Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Краевого государственного автономного профессионального образовательного учреждения «...» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,

установил:

Краевое государственное автономное профессиональное образовательное учреждение «...» обратилось в суд с названным заявлением, указав в обоснование требований, что на основании свидетельств о государственной регистрации права 25-АВ № от ДД.ММ.ГГГГ и 25-АБ № от ДД.ММ.ГГГГ в постоянном (бессрочном) пользовании учреждения находятся два земельных участка: с кадастровым номером № площадью ... кв м в городе Владивостоке по <адрес> и с кадастровым номером № площадью ... кв м в городе Владивостоке по <адрес> Постановлением администрации Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ № 437-па утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края, в соответствии с которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 233247695,12 рублей, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 46335240 рублей. Полагает, что кадастровая стоимость земельных участков является завышенной, что приводит к нарушению прав учреждения, как плательщика земельного налога. Согласно Отчета об оценке стоимости земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненного ООО «...» рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 75697000 рублей. Согласно Отчета об оценке стоимости земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненного ООО «...» рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 13942000 рублей. Данные отчеты прошли экспертизу и получили положительные экспертные заключения. Поскольку установленная рыночная стоимость земельных участков значительно меньше кадастровой стоимости, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 75697000 рублей, а кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 13942000 рублей; возложить на Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю обязанность внести в государственный кадастр недвижимости изменения в части указания кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости.

В судебном заседании представители Краевого государственного автономного профессионального образовательного учреждения «...» Ценева И.А. и Рябов В.В. поддержали заявленные требования по доводам и основаниям, изложенным в заявлении, настаивали на их удовлетворении.

Представитель администрации <адрес> Сопова Е.А. в судебном заседании не согласилась с заявленными требованиями, пояснив, что представленные заявителем отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности. Полагает, что объекты-аналоги выбраны оценщиком некорректно, что повлекло необоснованное снижение рыночной стоимости оцениваемых объектов. Так, одной из основных экономических характеристик, влияющих на формирование рыночной цены земельных участков, является их целевое назначение, разрешенное использование. Согласно кадастровым паспортам земельные участки с кадастровыми номерами № и № предназначены для размещения учебно-производственных зданий и корпусов. Между тем, в представленных отчетах объект оценки и объекты-аналоги отнесены оценщиком к виду разрешенного использования «для коммерческого использования». Однако, такое разрешенное использование земельных участков не предусмотрено видами разрешенного использования в Приморском крае. В разделе 2.4 отчета «Описание объекта оценки» вид имущественного права указан как собственность, между тем, земельные участки принадлежат учебному заведению на праве постоянного (бессрочного) пользования. Оценщиком в отчетах не дано обоснование стоимости объекта-аналога № в размере 4225914 рублей, поскольку из объявления о продаже следует, что продается земельный участок площадью 600 кв м за 3600 рублей. При таких обстоятельствах, определенная в отчетах рыночная стоимость земельных участков является недостоверной, отчеты об оценке – ненадлежащим доказательством рыночной стоимости указанных земельных участков.

Представитель Администрации Приморского края Раков А.Ю. в судебное заседание не явился, заявил ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя Администрации Приморского края; в письменном отзыве просил в удовлетворении требований отказать, поскольку представленные отчеты не соответствуют требованиям закона об оценочной деятельности. Так, заявителю земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, вместе с тем, в отчете оценщик определяет правовой режим объекта оценки как собственность, при этом, в качестве объектов-аналогов выбраны земельные участки с правовым режимом собственности и аренды. Представленное заключение экспертно-консультационного комитета не является экспертизой отчета об оценке, проведенной саморегулируемой организацией оценщиков на основании требований статьи 17.1 закона об оценочной деятельности. Экспертом были проверены лишь методы, использованные оценщиком при составлении отчетов, но не были исследованы исходные данные. Просил в удовлетворении требований отказать.

