в размере 817 806,07 рублей.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству в связи с существенным расхождением кадастровой и рыночной стоимости земельного участка представителем заявителя было заявлено ходатайство о проведении экспертизы по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2010 года, а также о проведении экспертизы на соответствие действующему законодательству представленного заявителем отчета о рыночной стоимости земельного участка.

Определением суда от (дата) назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером (номер) по состоянию на 18 февраля 2011 года.

Согласно заключению эксперта (ФИО)3 общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты>(номер) от (дата), подготовленному на основании определения суда, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 18 февраля 2011 года составила 680 274,91 рубля.

В судебном заседании представители заинтересованных лиц: Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, администрации города Мегиона, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства с уважительными причинами своей неявки не представили.

От ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре поступило ходатайство о рассмотрении заявления без участия их представителя.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Участвующий в судебном заседании представитель заявителя ФИО1 с учетом уточненных требований заявления просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 35 632 кв.м. с кадастровым номером (номер), расположенного по (адрес)(адрес)(адрес) в размере рыночной стоимости, равной 680 274,91 рубля и обязать ФГБУ ФКП «Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по ХМАО – Югре внести изменения в сведения о кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель заинтересованного лица Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры ФИО2 указал, что заключение эксперта (номер) от (дата) не может являться надлежащим доказательством, ввиду отсутствия сведений по ряду характеристик исследуемых объектов-аналогов. Так не были представлены сведения о сделках, предложение по которым могло быть осуществлено по льготной цене на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, что не отображает фактическую рыночную стоимость земельного участка.

Данные о виде разрешенного использования исследуемых экспертом объектов отсутствуют, в связи с чем достоверно утверждать, что сравниваемые участки относятся к одному сегменту рынка невозможно. Указанное заключение не удовлетворяет требованиям достоверности и проверяемости об используемой информации. Просил в заявленных требованиях отказать в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре ФИО3 поддержала доводы предыдущего представителя заинтересованного лица. Дополнительно пояснила, что в заключении отсутствуют кадастровые номера объектов-аналогов, присутствуют лишь кадастровые кварталы. Информацию по взятым аналогам проверить невозможно. Считает экспертное заключение не надлежащим доказательством по делу. В заявленных требованиях просила отказать.

Допрошенный в судебном заседании эксперт (ФИО)3 пояснил, что по данному экспертному заключению для определения рыночной стоимости спорного участка было найдено 56 объектов-аналогов, информация по которым была взята с официального сайта Росреестра, о чем имеются соответствующие выписки с сайта.

Объекты-аналоги для исследования, по которым был указан вид разрешенного использования, отличающийся от вида использования исследуемого объекта, автоматически отсеивались. Те же земельные участки по которым информации о виде разрешенного использования отсутствовала, отбирались для исследования как с аналогичным видом использования.

Была проанализирована стоимость всех этих 56-ти земельных участков. С помощью дисперсионного анализа определена зависимость между ценообразующими факторами (площадь и численность населенного пункта) и результирующим фактором (стоимость). Данным анализом определяется зависимость, исчисляемая с помощью проведения расчетов регрессионного анализа. Конечным итогом получается стоимость земельного участка.

Дело рассмотрено судом с учетом особенностей, предусмотренных главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения лиц, участвующий в деле, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Судом установлено, что ООО «Верас» является собственником объекта – <данные изъяты>, общей площадью 1 904,4 кв.м. инв (номер) литера А – <данные изъяты> площадью 116,2 м; литер А – <данные изъяты> площадью 6.3 м, <данные изъяты> 3,6 м; литер 1 –<данные изъяты> и литер 2 - <данные изъяты> общей площадью 1 778,4 м, расположенного по адресу: (адрес)(адрес)(адрес)(адрес) что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № (адрес) от (дата).

Администрацией города Мегиона по договору аренды земельного участка для строительства и эксплуатации объектов недвижимого имущества (номер), от (дата), заключенного на срок по (дата), ООО «Верас» предоставлен в аренду земельный участок площадью 35 632 кв.м., с кадастровым номером (номер), относящийся к категории земель «Земли населенных пунктов» с разрешенным использованием под <данные изъяты> – подъездной железнодорожный путь, расположенного по адресу: по адресу: (адрес)(адрес), (адрес)-Мансийский автономный округа – Югры.

