Гражданский кодекс часть 1

Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области ФИО4,

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области ФИО5,

Правительства Иркутской области ФИО6,

представителей заинтересованных лиц:

Общества с ограниченной ответственностью «Актех-Байкал» ФИО7,

Общества с ограниченной ответственностью «ЮристЪ-Сервис» ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 3-64-15 по заявлению Администрации муниципального образования «город Свирск» об оспаривании решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

Первоначально, "данные изъяты" Администрацией муниципального образования «город Свирск»заявлено требование о признании недействительной кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми "номер изъят", принадлежащих Обществу с ограниченной ответственностью «Актех-Байкал», установленной решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области и установлении новой кадастровой стоимости в размере, установленном судебно-оценочной экспертизой "данные изъяты"

Определением судьи Иркутского областного суда от 29 декабря 2014 года к участию в деле привлечено Правительство Иркутской области "данные изъяты"

Определениями Иркутского областного суда от 27 января 2015 года и от 25 февраля 2015 года заявителю предложено уточнить заявленные требования, а также поставлен вопрос о назначении оценочной экспертизы "данные изъяты"

В заявлении об уточнении заявленных требований от 18 марта 2015 года "данные изъяты" Администрацией муниципального образования «город Свирск» заявлено требование о признании незаконными решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области от "дата изъята" "номер изъят" в части определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми "номер изъят" в размере рыночной стоимости, установленной на основании отчета независимого оценщика от "дата изъята" "номер изъят".

Определением Иркутского областного суда от 19 марта 2015 года заявление об уточнении заявленных требований принято к производству суда, по делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков, а также по установлению соответствия отчета "номер изъят", составленного Обществом с ограниченной ответственностью «ЮристЪ-Сервис», требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» и Федеральным стандартам оценки. Проведение экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, производство по делу приостановлено "дата изъята"

В связи с возвращением экспертным учреждением дела в суд с ходатайством о привлечении к проведению экспертизы оценщиков и назначении комиссионной экспертизы, определением судьи Иркутского областного от 06 мая 2015 года производство по делу возобновлено "дата изъята"

Определением Иркутского областного суда от 12 мая 2015 года по делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков, а также по установлению соответствия отчета "номер изъят", составленного Обществом с ограниченной ответственностью «ЮристЪ-Сервис», требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» и Федеральным стандартам оценки. Проведение экспертизы поручено эксперту Иркутского регионального отделения Российского общества оценщиков С. производство по делу приостановлено "данные изъяты"

В связи с возвращением дела вместе с экспертным заключением в суд 17 июля 2015 года, определением судьи Иркутского областного суда от 20 июля 2015 года производство по делу возобновлено "данные изъяты"

В заявлении от 11 августа 2015 года, поступившем в Иркутский областной суд 12 августа 2015 года, Администрация муниципального образования «город Свирск» заявила об изменении предмета заявленных требований, просила признать незаконными решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области от "дата изъята" "номер изъят"; восстановить в Государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми "номер изъят" в соответствии с кадастровой стоимостью, утвержденной постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (в редакции от 05 мая 2014 года).

Определением Иркутского областного суда от 28 августа 2015 года заявление об изменении предмета заявленных требований принято к производству суда.

В обоснование заявленных требований Администрацией муниципального образования «город Свирск» указано, что общество с ограниченной ответственностью «Актех-Байкал» является собственником земельных участков с кадастровыми номерами:

- "номер изъят" общей площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения предприятия, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят";

- "номер изъят", общей площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят"

Кадастровая стоимость указанных земельных участков установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области», в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года № 239-пп, в размере "данные изъяты". Земельные участки отнесены к девятой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок), для них определен удельный показатель кадастровой стоимости в размере "данные изъяты" за 1 кв.м..

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельных участков, Общество с ограниченной ответственностью «Актех-Байкал» обратилось в Общество с ограниченной ответственностью «ЮристЪ-Сервис», которое определило рыночную стоимость земельных участков в размере "данные изъяты".

Решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области от "дата изъята" "номер изъят" кадастровая стоимость указанных земельных участков установлена в размере, равном их рыночной стоимости.

