Гражданский кодекс часть 1

при секретаре Бурцеве П.А., рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФГУП «Государственный космический научно-производственный центр им. М.В.Хруничева» (в лице филиала «Усть-Катавский вагоностроительный завод им. СМ. Кирова») об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости и

установил:

ФГУП «Государственный космический научно-производственный центр им. М.В.Хруничева» в лице филиала «Усть-Катавский вагоностроительный завод им. СМ. Кирова» (далее - УКВЗ им. С.М.Кирова) обратилось в суд с исковым заявлением к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: **** , площадью **** кв.м, равной рыночной стоимости в размере **** рублей по состоянию на 01 января 2010 года, т.е. на дату проведения государственной кадастровой оценки. В обосновании заявленных требований УКВЗ им. С.М.Кирова указал на то, что данный земельный участок находится в его пользовании на основании договора аренды № **** от 12 апреля 2011 года и дополнительного соглашения к договору аренды, заключенных с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области, с 25 марта 2011 года на срок пять лет. Кадастровая стоимость земельных участков в размере **** рублей, установленная по результатам государственной кадастровой оценки, не соответствует их рыночной стоимости и нарушает права заявителя как плательщика арендной платы. Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области заявление УКВЗ им. С.М.Кирова отклонила. В доказательство рыночной стоимости земельного участка УКВЗ им. С.М.Кирова представлены отчет № **** об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный Индивидуальным предпринимателем К.Ю,С., и Положительное экспертное заключение от 18 сентября 2014 года № Э-100914-ЧЕЛ на отчет об оценке, подготовленный Некоммерческим партнерством «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Протокольным определением Челябинского областного суда от 29 января 2015 года вид искового судопроизводства изменен на судопроизводство по делам, вытекающим из публичных правоотношений.

В судебном заседании представитель УКВЗ им. С.М.Кирова заявленные требования поддержала, пояснив, что установление кадастровой стоимости равной рыночной стоимости позволит предприятию уменьшить арендную плату с **** рублей до **** рублей в год, настаивала на определение кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2010 года, в соответствии с отчетом № **** об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области с заявленными требованиями не согласилась, просила отказать в их удовлетворении.

Представитель Управления имущественных и земельных отношений Администрации Усть-Катавского городского округа Челябинской области с требованиями не согласился, полагая отчет об оценке недостоверным.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Управление Росреестра по Челябинской области, Администрация Усть-Катавского городского округа Челябинской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области и Правительство Челябинской области своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Заявлений о причинах неявки и ходатайств не поступило. Дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Управление Росреестра по Челябинской области представило в суд письменное мнение и просило рассмотреть дело без участия его представителя.

Выслушав пояснения представителя УКВЗ им. С.М.Кирова, представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области, Управления имущественных и земельных отношений Администрации Усть-Катавского городского округа Челябинской области, изучив материалы дела, письменный отзыв ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области и письменное мнение Управления Росреестра по Челябинской области, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, а также органы местного самоуправления, которые обладают властными полномочиями по отношению ко второму участнику названных правоотношений, определяют порядок и условия вступления в данные правоотношения.

Согласно статье 245 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержащей перечень дел, возникающих из публичных правоотношений, таковыми являются, кроме указанных, и иные отнесённые федеральным законом к ведению суда дела.

Следовательно, обращение в суд с требованием об установлении рыночной стоимости земельного участка (независимо от его формы) является основанием для возбуждения гражданского дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, рассмотрение которого пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отнесено к подсудности верховного суда республики и равных ему судов, подлежащего рассмотрению в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

В соответствии с п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 Гражданского процессуального кодекса РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (ч. 2, ч. 5 ст. 1, ч.5 ст. 4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).

Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что в государственный кадастр

недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сам по себе факт установления рыночной стоимости земельного участка отличной от его кадастровой стоимости, не влечет за собой изменения гражданско-правовых либо налоговых обязательств, исполнение которых происходило с учетом результатов государственной кадастровой оценки.

Системный анализ положений главы III. 1 от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ, п. 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года № 316, п. 10 Федерального стандарта «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 255, позволяет сделать вывод о том, что действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об её утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Индивидуальная рыночная стоимость земельного участка

подлежит доказыванию путем предоставления относимых, допустимых и достаточных доказательств.

