Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми 12 августа 2015 года гражданское дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «***» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «***» 29 июня 2015 года обратилось в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, общей площадью 11848,82 кв.метра, с кадастровым номером **, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под 1-этажное брусчатое здание проходной, 1-этажное здание цеха оцилиндровки бревен, 1-этажное здание лесопильного цеха с антресольным этажом, 1-этажное металлическое здание трансформаторной подстанции, расположенного по адресу: ****. Просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости 9 293 977 рублей по состоянию на 1 января 2013 года. В обоснование требований указал, что превышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью нарушает права истца, являющегося плательщиком земельного налога.

В судебном заседании представитель заявителя ФИО1 поддержала заявленные Обществом с ограниченной ответственностью «***» требования.

Правительство Пермского края, Муниципальное образование «Город Пермь» в лице администрации города Перми, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, просили о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

Заслушав объяснения представителя заявителя, изучив письменные отзывы на заявление, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, в том числе собственником объекта оценки, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Земельный участок, имеющий кадастровый номер **, поставлен на кадастровый учет. Как видно из кадастровой справки о рассматриваемом земельном участке, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером определена по состоянию на 1 января 2013 года.

Согласно Постановлению Правительства Пермского края от 21.11.2013 года №1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** утверждена в размере 22 388 937 рублей 83 копейки.

Материалами дела подтверждается, что собственником земельного участка, общей площадью 11848,82 кв.метра, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под 1-этажное брусчатое здание проходной, 1-этажное здание цеха оцилиндровки бревен, 1-этажное здание лесопильного цеха с антресольным этажом, 1-этажное металлическое здание трансформаторной подстанции, расположенного по адресу: ****, является Общество с ограниченной ответственностью «***». Право собственности юридического лица на земельный участок зарегистрировано в установленном порядке, что следует из копии свидетельства о государственной регистрации права, выданного 10 сентября 2013 года № **. Документом-основанием для регистрации права является договор купли-продажи недвижимого имущества от 4 сентября 2014 года.

Заявителем соблюден досудебный порядок обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поскольку Общество с ограниченной ответственностью «***» 2 июня 2015 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Пермскому краю, решением которой в удовлетворении заявления Обществу с ограниченной ответственностью «***» отказано.

При обращении в суд в обоснование рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ** заявитель представил отчет об оценке от 20 апреля 2015 года № 13, составленный Обществом с ограниченной ответственностью «Реал-оценка» на предмет определения рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года (т.1 л.д.17-128). Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка в соответствии с отчетом об оценке составила 9 293 977 рублей, что расходится с утвержденной кадастровой стоимостью и, следовательно, влияет на права Общества с ограниченной ответственностью «***, являющегося плательщиком земельного налога, который исчисляется из кадастровой стоимости.

Суд считает, что описание объекта оценки дает однозначное представление о нем, возможность установить фактическое использование земельного участка имеется, сведения о текущем использовании земельного участка содержатся в п.6.4 Отчета. Доказательств, свидетельствующих о том, что фактические использование земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года осуществлялась не в соответствии с разрешенным использованием, материалы дела не содержат.

В отчете присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки и выбор примененных оценщиком подхода и методов оценки. Как усматривается из отчета об оценке, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам. По мнению суда, то обстоятельство, что оценщик не применил иные подходы к оценке, не ставит под сомнение достоверность представленных результатов.

Статьей 14 Закона об оценочной деятельности установлено, что оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В соответствии с п.20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1»), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

ФСО № 1 установлено, что доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (п.21), сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов п.22), затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (п.23).

В данном случае оценщиком выбран сравнительный подход, поскольку имеет место обеспеченность информацией об объектах-аналогах. Мотивы, по которым оценщик отказался от использования затратного и доходного подходов, изложены в разделе 9.4 «Использование (или обоснование отказа от использования) затратного, сравнительного и доходного подхода» отчета об оценке изложены (стр.46-48 Отчета). Оснований не согласиться с указанными мотивами суд не установил. Поскольку при обосновании отказа от использования того или иного подхода, возможно использовать не все три подхода, указанные в п.20 ФСО № 1, то, следовательно, использование не всех подходов не может ставить под сомнение достоверность результатов, полученных в ходе оценки земельного участка, принадлежащего на праве собственности заявителю. Кроме того, согласно экспертному заключению на отчет об оценке, эксперт пришел к выводу об обоснованности отказа оценщика от использования затратного и доходного подходов.

Из отчета видно, что в качестве объектов сравнения использованы данные о предложении на продажу прав собственности на три земельных участка, информация о которых получена способом, который возможно проверить, за период с 1 декабря 2011 года по 28 ноября 2012 года (стр.57-58 Отчета).

При этом в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, которые существенно не отличаются от оцениваемого земельного участка. Как следует из отчета об оценке, аналоги подобраны с соответствующим местоположением и сопоставимы по своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Как следует из отчета, оценщиком сделаны поправки с учетом изменения цен на рынке недвижимости в зависимости от даты предложения в отношении объектов аналогов № 1 и № 2 (стр.59-60 Отчета). Кроме того оценщиком сделана корректировка цены объектов-аналогов № 1, 2 на уторговывание. По объекту-аналогу № 3 корректировка цены на уторговывание не применена, поскольку имела место совершившаяся сделка по договору купли-продажи. Поправочный коэффициент 10% применен на основании данных Справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО2 (ст.59 Отчета). Также стоимость объектов-аналогов оценщиком скорректирована с применением поправки на местоположение в отношении аналога № 1 (стр.60 Отчета).

Суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требования достаточности и достоверности.

Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Кроме того, заявителем представлено в суд положительное экспертное заключение на отчет Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Свободный оценочный департамент» № 274/Н-15 от 5 мая 2015 года.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, заинтересованными по делу лицами не представлено.

Таким образом, требование Общества с ограниченной ответственностью «***» подлежит удовлетворению, кадастровая стоимость земельного участка, общей площадью 11848,82 кв.метра, с кадастровым номером **, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под 1-этажное брусчатое здание проходной, 1-этажное здание цеха оцилиндровки бревен, 1-этажное здание лесопильного цеха с антресольным этажом, 1-этажное металлическое здание трансформаторной подстанции, расположенного по адресу: ****, подлежит установлению равной его рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке от 20 апреля 2015 года № 13, составленного Обществом с ограниченной ответственностью «Реал-оценка» по состоянию на 1 января 2013 года в размере 9 293 977 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Заявление Общества с ограниченной ответственностью «***», поданное 2 июня 2015 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 11848,82 кв.метра, с кадастровым номером **, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под 1-этажное брусчатое здание проходной, 1-этажное здание цеха оцилиндровки бревен, 1-этажное здание лесопильного цеха с антресольным этажом, 1-этажное металлическое здание трансформаторной подстанции, расположенного по адресу: ****, в размере, равном его рыночной стоимости 9 293 977 рублей (девять миллионов двести девяносто три тысячи девятьсот семьдесят семь) рублей по состоянию на 1 января 2013 года.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации через Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения – 14 августа 2015 года.

Решение не вступило в законную силу.

Судья -подпись- Хрусталева Л.Е.