Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев гражданское дело № по заявлению администрации городского округа Новокуйбышевск Самарской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 14.10.2014 года № 14/29с-13,

У С Т А Н О В И Л :

Администрация г.о.Новокуйбышевск обратилась в суд с заявлением, в котором просит признать незаконными отменить решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 14.10.2014 года № 14/29с-13 об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, равной 74 322 200 рублей, указанной в отчете об оценке от 26.09.2014 года № 26/08-14/10-3, составленным ООО «ТАО».

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц представители Правительства Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области требования администрации г.о.Новокуйбышевск поддержали.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», ООО «ТАО», ЗАО «Новокуйбышевский нефтеперерабатывающий завод» считают, что оснований к удовлетворению требований не имеется.

Суд, выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, приходит к выводу о том, что заявленные администрацией г.о.Новокуйбышевск требования удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года N 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 06.02.2012 года № П/48 была создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 07.08.2014 года № П/371 в состав Комиссии были внесены изменения, численный состав остался прежним – 4 человека.

В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 года № 263, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением следующих документов: кадастровый паспорт объекта недвижимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков (далее - положительное экспертное заключение) в случаях, установленных указанным Порядком. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В соответствии с пунктом 10 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствовали не менее половины ее членов.

Судом в ходе судебного разбирательства по настоящему делу установлено, что ЗАО «Новокуйбышевский нефтеперерабатывающий завод» 06.10.2014 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области (далее Комиссия) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка (собственником которого является завод) с кадастровым номером №, общей площадью 161 570,00 кв.м, с категорией земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – под очистные сооружения, расположенного по адресу: <адрес>, и установлении ее в размере рыночной стоимости, равной 74 322 200 рублей, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости № 26/08-14/10-3 от 26.09.2014 года, выполненном ООО «ТАО».

Кадастровая стоимость данного земельного участка на момент обращения с указанным заявлением была установлена в соответствии с приложением № 1 постановления Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области», вступившим в силу 25.11.2013 года, и составляла 131 370 951, 30 руб. по состоянию на 01.01.2013 года.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ЗАО «Новокуйбышевский нефтеперерабатывающий завод» был приложен полный пакет документов, предусмотренный Федеральным законом № 135-ФЗ и Порядком, в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № 26/08-14/10-3 от 26.09.2014 года, выполненный ООО «ТАО», и положительное экспертное заключение на данный отчет, выполненное экспертами НП саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов – оценщиков».

Решением Комиссии от 14.10.2014 года за № 14/29с-13 заявление было удовлетворено, комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, равной 74 322 200 руб., установленной в отчете об оценке рыночной стоимости № 26/08-14/10-3 от 26.09.2014 года. При принятии решения присутствовали 3 члена Комиссии из 4-х, среди которых был представитель Министерства имущественных отношений Самарской области, голосовавший за принятие данного решения.

Таким образом, судом установлено, что процедура и порядок принятия решения Комиссией были соблюдены, поскольку заседание Комиссии было проведено с соблюдением требований перечисленного выше законодательства, основания для отклонения заявления о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка отсутствовали.

Свое заявление об оспаривании вышеназванного решения Комиссии администрация г.о.Новокуйбышевск основывает тем, что рыночная стоимость спорного земельного участка сильно занижена по сравнению с имеющей у администрации информацией о рыночной стоимости аналогичных земельных участков, администрация не была надлежащим образом извещена о заседании Комиссии в связи с чем не имелось возможности обеспечить участие представителя. Занижение в отчете ООО «ТАО» рыночной стоимости земельного участка подтверждается отчетом об оценке от 11.02.2015 года, составленном специалистом ООО «Аудиторская фирма «Сонар-Ф», где ее величина установлена в размере 98 060 064,40 руб. Кроме того, Комиссией не были соблюдены нормы, установленные статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а именно, в администрацию г.о.Новокуйбышевск не было своевременно в установленный срок направлено уведомление о заседании комиссии, что лишило администрацию возможности изучить все материалы и подготовить свои возражения.

В связи с тем, что имелось два отличающихся друг от друга мнения оценщиков в отношении одного и того же земельного участка, судом была назначена судебная экспертиза, которую по поручению суда провели эксперты ООО «Инвест-центр». На разрешение экспертов были поставлены два вопроса: соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный ООО «ТАО», который был представлен заявителем в Комиссию, требованиям законодательства об оценке; и какова действительная рыночная стоимость спорного земельного участка.

Согласно полученного судом заключения судебной экспертизы от 20.05.2015 года, выполненного экспертами ООО «Инвест-Центр» ФИО1 и ФИО2, по результатам проверки отчета об оценке № 26/08-14/10-3 от 26.09.2014 года, выполненного ООО «ТАО», данный отчет соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 года составляет 81 431 000 рублей.

В экспертном заключении в отношении отчета об оценке, выполненного ООО «ТАО», экспертами было отмечено, что определенная в процессе оценки рыночная стоимость участка (460 руб./кв.м) соответствует приведенному в отчете анализу рынка и попадает в диапазон стоимости для аналогичных объектов в <адрес>. Данное значение стоимости является средним значением по анализу рынка с учетом скидки на торг в размере 13%, примененной в отчете, что подтверждает адекватность расчета и его соответствие сложившейся на дату оценки рыночной конъюктуре.

Учитывая перечисленные обстоятельства, установленные в ходе судебного разбирательства по настоящему делу, суд приходит к выводу о том, что заключение экспертов подтверждает обоснованность заявления ОАО «Новокуйбышевского нефтеперерабатывающего завода» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка. У Комиссии не имелось оснований, предусмотренных законом, для отклонения заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

То обстоятельство, что в заключении судебного эксперта установлена иная рыночная стоимость спорного земельного участка, отличная от той, которая была принята Комиссией, не может свидетельствовать о незаконности оспариваемого решения Комиссии. Поскольку, в силу статьи 3 Закона об оценке, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, т.е. в силу закона она является вероятной величиной, в связи с чем, у разных оценщиков она не должна и не может быть совершенно равнозначной. Каждый из них самостоятельно определяет подходы и методы оценки, допущения.

Правильность заключения экспертов, отвечающего требованиям статей 79, 84 - 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, сторонами под сомнение не ставилась. Эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы администрации г.о.Новокуйбышевск о том, что в связи с несвоевременным извещением о заседании Комиссии они не могли подготовиться к нему, также в силу действующего законодательства не являются безусловным основанием к отмене оспариваемого решения. Кроме того, следует отметить, что представитель администрации присутствовал на заседании Комиссии при принятии оспариваемого решения, никаких документов им представлено не было. Единственным доказательством, которое было представлено администрацией в опровержение отчета об оценке, выполненного ООО «ТАО», является отчет об оценке, выполненный ООО «Сонар-Ф» по заказу администрации в феврале 2015 года. До этого момента заявитель не располагал какими-либо доказательствами, опровергающими документы, представленные ОАО «Новокуйбышевский нефтеперерабатывающий завод» в Комиссию.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что в соответствии со статьей 258 ГПК РФ оснований для удовлетворения требования администрации г.о.Новокуйбышевск не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 258 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований администрации городского округа Новокуйбышевск Самарской области о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 14.10.2014 года № 14/29с-13 – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Верховный Суд Российской Федерации.

Председательствующий: