Гражданский кодекс часть 1

представителя заинтересованного лица Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры ФИО2,

представителя заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре ФИО3,

представителя заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Траг» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Траг» обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

В обоснование требований общество указало, что на основании договора аренды земельного участка (номер)-АЗ от (дата) владеет и пользуется земельным участком с кадастровым номером (номер), площадью 7 865 кв.м., расположенного по адресу: (адрес)

Кадастровая стоимость земельного участка составляет 19 596 905,9 рублей.

Считает, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права заявителя, поскольку существенно увеличивают размер арендных платежей.

Рыночная стоимость земельного участка составляет 2 338 166,87 рублей, что подтверждается отчетом (номер) от (дата) составленного оценщиком (ФИО)3

Заявитель просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер), площадью 7 865 кв.м. категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под производственную базу, расположенного по адресу: (адрес)), равной рыночной стоимости в размере 2 338 166,87 рублям, а также обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» внести изменения в государственный кадастр недвижимости в отношении земельного участка.

15 июня 2015 года определением судьи на основании ходатайства представителя заявителя была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 18 августа 2014 года в связи с существенной разницей между кадастровой и рыночной стоимостью, а также определением рыночной стоимости в представленном отчете на иную дату.

В соответствии с экспертным заключением (номер) от (дата) составленного <данные изъяты> рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 18 августа 2014 года составляет 2 920 004,06 рублей.

Представители заинтересованных лиц Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, администрации города Нижневартовска будучи надлежащим образом извещенными в суд не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства с уважительными причинами неявки не представили. При таких обстоятельствах суд, на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель заявителя ФИО1 заявленные требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равную рыночной, в соответствии с экспертным заключением.

Представитель заинтересованного лица Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры ФИО2 считает требования не подлежащими удовлетворению. Указывает на то, что заключение эксперта не может служить доказательством по делу, так как составлено с нарушением установленных требований. Ввиду отсутствия сведений по ряду характеристик исследуемых объектов-аналогов, в частности по виду разрешенного использования, о содержании сделки, о том, что это было рыночное предложение. Экспертиза не удовлетворяет требованиям достоверности и проверяемости об используемой информации.

Согласно экспертизе информация об объектах-аналогах получена с информационного портала Росреестра, где отсутствуют все сведения необходимые для сравнения в отношении объектов. Подтверждение тому, что сравниваемые участки относятся к одному сегменту рынка, отсутствует. Так, например, в кадастровом квартале земельного участка с номером (номер), который по карте расположен в пойме реки, находятся дачные и садовые участки, сведений о том, что в нем находятся участки производственного назначения, не имеется. В заключении указание на вид разрешенного использования (ВРИ) проигнорирован, не обосновано.

Не представлено сведений о сделках, так как указанные на портале договоры купли-продажи могли быть заключены по льготным ценам на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, которые не отражают рыночной стоимость участков.

Используемая экспертом информация является недостаточной для определения рыночной стоимости.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре ФИО3 считает заявление не подлежащим удовлетворению. Экспертом при производстве экспертизы нарушены принципы проверяемости и достаточности. Поддерживает довод представителя Правительства ХМАО-Югры.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре ФИО4 просит отказать в удовлетворении заявленных требований, указывает на то, что заключение не отвечает принципам достаточности и проверяемости. Кроме того, в соответствии со сведениями из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, права заявителя размером кадастровой стоимости не нарушены, так как на основании договора переуступки прав аренды земельного участка от (дата), зарегистрированного (дата), общество арендатором спорного участка не является. В настоящее время им является физическое лицо (ФИО)7

Опрошенный в судебном заседании эксперт (ФИО)8 пояснил, что оценка рыночной стоимости земельного участка производилась сравнительным подходом, методом регрессивного анализа. Экспертиза соответствует требованиям законодательства. При проведении экспертизы использовалась вся имеющаяся информация полученная с информационного портала Росреестра. Не доверять порталу Росреестра не мог. В учет брал реальные сделки по договорам купли продажи. Достоверность модели составляет 98%. Сравнение производилось по площади. Другие характеристики не брались, так как являются мало ценообразующими факторами. По номерам кадастровых кварталов можно определить, что земельные участки находятся вне города, относятся к землям населенных пунктов. Поскольку вид разрешенного использования участков в сведениях отсутствовал, то он не учитывался. При этом объекты-аналоги для исследования, по которым был указан вид разрешенного использования, отличающийся от вида использования исследуемого объекта, автоматически отсеивались.

