Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЧЕЛС» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ЧЕЛС» (далее ООО «ЧЕЛС») обратилось в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2010 года в размере **** рублей.

В обоснование заявленных требований указало, что является собственником нежилого здания, расположенного на вышеуказанном участке. Фактически пользуется данным земельным участком, осуществляет платежи за пользование. Кадастровая стоимость указанного земельного участка не соответствует его фактической рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке.

Дело рассмотрено судом по правилам главы 23 ГПК РФ, в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

В судебном заседании представитель заявителя ООО «ЧЕЛС» - ФИО1., действующий по доверенности, заявленные требования поддержал в полном объеме, дополнительно пояснил, что существенная разница в кадастровой и рыночной стоимости земельного участка нарушает имущественные права общества, связанные с пользованием участком, а также на выкуп земельного участка, поскольку и платежи за пользование участком, и выкупная стоимость определяются из кадастровой стоимости земельного участка.

Представители заинтересованных лиц: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области, администрации г. Челябинска, Правительства Челябинской области, Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, в связи с чем, суд в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ рассмотрел дело в их отсутствие.

Выслушав пояснения представителя заявителя изучив материалы дела, письменный отзыв и ответ на запрос ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области и письменное мнение Управления

Росреестра по Челябинской области, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению в виду следующего.

Установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, а также органы местного самоуправления, которые обладают властными полномочиями по отношению ко второму участнику названных правоотношений, определяют порядок и условия вступления в данные правоотношения.

Согласно статье 245 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержащей перечень дел, возникающих из публичных правоотношений, таковыми являются, кроме указанных, и иные отнесенные федеральным законом к ведению суда дела.

Следовательно, обращение в суд с требованием об установлении рыночной стоимости земельного участка (независимо от его формы) является основанием для возбуждения гражданского дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, рассмотрение которого пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отнесено к подсудности верховного суда республики и равных ему судов, подлежащего рассмотрению в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

В соответствии с п. 1 ст. И Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости») кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом (ч. 2 ст. 1 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).

Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не

установлено настоящим Федеральным законом (ч. 5 ст. 4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).

Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании ст. 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как следует из материалов дела ООО «ЧЕЛС» является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: ****. Данный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером **** площадью **** кв.м., адрес участка: ****, категория земель - земли населенных пунктов - для размещения центра по обслуживанию населения с торговыми площадями.

Действующие результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01.01.2010 утверждены постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года № 284-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области».

Спорный земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет 13.11.2009 г. и вошел в перечень объектов массовой оценки по состоянию на 01.01.2010 г. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** составила **** руб. и осталась неизменной на 27.01.2015 г.

В доказательство недостоверности кадастровой стоимости указанного земельного участка заявителем представлен отчет № 810/11-14 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 17.11.2014 г., подготовленный ООО «Центр оценки и сопровождения бизнеса», согласно которому рыночная стоимость земельного участка определена на 01.01.2010 г. в размере **** руб.

Экспертным заключением Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Свод» № 1105/Н-14 от 15.12.2014 г. вышеуказанный отчет об оценке признан соответствующим требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, требованиям технического задания договора на оценку, выводы оценщика признаны обоснованными.

Обращаясь с указанным заявлением в суд, ООО «ЧЕЛС» сослалось на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок определения размера платы за пользование земельным участком и выкупной цены земельного участка (в процентном соотношении от кадастровой стоимости земельного участка), нарушает его имущественные права, как фактического пользователя земельного участка, так и создает угрозу нарушения его имущественных прав, как собственника нежилого здания, на выкуп земельного участка под данным объектом в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Суд с такими доводами заявителя не соглашается в виду следующего.

Из анализа норм, содержащихся в п. 1, п. 3 ст. 5 Земельного кодекса РФ следует, что перечень участников земельных отношений является закрытым, т.е. исчерпывающим и включает собственников земельных участков (лиц, являющихся собственниками земельных участков), землепользователей (лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования), землевладельцев (лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения), арендаторов земельных участков (лиц, владеющих и пользующихся земельными участками по договору аренды, договору субаренды) и обладателей сервитута (лиц, имеющих право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут). Понятийно-категориальный аппарат Земельного кодекса РФ не учитывает и не отражает такое понятие, как «фактический землепользователь».

