Гражданский кодекс часть 1

Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курской области ФИО7,

Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Курской области ФИО9,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Комитета по управлению имуществом Курской области о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области и возложении обязанности на Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курской области исключить из сведений государственного кадастра недвижимости кадастровую стоимость земельного участка №, установленную на основании решения комиссии от ДД.ММ.ГГГГ№,

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению имуществом Курской области обратился в суд с заявлением, в котором просит признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области от ДД.ММ.ГГГГ№ об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости <данные изъяты>., установленной в отчете об оценке по заявлению ФИО5, и возложить обязанность на Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курской области исключить из сведений государственного кадастра недвижимости вышеуказанную кадастровую стоимость земельного участка, установленную на основании решения комиссии.

В судебном заседании представитель Комитета по управлению имуществом Курской области (далее Комитет) по доверенности ФИО1 поддержал заявленные требования и указал, что Комитет предоставил на основании договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ в аренду ФИО5 земельный участок с кадастровым номером №. В соответствии с условиями договоров аренды расчет арендной платы за пользование земельным участком производился из его кадастровой стоимости. На ДД.ММ.ГГГГ размер кадастровой стоимости земельного участка составил <данные изъяты>.

В связи с чем, решение Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ№ об определение кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной в <данные изъяты> установленной в отчете об оценке по заявлению ФИО5, затрагивает права и интересы Комитета.

Полагает, что отчет от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный ИП ФИО8, не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, так как оценщиком нарушен при составлении отчета принцип обоснованности, поскольку информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, не подтверждена надлежащим образом, в отчете имеется противоречивая информация. В связи с чем, решение Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ№ является незаконным.

Представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области (далее Комиссия) по доверенности ФИО2 заявленные требования не признала и пояснила, что решение Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ№ было вынесено на основании отчета от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненного ИП ФИО8, который согласно положительному заключению экспертизы, соответствовал требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

Представители ФИО5 по доверенности ФИО3 и ФИО4 заявленные требования не поддержали и пояснили, что решение Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ№ является законным, так как на отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком ФИО8, имеется положительное заключение экспертизы, и он соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

Представитель Администрации Курской области ФИО6 в судебном заседании поддержал заявленные требования и пояснил, что решение Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ№ об определении рыночной стоимости земельного участка в размере <данные изъяты>., установленной в отчете об оценке по заявлению ФИО5, является незаконным, поскольку отчет об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курской области доверенности ФИО7 в судебном заседании указала, что в 2011 году была проведена государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов по состоянию на 1 января 2011 года и её результаты утверждены постановлением Администрации Курской области от 17 января 2012 года №15-па «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Курской области». Данные результаты были внесены органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости 2 февраля 2012 года. Однако, на основании решения Комитета по управлению имуществом Курской области от 26.07.2013 г., согласно которому был изменен вид разрешенного использования земельного участка, решением и актом органа кадастрового учета была установлена новая кадастровая стоимость земельного участка в размере <данные изъяты>.

На основании решения Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ№ сведения об экономических характеристиках земельного участка были внесены в базу государственного кадастра недвижимости ДД.ММ.ГГГГ и кадастровая стоимость земельного участка составляет <данные изъяты>

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области ФИО9 возражал против удовлетворения заявленных требования и указал, что решение Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ№ было вынесено на основании отчета от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненного ИП ФИО8, который согласно положительному заключению экспертизы, соответствовал требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Курской области утверждены постановлением Администрации Курской области от 17 января 2012 года №15-па ( в редакции постановления Администрации Курской области от 14 января 2014 года № 4-па) (далее – Постановление №15-па).

Утвержденные результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Курской области были внесены в государственный кадастр недвижимости 02.02.2012 года.

В соответствии с государственным контрактом №6 от 5 августа 2011 года заказчиком на выполнение работ по теме: «Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов в Курской области» являлся Комитет по управлению имуществом Курской области.

Согласно пункту 1 Постановления №15-а результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Курской области утверждены по состоянию на 1 января 2011 года.

Из пункта 3 статьи 66 ЗК РФ следует, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации (далее – Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности одним из оснований для пересмотра кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. В связи с чем, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в комиссии или в суде правообладателями или иными заинтересованными лицами, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Как видно из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГФИО14 обратился с заявлением в Комиссию о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в <адрес>, площадью <данные изъяты>., категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации складского комплекса с торгово- выставочными залами.

В соответствии с имеющимся в материалах дела договором №ф (Т.1, л.д. 98) от ДД.ММ.ГГГГ данный земельный участок, находящийся в государственной собственности, Комитетом по управлению имуществом Курской области предоставлен в аренду ФИО5 на срок по ДД.ММ.ГГГГ.

Из п. 4 договора аренды следует, что размер арендной платы изменяется ежегодно при изменении кадастровой стоимости земельного участка, изменения вида разрешенного использования земельного участка, внесения изменений в законодательство РФ и Курской области, и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.

