Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Б.В.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Б.В.В. обратился в Ленинградский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости и об обязании внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В ходе судебного разбирательства требования заявителя неоднократно уточнялись и на момент рассмотрения дела сформулированы следующим образом:

-установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей по состоянию на 30.01.2013;

-обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение (далее-ФГБУ) «Федеральная кадастровая палат Федеральной государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области внести изменения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, указав его кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей по состоянию на 31.03.2013.

В обоснование требований указано, что заявитель является собственником указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого составляла на момент подачи заявления в суд <данные изъяты> рублей, на момент рассмотрения дела -<данные изъяты> рублей. По мнению заявителя, кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает рыночную стоимость земельного участка, которая согласно отчета составляет <данные изъяты> рублей по состоянию на 31.01.2013. Так как заявитель является плательщиком земельного налога, то установленный размер кадастровой стоимости земельного участка затрагивает его права.

В судебное заседание Б.В.В. не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Представитель Б.В.В.- Х,И.А. заявленные требования поддерживает; отмечает, что требования основаны на положениях статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации. Оценка рыночной стоимости земельного участка произведена на 30.01.2013, что соответствует требованиям законодательства. Кадастровая стоимость определена уполномоченным органом в соответствии с Методическими указаниями, утвержденными приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 №222, что соответствует ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ. Представление положительного экспертного заключения для заявителя не является обязательным. Доводы о недостоверности и о неточностях отчета об оценке, о нарушениях требований федеральных стандартов оценки при его составлении являются необоснованными. Не оспаривает, что характеристики земельного участка не изменились с 2005 года.

В письменном возражении представитель Управления Росреестра по Ленинградской области С.Е.В. указывает, что Управление не имеет самостоятельных возражений по существу заявленных требований; ссылается на приказ Росреестра от 11.03.2010 №П/93, в соответствии с которым с 01.12.2010 полномочиями по ведению Государственного кадастра недвижимости, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости на территории Ленинградской области наделен филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области.

Изначально заявитель просил привлечь к участию в деле в качестве ответчика филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области, в ходе судебного разбирательства представитель заявителя уточнил, что требования предъявлены к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

В письменном возражении представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» П.Е.Н. рассмотрение заявленных Б.В.В. требований оставляет на усмотрение суда. Указывает, что кадастровая стоимость земельного участка рассчитана на основании п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 №222, путем умножения удельного показателя <данные изъяты> руб\кв.м. (утвержденного постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области») на площадь земельного участка. Сведения о данном земельном участке переданы филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области(далее-филиал) для внесения в государственный кадастр недвижимости 27.12.2010 в рамках передачи полномочий органа кадастрового учета Управлением Росреестра по Ленинградской области; с данной даты кадастровый учет объекта недвижимости уполномочен вести филиал. Представитель отмечает, что филиал является лишь органом, уполномоченным на исполнение решения суда и не является заказчиком проведения работ по государственной кадастровой оценке на территории Ленинградской области, не является исполнителем указанных работ, не утверждал результаты государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость земельного участка изменена 09.09.2014 в связи с допущенной технической ошибкой.

В судебном заседании представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» В.Т.В. просит в удовлетворении заявления отказать. Считает, что земельный участок поставлен на кадастровый учет 08.06.2005, с указанного времени характеристики участка не изменялись. Участок вошел в государственную кадастровую оценку. Земельный участок относится к категории ранее учтенных и датой установления кадастровой стоимости является 01.01.2008. Соответственно и отчет должен быть составлен на указанную дату. Акт определения кадастровой стоимости в 2010 году составлен в связи с передачей полномочий. 30.01.2013 была попытка исправить допущенную техническую ошибку в расчете кадастровой стоимости, окончательно техническая ошибка исправлена 09.09.2014. В соответствии со ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» заявитель обязан представить в суд положительное экспертное заключение.

Судом к участию в деле привлечены правительство Ленинградской области, администрация муниципального образования <адрес> сельское поселение <адрес> муниципального района Ленинградской области.

В письменном возражении представитель правительства Ленинградской области Ш.Т.Г. просит в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на положения Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункты 1.2-1.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 №222. Представленный отчет об оценке не является допустимым доказательством, так как основан на кадастровом паспорте 2005 года (нарушение пункт 19 ФСО №1); в части оценки транспортной доступности отчет не отвечает принципу однозначности (пункт 4 ФСО №3). Использованный оценщиком объект-аналог №3 фактически является двумя разными участками, информация о которых содержится в Интернет-ресурсе, что не соответствует пункту 19 ФСО №1.