Кроме того, на основании ст. 20 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» с заявлениями об

учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.

Таким образом, законодателем определен перечень лиц, являющихся заинтересованными в вопросе об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, и данный перечень является исчерпывающим.

Поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что права на земельный участок с кадастровым номером **** за заявителем не зарегистрированы, заявитель не может считаться участником земельных отношений, перечисленных в нормах Земельного кодекса РФ, не является плательщиком налога на землю и арендной платы, а также не относится к числу лиц, имеющих право на обращение с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости, а значит, у последнего отсутствуют материально-правовые основания предъявления требований об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка и, при сложившихся обстоятельствах, права заявителя не нарушены.

Также заявителем в нарушение норм ст.ст. 56, 249 ГПК РФ не было представлено и доказательств нарушения его имущественных прав установленной кадастровой стоимостью спорного земельного участка, а именно осуществлением платежей за фактическое пользование участка в завышенном размере, существенной разницей в размере платежа за фактическое пользование, рассчитанного исходя из кадастровой стоимости земельного участка и его рыночной стоимости.

Кроме того, наличие в собственности ООО «ЧЕЛС» объекта недвижимости, принадлежащего заявителю на праве собственности, что в соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ наделяет последнего, как собственника зданий, строений и сооружений, правом на приватизацию такого земельного участка или приобретения права аренды земельного участка, не свидетельствует о том, что ООО «ЧЕЛС» является участником земельных правоотношений и заинтересованным лицом в вопросе установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной. Указанная норма является основанием для оформления прав на земельные участки собственниками объектов недвижимого имущества в зависимости от их волеизъявления и свидетельствует о юридической возможности использования собственниками объектов недвижимого имущества земельных участков без оформления прав на них в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (вне обязательственных и вещных правоотношений), в силу прямого указания закона. Кадастровая стоимость земельного участка не препятствует заявителю в реализации его прав, предусмотренных ст. 36 Земельного кодекса РФ.

В связи с вышеизложенным, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая ООО «ЧЕЛС» кадастровая стоимость не нарушает права и законные интересы данного общества.

Кроме того, суд полагает, что представленные заявителем в подтверждение размера рыночной стоимости спорного земельного участка -отчет № 810/11-14 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 17.11.2014 г., подготовленный ООО «Центр оценки и сопровождения бизнеса», экспертное заключение Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков «Свод» № 1105/Н-14 от 15.12.2014 г. - не могут быть приняты в качества доказательства рыночной стоимости участка в размере **** руб. по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее -Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, в том числе может быть установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Требования о досудебном урегулировании спора путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости ООО «ЧЕЛС» выполнены: в рассмотрении по существу заявления об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости отказано.

При этом установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость объекта недвижимости, подлежащая внесению в государственный кадастр в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки, не может быть определена произвольно и подлежит доказыванию путем предоставления относимых, допустимых и достаточных доказательств.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой

для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, отчет об оценке является письменным доказательством по делу и подлежит оценке по правилам ст. 67 ГПК РФ.

Требования осуществления оценочной деятельности, к порядку проведения оценки и составления отчета об оценке определяются Законом об оценочной деятельности, а также стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона об оценочной деятельности).

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены ст. 11 Закона об оценочной деятельности, согласно которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

При этом отчет об оценке должен соответствовать принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности (п. 4 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №254).

Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» разработаны федеральные стандарты оценки с учетом международных стандартов оценки и определяются общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при проведении оценочной деятельности. Данный федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В силу п. 6 ФСО № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Из отчета об оценке, представленного в материалы дела, следует, что оценщиком стоимость объектов (спорных земельных участков) определялась с помощью сравнительного подхода.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами -аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается

объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14 ФСО № 1).

При этом данный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов (п. 22 ФСО № 1).

Суд, изучив представленный заявителем отчет об оценке, полагает, что он не соответствует требованиям действующего законодательства.