В связи с исчислением размера арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка и предусмотренной договором возможности изменения арендной платы в зависимости от изменения кадастровой стоимости у ФИО5 имелось право обратиться в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

По результатам рассмотрения заявления ФИО5 Комиссия приняла 01.07.2015г. решение №, которым определила кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости <данные изъяты>., установленной в отчете об оценке по заявлению ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ№ ( Т.1. л.д. 173-175).

В соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 25.07.2012 г. №П/324 при Управлении Россреестра по Курской области создана постоянно действующая Комиссия и утвержден ее состав (председатель комиссии и члены комиссии, всего 4 человека).

Порядок создания и работы Комиссии утвержден приказом Министерства экономического развития РФ от 4 мая 2012 г. №263 (далее Порядок).

Как следует из протокола заседания Комиссии №8 от 01.07.2015 г., на ее заседании присутствовали председатель комиссии и всего члены комиссии. Таким образом, в соответствии с требованиями п.10 Порядка заседание комиссии являлось правомочным.

Также из протокола заседания Комиссии следует, что по результатам голосования двое из четырех присутствующих членов комиссии проголосовали «против», один из членов комиссии и председательствующий голосовали «за». В связи с чем, Комиссия приняла решение об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Согласно п. 12 Порядка решение Комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Как видно из протокола заседания Комиссии, на заседании присутствовал представитель ФИО5 - ФИО4

В соответствии с протоколом ( вопрос 9 протокола, Т.1., л.д. 165) Комиссия установила, что на основания решения Комитета по управлению имуществом Курской области от 26.07.2013 г. №01-19/2001 был изменен вид разрешенного использования земельного участка - «для проектирования склада» на вид - «для эксплуатации складского комплекса с торгово- выставочными залами», а кадастровая стоимость земельного участка в размере <данные изъяты>. была определена филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курской области 30.07.2013 г. с применением среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земель населенных пунктов по кадастровому кварталу №, вида разрешенного использования №5 «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», утвержденного постановлением от 17.01.2012 г. №15-па.

Указанные обстоятельства нашли свое подтверждение и в ходе рассмотрения настоящего дела. Факт установления кадастровой стоимости в размере <данные изъяты>. подтверждается решением от 30.07.2013 г. и актом определения кадастровой стоимости органа кадастрового учета ( Т.2, л.д. 19-20).

Следовательно, в силу ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по настоящему делу, является дата внесения сведений об изменении качественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости, то есть 30.07.2013 г.

Рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена на произвольную дату (часть 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на 30.07.2013 г., т.е. на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость, несмотря на то, что земельный участок вошел в перечень объектов, чья оценка произведена в рамках государственной кадастровой оценки.

Как следует из протокола Комиссии (Т.1.,л.д.165), установление рыночной стоимости объекта оценки в размере <данные изъяты>. было подтверждено отчетом от ДД.ММ.ГГГГ№ об определении рыночной стоимости, выполненным ИП ФИО8, являющимся членом <данные изъяты> (свидетельство о членстве от ДД.ММ.ГГГГ№) и положительным экспертным заключением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ. №, членом которой является оценщик, составивший отчет. Рыночная стоимость объекта оценки оценщиком была определена на ДД.ММ.ГГГГ, что соответствует вышеизложенным требованиям закона.

Также Комиссией было установлено, что значение рыночной стоимости в размере <данные изъяты>. отличается от кадастровой стоимости земельного участка в размере <данные изъяты> на 81%, т.е. более чем на 30%.

Из содержания решения Комиссии следует, что оформление и содержание отчета об оценке было признано соответствующим требованиям ст. 11 ФЗ от 29.07.1998 г. №135-ФЗ « Об оценочной деятельности в РФ», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленной федеральными стандартами оценки.

Согласно ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Комитет обратился в суд с заявлением об оспаривании решения Комиссии в установленный срок (ст. 256 ГПК РФ). Решение Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ№ об определении рыночной стоимости земельного участка, предоставленного в аренду ФИО5, затрагивает права и обязанности Комитета, поскольку объект оценки находится в государственной собственности, размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, а Комитет согласно п.1.1. Положения, утвержденного постановлением Губернатора Курской области от 25.06.2007 г.№286, осуществляет проведение единой государственной политики в сфере имущественно- земельных отношений, управления и распоряжения государственной собственностью Курской области и в связи с чем наделен соответствующей компетенцией (Т.2, л.д. 54).

Суд считает, что доводы Комитета относительно того, что решение Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ№ является незаконным, поскольку отчет оценщика не подтверждает достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, заслуживают внимания по следующим основаниям.

Несмотря на то, что в ходе разбирательства по делу не было установлено нарушений порядка создания и работы Комиссии, порядка голосования по заявлению ФИО5, суд считает, что вывод, содержащий в решении Комиссии о соответствии представленного ФИО5 отчета оценщика требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, является ошибочным.

Так, в соответствии с п. 20 Порядка в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30%, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством РФ, и содержание и оформление отчета об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки.

