Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению З.А.В., К.Е.В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

З.А.В., К.Е.В. обратились в Центральный районный суд города Барнаула с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, - равной рыночной его стоимости в размере <данные изъяты> рублей.

В обоснование требования указано, что на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ, заключенного с Главным управлением имущественных отношений Алтайского края, дополнительных соглашений к договору от ДД.ММ.ГГ., от ДД.ММ.ГГ. З.А.В., К.Е.В. являются арендаторами указанного земельного участка. Участок предоставлен для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации магазина по продаже автозапчастей. Кадастровая стоимость земельного участка в размере <данные изъяты> рублей утверждена постановлением Администрации Алтайского края от 28.12.2009г. № 546 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Алтайского края», согласно справке *** независимой оценочной компании «КП Оценсервис» рыночная стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> рублей. Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права заявителей как арендаторов земельного участка, поскольку арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. Ссылаясь на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, просили установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости.

Районным судом по ходатайству заявителей по делу назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости

земельного участка по состоянию на 01.01.2010г. Согласно экспертному заключению ООО «Оценка и Экспертиза» № *** от ДД.ММ.ГГ рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2010г. составляет <данные изъяты> рублей.

В связи с установлением рыночной стоимости на основании судебной оценочной экспертизы заявленное требование уточнено, З.А.В., К.Е.В. просили установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей.

Определением Центрального районного суда города Барнаула от 3 декабря 2014 года дело по подсудности передано в Алтайский краевой суд.

Дело рассмотрено по правилам производства по делам, возникающим из публичных правоотношений (глава 23 ГПК РФ), с привлечением в качестве заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю, Управления Росреестра по Алтайскому краю, Администрации Алтайского края, Главного управления имущественных отношений Алтайского края, Администрации города Барнаула.

В ходе рассмотрения дела заявителями требование уточнено, просили установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 2 <данные изъяты> рубля по состоянию на 01.01.2009г., ссылаясь в обоснование на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ, составленный оценщиком, у которого заключен трудовой договор с ООО «Оценка и Экспертиза», и положительное экспертное заключение *** от ДД.ММ.ГГ, подготовленное экспертом Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков».

В судебном заседании представитель заявителей Б.О.С. требование поддержала, ссылаясь на указанные выше обстоятельства.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» М.Я.В. разрешение требования оставила на усмотрение суда, размер рыночной стоимости земельного участка, установленный в отчете об оценке, а также отчет об оценке, экспертное заключение не оспаривала, не представила доказательств иной рыночной стоимости земельного участка.

Другие заинтересованные лица о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, в суд не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного разбирательства не просили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

В письменном отзыве от 09.02.2015г. Администрация Алтайского края указывает, что заявленное требование имеет предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая положения о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, включая доказывание действительной рыночной стоимости земельного участка; стоимость арендной платы государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, арендная плата устанавливается с

учетом определяемой законодательством ставки арендной платы, заключив договор аренды земельного участка, заявители согласились с ценой договора, в том числе с порядком ее определения; установление кадастровой стоимости арендатором является попыткой изменения в одностороннем порядке условий договора, оспариванием права собственника на определение кадастровой стоимости земельного участка и установления арендной платы, между тем, такое право принадлежит только собственнику земельного участка. Кроме того, указывает, что пересмотр кадастровой стоимости возможен при представлении отчета об оценке объекта оценки и положительного экспертного заключения, положительное экспертное заключение на момент составления отзыва не представлено, таким образом, факт недостоверности кадастровой стоимости не подтвержден.

Аналогичные доводы относительно одностороннего изменения размера арендной платы арендатором содержатся в отзыве Главного управления имущественных отношений Алтайского края. Кроме того, указано, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, таким образом, в отношении земельного участка, являющегося предметом договора аренды, имеются обстоятельства, исключающие его продажу.

В письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю указывает, что сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости на основании постановления Администрации Алтайского края от 28.12.2009г. № 546 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Алтайского края», заявителем указанные действия органа кадастрового учета не оспариваются; заявленное требование имеет целью изменение кадастровой стоимости земельного участка, что предусмотрено законодательством, при этом орган кадастрового учета не уполномочен проводить экспертизу и определять достоверность кадастровой или иной стоимости объекта недвижимости.

Иные заинтересованные лица не выразили своего отношения к заявленному требованию.

Выслушав пояснения представителя заявителей, представителя заинтересованного лица, исследовав представленные доказательства, допросив оценщика, составившего отчет об оценке, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного требования.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с частями 2, 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. По делу установлены следующие обстоятельства.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права К.Е.В. и З.А.В. на праве общей долевой собственности принадлежит здание магазина по продаже автозапчастей, расположенное, по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГ между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) и заявителями (арендаторы) с учетом, последующих дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГ и от ДД.ММ.ГГ, заключен договор аренды *** земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, - площадью <данные изъяты> кв.м для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации магазина по продаже автозапчастей, срок действия договора пять лет с ДД.ММ.ГГ Согласно разделу 3 договора и приложению к договору расчет арендной платы производится исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, а также площади земельного участка и дифференцированного коэффициента.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от ДД.ММ.ГГ земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, - внесен в кадастр 26.02.2008г., ему присвоен кадастровый номер ***, кадастровая стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> рубля.

Постановлением Администрации Алтайского края от 28.12.2009г. № 546 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Алтайского края», вступившим в силу с даты 01.01.2010г., которая является датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости, утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Алтайского края, в том числе земельного участка с кадастровым номером ***, а также удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка.

Датой, по состоянию на которую проведена государственная кадастровая оценка и которая расценивается датой определения кадастровой стоимости, является 01.01.2009г., что следует из отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Алтайского края и кадастровой справки о кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка согласно постановлению от 28.12.2009г. № 546 составляет <данные изъяты> рубля (графа 4), удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка составляет <данные изъяты> руб./кв.м (графа 3).