В судебном заседании представитель правительства Ленинградской области Ш.Т.Г. просит в удовлетворении заявления отказать по доводам, заявленным представителем ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», и по основаниям, приведенным в письменном возражении правительства Ленинградской области. Считает, что заявитель должен был представить в суд экспертное заключение согласно ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которая не содержит каких-либо изъятий из общих правил.

Администрация муниципального образования <адрес> сельское поселение <адрес> муниципального района Ленинградской области не направила представителя для участия в судебном заседании, указав в письменном сообщении суду о согласии с заявленными требованиями, просила рассмотреть дело без участия их представителя.

Изучив материалы дела, заслушав представителя заявителя Х,И.А., представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» В.Т.В., представителя правительства Ленинградской области Ш.Т.Г., заслушав показания свидетеля К.С.А., исследовав и оценив собранные по делу доказательства согласно ст.67 ГПК РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежат рассмотрению верховным судом республики, краевым, областным судом, судом города федерального значения, суда автономной области и суда автономного округа в качестве суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации(далее-Земельный кодекс) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определены Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В целях подтверждения требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной надлежит представлять:

отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии.

Из системного анализа содержания пунктов 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

В случае установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по процедуре, установленной ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о рыночной стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы (пункт 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Указанные нормы свидетельствуют о том, что установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, так как одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, а также органы местного самоуправления, устанавливающие земельный налог, которые обладают властными полномочиями по отношению ко второму участнику названных правоотношений, определяют порядок и условия вступления в данные правоотношения.

Согласно ст.245 ГПК РФ, содержащей перечень дел, возникающих из публичных правоотношений, таковыми являются, кроме указанных, и иные отнесенные федеральным законом к ведению суда дела.

Следовательно, обращение в суд с требованием об установлении рыночной стоимости земельного участка (независимо от его формы) является основанием для возбуждения гражданского дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, рассмотрение которого пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отнесено к подсудности верховного суда республики и равных ему судов. Подлежащего рассмотрению в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

Поэтому, несмотря на то, что Б.В.В. на основании приведенных выше федеральных норм обратился в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, данное обращение подлежит рассмотрению судом в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

В пояснительной записке к проекту постановления правительства Ленинградской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений на территории Ленинградской области» отражено, что работы по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений проведены по состоянию на 1 января 2008 года.

Пунктом 1 постановления правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области согласно приложениям 1 и 2. Постановление правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383 вступило в силу с 1 января 2011 года.

Согласно пункту 14 приложения 1 «Результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений на территории Ленинградской области» к постановлению правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383 средний удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков дачных объединений для <адрес> района Ленинградской области составляет 563,82 руб./кв.м.

В примечании к данному приложению указано, что в соответствии с пунктом 2.1.2 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года N 222 (с изменениями), в случае образования нового или выявления ранее учтенного садоводческого, огороднического или дачного объединения кадастровая стоимость земельного участка в составе объединения определяется путем умножения среднего для муниципального района (в случае отсутствия - для субъекта Российской Федерации) значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего объединения на площадь земельного участка.

Из свидетельства о государственной регистрации права от 05.08.2014 следует, что Б.В.В. является собственником земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, земли сельскохозяйственного назначения, земельный участок для дачного строительства.

В кадастровом паспорте земельного участка от 13.07.2005 с кадастровым номером №(является приложением к отчету об оценке) отражено, что площадь земельного участка составляет <данные изъяты> кв.м., расположен участок по адресу: <адрес>; названный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - дачное строительство. Нормативная стоимость земли <данные изъяты> руб. за 1 га.

Согласно кадастровой справке по состоянию на 25.08.2014 кадастровая стоимость по состоянию на названную дату составляет <данные изъяты> рублей; сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости на основании акта определения кадастровой стоимости земельного участка от 30.01.2013.

Из кадастровой справки от 15.10.2014 следует, что кадастровая стоимость, рассчитанная по состоянию на 01.01.2014 составляла <данные изъяты> руб, а по состоянию на 15.10.2014 на основании акта от 09.09.2014 составляет <данные изъяты> руб. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости и дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, не указаны.