Из статьи 12 Закона об оценочной деятельности следует, что отчет независимого оценщика является одним из письменных доказательств по делу и подлежит оценке, поскольку итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, при условии, если отчет составлен по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим федеральным законом, и в судебном порядке не установлено иное.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО3№)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. №254 (далее ФСО №3), отчет об оценке представляет собой документ, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц ( пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки. Отчет должен соответствовать законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности, установленной саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу пункта 13 ФСО №3 в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

Кроме того, согласно пункту 4 раздела 2 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Оценивая отчет об оценке и экспертное заключение применительно к положениям статей 60 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит их не соответствующими требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям статей 11 и 17.1 Закона об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

При характеристике объекта оценки, оценщик исходил из того, что земельный участок- объект оценки с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>. расположен в <адрес> на окраине города в районе промышленной застройки <адрес>, принадлежит на праве аренды ИП ФИО5, его категория - из земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации складского комплекса с торгово- выставочными залами; обременение: охранная зона канализации площадью <данные изъяты>., на дату оценки земельный участок занят следующим объектом: зданием склада для складской, производственной деятельности с оптовой реализацией, площадь склада <данные изъяты>., этажность:3.

Вместе с тем, оценщик указал, что объект оценивается как принадлежащий на праве собственности, оценка производится на ретроспективную дату: на 1.01.2012 г. (Т.1., л.д. 229 обр. стор., страница 8 отчета), а на странице 10 отчета ( Т.1. л.д. 230 обр. стор.) оценщик указывает, что оценивает объект оценки на 30.07.2013 г. Таким образом, в отчете имеется противоречивая информация относительно даты оценки и вида права.

После проведенного анализа наиболее эффективного использования объекта, как земельного участка с уже имеющимися улучшениями, оценщик пришел к выводу о том, что наилучшим использованием оцениваемого земельного участка с учетом законодательно разрешенного, физически осуществимого, финансово- обоснованного и обеспечивающего наивысшую доходность является текущее использование в качестве земельного участка для обслуживания и эксплуатации складского комплекса с торгово- выставочными залами.

Между тем, оценщик нарушил вышеприведенный принцип однозначности отчета об оценке, так как его содержание вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке относительно подходов и методов, которые оценщик использовал при оценке, а также допускает неоднозначное толкование.

Так, на странице 67 отчета об оценке ( Т.1,л.д. 259) оценщик сообщает, что в настоящем исследовании был применен один обязательный подход к оценке, а именно: сравнительный. Далее на странице 70 отчета (Т.1. л.д. 260 обр. стор.) оценщик указывает, что доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. Влияние мирового кризиса на российскую экономику обусловило неустойчивость работы коммерческих предприятий. На основании чего, использование доходного подхода, в данном случае, представляется некорректным, так как потребует использование недостоверной информации и принятия большого количества допущений, которые приведут к высокой погрешности результата вычислений. Вследствие перечисленного полученный результат нельзя будет считать обоснованным и соответствующим ст. 12 Закона « Об оценочной деятельности в РФ». Таким образом, по- мнению оценщика, применение доходного подхода для определения рыночной стоимости представляется не достаточно корректным, а потому он решил отказаться от использования этого подхода при расчете величины рыночной стоимости земельного участка.

Затем на странице 73 отчета ( Т.1., л.д. 261) оценщик указал, что так как в оценке будет применен только один подход – сравнительный путем сравнительного анализа предложений к продаже объектов недвижимости, то согласование результатов расчета стоимости объекта оценки не проводится.

Между тем, изучение отчета и анализ имеющихся расчетов показало, что при определении рыночной стоимости земельного участка оценщик кроме сравнительного подхода, все- таки использовал доходный подход ( метод остатка), а также элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка.

Таким образом, действия оценщика противоречат вышеприведенным требованиям стандартов оценки.

Более того, суд соглашается с позицией оценщика в том, что при определении рыночной стоимости земельного участка в целях пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка действительно было неправильно применять доходный подход по изложенным оценщиком основаниям.

Так, для расчета рыночной стоимости земельного участка доходным подходом методом остатка оценщик определял чистый операционный доход от единого объекта недвижимости; полную восстановительную стоимость объектов оценки с учетом накопленного износа; ставку капитализации доходов от улучшений, ставку капитализации доходов от земли ( Т.1, л.д. 268 обр. стор.).

При этом, рассчитывая полную восстановительную стоимость объекта оценки, а именно: основного строения, согласно техпаспорту Литер Б1, (Т1, 269- 271) - оценщик использовал: укрупненные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 года на единицу объема, которые содержатся в Сборнике укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, разработанных в соответствии с Постановлением Совета Министров СССР от 7 апреля 1969 года №252 и методическими указаниями Госстроя СССР от 23 апреля 1969 года (далее УПВС); индексы изменения сметной стоимости строительно- монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для перерасчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек, утвержденные постановлением Государственного Комитета СССР по делам строительства от 11 мая 1983 года №94 (Приложения №1 и №2 к постановлению); индексы изменения стоимости строительно- монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве в соответствии с Письмом от 6 сентября 1990 года №14-Д Государственного строительного Комитета СССР; средний индекс на СМР по области в соответствии с Распоряжением Администрации Курской области от 17.06.2013 года №479-ра.( Т.2, л.д. 64-104)

Между тем, в приложении к отчету имеется технический паспорт на здание складской комплекс (Т.1., л.д. 300 обр. ст.- 304), из которого следует, что год постройки и ввода в эксплуатацию данного здания – 2012.