Представитель филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае в судебное заседание не явились, о дате и времени слушания извещены надлежащим образом, в связи с чем суд, на основании статей 167, 246 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Оценщик ООО «...» Лычев Е.С., как лицо, проводившее оценку вышеуказанных земельных участков, в судебном заседании показал, что указанный им в Отчетах об оценке № и № вид разрешенного использования объектов аналогов, как «для коммерческого использования» основан на существующих среди оценщиков канонах и нормативно не определен. Цель использования таких участков – для извлечения прибыли. Поскольку вид разрешенного использования оцениваемых земельных участков «для дальнейшей эксплуатации учебно-административного корпуса» (Отчет №) и размещение учебно-производственных и бытовых зданий (Отчет №) сопоставим с видом «для коммерческого использования», корректировка не применялась. Корректировка на вид права в отношении объектов-аналогов № 2, 3 (Отчет № и Отчет №), которые являются одинаковыми в обоих отчетах, была применена. Расчет цены по объекту-аналогу № (в обоих отчетах данный аналог одинаковый) в Отчете не приведен, поскольку его возможно высчитать исходя из указанной в объявлении стоимости одного квадратного метра.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, не находит оснований для удовлетворения заявления Краевого государственного автономного профессионального образовательного учреждения «...» и определения кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, поскольку данное требование не подтверждено допустимыми, относимыми, достоверными доказательствами.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка, которая также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В ходе судебного заседания установлено, что на основании свидетельства о государственной регистрации права 25-АВ № от ДД.ММ.ГГГГ Краевому государственному автономному профессиональному образовательному учреждению «...» на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения учебно-производственных и бытовых зданий, общая площадь ... кв м, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>. Кадастровый номер земельного участка №.

На основании свидетельства о государственной регистрации права 25-АВ № от ДД.ММ.ГГГГ Краевому государственному автономному профессиональному образовательному учреждению «...» на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения учебно-производственного корпуса, общая площадь ... кв м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: <адрес> Кадастровый номер земельного участка №.

Постановлением администрации Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ № 437- па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края» на ДД.ММ.ГГГГ установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 233247695,12 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – в размере 46335240 рублей.

Из положений статьи 66 Земельного кодекса РФ следует, что оценка земли может осуществляться либо по правилам государственной кадастровой оценки земель, либо путем определения ее рыночной стоимости.

Согласно части 3 указанной статьи в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Краевое государственное автономное профессиональное образовательное учреждение «...», являясь пользователем земельного участка, принадлежащего Российской Федерации, относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости. Заявитель обладает правом оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, поскольку завышенный размер кадастровой стоимости по отношению к его рыночной стоимости влечет обязанность уплаты соответственно завышенных налоговых платежей.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей установлены Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями названного закона под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

При этом, пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 509) установлено, что при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 закона об оценочной деятельности).

Таким образом, кадастровая и рыночная стоимости объектов недвижимости взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной стоимости методом ее определения (массовым характером).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки, что является основным допустимым доказательством действительной рыночной стоимости земельного участка.

Федеральным стандартом оценки № (ФСО № 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № 254, установлены требования к отчету об оценке, пункт 4 которого предусматривает, что отчет об оценке должен соответствовать принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности.

В соответствии со статьей 11 закона об оценочной деятельности отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а так же приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В качестве доказательств рыночной стоимости земельных участков заявителем представлены Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ и Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненные ООО «...», в соответствии с которыми рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 75697000 рублей, а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 13942000 рублей.

Исследовав в судебном заседании представленные заявителем отчеты № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, суд полагает, что они не соответствуют требованиям, предъявляемым Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартом оценки № «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № 254, Федеральным стандартом оценки № «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № 256.

В соответствии с пунктом 18 Федерального стандарта оценки № «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки № «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Положениями пункта 14 Федерального стандарта оценки № «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» установлено, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Как установлено в судебном заседании, Краевое государственное автономное профессиональное образовательное учреждение «...» владеет и пользуется земельными участками с кадастровыми номерами № и № на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Вместе с тем, в Таблице 2.1 (л.д. 19 Отчета № и л.д. 19 Отчета №) правовой режим объекта оценки указан как собственность.

В соответствии с частью 1 статьи 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Согласно части 1 статьи 269 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.

В силу части 4 статьи 20 ЗК РФ граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками, за исключением предоставления служебных наделов, предусмотренных пунктом 2 статьи 24 настоящего Кодекса.

В данном случае необходимо учитывать, что право постоянного (бессрочного) пользования предоставляется в силу закона только в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Поэтому запрет обладателю такого права на распоряжение таким земельным участком направлен на охрану публичных интересов и считается установленным в пользу собственника.