Постановлением Администрации Алтайского края от 12.04.2007г. № 146 (ред. от 25.02.2013) «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в границах города Барнаула Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, условий и сроков ее внесения» утвержден порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в границах города Барнаула Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, условий и сроков ее внесения.

Согласно п.2.3 Порядка размер годовой арендной платы, определяемой на основании кадастровой стоимости земельных участков, рассчитывается по формуле: АП = КС х S х К, где: АП - сумма годовой арендной платы, руб.; КС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, в соответствии с действующими результатами государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Администрации Алтайского края (указывается в кадастровом паспорте земельного участка либо в выписке из государственного кадастра недвижимости), руб./кв. м; S -площадь земельного участка, кв. м; К - дифференцированный коэффициент, устанавливаемый в соответствии с таблицами 1,2.

Данная формула использована при расчете арендной платы по договору аренды, заключенному З.А.В. и К.Е.В.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка равна произведению удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь, то установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для заявителей.

При этом не принимаются доводы Администрации Алтайского края, Главного управления имущественных отношений Алтайского края о невозможности по требованию арендатора установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости. Так, отношения по установлению кадастровой стоимости земельных участков являются публичными правоотношениями, как является публичной обязанность вносить плату за пользование землей. Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» любому заинтересованному лицу предоставлено право оспорить результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения

кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица. Кроме того, установление арендной платы за землю на основании кадастровой стоимости земельного участка является не единственным способом ее определения, что следует из постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», согласно которому размер арендной платы может быть определен на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, при этом договор аренды земельного участка должен предусматривать возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Довод Главного управления имущественных отношений Алтайского края о том, что в отношении земельного участка, являющегося предметом договора аренды, не может быть установлена кадастровая стоимость равная его рыночной стоимости, поскольку он не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, не может повлиять на существо решения, поскольку кадастровая стоимость земельных участков, определенная методами массовой оценки, так же направлена на установление рыночной стоимости земельных участков, в связи с чем результаты определения кадастровой стоимости земельных участков методами массовой оценки и в результате индивидуальной оценки земельного участка являются сопоставимыми.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений части 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 08.03.2015г.), основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В этом случае, согласно части 16 статьи 24.18 названного закона, представляются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной

деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом.

Для подтверждения размера рыночной стоимости земельного участка заявителями представлен отчет об оценке *** от ДД.ММ.ГГ, составленный оценщиком Т.Д.Н., работающей по трудовому договору в ООО «Оценка и Экспертиза», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2009г. составляет <данные изъяты> рублей. На отчет об оценке заявителями представлено положительное экспертное заключение *** от ДД.ММ.ГГ, подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» (г.Москва). Оценщик Т.Д.Н. является членом указанной саморегулируемой организации оценщиков.

Из представленного отчета следует, что итоговая стоимость объекта оценки определена путем расчета стоимости объекта оценки при использовании сравнительного подхода, а также имеется обоснование отказа от использования доходного и затратного подходов; использованные количественные и качественные характеристики принадлежат объекту оценки; отчет об оценке отвечает принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности; отчет содержит анализ рынка, ссылки на источники информации; описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки; обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках сравнительного подхода; описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки; в качестве объектов-аналогов использованы три земельных участка, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам; описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов; для выполнения расчетов использованы типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности, цена за единицу площади.

В судебном заседании оценщиком дано обоснование возможности использования в качестве аналогов земельных участков разной площади, оценщик пояснил, что была проведена корректировка удельной кадастровой стоимости объектов-аналогов по площади, по качеству прав, корректировка

на уторговывание, визуальный осмотр земельного участка не проводился, поскольку производилась ретроспективная оценка рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2009г. Оценщик также пояснил, что согласно пункту 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, в целях внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Положительное экспертное заключение в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержит выводы по двум видам экспертиз, как о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, так и о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

При этом не может быть использовано в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка как неотсносимое заключение судебной оценочной экспертизы, проведенной по определению районного суда, поскольку судебной экспертизой рыночная стоимость объекта оценки определена по состоянию на 01.01.2010г., в то время как в соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночную стоимость объекта оценки следовало определить на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, то есть на 01.01.2009г.

Исследовав отчет об оценке и экспертное заключение, а также заслушав пояснения оценщика, суд приходит к выводу, что отчет об оценке соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности саморегулируемой организации и может быть принят в качества допустимого доказательства рыночной стоимости земельного участка.

Согласно пункту 10 федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007г. № 255 (ред. от 22.10.2010), при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретного земельного участка в отличие от методов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому рыночная стоимость, установленная в отчете об оценке объекта оценки, может отличаться от

кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Администрации Алтайского края от 28.12.2009г. № 546 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Алтайского края».

Заинтересованные лица не представили суду доказательства иной рыночной стоимости земельного участка, либо доказательства, опровергающие доказательства рыночной стоимости земельного участка, представленные заявителями, таким образом, спор о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, отсутствует.

ФГБУ «ФКП Росреестра» привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица как подведомственное Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии учреждение, на которое возложено осуществление полномочий по кадастровому учету и ведению государственного кадастра недвижимости. При этом в соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в целях применения установленных настоящим Федеральным законом правил наделенные в соответствии с такими решениями соответствующими полномочиями указанные государственные бюджетные учреждения считаются органами кадастрового учета. В связи с изложенным довод ФГБУ «ФКП Росреестра» о том, что оно не является заинтересованным лицом по делу, не принимается.

При таких обстоятельствах имеются основания для удовлетворения заявленного требования.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

заявление З.А.В., К.Е.В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> - равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.Ю.Ковалюк

Решение в окончательной форме принято 21 апреля 2015 года.Судья Л.Ю.Ковалюк