Гражданский кодекс часть 1

представителя заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре ФИО3,

представителя заинтересованного лица Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры ФИО4,

представителя заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению закрытого акционерного общества спортивно-охотничий комплекс стендовой стрельбы «Беркут» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

(дата) закрытое акционерное общество спортивно-охотничий комплекс стендовой стрельбы «Беркут» (далее ЗАО СОКСС «Беркут» или общество) обратилось в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

В обоснование требований общество указало, что на основании договора аренды земельного участка (номер), заключенного с администрацией (адрес)(дата) сроком до (дата), владеет и пользуется земельным участком площадью 100 000 кв.м., с кадастровым номером (номер), расположенным по адресу: (адрес) – (адрес)

В соответствии с п. 1.2 указанного договора кадастровая стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> рублей, в связи с чем размер арендной платы за пользование земельным участком, рассчитанный из его кадастровой стоимости, в 2015 году составил <данные изъяты> рублей, что также установлено договором аренды.

На основании распоряжения администрации (адрес), составлен договор аренды земельного участка (номер) от (дата), в соответствии с которым ЗАО СОКСС «Беркут» предоставлен в аренду земельный участок сроком до (дата) площадью 40 000 кв.м., с кадастровым номером (номер), расположенный по адресу: (адрес)

В соответствии с п. 1.2 указанного договора кадастровая стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> рублей, в связи с чем размер арендной платы за пользование земельным участком, рассчитанный из кадастровой стоимости земельного участка, в 2015 году составил <данные изъяты> рублей, что также установлено договором аренды.

ЗАО СОКСС «Беркут» считает, что завышенная стоимость земельных участков нарушает права общества, поскольку существенно увеличивает размер арендных платежей.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) составляет <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером (номер) – <данные изъяты> рублей, что подтверждается отчетом общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты>(номер) от (дата).

Уведомлением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре от (дата) заявителю отказано в принятии документов к рассмотрению в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

ЗАО СОКСС «Беркут» просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) в размере <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером (номер) – в размере <данные изъяты> рублей.

(дата) определением судьи на основании ходатайства представителя ЗАО СОКСС «Беркут» ФИО1 была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков, по состоянию на (дата), в связи с существенной разницей между кадастровой и рыночной стоимостью, а также определением рыночной стоимости в представленном отчете на иную дату.

В соответствии с заключением эксперта (номер) от (дата), составленного обществом с ограниченной ответственностью «<данные изъяты> рыночная стоимость земельных участков по состоянию на (дата) определена:

- с кадастровым номером (номер) в размере <данные изъяты> рублей;

- с кадастровым номером (номер) – в размере <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании требования были уточнены, заявитель просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) равной рыночной в размере <данные изъяты> рублей, с кадастровым номером (номер) равной рыночной в размере <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании представители заявителя ФИО1 и ФИО2 заявленные требования поддержали.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре ФИО3, возражала относительно удовлетворения заявленных требований и пояснила, что заключение эксперта не может служить доказательством по делу, так как не соответствует установленным требованиям. Так для сравнения экспертом были взяты объекты аналоги расположенные в других регионах России, при этом корректировки по их месторасположению не произведены. На дату предложения поправка не проводилась. Информация в отношении объектов-аналогов не подтверждается и не проверяема. Объявления в отношении объекта-аналога № 4 не содержит цены, в отношении объектов-аналогов № 3 и № 4 нет даты публикации. Таким образом, источники информации не соответствуют пункту 10 ФСО № 3. К заключению приложены копии, которые не были использованы экспертом, что является недопустимым и вводит в заблуждение.

Представитель заинтересованного лица Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры ФИО4, поддержал доводы представителя заинтересованного лица ФИО3, считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре ФИО5 считала заявленные требования не подлежащими удовлетворению, заключение эксперта не надлежащим доказательством.

Экспертом корректировок не произведено, указанная в объявлениях информация непонятна, противоречит данным, указанным в таблице эксперта, проверить информацию в отношении объектов-аналогов не представляется возможным.

Представители заинтересованных лиц Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, администрации (адрес) надлежащим образом извещенные в суд не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства с уважительными причинами своей неявки не представили. При таких обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено судом с учетом особенностей, предусмотренных главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы гражданского дела, суд приходит к выводу о том, что заявление не подлежит удовлетворению.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию.

В судебном заседании установлено, что администрацией (адрес) по договору аренды земельного участка (номер) от (дата) закрытому акционерному обществу спортивно-охотничий комплекс стендовой стрельбы «Беркут» передан в аренду земельный участок площадью 100 000 кв.м., с кадастровым номером (номер), расположенный по (адрес)(адрес) на срок до (дата) (том 1 л.д. 20).