В связи с чем, при расчете полной восстановительной стоимости указанного здания ошибочно использовались сборники УПВС- 1969 года, как для объекта современного строительства.

Кроме того, оценщиком в определенных случаях неправильно использовались сборники УПВС, что выразилось в следующем.

Так, в пункте 4 общей части Сборников УПВС указано, что при определении восстановительной стоимости какого-либо здания или сооружения оценочная стоимость единицы укрупненного измерителя, принятая по соответствующему сборнику укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для данного территориального пояса, умножается на общее количество единиц измерения оцениваемого объекта.

Подбор соответствующего показателя по сборнику производится в зависимости от назначения и конструкции переоцениваемого здания или сооружения, материала фундамента, стен, перекрытия, колонн, каркаса здании, пола, этажности, наружной и внутренней отделки здания и т. п. При совпадении технических характеристик стоимость 1 м³переоцениваемого здания должна приниматься равной стоимости 1 м³здания по сборнику для данного территориального пояса с учетом капитальности и климатического района. При расхождении технических характеристик вводятся поправки к восстановительной стоимости в порядке, указанном в соответствующих сборниках.(Т.2, л.д. 64)

Имеется 37 сборников, в которых здания и строения распределены в зависимости от их отраслевой принадлежности (Т.2, л.д. 72-74).

Так, оценщиком в отчете на страницах 87- 91 ( Т.1., л.д. 269-271) приведены данные, которые он использовал при расчете полной восстановительной стоимости зданий объекта оценки.

При этом оценщик, применяя единицы укрупненного измерителя из Сборников УПВС, не указывает, к какой отраслевой принадлежности он относит оцениваемый объект и по каким основаниям, оценщик также не описывает, каким образом он осуществлял подбор соответствующего показателя по сборнику в зависимости от назначения, конструкции и т.д. оцениваемого объекта.

Так, оценщик в отчете на странице 88 ( Т.1, л.д. 269 обр. стор.) указывает, что при оценке он использует технический паспорт и Сборник УПВС №18 таблица №21 и определяет базовый стоимостной показатель к уровню цен 1969 года в размере 7.4 руб./м.куб. Приводит скриншот источника информации.

Между тем, изучение данного Сборника №18 «Здания, имеющиеся во многих отраслях хозяйства) (Т.2., л.д. 75-77) показало, что в отделе 1 «Вспомогательные производственные здания разного назначения» «материальные склады с рампами» тип 1 имеется таблица №21, в которой дана характеристика здания, относящегося ко 2 группе капитальности (Т.2, л.д. 78).

Изучение технического паспорта оцениваемого строения и характеристики здания, данной в таблице №21 справочника, показало, что оценщик в нарушение приведенного выше пункта 4 общей части Сборника УПВС неправильно подобрал показатель 7.4 руб./м.куб., так как технические характеристики зданий существенно отличаются. Так, в таблице №21 приводится здание одноэтажное, неотапливаемое, имеющее кровлю рулонную или из асбестоцементных листов.

А согласно техническому паспорту (Т.1 л.д. 156) оцениваемый объект- это здание имеющее 3 этажа, отапливаемое, крыша: профлист, сэдвич -панели, фундамент свайный с монолитным ростверком. При этом, каких- либо поправок оценщик в связи с таким существенным расхождением технических характеристик не применил. Также суд считает, что оценщик неправильно использовал при оценке Сборник№18.

Так, оценщик должен был производить оценку на 30.07.2013 года. Между тем, при оценке использовался технический паспорт по состоянию на 9.11.2012 года, где наименование здания определено только как складской комплекс, что оценщиком не было учтено. Поскольку из материалов дела видно, что изначально по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГФИО5 земельный участок предоставлялся в аренду для строительства склада производственного назначения. Но затем, как указывалось выше, на основании заявления ФИО5 Комитет по управлению имуществом изменил вид разрешенного использования земельного участка, так как вместо склада производственного назначения был построен складской комплекс с торгово- выставочными залами, что привело к существенному изменению и кадастровой стоимости земельного участка с <данные изъяты>. ( Т.1.,л.д. 93) до <данные изъяты> на 30.07.2013 года в связи с изменением качественной характеристики земельного участка. Из отчета оценщика усматривается, что здание предназначено, в том числе, для оптовой реализации ( Т.1. л.д. 242).