По мнению Администрации муниципального образования «город Свирск» рыночная стоимость объектов недвижимости существенно занижена, поэтому заявлены требования о признании незаконными решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области.

В судебном заседании 28 августа 2015 года представители заявителя Администрации муниципального образования «город Свирск» ФИО1, ФИО2 и ФИО3 поддержали заявленные требования, настаивали на их удовлетворении.

В судебном заседании 28 августа 2015 года представитель заинтересованного лица Правительства Иркутской области ФИО6 с заявленными требованиями согласилась.

В судебном заседании 28 августа 2015 года член Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области ФИО4 полагала заявленные требования необоснованными.

В судебном заседании 28 августа 2015 года представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области ФИО5 полагала заявленные требования не подлежащими удовлетворению, как по существу, так и по мотиву пропуска установленного статьей 256 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации трехмесячного срока для обращения в суд.

В судебном заседании 28 августа 2015 года представители заинтересованных лиц Общества с ограниченной ответственностью «Актех-Байкал» ФИО7 и Общества с ограниченной ответственностью «ЮристЪ-Сервис» ФИО8 с заявленными требованиями не согласились, просили отказать в их удовлетворении.

В судебное заседание 28 августа 2015 года не явился представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области ФИО9, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд рассматривает дело в отсутствие не явившегося лица, извещенного о времени и месте судебного заседания, по правилам статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав пояснения представителей заявителя Администрации муниципального образования «город Свирск» ФИО1, ФИО2 и ФИО3, поддержавших заявленные требования, пояснения представителя заинтересованного лица Правительства Иркутской области ФИО6, согласившейся с заявленными требованиями, пояснения представителей заинтересованных лиц Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области ФИО4, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области ФИО5, Общества с ограниченной ответственностью «Актех-Байкал» ФИО7, Общества с ограниченной ответственностью «ЮристЪ-Сервис» ФИО8, возражавших против удовлетворения заявленных требований, пояснения судебного эксперта С., суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в редакции, действующей в период принятия оспариваемых решений, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае, если органы местного самоуправления не являются собственниками земельных участков, которые находятся на территории соответствующего муниципального образования, решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости могут быть оспорены этими органами в порядке главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 февраля 2009 года № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий, бездействия органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих», а также в пунктах 6 и 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации, главами 23 и 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, регулирующими порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, граждане и организации вправе обратиться в суд за защитой своих прав и свобод с заявлением об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, в результате которых, по мнению указанных лиц, были нарушены их права и свободы или созданы препятствия к осуществлению ими прав и свобод либо на них незаконно возложена какая-либо обязанность или они незаконно привлечены к ответственности.

В соответствии со статьей 255 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к решениям относятся акты органов государственной власти, органов местного самоуправления, их должностных лиц, государственных, муниципальных служащих и приравненных к ним лиц, принятые единолично или коллегиально, содержащие властное волеизъявление, порождающее правовые последствия для конкретных граждан и организаций.

Как следует из материалов дела, Администрация муниципального образования «город Свирск», на территории которого расположены принадлежащие на праве собственности Обществу с ограниченной ответственностью «Актех-Байкал» земельные участки с кадастровыми "номер изъят" оспаривает решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области от "дата изъята" "номер изъят" об определении кадастровой стоимости данных земельных участков в размере рыночной стоимости, установленной на основании отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от "дата изъята" "номер изъят", составленного Обществом с ограниченной ответственностью «ЮристЪ-Сервис», поскольку кадастровая стоимость является налоговой базой для исчисления земельного налога, который зачисляется в местный бюджет.

Установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость. Учитывая, что органы местного самоуправления, устанавливающие земельный налог, обладают властными полномочиями по отношению к гражданам и организациям, как ко второй стороне публичных правоотношений, определяют порядок и условия вступления в данные правоотношения, они также вправе обратиться с заявлением о защите своих прав, нарушенных решениями государственных органов о снижении кадастровой стоимости и установлении ее в размере рыночной стоимости, поскольку объем сборов от поступлений налоговых платежей влияет на возможность органа местного самоуправления решать вопросы местного значения (статьи 14, 15, 16, 16.2 Федерального закона от 06 октября 2003 года №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», с изменениями и дополнениями).