В кадастровой справке от 15.10.2014 указано, что кадастровая стоимость, рассчитанная по состоянию на 01.01.2013, составляла <данные изъяты> рублей. Кадастровая стоимость, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 15.10.2014 – <данные изъяты> руб. (акт об утверждении кадастровой стоимости 09.09.2014). Дата утверждения кадастровой стоимости – 30 января 2013 года. Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость и дата внесения сведений о кадастровой стоимости, в государственный кадастр недвижимости не внесены.

В кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером № (номер равнозначен кадастровому номеру №) от 09.09.2014, представленном представителем заявителя, в качестве даты внесения номера в государственный кадастр недвижимости указана дата-29.04.2005. Земельный участок расположен по адресу: <адрес>; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для дачного строительства; площадь земельного участка- <данные изъяты> кв.м.; кадастровая стоимость <данные изъяты> руб. Собственником является Б.В.В.

В уведомлении от 12.02.2015 № уполномоченное должностное лицо филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» сообщило об отсутствии в государственном кадастре недвижимости акта определения кадастровой стоимости земельного участка от 30.01.2013.

В ходе судебного разбирательства представителем ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» представлено кадастровое дело объекта недвижимости № (в части документов, имеющихся и хранящихся на бумажном носителе), в котором отражено, что датой открытия дела является 08.06.2005. В копии постановления главы муниципального образования <адрес> района Ленинградской области от 29.04.2005 №852 <адрес> филиалу ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Ленинградской области предписано поставить на кадастровый учет, в том числе и земельный участок площадью <данные изъяты> га, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель –земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование- для дачной застройки, а также выдать кадастровый план земельного участка.

В выписке из Государственного реестра земель кадастрового района, раздел «Земельные участки» отражено, что подраздел - земельный участок с кадастровым номером № открыт 08.06.2005.

Актом от 24.06.2005 установлена нормативная цена земельного участка, площадью <данные изъяты> га, которая составила <данные изъяты> рубля.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 28.01.2006 на основании договора купли-продажи от 09.12.2005 ЗАО «<данные изъяты>» являлось собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>; земельный участок для дачного строительства; земли сельскохозяйственного назначения, площадь – <данные изъяты> кв.м.; условный кадастровый номер-№.

В соответствии с актом определения кадастровой стоимости земельного участка от 06.03.2010, земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., является ранее учтенным, не вошедшим в перечень оценки, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения(постановление главы администрации МО <адрес> муниципальный район Ленинградской области от 29.04.2005 №852); разрешенное использование – для дачной застройки (постановление главы администрации МО <адрес> муниципальный район Ленинградской области от 16.01.2008 №17); кадастровая стоимость земельного участка на основании приказа Минэкономразвития от 12.08.2006 №222 составляет <данные изъяты> рублей (значение 290,15).

09 сентября 2014 года заместителем начальника отдела предоставления сведений №2 филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области принято решение № «Об исправлении технических ошибок в экономических характеристиках земельного участка», в котором отмечено, что согласно сведениям государственного кадастра недвижимости удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка №- <данные изъяты> руб./кв.м. Дата совершения технической ошибки – 30.01.2013; дата выявления технической ошибки- 09.09.2014. Правильное значение характеристики: удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка составляет <данные изъяты> руб./кв.м.( и кадастровая стоимость <данные изъяты> руб. исходя из площади земельного участка <данные изъяты> кв.м.).

На основании изложенного принято решение об исправлении сведений в части экономических характеристик недвижимости согласно указанному документу.

В соответствии с отчетом № от 15.09.2014 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости(земельного участка), расположенного по адресу: <адрес><адрес>, по состоянию на 30.01.2013 рыночная стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> рублей.

Положительное экспертное заключение о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков, о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, не представлено.