Между тем, имеется Сборник УПВС №33 «Здания и сооружения торговых предприятий» (Т.2, л.д. 81), где предусмотрен отдел 4 «Торговые базы, склады, хранилища» ( Т.2, л.д. 85). Отсутствие обоснования в отчете при подборе единиц укрупненного измерителя из Сборников относительно отраслевой принадлежности свидетельствует о нарушении оценщиком принципов проверяемости, однозначности и обоснованности при оценке объекта недвижимости.

Указанное нарушение имеет место и при определении индекса изменения стоимости строительства на 1.01.1984 г. к базисному уровню для «конкретной отрасли хозяйства», как указано в отчете, на странице 88 в размере 1, 18 (без указания какой отрасли, Т.1. л.д. 269 обр. стор.). Как следует из приложения №1 к постановлению Государственного Комитета СССР по делам строительства от 11 мая 1983 года №94 (Т.2..л.д. 90), индекс 1, 18 предусмотрен для снабженческо- сбытовых баз, складов в отрасли «материально- техническое снабжение и сбыт». Между тем, в такой отрасли как «торговля» для складов и предприятий торговли предусмотрены другие индексы.

Кроме того, оценщик индекс изменения стоимости строительства на 1.01.1991 г. к базисному уровню 1984 г. для «конкретной отрасли народного хозяйства» определил в размере 1, 56 в соответствие с Письмом от 6 сентября 1990 года №14-Д Государственного строительного Комитета СССР. Изучение данного документа (Т.1. л.д. 97-98) показало, что индекс 1.56 наоборот предусмотрен для такой отрасли как «торговля»- склады общетоварные, а в разделе 9 « Отрасли, не входящие в комплексы» предусмотрена такая отрасль как «материально-техническое снабжение и сбыт», где индекс составляет 1, 66.

Следовательно, оценщик в ходе оценки допустил противоречивый подход, относя в одних случаях оцениваемое здание к такой отрасли, не входящей в комплексы как « материально- техническое снабжение и сбыт», а в других случаях к такой отрасли как «торговля», и при этом не учитывалось, что вместо склада производственного назначения был построен складской комплекс с торгово- выставочными залами и изменился вид разрешенного использования земельного участка к моменту оценки.

Такой подход оценщика не соответствует требованиям законодательства в оценочной области.

Кроме того, оценщик при применении доходного подхода применяет большое количество допущений, которые приводят к высокой погрешности результата вычислений. Так, при анализе уровня загрузки помещений (страница 99 отчета, Т.1.л.д. 275), оценщик ссылается на некий анализ рынка, который не приводится в отчете, согласно которому недозагрузка составляет 10%, далее ссылается на справочное пособие 2012 года, что не актуально для даты оценки, согласно которому недозагрузка составляет 12-13%, и для расчетов принимает недозагрузку в размере 12% без достаточных к тому оснований. Аналогично оценщик поступает при определении размера операционных расходов, сославшись на справочное пособие 2012 года, допускает, что недозагрузка будет составлять 16% ( страница 100 отчета, Т.1,л.д. 275 обр. стор).

На странице 102 отчета ( Т.1, л.д. 276 обр. стор.) в качестве безрисковой ставки принята доходность по среднесрочным ГКО-ОФЗ- 5.97% вообще без ссылки на какой- либо источник информации и без обоснования. При расчете нормы возврата капитала оценщик решил использовать метод Инвуда, который, по мнению оценщика, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России, при этом никакого обоснования данному выводу не приводится.

На странице 104 отчета (Т.1. л.д. 277 обр. стор.) оценщик сделал вывод о том, что ставка капитализации для земельного участка равна ставке дисконтирования и определил рыночную стоимость земельного участка доходным подходом в размере <данные изъяты>

Между тем, применение при определении рыночной стоимости доходного подхода (метод остатка) влечет большую неопределенность результата из-за высокой субъективности определения коэффициента капитализации и ставки дисконтирования расчетными методами, что и подтверждается данным отчетом.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что определение рыночной стоимости земельного участка, рассчитанной доходным подходом методом остатка, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Также суд считает, что и при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом оценщик допустил нарушение требование законодательства РФ в области оценочной деятельности.

Так, оценщиком при отборе объектов- аналогов были допущены нарушения установленных стандартов оценки, не учтены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 6 марта 2002 г. №568-р ( далее –Методические рекомендации).

В соответствии с положениями раздела 3 и 4 указанных Методических рекомендаций при оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Условием применения метода продаж является наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

местоположение и окружение;

целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

транспортная доступность;

инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки.

В соответствии с разделом 3 Федерального стандарта оценки Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО№1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 г. №256 ( в ред. приказа Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 г. №509) при сравнительном подходе объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно п. 22 указанного ФСО №1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

Таким образом, из вышеизложенного следует, что элементы сравнения оценщиком не могут определяться произвольно. Из Методических рекомендаций следует, что наиболее важными факторами стоимости являются, в том числе, «целевое назначение» и «разрешенное использование».