Исходя из содержания главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении требований об оспаривании решений органов государственной власти проверке подлежат обстоятельства наличия у государственного органа полномочий на принятие решения, соблюдения порядка принятия решения, соответствия содержания решения требованиям закона.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В соответствии положениями Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года № 263, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

Уполномоченный федеральный орган размещает информацию о принятии решения о формировании комиссии в субъекте Российской Федерации на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и направляет уведомление о предоставлении кандидатур членов комиссии в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки на территории субъекта Российской Федерации, орган кадастрового учета, осуществляющий свои полномочия на территории субъекта Российской Федерации, Национальный совет по оценочной деятельности.

Включение в состав комиссии представителей органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа кадастрового учета, Национального совета по оценочной деятельности осуществляется на основе сведений о кандидатурах членов комиссии, представленных в уполномоченный федеральный орган.

Уполномоченный федеральный орган размещает информацию о создании комиссии в субъекте Российской Федерации и копию приказа о создании комиссии в субъекте Российской Федерации на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в течение трех рабочих дней с даты издания приказа о создании комиссии в субъекте Российской Федерации.

Комиссия состоит из членов комиссии. Председателем комиссии назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа уполномоченного федерального органа; заместителем председателя комиссии назначается член комиссии, являющийся представителем органа кадастрового учета. Секретарь комиссии не является ее членом.

Как следует из материалов дела, Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от "дата изъята" "номер изъят" «О создании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области» создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области и утвержден ее состав "данные изъяты"

Согласно приложению к данному приказу в состав комиссии вошли: заместитель руководителя Управления Росреестра по Иркутской области В., председатель комиссии; заместитель начальника отдела кадастрового учета филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Иркутской области Ш.., заместитель председателя комиссии, представитель органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации – заместитель начальника отдела управления и распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности Иркутской области Министерства имущественных отношений Иркутской области С.., представитель Национального совета по оценочной деятельности Ф... Полномочия секретаря комиссии возложены на начальника отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Иркутской области В. а в случае ее отсутствия на специалиста-эксперта отдела кадровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Иркутской области "данные изъяты"

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от "дата изъята" "номер изъят" в состав Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области внесены изменения: исключен из состава комиссии В. включена в состав комиссии Ч. – заместитель руководителя Управления Росреестра по Иркутской области "данные изъяты"

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от "дата изъята" "номер изъят" полномочия секретаря комиссии возложены на ведущего специалиста-эксперта отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Иркутской области О.., а в случае ее отсутствия на Ш... Вместо председателя комиссии Ч. на эту должность назначена В. – заместитель руководителя Управления Росреестра по Иркутской области; вместо заместителя председателя комиссии Ш. на эту должность назначена С.. – начальник отдела ввода данных и обработки документов филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области "данные изъяты"

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от "дата изъята" "номер изъят" из состава комиссии исключена С. включена в состав комиссии Н. – заместитель министра имущественных отношений Иркутской области "данные изъяты"

Из информационного письма Некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов – оценщиков «СМАО» (НП «СМАО») от "дата изъята" "номер изъят" направленного в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, следует, что НП «СМАО», являясь одним из учредителей Национального Совета по оценочной деятельности, принимает участие в формировании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. В состав членов комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области от Национального Совета по оценочной деятельности НП «СМАО» делегировало Ф., кандидатура которой была утверждена большинством голосов членов Национального Совета по оценочной деятельности. В письме исполнительного директора Национального Совета по оценочной деятельности – Р была допущена опечатка в фамилии и отчестве этого представителя.

Таким образом, представителем от Национального Совета по оценочной деятельности в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области является Ф..