Допрошенная в качестве свидетеля К.С.А.(оценщик) показала, что при проведении оценки земельного участка применила только сравнительный подход, в рамках которого использовала только метод сравнения продаж. При проведении оценки руководствовалась положениями Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО №№1, 2, 3 и стандартами саморегулируемой организации. В качестве объектов-аналогов отобраны земельные участки расположенные на Карельском перешейке, но в разных муниципальных районах Ленинградской области, так как было сложно найти объекты-аналоги, расположенные в одном муниципальном районе, что не противоречит федеральным стандартам оценки. В данном случае было важно внести соответствующую корректировку, что и сделано оценщиком. Корректировка по площади земельных участков не производилась, так как в объявлениях о продаже указывалась цена за 1 сотку. Кроме этого, земельные участки меньшей площади имеют большую стоимость. В данном случае, в связи с тем, что в объявлениях указана цена за 1 сотку земельного участка, то отсутствует зависимость от площади земельного участка. Стоимость земельного участка не зависит от его площади. Корректировка на условия подъезда не производилась, так как установить конкретное местоположение объектов-аналогов было невозможно; в данной части оценщик допустил, что подъезд производится по грунтовым дорогам. Не производилась корректировка и на дату сделки ввиду того, что объявления были действующие. В качестве объекта-аналога №3 действительно использовано два земельных участка, с допущением, что они составляют один земельный участок, что не противоречит федеральным стандартам оценки.

Проанализировав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости.

Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, заявитель, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана во вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития РФ от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости").

Таким образом, из представленных по делу кадастровых справок, кадастровых паспортов и кадастрового дела земельного участка с кадастровым номером № следует, что названный земельный участок поставлен на учет 08.06.2005, номер внесен в государственный кадастр недвижимости 29.04.2005.

Кадастровая стоимость названного земельного участка, определенная на основании приказа Минэкономразвития от 12.08.2006 №222, на 01.01.2013 составляла <данные изъяты> рублей; по состоянию на 01.01.2014 кадастровая стоимость земельного участка составила <данные изъяты> руб., а по состоянию на 15.10.2014 (на основании решения об исправлении технической ошибки от 09.09.2014) составляет <данные изъяты> руб.

Следовательно, земельный участок в силу положений ст.45 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» надлежит отнести к категории ранее учтенных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которого определена в соответствии с пунктами 1.2-1.4, 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12.08.2006 №222(далее-Методические указания).

Исходя из представленных документов в совокупности, а также учитывая объяснения представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» суд считает, что актом от 30.01.2013 определена кадастровая стоимость земельного участка в соответствии с вышеуказанными Методическим указаниями на основании постановления правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383 по состоянию на дату государственной кадастровой оценки данных земель -01.01.2008, а не по состоянию на 30.01.2013.

Данный вывод основан на тех обстоятельствах, что с момента постановки на учет (08.06.2005) характеристики объекта недвижимости не изменялись, что не отрицает и представитель заявителя, а имевшая место техническая ошибка в исчислении размера кадастровой стоимости земельного участка (допущенная в 2013 году) исправлена решением уполномоченного органа от 09.09.2014 в соответствии со ст.24.20 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Следовательно, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена по состоянию на 01.01.2008, а рыночная стоимость названного земельного участка определена оценщиком в отчете по состоянию на 30.01.2013.

Поэтому представленный заявителем отчет о рыночной стоимости земельного участка не может быть признан надлежащим доказательством с достоверностью подтверждающим определение рыночной стоимости земельного участка на дату установления его кадастровой стоимости.

По изложенным выше основаниям в совокупности (включая неизменность характеристик земельного участка с 2005 года) суд не может признать обоснованным довод представителя о том, что кадастровая стоимость земельного участка установлена в соответствии со ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по состоянию на 30.01.2013.

Кроме этого, представленный отчет об оценке не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки.

В силу пункта 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г.№254 (далее-ФСО №3) отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартам оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц(пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 4 ФСО №3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования(принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет(принцип достаточности).

Согласно пункт 14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО№1), утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 №256 сравнительный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами –аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с 1 подразделом IV раздела «Методы оценки» Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года №568-р, к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики(рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Отобранные оценщиком объекты-аналоги существенно отличаются по таким ценообразующим факторам (элементам сравнения), как местоположение, площадь, транспортная доступность, категория земельного участка.

Так, несмотря на то, что объект оценки расположен в удаленном от города Санкт-Петербурга районе Ленинградской области, а именно – в <адрес> районе Ленинградской области, в качестве его объектов-аналогов оценщиком отобраны 4 объекта (из 6 объектов-аналогов), расположенные в близлежащем к городу Санкт-Петербургу районе Ленинградской области - во <адрес> районе Ленинградской области (объекты –аналоги №№3,4,5,6).