Согласно ч. 3 ст. 246 Гражданского процессуального кодекса РФ при рассмотрении и разрешении дел, возникающих из публичных правоотношений, суд не связан основаниями и доводами заявленных требований. Рассмотрение судом заявлений об определении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не может быть ограничено только проверкой соблюдения формальных требований, установленных к процедуре принятия соответствующих решений, но и должно включать проверку законности и обоснованности принятых решений с точки зрения оценки судом по существу правовых доводов и доказательств, касающихся действительной рыночной стоимости объекта недвижимости. При этом суд не вправе по своей инициативе изменить предмет заявленных требований, поскольку в силу положений ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ изменение предмета требований является правом заявителя, а не суда.

В ходе судебного разбирательства установлено, что УКВЗ им. С.М.Кирова является пользователем земельного участка с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: ****, площадью **** кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования -для размещения территории завода на основании договора аренды № **** от 12 апреля 2011 года и дополнительного соглашения к договору аренды, заключенных с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области, с 25 марта 2011 года на срок пять лет.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка земельный участок с кадастровым номером **** поставлен на государственный кадастровый учет 15 апреля 2009 года.

В ходе судебного разбирательства в соответствии с данными государственного кадастра недвижимости, предоставленными ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** составляет **** рублей и определена по состоянию на 01 января 2010 года. Указанный выше земельный участок вошел в перечень земельных участков, учтенных в государственном кадастре недвижимости, кадастровая стоимость которых утверждена Постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года № 284-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области» по состоянию на 01.01.2010 года.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области заявление УКВЗ им. С.М.Кирова отклонила письмом от 28.10.2014 года № 74-2014/166.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ).

Пунктом 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Таким образом, действующим законодательством предусмотрено, что размер кадастровой стоимости земельного участка имеет правовое значение лишь для целей определения размера подлежащих уплате налогов, а также размера подлежащей уплате арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, кадастровая стоимость земельных участков установлена на основании государственной кадастровой оценки земель и соответствует п.2 ст. 66 Земельного кодекса РФ.

Предусмотренное ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ исключение, касающееся установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, применимо в данном случае лишь путем внесения изменений в уже существующую кадастровую стоимость земельного участка.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка уже включена в состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости, лицо, заявляющее требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка должно обладать правом на обращение с заявлением о внесении соответствующих изменений.

В соответствии с ч.З ст. 20 Федерального закона «О государственной кадастре недвижимости» с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица. С заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими

земельными участками на указанном праве. Данный перечень является исчерпывающим.

Поскольку договор аренды земельного участка с кадастровым номером **** заключен УКВЗ им. СМ. Кирова на срок пять лет, т.е. не более пяти лет, то заявитель не относится к числу лиц, обладающих правом на обращение органы, осуществляющие ведение государственного кадастра недвижимости, с заявлением о внесении изменений в сведения об учтенном объекте недвижимости и не имеет материально-правовых оснований для предъявления требований об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости.

То обстоятельство, что УКВЗ им. С.М.Кирова в силу норм, содержащихся в Земельном кодексе РФ (п.1, п. 3 ст. 5, ч. 4 ст. 22), как арендатор земельного участка является участником земельных отношений и плательщиком арендной платы, размер которой определяется как произведение кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, ставки арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка, не свидетельствует о наличии у него права требовать внесения изменений в сведения о земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

Кроме того, разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что представленные заявителем в подтверждение размера рыночной стоимости спорного земельного участка отчет № **** об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный Индивидуальным предпринимателем К.Ю,С. (далее - отчет об оценке), и Положительное экспертное заключение от 18 сентября 2014 года № Э-100914-ЧЕЛ на отчет об оценке, подготовленный Некоммерческим партнерством «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (далее - экспертное заключение на отчет) не могут быть приняты в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного земельного участка в размере, указанном заявителем, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Для целей применения Федерального закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года 135-ФЗ).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

Согласно отчету об оценке, выполненному по заказу УКВЗ им. СМ. Кирова в силу договора на проведение оценки № **** от 26.08.2014 года, независимым оценщиком ИП К.Ю,С. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** составила **** рублей, т.е. в 5,7 раза меньше, по состоянию на 01 января 2010 года.