Следовательно, порядок формирования Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области федеральным органом исполнительной власти соблюден, и указанная комиссия действует на территории Иркутской области в следующем составе:

- председатель комиссии В. – заместитель руководителя Управления Росреестра по Иркутской области;

- заместитель председателя комиссии С. – начальник отдела ввода данных и обработки документов филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области;

- член комиссии Н. – заместитель министра имущественных отношений Иркутской области;

- член комиссии Ф. – представитель Национального совета по оценочной деятельности;

- секретарь комиссии Ш. – специалист-эксперт отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Иркутской области.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года № 263, в редакции приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 16 мая 2013 года № 259, заседания комиссии проводятся по мере необходимости рассмотрения поступивших заявлений о пересмотре кадастровой стоимости. О дате, времени и месте заседаний комиссии, определяемых ее председателем, члены комиссии извещаются секретарем комиссии не позднее, чем за пять рабочих дней до даты проведения заседания.

На официальном сайте территориального органа уполномоченного федерального органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» за пять рабочих дней до даты проведения заседания комиссии размещаются дата, время и место проведения заседания; фамилия, имя, отчество заявителя, страховой номер индивидуального лицевого счета (в случае, если заявление подано физическим лицом); наименование юридического лица и его основной регистрационный номер записи о государственной регистрации, адрес (в случае, если заявление подано юридическим лицом); наименование органа государственной власти, органа местного самоуправления, адрес (в случае, если заявление подано указанными органами); кадастровый номер объекта недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, его местонахождение; основания, по которым подано заявление; сведения о саморегулируемой организации (саморегулируемых организациях) оценщиков, члены которой (которых) осуществили определение кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов. Заседание комиссии ведет председатель комиссии или в его отсутствие - заместитель председателя комиссии.

Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения. Делегирование членами комиссии своих полномочий иным лицам не допускается.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поступившее в комиссию, должно быть рассмотрено не позднее срока рассмотрения заявления, установленного Федеральным законом, при этом датой поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата его регистрации территориальным органом уполномоченного федерального органа.

Секретарь комиссии извещает заявителя о дате рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости в срок не более семи рабочих дней с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости, но не позднее чем за пять рабочих дней до заседания комиссии.

Секретарь комиссии в срок не более семи дней с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Секретарь комиссии в срок не позднее пяти рабочих дней до даты заседания комиссии извещает исполнителя работ по определению кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, оценщиков, составивших отчет об определении кадастровой стоимости, содержащий результаты определения кадастровой стоимости, которые оспариваются, и по предложению членов комиссии иных лиц о дате, месте и времени рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости с приглашением на заседание.

На заседании комиссии секретарем комиссии ведется протокол, в котором указываются дата, время и место проведения заседания; фамилии, инициалы членов и секретаря комиссии; фамилии, инициалы, места работы, должности лиц, присутствующих на заседании комиссии и не являющихся ее членами; фамилия, имя, отчество заявителя, страховой номер индивидуального лицевого счета (при наличии) (в случае, если заявление подано физическим лицом); наименование юридического лица и его основной регистрационный номер записи о государственной регистрации, адрес (в случае, если заявление подано юридическим лицом); наименование органа государственной власти, органа местного самоуправления, адрес (в случае, если заявление подано указанными органами); кадастровый номер объекта недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, его местонахождение и адрес (при наличии); основания подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости; пояснения, данные лицами, присутствующими на заседании; пояснения оценщиков, составивших отчет об определении кадастровой стоимости, и (или) пояснения исполнителя работ по определению кадастровой стоимости по вопросам, касающимся определения кадастровой стоимости объекта оценки, результаты которого оспариваются, и (или) иных лиц, представленные к заседанию комиссии в письменном виде; результаты голосования, решения, принятые членами комиссии, и обоснования этих решений; сведения о саморегулируемой организации (саморегулируемых организациях) оценщиков, члены которой (которых) осуществили определение кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости. Протокол подписывается председательствующим на заседании и секретарем комиссии не позднее трех рабочих дней с даты заседания.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Копия решения о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости или о ее определении в размере его рыночной стоимости, принятого по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости, в течение двух рабочих дней с даты его принятия представляется секретарем комиссии в территориальный орган уполномоченного федерального органа и направляется заявителю, лицу, обладающему правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются.