В соответствии с п. 3.6.3 договора арендная плата земельного участка может быть изменена в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка (номер) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) составляет 22 281 158,58 рублей.

Заявитель, являясь арендатором земельного участка, относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости и вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости, так как завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его реальной рыночной стоимости влечет за собой увеличенные размеры арендной платы по договору, уменьшенный размер ее снижение.

Таким образом, защита нарушенных прав арендатора возможна посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости арендованного земельного участка равной его рыночной стоимости.

30 апреля 2015 года ООО «Верас» обратилось в комиссию при Управлении Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости площадью 35 632 кв.м., с кадастровым номером (номер).

Уведомлением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от (дата) заявителю отказано в принятии документов к рассмотрению в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для внесения органом кадастрового учета рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости является решение суда, вступившее в законную силу.

При обращении в суд заявителем в обоснование своих требований ООО «Верас» был представлен отчет оценщика (ФИО)4(номер) от (дата), в соответствии отчетом которого рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2010 года в размере 817 806,07 рублей.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В отчете (номер) от (дата), представленном заявителем в обоснование своих требований, кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на (дата), то есть не на дату внесения сведений о его кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Следовательно, названный отчет не может служить допустимым доказательством, подтверждающим итоговую величину рыночной стоимости земельных участков на дату, по состоянию на которую в соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности должна быть установлена его кадастровая стоимость.

По ходатайству представителя заявителя, в связи с наличием сомнений в обоснованности представленного с заявлением отчета, а также определением рыночной стоимости в представленном отчете на иную дату, была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта (номер) от (дата), составленного <данные изъяты>», подготовленному на основании определения суда, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 18 февраля 2011 года составила 680 274,91 рубля.

Из части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации также следует, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное.

Имеющееся в материалах дела заключение эксперта (номер) от (дата), подготовленное на основании определения суда, подлежит оценке, по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Изучив в судебном заседании указанное экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно не соответствует Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, а также требованиям, предусмотренным стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

Из заключения об определении рыночной стоимости земельного участка следует, что экспертом применен сравнительный подход.

При определении стоимости земельного участка была использована поисковая система информационного портала Росреестра, обеспечивающая информационную поддержку решаемых Росреестром государственных задач.

По результатам внесенных экспертом в систему поиска критериев относительно исследуемых объектов отображено 56 объектов-аналогов, по которым имеются данные относительно площади, типу, дате и цене сделки, а также номере кадастрового квартала.

В приведенной в экспертном заключении таблице с характеристиками об исследуемых объектах содержатся данные об отнесении всех земельных участков к категории земель населенных пунктов, в связи с чем, по мнению эксперта, исследуемые объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с чем суд согласиться не может.

Согласно пункту 14 ФСО N 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Так применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения (подпункт «а» пункта 22 ФСО N 1).

Таким образом, в экспертном заключении должны быть описаны критерии отбора объектов-аналогов, сама процедура и принципы подбора объектов.

При этом, в нарушение указанных выше норм экспертом не обоснован выбор единиц сравнения.

Так эксперт исследует все 56 объектов-аналогов с площадью от 24 кв.м до 101 088 кв.м, расположенных в различных городах и населенных пунктах Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, при объекте оценки с площадью 35 632 кв.м., расположенному в городе Мегионе.

В состав критериев отбора объектов-аналогов не введены характеристики, которые существенно влияют на искомую стоимость.

Так к одной из наиболее важных характеристик земельного участка, влияющих на определение рентабельности и степени эффективности его использования правообладателем, является вид разрешенного использования.

Согласно таблице сравнения сведения о виде разрешенного использования исследуемых объектов отсутствуют.

Из пояснений самого эксперта (ФИО)3 следует, что земельные участки, по которым отсутствовала информация о виде разрешенного использования, автоматически брались как аналогичные и совпадали с видом разрешенного использования объекта исследования.

Между тем к экспертному заключению не приложены документы, по которым возможно установить вид разрешенного использования каждого объекта-аналога.