Столь существенные различия по элементу сравнения «местоположение» приводит оценщика к необходимости применения корректировки (по показателю кадастровая стоимость района) применительно к объектам-аналогам №№3,4,5,6, расположенных во <адрес> районе Ленинградской области в размере 68,92%(по отношению к каждому из названных объектов-аналогов).

Площадь объекта оценки составляет <данные изъяты> кв.м., между тем как площадь объектов-аналогов №№1,2,3, 4,и 6 составляет соответственно: <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м.

Корректировку на площадь оценщик не проводит, сославшись на то, что как правило, большие по размеру земельные участки стоят дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру участки. Однако, всегда есть возможность разбивки земельного участка и его продажи по частям. В большинстве объявлений о продаже объектов-аналогов №№2, 3, 4, 6 указана стоимость за 1 сотку земельного участка, что свидетельствует о независимости от площади (стр.46 Отчета, л.д. 54).

Как следует из таблицы на стр. 41 Отчета (л.д.49) у оценщика отсутствовали сведения о транспортной доступности в отношении объектов-аналогов №№ 5 и 6; объекты – аналоги №№1 и 2 имеют хорошую транспортную доступность; объекты-аналоги №№3 и 4- расположены рядом с населенным пунктом; объект оценки имеет удовлетворительную транспортную доступность.

Несмотря на названные различия по данному элементу сравнения корректировка на условия подъезда не делается со ссылкой на невозможность установления конкретного местоположения объектов аналогов. При этом, оценщик принимает допущение: подъезд к участкам считать по грунтовым дорогам (стр.46 Отчета, л.д.54).

По элементу сравнения «категория земель» отсутствует информация о категории земель, к которым относятся объекты-аналоги №1,5. Как следует из показаний свидетеля, в данном случае принято допущение о том, что все объекты-аналоги относятся к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения; корректировка по указанному элементу не проводится(стр.46 Отчета, л.д.54).

В итоге суммарная коррекция по второй группе элементов сравнения в отношении объектов – аналогов №№ 3,4,5,6, расположенных во <адрес> районе Ленинградской области составляет соответственно:61,92%, 61,92%, 71,92 %,71,92%.

Общая валовая коррекция в % от стоимости составила применительно к объектам-аналогам: 14,94%; 15,17%; 67,47%; 67,77%; 76,20%; 76,20%.

Кроме этого, как установлено судом и не оспаривалось оценщиком в ходе судебного разбирательства, за объект-аналог №3 оценщик принял два самостоятельных земельных участка, информацию о которых взял из Интернет-ресурса, фактически объединив их в один участок.

Таким образом, отобранные оценщиком объекты-аналоги №№3,4,5,6 имеют существенные отличия от объекта оценки и не соответствуют требованиям, предъявляемым к объектам –аналогам, пунктом 14 ФСО №1.

Допущение же оценщиком в качестве одного объекта-аналога двух самостоятельных объектов недвижимости не только противоречит содержанию и смыслу понятия «объект-аналог», приведенного в пункте 14 ФСО №1, но и не соответствует требованиям ФСО №№ 1,3 в целом.

В данной части, с учетом приведенных обоснований суд соглашается с возражениями представителя правительства Ленинградской области относительно содержания отчета об оценке.

С учетом перечисленных нарушений отчет об оценке, представленный заявителем также не может быть признан надлежащим доказательством. подтверждающим определение рыночной стоимости земельного участка на дату установления кадастровой стоимости.

Кроме этого, суд также считает обоснованным довод представителя правительства Ленинградской области о том, что заявителем в нарушение требований ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «об оценочной деятельности в Российской Федерации» не представлено положительное экспертное заключение, подтверждающее в соответствии со ст.17.1 названного федерального закона не только соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, но и подтверждающее стоимость объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Таким образом, заявителем по делу не представлено достоверных доказательств в обоснование требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и в удовлетворении требований в полном объеме надлежит отказать.

Иные доводы и возражения заинтересованных лиц не являются правовыми основаниями для отказа в удовлетворении заявленных требований и сводятся к неправильному толкованию норм федерального законодательства, регулирующего оценочную деятельность.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении заявления Б.В.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в сумме <данные изъяты> рублей по состоянию на 30.01.2013 и об обязании ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области внести изменения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, указав его кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей по состоянию на 31.03.2013, отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.Е.Морозкова

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.