На основании поступившего в комиссию "дата изъята" заявления Общества с ограниченной ответственностью «Актех-Байкал» о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми "номер изъят", расположенных по "адрес изъят", и установлении в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости, было назначено заседание Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков на "дата изъята" (в пределах месячного срока), о чем "дата изъята" извещены Общество с ограниченной ответственностью «Актех-Байкал», Общество с ограниченной ответственностью «ФинГрупп», которое составляло отчет о государственной кадастровой оценке на территории Иркутской области, а также уведомлен мэр Свирского городского муниципального образования О."данные изъяты"

По результатам проведения заседания комиссии составлен протокол от "дата изъята" , содержащий все необходимые реквизиты и сведения, предусмотренные пунктом 18 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года № 263, в редакции приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 16 мая 2013 года № 259 ("данные изъяты"

По результатам рассмотрения заявления Общества с ограниченной ответственностью «Актех-Байкал» Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области приняла решения от "дата изъята" "номер изъят" из содержания которых, а также из содержания протокола усматривается, что кворум имелся, комиссия заседала в составе председателя комиссии В. и членов комиссии С.., Н. и Ф.., решение принято единогласно, все члены комиссии голосовали за определение кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости "данные изъяты"

В заседании комиссии принимала участие представитель Администрации муниципального образования «город Свирск» ФИО3, которая возражала против определения кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, однако доказательств иной рыночной стоимости не представила. Решения комиссии были приняты и оглашены в ее присутствии. Следовательно, Администрация муниципального образования «город Свирск» узнала о нарушении своего права "дата изъята"

Все решения размещаются в открытом доступе на сайте Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области www.to38.rosreesr.ru, поэтому заявитель вправе ознакомиться с этими решения, распечатать их с сайта и представить в установленном порядке в суд при оспаривании решений комиссии.

Таким образом, порядок создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, а также порядок рассмотрения заявлений Общества с ограниченной ответственностью «Актех-Байкал» соблюдены.

Данное дело рассматривается судом по правилам глав 23 и 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поэтому в силу положений статьи 256 указанного кодекса заявитель, который не является собственником земельных участков, вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании решений Комиссии в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод.

Аналогичное разъяснение содержится в абзаце 5 пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Ссылка представителей заявителя на Определение Верховного Суда Российской Федерации от 04 марта 2015 года № 2-АПГ 15-2 по конкретному делу является несостоятельной, поскольку после данного определения было принято Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации, которое разъяснило вопросы применения сроков.

Так, из содержания пункта 8 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и названного определения Верховного Суда Российской Федерации следует, что согласно абзацу первому статьи 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку вопросы соблюдения срока обращения в суд касаются существа дела, причины его пропуска выясняются в судебном заседании, а выводы о его восстановлении или об отказе в восстановлении в силу части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, части 5 статьи 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации должны содержаться в решении суда.

Решения и действия (бездействие) Комиссии могут быть оспорены в срок, установленный частью 1 статьи 256 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Таким образом, пятилетний срок для обращения в суд предусмотрен для споров о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. А для оспаривания решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости установлен трехмесячный срок, так как результаты определения кадастровой стоимости уже пересмотрены комиссией, а в данном деле оспаривается лишь решение такой комиссии, учитывая также, что Администрация муниципального образования «город Свирск» не является собственником земельных участков, они находятся в частной собственности Общества с ограниченной ответственностью «Актех-Байкал» и не находятся в государственной либо муниципальной собственности. Применение иного срока привело бы к нестабильности налоговых правоотношений и гражданского оборота, поскольку при пересмотре кадастровой стоимости в установленном законом порядке собственник земельного участка вправе рассчитывать на применение рыночной стоимости в качестве кадастровой в публичных правоотношениях с государством. В этом случае органу местного самоуправления оправданно предоставлено право на оспаривание решения комиссии лишь в трехмесячный срок, установленный вышеназванной нормой законодательства, регулирующего публичные правоотношения.

Поскольку Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области заявило о пропуске указанного срока заявителем "данные изъяты", а заявитель не заявил о восстановлении указанного срока, хотя судом в судебном заседании ему было разъяснено такое право, пропуск трехмесячного срока, установленного статьей 256 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является самостоятельным основанием для отказа у удовлетворении заявленных требований, поэтому в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

При рассмотрении данного дела суд истребовал у Правительства Иркутской области документы, касающиеся проведения государственной кадастровой оценки земельных участков. В результате анализа указанных документов судом установлено следующее.