В соответствии с п. 1.2 указанного договора кадастровая стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> рублей, что также подтверждается копией кадастрового паспорта земельного участка от (дата) (том 1 л.д. 23).

В соответствии с п. 4.2 договора аренды размер арендной платы за пользование земельным участком, рассчитанной из кадастровой стоимости земельного участка, в 2015 году составил <данные изъяты> рублей.

Пунктом 4.3. договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть в одностороннем порядке изменен на основании решения «Арендодателя» в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Из материалов дела также установлено, что на основании распоряжения администрации (адрес), заключен договор аренды земельного участка (номер) от (дата), в соответствии с которым ЗАО СОКСС «Беркут» предоставлен в аренду земельный участок сроком до (дата) площадью 40 000 кв.м., с кадастровым номером (номер), расположенный по (адрес)(адрес)(том 1 л.д. 10).

Размер арендной платы за пользование земельным участком, рассчитанной также из кадастровой стоимости земельного участка, в 2015 году составил <данные изъяты> рублей, что также установлено п. 4.2 договора аренды.

Пунктом 4.3. указанного договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть в одностороннем порядке изменен на основании решения «Арендодателя» в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Заявитель, являясь арендатором земельных участков, относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости и вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости, так как завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его реальной рыночной стоимости влечет за собой увеличенные размеры арендной платы по договору, уменьшенный размер ее снижение.

Таким образом, защита нарушенных прав арендатора возможна посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости арендованного земельного участка равной его рыночной стоимости.

(дата) ЗАО СОКСС «Беркут» обратилось в комиссию при Управлении Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами (номер) (том 1 л.д. 30).

Уведомлением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от (дата) заявителю отказано в принятии документов к рассмотрению в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (том 1 л.д. 31).

При обращении в суд заявителем в обоснование своих требований ЗАО СОКСС «Беркут» был представлен отчет общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты>(номер) от (дата) об оценке рыночной стоимости земельных участков(том 1 л.д. 33).

По результатам отчета стоимость земельного участка по состоянию на (дата) с кадастровым номером (номер) определена в размере <данные изъяты> рублей, стоимость земельного участка по состоянию на (дата) с кадастровым номером (номер) определена в размере <данные изъяты> рублей.

По ходатайству представителя ЗАО СОКСС «Беркут» ФИО1 была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков, по состоянию на (дата), в связи с существенной разницей между кадастровой и рыночной стоимостью, а также определением рыночной стоимости в представленном отчете на иную дату.

В соответствии с заключением эксперта (номер) от (дата), составленного обществом с ограниченной ответственностью <данные изъяты>» рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) определена по состоянию на (дата) в размере <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером (номер) по состоянию на (дата) - в размере <данные изъяты> рублей(том 1 л.д. 152).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Из части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации также следует, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

На основании указанного, отчеты, а также заключение эксперта как документы, содержащие сведения доказательного значения, подлежат оценке по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Датой определения кадастровой стоимости в силу статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекших за собой необходимость определения кадастровой стоимости.

Учитывая, что в отчете ООО «Финансово-экономическая служба экспертиз и оценки» № 13 от 03 апреля 2015 года кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 1 января 2010 года, то есть не на дату внесения сведений о их кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, то данный отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанных в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, в связи с чем данный отчет судом не исследовался.

Изучив в судебном заседании заключение эксперта (номер) от (дата) общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>», составленного на основании определения суда от (дата), суд приходит к выводу о том, что данное заключение эксперта не соответствует Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (п. 6 ФСО№1).

При определении рыночной стоимости спорных земельных участков эксперт общества с ограниченной ответственностью «Многофункциональная служба экспертиз и оценки» использовал сравнительный подход (л. 36 заключения).

Согласно пункту 14 ФСО N 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В силу пункта 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14 ФСО № 1).

Из представленного экспертного заключения следует, что при определении рыночной стоимости оцениваемых земельных участков методом прямого сравнения продаж использовались данные, полученные из средств массовой информации.

Оценщиком выбраны четыре одинаковых объекта-аналога для оцениваемых земельных участков, по которым оценщик приводит различные характеристики: состав прав, разрешенное использование, наличие строений и коммуникаций, источник информации, дата предложения, цена предложения и т.д.

Как следует из заключения эксперта, объекты оценки относятся к сегменту рынка общественной недвижимости рекреационного назначения (том 1 л.д. 176, л. заключения 25).