Изучение положений раздела 2 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 6 марта 2002 г. №568-р, показало, что рыночная стоимость земельного участка зависит от его целевого назначения, разрешенного использования.

Согласно пункту 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316, пункту 1.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 N 39 (далее - Методические указания №39), государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и в разрезе классификационных групп, объединенных сходством вида разрешенного использования.

Приложение №1 к постановлению Администрации Курской области от 17.01.2012 г. №15-па, в котором и отражены результаты государственной кадастровой стоимости земель населенных пунктов города Курска, оформлено в виде таблицы, из которой следует, что удельный показатель кадастровой стоимости каждого земельного участка (УПКС ЗУ), имеющего свой кадастровый номер, а, следовательно, и его кадастровая стоимость установлены исходя из вида разрешенного использования земельного участка.

Следовательно, вид разрешенного использования влияет на размер кадастровой стоимости земельного участка как в случае определения этой стоимости путем умножения площади участка на удельный показатель одного квадратного метра, определяемый в зависимости от вида разрешенного использования, так и в случае определения кадастровой стоимости конкретного участка путем ее оценки независимым оценщиком. Поэтому точность информации о виде разрешенного использования имеет определяющее значение не только для государственной кадастровой оценки, но и при рыночной оценке стоимости земельного участка.

Установление же рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. При этом должен соблюдаться принцип сопоставимости результатов рыночной стоимости с результатами государственной кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, что должно учитываться и оценщиками при оценке рыночной стоимости земельных участков именно в целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

Оценщик выбрал объекты- аналоги за номерама 2, 3, 4, которые не сопоставимы с объектом оценки по такому элементу сравнения как «вид разрешенного использования».

Так, для сравнения были выбраны четыре объекта- аналога, информация о которых представлена оценщиком в таблице на странице 83 отчета (Т.1. л.д. 267). Необходимо отметить, что информация относительно количественных и качественных характеристик аналогов в отчете, оформленном на бумажном носителе, не подтверждена должным образом, так как имеющиеся в приложении к отчету ксерокопии газет, в которых находятся объявления о продаже земельных участков Т.1. (л.д. 122-129), не читаемы. Суд считает, что поскольку составление отчета предусмотрено в двух формах : на бумажном носителе и в электронном виде, то отчет должен быть оформлен надлежащим образом как в одном, так и в другом виде.

Как указано в таблице на странице 83 отчета ( Т.1, л.д. 267): объект- аналог№1- земельный участок для строительства комплекса бытового обслуживания населения, аналог №2 – для строительства автосервиса, аналог №3 – под базу, аналог №4- автодром. Объекту оценки был установлен вид разрешенного использования: для эксплуатации складского комплекса с торгово- выставочными залами, в связи с чем, была изменена и 30.07.2013 года кадастровая стоимость земельного участка, на что ранее обращалось внимание.

На странице 76 отчета ( Т.1. л.д. 263 обр. стор.- 267) оценщик дает обоснование корректировок, применяемых при расчете.

Относительно корректировки «разрешенное использование» оценщик в отчете указал, что на территории склада и земельного участка ведется производственно- складская, оптово- торговая деятельность, относящаяся к коммерческому использованию объекта. В связи с чем, оценщик не применял корректировку на разрешенное использование, поскольку объект оценки и объекты аналоги, относящиеся к землям поселений и землям промышленности, фактически имеют одинаковое разрешенное коммерческое использование.

Между тем, данный вывод оценщика не подтвержден, что является нарушением принципа обоснованности отчета, сделан без учета норм Земельного кодекса РФ и Градостроительного Кодекса РФ, а также Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Курск», утвержденных решением Курского городского Собрания от 23.10.2007 г. №388-3-рс ( с изменениями от 25.09.2012 г. №261-4-рс, далее Правила).

Оценщик не анализировал, в каких территориальных зонах г. Курска расположены объект- оценки и объекты- аналоги, не привел объективных данных, подтверждающих вид разрешенного использования земельных участков- аналогов.

Так, из положений статьи 85 Земельного кодекса РФ следует, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительным регламентом к ряду территориальных зон, включая жилые, общественно- деловые, производственные и иные территориальные зоны.

Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки и содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства соответствующей территориальной зоны (пункты 8, 9 статьи 1, статья 37 Градостроительного кодекса РФ).

Заслуживают внимания доводы представителя Комитета по управлению имуществом Курской области со ссылкой на карту градостроительного зонирования территории о том, что объект- оценки и аналоги расположены в разных территориальных зонах и у объекта- оценки и аналогов №№2,3,4 разные виды разрешенного использования: объект оценки расположен в территориальной зоне П2, что согласно Правил относится к зоне для производственных предприятий 3 и 4 класса вредности, земельный участок- аналог № 2 по ул. <адрес> в зоне Ж4- жилая застройка высокой этажности, земельные участки – аналоги №3 и №4 зона Ж1- для индивидуальной жилой застройки, земельный участок по <адрес>, аналог №1 – зоны Ж1, Р1( рекреационная зона).