В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

Действия на этапах формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбора исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключения с ним договора на проведение оценки; определения кадастровой стоимости и составления отчета об определении кадастровой стоимости; проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости; утверждения результатов определения кадастровой стоимости; внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, регламентированы положениями статей 24.12-24.17 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании статьи 24.14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

В силу статей 24.15 и 24.16 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. Исполнитель работ обязан обеспечить проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости, по результатам проведения которой саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на такой отчет.

Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 04 июля 2012 года № 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 06 августа 2013 года № 293-пп, опубликованы в газете «Областная» от 13 июля 2012 года № 75 и от 12 августа 2013 года № 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).

В Приложении к указанным постановлениям Правительства Иркутской области имеется перечень объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области.

На основании Государственного контракта от 22 ноября 2012 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью «ФиннГрупп» по результатам открытого аукциона в электронной форме от 06 ноября 2012 года № 0134200000112003945 (5212-ЭА/12), обществом с ограниченной ответственностью «ФинГрупп» проведена работа по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области.

В соответствии с указанным Государственным контрактом и техническим заданием на выполнение работ по государственной оценке земельных участков в составе населенных пунктов на территории Иркутской области от 22 ноября 2012 года заказчиком работ является Министерство имущественных отношений Иркутской области.

По результатам проведенных работ по определению кадастровой стоимости земельных участков составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области от 20 апреля 2013 года № 2004-13 по состоянию на 01 января 2012 года.

Экспертным советом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» подготовлено положительное экспертное заключение от 07 июня 2013 года № 919/2013 о соответствии отчета Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности.

В соответствии с актом сдачи-приема от 14 ноября 2013 года отчет и экспертное заключение переданы в Правительство Иркутской области.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО № 4), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки.

Пунктом 4 ФСО № 4 установлено, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует.

В силу пункта 6 ФСО № 4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Таким образом, государственная кадастровая оценка имеет своей целью формирование рынка недвижимости.

Общество с ограниченной ответственностью «Актех-Байкал» является собственником земельных участков с кадастровыми номерами:

- "номер изъят", общей площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения предприятия, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят";

Эти обстоятельства подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права от "дата изъята" и выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним "данные изъяты"

Земельный участок с кадастровым номером "номер изъят" поставлен на государственный кадастровый учет "дата изъята" с видом разрешенного использования: для размещения предприятия, что подтверждается разделами 6 и 11 кадастрового паспорта от "дата изъята"

Земельный участок с кадастровым номером "номер изъят" поставлен на государственный кадастровый учет "дата изъята" с видом разрешенного использования: для размещения промышленных объектов, что подтверждается разделами 6 и 11 кадастрового паспорта от "дата изъята"

Кадастровая стоимость земельных участков была установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области», в редакции от 05 мая 2014 года № 239-пп, в размере "данные изъяты". Земельные участки отнесены к девятой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок), для них определен удельный показатель кадастровой стоимости в размере "данные изъяты" копеек за 1 кв.м..

Кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 01 января 2012 года, они включены в приложение № 1 к указанному постановлению, поскольку земельные участки были образованы и поставлены на государственный кадастровый учет до указанной даты. Сведений об изменении качественных и количественных характеристик земельных участков не имеется, что подтверждается выпиской из указанного постановления Правительства Иркутской области, информацией Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области "данные изъяты"

Для проверки экономической обоснованности результатов государственной кадастровой оценки стоимости принадлежащих Обществу с ограниченной ответственностью «Актех-Байкал» земельных участков, общество заключило договор на проведение оценки рыночной стоимости земельных участков с Обществом с ограниченной ответственностью «ЮристЪ-Сервис».