Экспертным заключением отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по результатам нормативно-методической экспертизы признан соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с ч.1 ст. 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с этим отчет об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Федерального закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона об оценочной деятельности).

Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки» (далее - ФСО № 1), приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255 - Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (далее - ФСО N 2), приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254 Федеральный

стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (далее ФСО № 3), приказом Минэкономразвития РФ от 4 июля 2011 г. № 328 - Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее ФСО № 5), приказом Минэкономразвития РФ от 7 ноября 2011 г. № 628 - Федеральный стандарт оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков» (далее - ФСО № 6) и приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. №611 - Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (далее ФСО №7), положения которых являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО№ 1).

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункт 7 ФСО № 1).

Согласно п. 4 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Из отчета об оценке следует, что при определении рыночной стоимости земельных участков оценщик использовал сравнительный подход, отказавшись от использования доходного и затратного подходов.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).

Согласно пункту 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-

аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

Отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки (пункт 3 ФСО № 3).

Нормы подпункта "в" пункта 16 ФСО № 1 вменяют оценщику обязанность проведения действий по сбору и анализу информации, имеющей значение для определения стоимости объекта оценки.

Абзацем 3 статьи 14 Федерального закона об оценочной деятельности подп. «в» п. 18 ФСО № 1 оценщику предоставлено право получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления оценки, запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка оценщиком при использовании сравнительного подхода применен метод сравнения продаж, где в качестве аналогов объекта оценки взяты четыре земельных участка. В отношении объекта оценки и объектов-аналогов оценщиком выбраны элементы сравнения — местоположение и окружение, целевое назначение и разрешенное использование, физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация), транспортная доступность, инфраструктура, условия финансирования, условия платежа, условия сделки и изменение цен за период с даты совершения сделки с аналогом (с. 169 отчета)

Оценщик отказался от корректировки на дату продажи, на условия финансирования, условия рынка, на категорию земель, на вид разрешенного использования, на транспортную доступность, на наличие коммуникаций и на наличие капитальных улучшений, и применил корректировки по элементам -на передаваемые права, на вид сделки (на торг), на местоположение, на площадь.

В соответствии с п. 10 и п. 11 ФСЗ №7 для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к

которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложение с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Из отчета об оценке следует, что в нарушение требований п. 10, п. 11 ФСО № 7 информация об объектах-аналогах при определении рыночной стоимости земельных участков-объектов оценки взята оценщиком с сайтов http://domchel.ru и http://74dom.ru. Вместе с тем имеющаяся в отчете об оценке информация об объектах-аналогах, содержащаяся предложениях о продажах аналоговых земельных участков, информацию, использованную оценщиком в расчетах рыночной стоимости, не подтверждает.

Оценщик отказался от применения корректировки по виду разрешенного использования, полагая, что объект оценки и объекты- аналоги имеют сопоставимые виды разрешенного вида - «для размещения территории завода» и «под производственно-складское использование».

Между тем в объявлении о продаже земельного участка-аналога № 1 вид разрешенного использования не указан, имеется указание на тип «под строительство коммерческих объектов», в объявлении о продаже земельного участка-аналога № 2 имеется дополнительная информация - «земельный участок под строительство производственной базы», в объявлении о продаже земельного участка-аналога № 4 вид разрешенного использования не указан, имеется информация «под строительство промышленных объектов». Информация о виде разрешенного использования имеется только в объявлении о продаже земельного участка-аналога №3 - развитие производственного или логистического центра.

Кроме того, используемый оценщиком термин ««под производственно-складское использование» в качестве элемента сравнения характеризующего признака «разрешенное использование» земельных участков - аналогов не имеет правового смысла, поскольку данный термин не предусмотрен ст. 35 Градостроительного кодекса РФ, содержащей перечень видов и состав территориальных зон, выделяемых результате градостроительного зонирования с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства, ни к видам разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов, предусмотренным Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. №39 (п. 1.2.9.).

Полагая соответствующими вид использования земельного участка объекта оценки и объектов-аналогов, оценщик не учел, что использование земельного участка с видом использования «под строительство» устанавливается на период строительства объектов в пределах нормативов продолжительности строительства, после ввода в эксплуатацию которых вид использования подлежит изменению на вид «для эксплуатации...» или «для размещения...».