Анализ положений действующего гражданского и земельного законодательства свидетельствует о том, что право собственности и право постоянного (бессрочного) пользования отличаются не только по режиму правообладания, но также по способу осуществления пользователями отдельных прав в отношении недвижимого имущества, в частности, права распоряжаться принадлежащим имуществом по своему усмотрению.

Таким образом, право постоянного (бессрочного) пользования и право собственности не являются тождественными имущественными правами, в связи с чем неверное указание в Отчете вида права объекта оценки влечет несоблюдение требований статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ, где указано, что отчет об оценке объекта не должен вводить в заблуждение.

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка с кадастровым номером № и свидетельством о государственной регистрации права земельный участок имеет вид разрешенного использования «для дальнейшей эксплуатации учебно-производственного корпуса»; в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка с кадастровым номером № и свидетельством о государственной регистрации права земельный участок имеет вид разрешенного использования «для размещения учебно-производственных и бытовых зданий». На земельных участках расположены здания учебных корпусов, механических мастерских, столовая. Указанная информация отражена в Отчете № (л.д. 19) и в Отчете № (л.д. 19).

Между тем, в объявлении о продаже объекта-аналога № указано, что земельный участок имеет назначение «под строительство»; в объявлении о продаже объекта-аналога № указано, что для земельного участка имеется проект строительства магазина с парковкой на несколько машин; в объявлении о продаже объекта-аналога № указано назначение земельного участка – «для строительства и дальнейшей эксплуатации пристроенного магазина к жилому дому». В объявлениях отсутствует информация о том, что на земельных участках располагаются какие-либо строения и готовые к эксплуатации здания.

При этом, в сравнительной таблице (приложение 2.1, л.д. 94-95 Отчета № и л.д. 95-96 Отчета №) разрешенное использование объектов-аналогов определено как «для коммерческого использования».

Анализ федеральных стандартов оценки свидетельствует о том, что в случае выбора в качестве аналогов незастроенных земельных участков оценщик обязан изучить все риски, связанные с его застройкой, в том числе, вид разрешенного использования и технические условия подключения будущих объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, поскольку указанные обстоятельства существенно влияют на стоимость земельного участка. Стоимость земельного участка, предоставленного под строительство объекта недвижимости, не может быть равнозначна стоимости земельного участка, на котором уже находятся объекты строительства, поскольку, в данном случае, меняется вид разрешенного использования земельного участка, а также инженерная инфраструктура.

Вследствие этого, при рыночной оценке застроенных земельных участков оценщик должен обеспечить подбор аналогов объекта оценки в соответствии с приведенными характеристиками, а в случае, если характеристики объектов-аналогов отклоняются от характеристик объекта оценки, должны быть обоснованы и применены необходимые корректировки на действия указанных элементов сравнения.

В силу требований пункта 22 Федерального стандарта оценки № (ФСО № 1), применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен, в том числе, скорректировать значение единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

Аналогичное требование содержится в пункте 22 Федерального стандарта оценки № «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), в соответствии с которым, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом, корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Вместе с тем, оценщик соответствующую корректировку на вид разрешенного использования не произвел, указав, что разрешенное использование земельных участков сопоставимо, поскольку предназначены для коммерческого использования.

При этом, в судебном заседании оценщик Лычев Е.С. подтвердил изложенную в отчетах информацию, указав, что нормативного определения понятия «для коммерческого использования» действующее законодательства не дает. Вместе с тем, буквальное толкование говорит о том, что коммерческое использование предполагает цель – извлечение прибыли.

Суд считает необоснованной указанную позицию оценщика в силу следующего.

Заявителем по настоящему делу выступает Краевое государственное автономное профессиональное образовательное учреждение «...», основным видом деятельности которого является начальное и среднее профессиональное образование.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации» под образованием понимается единый целенаправленный процесс воспитания и обучения, являющийся общественно значимым благом и осуществляемый в интересах человека, семьи, общества и государства, а также совокупность приобретаемых знаний, умений, навыков, ценностных установок, опыта деятельности и компетенции определенных объема и сложности в целях интеллектуального, духовно-нравственного, творческого, физического и (или) профессионального развития человека, удовлетворения его образовательных потребностей и интересов.

При таких обстоятельствах, образовательная деятельность не направлена на непосредственное извлечение прибыли, является процессом воспитания и обучения, в связи с чем отнесение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного для дальнейшей эксплуатации учебно-производственного корпуса к коммерческому использованию является неверным.