Согласно отчету об оценке Общества с ограниченной ответственностью «ЮристЪ-Сервис» от "дата изъята" "номер изъят" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 01 января 2012 года составляет "данные изъяты" рублей. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 01 января 2012 года составляет "данные изъяты". Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 01 января 2012 года составляет "данные изъяты"

В соответствии с требованиями абзаца 1 статьи 4, статьи 15, абзаца 4 статьи 15-1, статьи 24-7 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик К. и Общество с ограниченной ответственностью «ЮристЪ-Сервис» являются субъектами оценочной деятельности, что подтверждается соответствующими дипломами и свидетельствами о профессиональной подготовке и полисами страхования ответственности оценщиков "данные изъяты"

В подтверждение соответствия отчета об оценке Общества с ограниченной ответственностью «ЮристЪ-Сервис» от "дата изъята" "номер изъят" требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, представлено положительное экспертное заключение Экспертного совета Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация оценщиков «С.» от "дата изъята" "номер изъят".

В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Омск-Имущество» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации» от 01 марта 2011 года № 281-О-О указано, что действующее правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Общество с ограниченной ответственностью «Актех-Байкал» оспорило в комиссии результаты определения кадастровой стоимости принадлежащих ему земельных участков по основаниям установления в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Для целей настоящего закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статья 10 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержит обязательные требования к договору на проведение оценки.

Статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки установлены в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденном приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256, в редакции приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 509.

Согласно пункту 19 названного Федерального стандарта оценки (ФСО № 1) информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а

также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки № 1 при сравнительном подходе применяется совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения. При сравнительном подходе оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

В соответствии с подпунктом «ж» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации 06 марта 2002 года № 568-р (в редакции распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 31 июля 2002 года № 2314-р), рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 255, при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Для проверки соответствия отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, а также для подтверждения установленной оценщиком рыночной стоимости земельных участков, суд назначил судебную экспертизу, поручив ее проведение эксперту Иркутского регионального отделения Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» С. на основании статьи 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Эксперт Иркутского регионального отделения Российского общества оценщиков С. в соответствии со статьей 4 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» является субъектом оценочной деятельности, имеет соответствующее образование в области оценочной деятельности, что подтверждается дипломом о высшем образовании "данные изъяты"; дипломами о профессиональной переподготовке "данные изъяты"; свидетельством о повышении квалификации "дата изъята" по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»; сертификатом соответствия "дата изъята" , подтверждающим компетентность и соответствие требованиям системы добровольной сертификации негосударственных судебных экспертов, "данные изъяты"; квалификационным аттестатом о сдаче единого квалификационного экзамена в соответствии с требованиями к уровню знаний, предъявляемых Федеральным стандартом оценки к эксперту саморегулируемой организации оценщиков "данные изъяты" свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» "дата изъята" , подтверждающим включение в реестр членов РОО и право на осуществление оценочной деятельности на всей территории Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в "данные изъяты". Гражданская ответственность эксперта застрахована Открытым акционерным обществом Страховая компания «А.», что подтверждается полисом страхования ответственности оценщика.

Из заключения судебного эксперта от "дата изъята" "номер изъят" следует, что отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости "номер изъят", составленный Обществом с ограниченной ответственностью «ЮристЪ-Сервис», не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктам 19 и 22 Федерального стандарта оценки № 1 и пункту 4 Федерального стандарта оценки № 3. В отчете выявлено нарушение методологии парных продаж при расчете корректировки на площадь, оказывающее существенное влияние на итоговую стоимость.

Так, несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков, составленного Обществом с ограниченной ответственностью «ЮристЪ-Сервис», требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выражается в том, что оценщик не указал сведения о своем месте нахождения.

Учитывая, что на титульном листе отчета об оценке имеется юридический адрес общества, данное нарушение является не существенным и не влияет на итоговую величину рыночной стоимости.

Несоответствие отчета об оценке требованиям пунктов 19 и 22 Федерального стандарта оценки № 1 по мнению эксперта заключается в следующем.

В соответствии с пунктом 19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна отвечать требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достоверной, если она соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Приведенная в отчете информация об объекте оценки не соответствует действительности, так как он не имеет прямого выхода на улицу и расположен внутри огороженной территории промышленной базы. Объект-аналог № 5 не имеет прямого выхода на улицу, расположен внутри огороженной территории промбазы.