В соответствии с Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года № 582, п.п. «е» п.2, п.4, п.п. «а» п.7 ч.2 ст. 1 Закона Челябинской области от 24 апреля 2008 г. № 257-30 «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» ставки арендной платы устанавливаются отдельно в зависимости от вида использования земельных участков, предоставленных на период строительства объектов, и аренды земельного участка, который ранее находился у предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования и переоформлен в соответствии с земельным законодательством РФ. Следовательно, использование земельного участка «для строительства» и «для эксплуатации» не может быть признано равноценным, и не требующим применения корректировки по данному элементу сравнения.

Оценщик при использовании в качестве элемента сравнения характеризующего признака - вид права и учитывая, что земельный участок-объект оценки, и объекты-аналоги №№ 1 и 2 находятся в аренде, а объекты-аналоги №№ 3 и 4 - в собственности, применил корректировку - 18% к стоимости объектов-аналогов № 3 и № 4, использовав данные по г.Челябинску в Справочнике котировок для оценки стоимости земельных участков, подготовленном ООО «РусБизКонесПрайсИнформ», 2012 года в отношении земельных участков, предназначенных для строительства, т.е. без учета, что объект оценки предназначен для размещения территории существующего завода, и на дату после даты проведения государственной кадастровой оценки. Следовательно, использование при расчете корректировки данных Справочника, изданного позднее даты определения кадастровой стоимости, не отвечает принципу допустимости.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Следовательно, рыночная стоимость земельного участка будет равна стоимости аналогов, отчуждаемых из частной собственности, и за вычетом расходов на приобретение (оформление) права

собственности на земельный участок и стоимость объекта оценки необходимо корректировать на расходы на оформление участка.

Постановлением Губернатора Челябинской области от 06 декабря 2007 года № 402 «Об установлении цены при продаже земельных участков на территории Челябинской области» установлены ставки земельного налога за единицу площади земельного участка в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, которая определяется категорией землепользователя, вида использования и местоположением земельного участка.

Оценщик не применил при расчете рыночной стоимости земельных участков корректировку по элементу сравнения характеризующего признака -доступные инженерные коммуникации, мотивируя тем, что на объекте оценки все коммуникации имеются, а на объектах-аналогах инженерные коммуникации проходят рядом. Между тем, достоверность информации о том, что все коммуникации по объектам аналогам проходят рядом, документально в отчете об оценке не подтверждена.

Между тем в объявлении о продаже земельного участка-аналога № 1 имеется только информация о наличии на земельном участке электричества, в объявлении о продаже земельных участков-аналогов № 2, информация о коммуникациях отсутствует, в объявлении о продаже земельного участка-аналога № 3 имеется информация «все коммуникации подведены», по аналогу № 4 - «все коммуникации».

Оценщик пренебрег обязанностью получить достоверные и необходимые сведения по объектам-аналогам.

Суд считает, что наличие подключения к сетям и источникам инженерно-технического обеспечения, а также к дорожно-транспортной сети как неотъемлемой части земельного участка, оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка не учтено. Являются ли источники и сети объектов инфраструктуры частью имущественного комплекса, расположенного на земельном участке-объекте оценки должны проверяться оценщиками исходя из принципа корректировки стоимости объектов-аналогов на основе их различия с объектом оценки в обеспечении всеми необходимыми внешними условиями в соответствии с его разрешенным видом использования (ФСО №7).

Оценщик также оставил без внимания наличие на земельном участке-аналоге № 3 сведений о нахождении на земельном участке двух железнодорожных веток.

При расчете корректировки по элементу сравнения «местоположение» оценщик использовал три метода - данные среднемесячной заработной плате

в г. Челябинске и в г. Усть-Катаве, данных о средней рыночной стоимости **** кв.м общей площади жилого помещения в г. Челябинске и в г. Усть-Катаве.

Суд не может согласиться с избранным оценщиками методом расчета корректировки на местоположение земельного участка. Земельные ресурсы являются важнейшей предпосылкой комплексного развития территории. Ценность земли отражает совокупность показателей экономического, инфраструктурного потенциала состояния территории.

Местоположение административной территории является, как известно, ключевым фактором, определяющим развитие территории во всех жизненно важных сферах, а близость к административным центрам с более высоким социально-экономическим потенциалом увеличивает ценность земель и, как следствие, вызывает рост стоимости земельных участков.