По имеющимся в таблице данным о номерах кадастровых кварталов установить вид разрешенного использования земельных участков невозможно, поскольку в соответствии Письмо Роскомзема от 18.08.1994 N 5-10/1246 «О Методических указаниях по введению единой системы регистрации земельных участков и присвоению кадастровых номеров для ведения государственного земельного кадастра» кадастровый квартал определяется как земельный массив, существующий в виде микрорайона, квартала города, городского парка, промышленной или коммунальной зоны, либо массива земель сельхозиспользования.

Кадастровый номер, в соответствии с указанным выше Письмом представляет собой индивидуальный номер, присвоенный земельному участку, предоставленному в собственность, владение, пользование гражданину или юридическому лицу, который сохраняется за участком до тех пор, пока он существует как целый объект. Индивидуальность кадастрового номера заключается в том, что на территории России не может быть двух участков, имеющих одинаковые номера.

Таким образом, кадастровый квартал, в отличие от кадастрового номера земельного участка не может отображать индивидуальные характеристики конкретного объекта, в том числе вид разрешенного использования.

Отсутствие в экспертизе об оценке материалов со сведениями о кадастровых номерах объектов-аналогов, свидетельствует о невозможности получения информации о данных земельных участках из государственного кадастра недвижимости.

Спорный земельный участок с разрешенным использованием под объект нижний склад имеет подъездной железнодорожный путь. Сравниваемы объекты-аналоги, расположенные в различных городах Ханты-Мансийского автономного округа, не содержат сведений относительно их транспортной доступности, в частности наличия железнодорожных путей.

Кроме того, в сведениях об объектах-аналогах отсутствует информация об имущественных правах в отношении предлагаемых к продаже земельных участков. Объект оценки - земельный участок принадлежит заявителю на праве аренды.

Анализ рынка произведен без учета конкретных предложений о продаже аналогичных земельных участков, на основе которых устанавливались приведенные диапазоны цен предложений. Отсутствуют данные о точном месторасположении в населенном пункте земельного участка и данные о возможности подключения инженерных коммуникаций.

Пунктом 19 ФСО N 1 определено, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Экспертом не приведено ссылок на достоверные источники, из которых была получена информация о приведенных характеристиках объектов-аналогов, которые говорят, что они схожи с объектом оценки, сведения по которым возможно было бы проверить.

Таким образом, анализ представленного экспертного заключения свидетельствует о том, что в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельных участков экспертом выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость, что является нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.

Согласно пункту 25 ФСО N 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Экспертом для расчета рыночной стоимости земельного участка применяется метод регрессионного анализа, используемого в рамках сравнительного подхода, что соответствует пп. «д» п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (л.24 заключения).

Требования к описанию в отчете оценки методологии оценки и расчетов содержатся в Федеральном стандарте N 3, согласно которому в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки (п. 13).

В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки (п. 15).

Таким образом, основным принципом составления отчета оценки согласно Федеральному стандарту выступает принцип проверяемости, заключающийся в том, что состав и последовательность представленных в заключении об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.

Однако исследуемое экспертное заключение указанным нормам не соответствует, поскольку понять расчет предпринятых экспертом шагов для установления стоимости объекта оценки невозможно, текст заключения не содержит всех необходимых исчерпывающих данных позволяющих путем проверки формул расчета, числовых значений получать указанный в итоге результат (пункт 13 ФСО N 3).

Приведенный в экспертизе подбор объектов-аналогов, отсутствие возможности расчета итоговой величины рыночной стоимости вызывает сомнение, что приводит к неоднозначному толкованию результатов экспертизы и нарушению положений статьи 11 Закона об оценке.

При вышеизложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что указанное заключению эксперта (номер) от (дата), составленного <данные изъяты> не может быть признано соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также установленным принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, а поэтому не может быть принято судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем, оснований для установления кадастровой стоимости равной рыночной стоимости в заявленном размере оцениваемого объекта недвижимости не имеется.

В связи с отказом в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, основания для возложения обязанности на ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по внесению изменений сведений о кадастровой стоимости земельного участка отсутствуют.

При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Верас» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной и возложении обязанности на ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по внесению изменений в сведения о кадастровой стоимости земельного участка, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Российской Федерации через суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Начаров Д. В.