Дело рассмотрено судом с учетом особенностей, предусмотренных главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения лиц, участвующий в деле, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании договора аренды земельного (номер) от (дата) заключенного с администрацией города Нижневартовска общество с ограниченной ответственностью «Траг» владело и пользовалось земельным участком с кадастровым номером (номер), площадью 7865 кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, предоставленного в целях <данные изъяты>, расположенным по адресу: <данные изъяты>

Согласно пункту 2 договора размер арендной платы составляет: в год 235 162,87 рублей; в квартал 58 790, 72 рублей. Расчет арендной платы указан в приложении к договору, может быть изменен в одностороннем порядке в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка.

Арендная плата вносится арендатором равными частями ежеквартально в следующие сроки: 1 кв.- до 10.04., 2 кв. – до 10.07., 3 кв. – до 10.10., 4 кв. – до 10.12. Арендная плата, в котором прекращается договор аренды, вносится не позднее дня прекращения договора аренды(п. 2.3 договора).

В соответствии с приложением к договору аренды – расчетом арендной платы, а также копией кадастрового паспорта спорного земельного участка, его кадастровая стоимость составляет 19 596 905,90 рублей, сведения о кадастровом участке в государственный кадастр недвижимости внесены 18 августа 2014 года.

Уведомлением Росреестра (номер) от (дата) заявителю, обратившемуся 30 апреля 2015 года, отказано в приеме документов к рассмотрению в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка.

При обращении в суд заявителем представлен отчет (номер) от (дата) об оценке, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 года составила 2 338 166, 87 рублей.

По ходатайству представителя заявителя в связи со значительной разницей между кадастровой и рыночной стоимостью, наличием сомнений в правильности представленного отчета, определением рыночной стоимости на иную дату, определением суда от 15 июня 2015 года по делу была назначена судебная экспертиза.

Согласно экспертному заключению (номер) от (дата) составленному <данные изъяты>) рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 18 августа 2014 года составила 2 920 004,06 рублей.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным Законом от (дата) № 135-ФЗ (в редакции от (дата)) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно статье 24.18 которого результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении чудами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из пункта 28 указанного Пленума следует, что для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзац третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, несмотря на то, что заявитель обратился в суд после прекращения договора аренды в 2015 году, поскольку пересмотр кадастровой стоимости, от которой зависит размер арендной платы за 2015 год, затрагивает его права, он вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости, так как завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости влечет за собой увеличенные арендные платежи, сниженный размер их уменьшение.

Защита нарушенных прав арендатора возможна посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с этим, а также в силу статьи 55, части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одними из допустимых доказательств являются отчет оценщика и заключение эксперта, которые не являются обязательными для суда и оцениваются судом по правилам, установленным статьей 67 настоящего кодекса. Несогласие суда с отчетом и заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Таким образом, при рассмотрении дела и установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной оценке подлежат как заключения эксперта, так и отчет, предоставленный заявителем.

Однако отчет, представленный обществом при обращении в суд (номер) от (дата), не может рассматриваться в качестве доказательства по делу, поскольку рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2010 года и не подтверждает рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 18 августа 2014 года (Ст.ст. 24.18, 24.19 ФЗ № 135-ФЗ).

Изучив в судебном заседании представленное экспертное заключение (номер) от (дата), суд приходит к выводу о том, что оно составлено на основании Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, а также требований, предусмотренных стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

Тем не менее, данное заключение указанным нормам не соответствует.

Из экспертного заключения об определении рыночной стоимости земельного участка следует, что экспертом применен сравнительный подход.

Согласно пункту 14 федеральных стандартов оценки № 1 (ФСО N 1) под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения по каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения (подпункт «а» пункта 22 ФСО № 1).

В соответствии пунктом 22 ФСО № 7 (Оценка недвижимости), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и(или) предложений;

б) в качестве объектов –аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем допустимых оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части допустимых оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Таким образом, в экспертном заключении должны быть описаны критерии отбора объектов-аналогов, сама процедура и принципы подбора объектов.

При определении стоимости земельного участка экспертом была использована поисковая система информационного портала Росреестра, обеспечивающая информационную поддержку решаемых Росреестром государственных задач. Экспертом сформирована выборка сделок купли-продажи совершенных с земельными участками.

По результатам внесенных экспертом в систему поиска критериев относительно исследуемых объектов отражено 7 (семь) объектов-аналогов, по которым имеются данные относительно вида объекта – земельного участка, его кадастрового квартала, площади, типу, дате и цене сделки.

В приведенной в экспертом заключении таблице с характеристиками об исследуемых объектах содержатся данные об отнесении всех земельных участков к категории земель населенных пунктов, города Нижневартовска, в связи с чем, по мнению эксперта, исследуемые объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с чем суд согласиться не может.

При этом, в нарушении вышеуказанных норм экспертом не обоснован выбор единиц сравнения.

Экспертом исследуются все 7 объектов-аналогов с площадью от 864 кв.м. до 7 425 кв.м., расположенных в разных кадастровых кварталах, кадастрового района, города Нижневартовска, при объекте оценки площадью 7 865 кв.м.