Отказавшись от применения корректировки по виду разрешенного использования, оценщик применят корректировку на назначение ( страница отчета 81, Т.1.л.д. 266), при этом не обосновывая, что он понимает под этим. Между тем, правовые термины, которые оценщик использует при составлении отчета, должны соответствовать действующему законодательству. Земельный кодекс РФ различает земли по категориям, исходя из их целевого назначения. Так, согласно ст. 7 ЗК РФ земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

Из материала отчета не следует, чтобы объект оценки и аналоги относились по целевому назначению к различным категориям земель. Категория указанных земельных участков по целевому назначению: земли населенных пунктов, то есть по этому элементу сравнения земельные участки сопоставимы и не требуется введения каких- либо корректировок.

Между тем, оценщик на странице 82 отчета ( Т.1., л.д. 266 обр. стор.) в таблице приводит соотношение цен земельных участков под офисно- торговую застройку с земельными участками под индустриальную застройку и земельными участками под МЖС и рассчитывает размер корректировки на назначение, отнеся объект оценки и аналог №1 к земельным участкам под офисно- торговую застройку, а все остальные аналоги - к земельным участкам, под индустриальную застройку. Фактически оценщик перепутал понятия целевого назначения земельных участков с видом разрешенного использования земельных участков, поскольку приведенное в таблице соотношение цен по сути выводит зависимость стоимости земельных участков от их вида разрешенного использования. Таким образом, данные выводы оценщика не соответствуют принципам однозначности в виду их противоречивости, поскольку, как указывалось выше на странице 76 отчета, оценщик изначально отказался от применения корректировки по виду разрешенного использования, посчитав что по этому элементу сравнения не имеется отличий, требующих корректировки, между объектом- оценки и аналогами. Более того, действующим законодательством не предусмотрено такого вида разрешенного использования земельных участков как «под индустриальную застройку».

Таким образом, оценщиком были нарушены положения пункта 4 ФСО №3, то есть принципы существенности и обоснованности, однозначности поскольку в представленном отчете отсутствует вся информация существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, а информация, приведенная в отчете и использованная при проведении оценки не подтверждена, а также является противоречивой и взаимоисключающей.

При определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом оценщиком выделены следующие элементы сравнения: стоимость, вид права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка (время продажи), местоположение, площадь, назначение ( страница 83-84 отчета, Т.1,л.д. 267).

Из отчета видно, что сведения о корректировках, которые были применены оценщиком, носят также противоречивый характер.

Так, в таблице «Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом» (страница 83-84 отчета, Т.1. л.д. 267) оценщик применил следующие корректировки по следующим элементам сравнения: условия рынка (время продажи), местоположение, площадь, назначение.

Между тем, на странице 79 отчета оценщик в разделе условия рынка ( дата предложения) указывает, что ввиду того, что объекты- аналоги выставлялись на продажу в мае- июле 2013 года, то он счел нецелесообразным применять в расчетах поправку на дату продажи.

На странице 82 отчета в разделе «наличие коммуникаций» оценщик указывает на необходимость применения корректировки на наличие коммуникаций для всех аналогов в размере 50%, ссылаясь на то, что корректировка принята по данным аналитического обзора <данные изъяты>. Между тем, в таблице расчета рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом на странице 83-84 отчета не имеется сведений о применении корректировки на наличие коммуникаций.

Кроме того, проверка указанного в отчете адреса сайта <данные изъяты> показала, что действительно имеется аналитический обзор «Сегментирование земельного рынка Подмосковья»(Т.2., л.д. 105-106). Между тем, приведенные данные в данном обзоре актуальны для земельного рынка Подмосковья и не имеют отношения к земельному рынку в Курской области.

На странице 76- 79 отчета оценщик дает обоснование необходимости применения корректировки на условия сделки (скидка на торг) и приходит к выводу, что скидка на торг должна быть равной минус 10%. Между тем, в таблице расчета рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом (страница 83 отчета) эта корректировка не применяется. Кроме того, оценивая рыночную стоимость объекта оценки на 30 июля 2013 года, оценщик при определении скидки на торг необоснованно использовал в качестве источника информации Сравочник оценщика недвижимости 2012 года выпуска. Хотя, как указывалось выше, в отчете дата, на которую оценщик определял рыночную стоимость земельного участка, также является противоречивой. Более того, скидку на торг в размере – 10% оценщик определил для всех объектов- аналогов одинаковую как для земельных участков под коммерческими объектами, тогда как при расчете корректировки на «назначение» он только объект аналог№1 отнес к земельным участкам под офисно- торговую застройку, а все остальные три объекта- аналога отнес к земельным участкам под индустриальную застройку.

При расчете на странице 80 отчета корректировки на местоположение, оценщик к объектам аналогам за номерами 2,3 и 4 ее не применял, как к объектам, расположенным в промышленных районах. Между тем, приведенная здесь информация оценщиком не подтверждена. Однако, из вышеприведенных пояснений представителя Комитета по управлению имуществом Курской области со ссылкой на карту градостроительного зонирования территории следует, что в промышленной зоне расположен только объект оценки, объекты- аналоги расположены в других территориальных зонах.