В нарушение требований ст. 11 Закона об оценочной деятельности в отчете об оценке не указана балансовая стоимость спорного земельного участка.

Согласно отчету об оценке оценщик сравнивал объект оценки с 4 аналогами, используя в качестве параметров сравнения: уторгование, вид передаваемых прав, условия финансирования, условия рынка (предложения), разрешенное использование, местоположение, площадь, инженерные коммуникации (стр. 49-53 отчета). При этом оценщиком была произведена корректировка на уторгование, вид передаваемых прав (в отношении аналога № 3 и 4), местоположение.

Производя корректировку по виду предаваемых прав в отношении объектов-аналогов № 3 и 4, оценщик применил коэффициент 1,39, рассчитанный по результатам анализа рынка (стр. 49, табл. 10.3 отчета). Вместе с тем согласно табл. 9.4 отчета данный коэффициент был выведен на

основе метода парных продаж только 4 участков, что не свидетельствует о достоверности и однозначности его размера для всего рынка земельных участков.

Отказываясь от корректировки по показателю «вид разрешенного использования», оценщик исходил из того, что и объект оценки, и объекты-аналоги имеют равноценный вид разрешенного использования. Вместе с тем объявление в газете «Тумба» от 03.10.2009 г. в отношении объекта-аналога № 4 сведений о виде разрешенного использования не содержит; вид разрешенного использования в отношении объекта-аналога № 3 (объявление в газете «Тумба» от 07.11.2009 г.) - под строительство спортивно-досугового центра, что свидетельствует о том, что объект оценки и аналоги принадлежат к разным группам разрешенного использования. Однако корректировка по данному элементу сравнения оценщиком в отношении объектов-аналогов № 3 и 4 применена не была.

Отказываясь от корректировки по такому показателю как площадь, оценщик указал на то, что данный фактор не влияет на величину стоимости земельных участков под коммерческую застройку, обосновав свои выводы рис. 1 и формулами на стр. 41 отчета, при этом сведений, что означают использованные в формуле значения, не имеется, что не соответствует требованиям п. 15 ФСО № 3, согласно которым в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Также при определении размера рыночной стоимости спорного земельного участка в табл. 10.3 отчета оценщиком допущена арифметическая ошибка: исходя из полученной в результате примененного метода сравнения продаж взвешенной стоимости **** кв.м. (**** руб.), и площади спорного участка **** кв.м., размер рыночной стоимости равен **** руб., в то время как оценщиком указано **** руб.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что представленный заявителем отчет не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего заявленный размер рыночной стоимости земельных участков.

Также суд при рассмотрении данного дела принимает во внимание следующие обстоятельства в качестве оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований.

В силу ст.ст. 17.1, 24.18 Закона об оценочной деятельности проведение экспертизы отчета является обязательным.

Под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том

числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков (ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности).

В качестве экспертного заключения на отчет № 810/11-14 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 17.11.2014 г., подготовленный ООО «Центр оценки и сопровождения бизнеса», представлено экспертное заключение Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Свод» № 1105/Н-14 от 15.12.2014 г., которое подтверждает лишь соответствие данного отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и использованным методикам, в то же время выводов о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, не содержит.

Кроме того, в соответствии с п. 18 ФСО № 5 («Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 г. № 328) выявленные технические ошибки, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке, но не приведшие к нарушению требований законодательства Российской Федерации, в том числе требований Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, и не отразившиеся на стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, не являются основанием для составления отрицательного экспертного заключения.

Вместе с тем, суд полагает, что оснований для выдачи положительного экспертного заключения на отчет № 810/11-14 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 17.11.2014 г., подготовленный ООО «Центр оценки и сопровождения бизнеса», не имелось, поскольку указанный отчет имеет арифметические ошибки, отразившиеся на размере рыночной стоимости объекта оценки.

Таким образом, при отсутствии достаточных и достоверных доказательств размера рыночной стоимости спорного земельного участка, а также отсутствия нарушения прав ООО «ЧЕЛС» оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

обществу с ограниченной ответственностью «ЧЕЛС» в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2010 года в размере **** рублей - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Российской Федерации в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий

Г.В. Свинцова