В соответствии с подпунктом «в» пункта 8 Федерального стандарта оценки № «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться разделы, в том числе, сведения о заказчике оценки и об оценщике. При этом, сведения об оценщике должны содержать, в том числе, информацию обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки.

В представленных отчетах № (л.д. 14) и № (л.д. 14) оценщиком указано, что при проведении оценки им использованы данные, полученные, в том числе, с помощью интервью со специалистами (телефонные переговоры, личные встречи). При этом, отчет содержит лишь указание на фамилии и наименования оценочных компаний.

При таких обстоятельствах, отсутствие в отчете информации в вышеуказанном объеме о лицах, от которых получались оценщиком сведения и информация для подготовки отчета об оценке, является нарушением принципов проверяемости и достаточности, которым должен отвечать отчет об оценке.

Также суд полагает необходимым обратить внимание, что в объявлении о продаже объекта-аналога № (л.д. 82 Отчета № и л.д. 83 Отчета №) стоимость земельного участка составляет 3600 рублей при площади земельного участка 600 кв м. Вместе с тем, таблица № Отчетов (л.д. 53 Отчета № и л.д. 54 Отчета №) содержит указание на стоимость объекта-аналога № – 4225914 рублей. Однако, обоснование принятия оценщиком указанной стоимости объекта-аналога не приведено, расчет определения стоимости земельного участка не приведен.

Согласно требованиям пункта 18 Федерального стандарта оценки № (ФСО № 1) оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе, информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки.

Из представленного кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером № следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка установлены следующие обременения: ... кв м в охранной зоне инженерных сетей, ... кв м с ограничениями по проходу и проезду.

Несмотря на указанные обстоятельства, Отчет № об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости сведения о наличии сервитутов, ограничений, обременений, установленных в отношении спорного земельного участка, не содержит, обоснование данному обстоятельству оценщиком не дано, соответствующая корректировка не произведена.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что отсутствие в Отчете № сведений об обременениях, установленных в отношении объекта оценки, и существенно влияющих на стоимость земельного участка, не позволяет объективно установить рыночную стоимость земельного участка ввиду отсутствия достоверности используемых и применяемых оценщиком сведений.

С учетом приведенных норм права и установленных обстоятельств, Отчеты об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненные ООО «...», на основании которых заявитель просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, не отвечают требованиям законодательства об оценочной деятельности, противоречат федеральным стандартам оценки и не могут являться доказательством рыночной стоимости земельных участков, устанавливаемой взамен их кадастровой стоимости.

Согласно пункту 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № 263, в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, заявитель должен представить положительное экспертное заключение на отчет об оценке.

Указанная в Отчетах об оценке № и № рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № и № отличается от их кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, соответственно, экспертное заключение в данном случае является обязательным.

В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе, проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Аналогичные положения содержатся в Федеральном стандарте оценки № «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (ФСО № 5), утвержденному приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № 328, который устанавливает виды экспертизы отчета об оценке, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки № (ФСО № 5) установлены виды экспертизы отчетов об оценке:

экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности;

экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Положениями пункта 11 Федерального стандарта оценки № предусмотрено, что при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Из экспертных заключений Экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что указанные отчеты об оценке рыночной стоимости права собственности на недвижимое имущество соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

При этом, в представленных экспертных заключениях указано, что исходя из задач экспертизы – проанализировать отчет об оценке, перед экспертом не ставятся задачи личного ознакомления с объектом оценки и документацией заказчика, анализа исходных данных, проведения интервью с заказчиком и оценщиком, производства каких-либо измерений на местности.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что в представленных суду заключениях отсутствует анализ достоверности и достаточности используемой оценщиком информации, а также отсутствует подтверждение стоимости объектов, в связи с чем экспертные заключения № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ не могут быть признаны достаточными доказательствами определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Учитывая изложенное, заявление об установлении кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в ведении Краевого государственного автономного профессионального образовательного учреждения «...», в размере, равном их рыночной стоимости, не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199, 263 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении заявления Краевого государственного автономного профессионального образовательного учреждения «...» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации через <адрес>вой суд в течение месяца со дня принятия решения к окончательной форме.

Председательствующий Е.А. Ильиных