Оценщик в отчете указывает, что одним из ценообразующих факторов для земельных участков является фактор масштаба. В связи с чем, была применена корректировка на площадь, размер которой был рассчитан на основе статистического исследования зависимости цены на земельные участки от размера участка.

Между тем, в отчете приведены только формулы, и отсутствует непосредственно расчет применительно к рассматриваемой оценщиком ситуации по оценке земельного участка заявителя. В отчете в таблице 34 страница 81 отчета даны значения коэффициентов корректировки на площадь, при расчете которых применялись: показатели: Соа – расчетное значение коэффициента корректировки удельной кадастровой стоимости земельного участка на размер его площади для объекта – аналога, Соо- расчетное значение коэффициента корректировки удельной кадастровой стоимости земельного участка на размер его площади для объекта оценки, а также размеры площадей объектов оценки и аналогов.

Однако, каким образом были рассчитаны значения Соа и Соо в отчете не отражено. Согласно пункту 15 ФСО №3 в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Таким образом, оценщиком снова и при расчете корректировки на площадь были нарушены принципы проверяемости и достоверности отчета.

Как следует из раздела 3 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, при оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Однако, оценщиком по настоящему делу эти положения также не были учтены.

В нарушение Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков оценщик по таким элементам сравнения как «физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.)» вообще не определял характер и степень отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка и не применил корректировку по этому элементу сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка.

Как видно из отчета, оценщик в разделе №19 на странице 105 произвел согласование результатов рыночной стоимости, рассчитанной сравнительным подходом, в размере <данные изъяты>. и рыночной стоимости, рассчитанной доходным подходом в размере <данные изъяты>. В результате чего определил третье значение рыночной стоимости земельного участка в размере <данные изъяты>..

Между тем, поскольку оценщиком были допущены вышеприведенные нарушения при определении рыночной стоимости земельного участка как при применении доходного, так и сравнительного подходов, то итоговое значение в силу этого также нельзя признать правильным.

Таким образом, в ходе рассмотрения дела установлено, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, но при проведении нормативно- методической экспертизы экспертом НП <данные изъяты> это выявлено не было, также не было выявлено явных противоречий в отчете и технических ошибок. Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что и проведенная экспертиза не соответствует требованиям законодательства РФ в области оценочной деятельности.

На основании всего вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что представленные заявителем ФИО5 в Комиссию отчет о рыночной стоимости земельного участка и заключение экспертизы не соответствовали предъявляемым к ним требованиям. Однако Комиссией в ходе рассмотрения заявления ФИО5 указанное обстоятельство не было установлено, что привело к вынесению незаконного решения.

Поскольку на основания решения Комиссии органом кадастрового учета были внесены в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости <данные изъяты>., то на орган кадастрового учета должна быть возложена обязанность исключить из сведений государственного кадастра недвижимости указанную стоимость.

Согласно ст. 1 ФЗ «О введении в действие Кодекса Административного судопроизводства Российской Федерации» от 8 марта 2015 г. №22-ФЗ Кодекс административного судопроизводства РФ вводится в действие с 15.09.2015г., за исключением положений с иными сроками введения их в действие.

А из п.5 ст. 249 Кодекса Административного судопроизводства РФ следует, что апелляционные жалоба, представление на решение суда по административному делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматриваются апелляционной инстанцией верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда - на решения соответственно верховных судов республик, краевых, областных судов, судов городов федерального значения, суда автономной области, судов автономных округов, окружных (флотских) военных судов.

В соответствии с п.2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Кодекса Административного судопроизводства Российской Федерации» от 8 марта 2015 г. №22-ФЗ не рассмотренные до 15 сентября 2015 года апелляционные жалобы разрешаются в соответствии с процессуальным законом, действующим на момент рассмотрения таких жалоб.

Исходя из вышеизложенных положений и срока подачи апелляционной жалобы, в случае обжалования решения суда апелляционная жалоба будет рассматриваться апелляционной инстанцией Курского областного суда.

Руководствуясь статьями 194-199, 246 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 25 июля 2012 года №П/324 в Курской области, при Управлении Росреестра по Курской области от ДД.ММ.ГГГГ№, которым определена кадастровая стоимость земельного участка, расположенного в <адрес>, площадью <данные изъяты>., категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации складского комплекса с торгово- выставочными залами с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости <данные изъяты>., установленной в отчете об оценке по заявлению ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ№.

Обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курской области исключить из сведений государственного кадастра недвижимости установленную на основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области от ДД.ММ.ГГГГ№ кадастровую стоимость в размере <данные изъяты> в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в <адрес>, площадью <данные изъяты> категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации складского комплекса с торгово- выставочными залами.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Курского областного суда в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Председательствующий: Полунина Г.И.