В состав критериев отбора аналогов не введены характеристики аналогов, которые существенно влияют на искомую стоимость.

Распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 года № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, согласно которым рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования(раздел 2).

Таким образом, при определении рыночной стоимости земельных участков, одним из ценообразующих факторов является целевое назначение и разрешенное использование земель.

Как было указано выше, спорный земельный участок предоставлен в целях использования под производственную базу, однако данная экономическая характеристика при оценке не использовалась.

Согласно таблице сравнения, на странице 8 заключения, сведения о виде разрешенного использования отсутствуют.

Из пояснений самого эксперта (ФИО)8 следует, что земельные участки, по которым отсутствовала информация о виде разрешенного использования, автоматически брались как аналогичные и совпадали с видом разрешенного использования объекта исследования.

Между тем к экспертному заключению не приложены документы, по которым возможно установить вид разрешенного использования каждого объекта-аналога.

По имеющимся в таблице данным о номерах кадастровых кварталов установить вид разрешенного использования земельных участков невозможно, поскольку в соответствии с Письмом Роскомзема от 18 августа 1994 года № 5-10/1246 «О Методических указаниях по введению единой системы регистрации земельных участков и присвоению кадастровых номеров для ведения государственного земельного кадастра» кадастровый квартал определяется как земельный массив, существующий в виде микрорайона, квартала города, городского парка, промышленной или коммунальной зоны, либо массива земель сельхозиспользования.

Кадастровый номер, в соответствии с указанными выше Письмом представляет собой индивидуальный номер, присвоенный земельному участку, представленному в собственность, владение, пользование гражданину или юридическому лицу, который сохраняется за участком до тех пор, пока он существует как целый объект. Индивидуальность кадастрового номера заключается в том, что на территории России не может быть двух участков, имеющих одинаковые номера.

Таким образом, кадастровый квартал, в отличие от кадастрового номера земельного участка не может отображать индивидуальные характеристики конкретного объекта, в том числе вид разрешенного использования.

Отсутствие в экспертном заключении материалов со сведениями о кадастровых номерах объектов-аналогов, свидетельствует о невозможности получения информации о данных земельных участках из государственного кадастра недвижимости.

Кроме того, наличие на земельном участке объектов недвижимости, а также инженерных сетей или возможность их подключения, относятся к его важной индивидуальной характеристике, указывающей на наличие улучшений на земельном участке, но в нарушении пункта 4 ФСО № 3 они не были учтены при определении рыночной стоимости объекта.

Таким образом, физические и экономические характеристики объектов, влияющие на стоимость земельного участка не получили должной оценки, позволяющей сделать выводы о допустимости использования выбранных объектов в качестве аналогов.

В связи с вышеизложенным суд считает, что информация использованная экспертом при проведении экспертизы, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности. Примененный сравнительный подход к оценке не достиг цели определения достоверного результата рыночной стоимости объекта, поскольку в качестве объектов-аналогов использовались объекты не сходные по основным характеристикам.

Кроме того, согласно пункту 25 ФСО № 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода(методов)объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Экспертом для расчета рыночной стоимости земельного участка применяется метод регрессионного анализа, используемого в рамках сравнительного подхода, что соответствует подпункту «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611(л. 24 заключения).

Требования к описанию в отчете оценки методологии оценки и расчетов содержится в Федеральном стандарте № 3, согласно которому в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки (п. 13).

В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки (п.15).

Таким образом, основным принципом составления отчета оценки, экспертизы согласно Федеральному стандарту выступает принцип проверяемости, заключающийся в том, что состав и последовательность представленных в экспертизе материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.

Однако исследуемое экспертное заключение указанным нормам не соответствует, поскольку понять расчет предпринятых экспертом шагов для установления стоимости объекта оценки невозможно, текст заключения не содержит всех необходимых исчерпывающих данных позволяющих путем проверки формул расчета, числовых значений получить указанный в итоге результат (п. 13 ФСО № 13).

Приведенный в экспертизе подбор объектов-аналогов, отсутствие возможности расчета итоговой величины рыночной стоимости вызывает сомнение, что приводит к неоднозначному толкованию результатов экспертизы и нарушению Положений статьи 11 Закона об оценке.

При вышеизложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что указанное экспертное заключение (номер) от (дата), составленное <данные изъяты> не может быть признано соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также установленным принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, а поэтому не может быть принято судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем, оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в заявленном размере оцениваемого объекта недвижимости, соответственно и возложении обязанности на ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по внесению изменений о кадастровой стоимости, не имеется.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Траг» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной и возложении обязанности на ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по внесению изменений в сведения о кадастровой стоимости земельного участка, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Российской Федерации через суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Начаров Д. В.