Ввиду отсутствия на территории (адрес) объектов-аналогов из сегмента рынка, к которым принадлежат оцениваемые объекты, экспертом были расширены территории исследования и выбран элемент сравнения «вид использования или назначение» как один из основных ценообразующих факторов при оценке земельных участков. При этом эксперт указал, что различия по данному фактору между объектом оценки и объектами-аналогами отсутствуют, объекты-аналоги как и исследуемые объекты расположены в зоне общественно-деловой застройки земель населенных пунктов, в связи с чем корректировка не требуется (том 1 л.д. 195, л. 44 заключения).

Однако из графически-приложенных материалов объявлений в отношении объекта-аналога № 1 указано, что земельный участок относится к категории земель запаса (том 1 л.д. 220, л. заключения 69).

Анализируя объекты оценки и объекты-аналоги по данному критерию, оценщик точную группу видов разрешенного использования объектов-аналогов не установил и исходил из предположения о возможности отнести сравниваемые земельные участки к группе 5 вида разрешенного использования (Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»).

В то время как соответствующая информация в объявлениях о продаже является неоднозначной. Так, в объявлении о продаже объекта-аналога N 1,2,4 указано на возможное его использование, в том числе под строительство дома, поместья или коттеджного поселка, что свидетельствует о том, что данный земельный участок может относиться как к 5 группе, так и к 2 группе видов разрешенного использования.

Отсутствие в отчете об оценке и в материалах, приложенных к нему, сведений о кадастровых номерах объектов-аналогов, свидетельствует о невозможности получить указанную информацию о данных земельных участках из государственного кадастра недвижимости и согласиться с выводом оценщика о сопоставимости объекта оценки и объектов-аналогов по данному критерию.

Указанное свидетельствует и о нарушении подпункта «в» пункта 18 ФСО N 1, согласно которому оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, в том числе информации об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы.

Таким образом, проверить данные в отношении объектов-аналогов, указанные в составленной оценщиком таблице сравнения, не представляется возможным.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 1 при применении сравнительного подхода, оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должна меняться от одного объекта-аналога к другому. Согласовать результаты корректировок значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Оценщиком применялись корректировки на условия торга, местоположение на площадь участков, по остальным элементам сравнения корректировки не проводились.

Корректировка на дату продажи вносится в том случае, если объекты-аналоги выставлялись на продажу раньше или позже даты экспертизы объекта.

Объекты недвижимости характеризует та или иная степень ликвидности, которая определяется в зависимости от прогнозируемого срока реализации имущества на свободном рынке и имеет различную степень: высокая (1-2 мес.), средняя (3-6 мес.), низкая (7-8 мес).

Дата сделки (предложения) по объектам-аналогам N 1 – 3 имеют низкую и среднюю степень ликвидности, то есть значительную временную разницу по отношению к дате экспертизы исследуемого объекта, что влияет на уровень изменения цен за период между датами сделки и оценки. При этом соответствующие корректировки, влияющие на уровень инфляции, не применялись. Расчеты единицы корректировки установленной единицы ничем не подтверждены, анализ цен за временную разницу не приведен.

Из представленной таблицы все объекты-аналоги взяты экспертом как свободные от инженерных коммуникаций, что не соответствует данным, указанным в объявлениях объектов-аналогов № 1 и № 3 (том 1 л.д. 219,220, л. заключения 68-69).

При этом, наличие коммуникаций и возможность их подведения не свидетельствуют о тождестве сравниваемых объектов, так как в целях подведения централизованных коммуникаций требуются значительные временные, материальные и иные ресурсы, а наличие последних на земельном участке значительно увеличивает его привлекательность и стоимость.

Корректировок по указанному элементу сравнения также не приведено.

Кроме того, источники информации не соответствуют требованиям пункта 10 ФСО № 3, поскольку в отношении объектов-аналогов № 3 и № 4 в объявлениях отсутствует даты их опубликования.

Указанным пунктом 10 ФСО № 3 предусмотрено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В пункте 4 ФСО N 3, утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, закреплены такие принципы составления отчета об оценке, которых должен придерживаться оценщик, как существенность, обоснованность, однозначность, проверяемость и достаточность приведенной информации, которые экспертом не были соблюдены.

С учетом выявленных в заключение эксперта (номер) от (дата) общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты> недостатков, суд приходит к выводу, что оно не может быть признано надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельных участков, а итоговая величина рыночной стоимости земельных участков, указанная в заключении, не может быть признана достоверной.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требования заявителя об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной не имеется.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении заявления закрытого акционерного общества спортивно-охотничий комплекс стендовой стрельбы «Беркут» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Российской Федерации через суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Начаров Д. В.