Между тем отчет об оценке не содержит корреляционного анализа отобранных факторов - стоимости 1 кв.м жилой площади и её влияние на рыночную стоимость земельных участков, не предназначенных для жилищного строительства или размещения объектов жилищной сферы, позволяющего применить избранную оценщиками корректировку стоимости земельных участков-аналогов по местоположению в зависимости от качественных характеристик и потребительской привлекательности земель административно-территориальных образований.

Постановлением Правительства Челябинской области от 11 октября 2006 г. № 211 -П «Об установлении коэффициентов вида использования и социальной значимости земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области» (в редакции, действующей на дату оценки) установлены коэффициенты вида использования земельных участков, расположенных на территориях Челябинской области в зависимости от вида деятельности и места нахождения.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что представленный заявителем отчет не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка.

Кроме того, при рассмотрении настоящего дела суд принимает во внимание следующие обстоятельства в качестве оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований.

Как следует из содержания статей 17.1, 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности, проведение экспертизы отчета является обязательным.

Системный анализ положений статьи 17.1 Федерального закона об оценочной деятельности и п. 5 ФСО № 5 позволяет сделать вывод о том, что для целей настоящего саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, проводится два вида экспертиз:

экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете (абз. 5 ст. 17.1 Федерального закона об оценочной деятельности)

Представленное заявителем суду экспертное заключение на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, не содержит выводов о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, согласно п. 5 ФСО №5 не проводилась.

Экспертное заключение на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка явилось не результатом нормативно-методической экспертизы, подтверждающей соответствие данного отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и использованным методикам, а, как указывает эксперт, результатом консультационного исследования (стр. 8 заключения). Выводы о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиками в отчете, отсутствуют.

Содержащееся в экспертном заключении выводы о соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности не снимает с суда обязанность самостоятельно исследовать и оценить отчет об оценке как доказательство, не имеющее заведомо установленной силы. Недостатки отчета были выявлены по вопросам, не требующим специальных познаний,

поэтому необходимость проведения дополнительной экспертизы отсутствует. В ходе судебного разбирательства ходатайства о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка от лиц, участвующих в деле, не поступали. Рыночная стоимость земельных участков должна быть доказана лицом, обратившимся в суд с соответствующим заявлением. При недоказанности требований самим заявителем на заинтересованных лиц и суд не возлагается обязанность по предоставлению или получению другого отчета о рыночной стоимости земельного участка с целью установления его рыночной стоимости. Предметом спора является не выяснение того, какова в принципе рыночная стоимость земельного участка, а установление судебным актом кадастровой стоимости объекта (земельного участка) в конкретном размере и на конкретную дату.

Доводы представителя УКВЗ им. СМ. Кирова о том, что рыночная стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2010 года составляет **** рублей, надлежащим доказательством не подтверждены.

Кроме того, экспертное заключение № Э-10014-ЧЕЛ от 18 сентября 2014 года, выполнено экспертом Д.В.Г. и им же утверждено на основании доверенности от 13 августа 2014 года № 13/08-8 как представителем Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», тогда как по смыслу положений п. 21 ФСО № 5 выполненная экспертом экспертиза не может быть утверждена этим же экспертом в качестве лица, уполномоченного руководителем саморегулируемой организацией оценщиков, поскольку совпадение эксперта и уполномоченного руководителя в одном лице исключает полноценную проверку экспертизы, проведенной экспертом, уполномоченным руководителем саморегулируемой организации. Доверенность от 13 августа 2014 года № 13/08-8 предоставляет Д.В.Г. право заверять экспертные заключения по результатам проведенных в рамках своей компетенции экспертизы отчетов об оценке, а не утверждать их.

Оценивая представленные доказательства с соблюдением положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что представленные заявителем доказательства в совокупности не устанавливают с достоверностью рыночную стоимость спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований УКВЗ им. СМ. Кирова об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости **** рублей не имеется.

На основании изложенного, Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

ФГУП «Государственный космический научно-производственный центр им. М.В.Хруничева» (в лице филиала «Усть-Катавский вагоностроительный завод им. СМ. Кирова») в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: ****, площадью **** кв.м равной рыночной стоимости в размере **** рублей по состоянию на 01 января 2010 года - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Российской Федерации в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий

Туркова Г.Л.