В связи с этим, по мнению эксперта, к цене объекта-аналога № 5 не должен был применяться поправочный коэффициент "данные изъяты", а к цене объектов-аналогов №№ 1-4 должны применяться понижающие коэффициенты "данные изъяты".

При допросе эксперта С. в судебном заседании в соответствии с положениями статьи 187 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации было установлено, что эксперт пришел к выводу об отсутствии прямого выхода объекта оценки на улицу только по мотиву того, что он огорожен, установлен шлагбаум и имеется пропускная система.

Однако в заключении судебного эксперта "данные изъяты" имеется указание на въезд к земельному участку "адрес изъят", а установленный шлагбаум и огороженная территория собственником не свидетельствует об отсутствии выхода на улицу.

Из содержания отчета об оценке ООО «ЮристЪ-Сервис» усматривается, что объекты-аналоги №№ 1, 2, 3, 4 имеют отдельный подъезд к участку "данные изъяты" Объекты оценки также имеют отдельный подъезд к участкам с "адрес изъят".

При таких обстоятельствах, суд соглашается с выводами оценщика и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области о возможности применения повышающего поправочного коэффициента к объекту-аналогу № 5, который не имеет отдельного подъезда к участку. Расчет данной корректировки имеется "данные изъяты"

Судебный эксперт также указал, что приведенная в отчете об оценке информация о цене предложения объекта-аналога № 5 в размере "данные изъяты" не соответствует действительности, поскольку в объявлении и таблице "данные изъяты" указана цена "данные изъяты"

В судебном заседании судебный эксперт С. подтвердила, что несмотря на наличие таких несоответствий, фактически они являются опечаткой, расчет рыночной стоимости произведен оценщиком из цены "данные изъяты" (именно такая цена указана в объявлении) и не приводит к искажению итоговой величины рыночной стоимости по этому основанию.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что указанное нарушение является несущественным и не привело к искажению итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки № 1 при применении сравнительного подхода к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения.

Несоответствие отчета об оценке требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки № 1, по мнению эксперта, заключается в том, что в нем отсутствует сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения "данные изъяты"

Однако, на странице "данные изъяты" отчета об оценке в разделе «внесение корректировок для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по каждому элементу сравнения» приведен сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения "данные изъяты"

При таких данных, суд считает, что указание на сравнение объектов оценки и объектов-аналогов в другом разделе отчета не влияет на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки.

Судебным экспертом в отчете об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости выявлено нарушение методологии парных продаж при расчете корректировки на площадь, оказывающее существенное влияние на итоговую стоимость.

Судебный эксперт сослался на общую методологию, в соответствии с которой метод парных продаж заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. Парная продажа выбирается из сегмента рынка, в который входит оцениваемый объект. Тогда как оценщик составил пары из пяти объектов-аналогов. Данное нарушение методологии свидетельствует о потере независимости рассчитываемых поправок от характеристик пяти объектов-аналогов, используемых в сравнительном подходе.

Между тем, законодательство, регламентирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, не устанавливает порядок формирования пар для расчета корректировки на площадь.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, в редакции от 31 июля 2002 года № 2314-р, величины корректировок цен определяются прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения.

Оценщиком для расчета были использованы данные по пяти объектам-аналогам. Из них были составлены четыре пары комбинаций. Каждая пара состоит из двух объектов, отличающихся друг от друга только по площади.

В судебном заседании судебный эксперт С. пояснила, что полученная разница при пересчете данной корректировки будет в пределах 3,8 процентов, что является допустимым, так как рыночная цена объектов оценки может колебаться в таком диапазоне рыночных цен.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в судебном заседании эксперт С. заявила о подтверждении ею рассчитанной рыночной стоимости оценщиком, а разницу между рассчитанной ею рыночной стоимостью и рыночной стоимостью, установленной в отчете об оценке, объяснила подбором разных объектов-аналогов с отличающейся стоимостью, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных органом местного самоуправления требований.

Несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости объектов оценки, составленного Обществом с ограниченной ответственностью «ЮристЪ-Сервис», пункту 4 Федерального стандарта оценки № 3, по мнению судебного эксперта, заключается в том, что "данные изъяты" оценщиком указано, что объект-аналог № 2 не имеет улучшений. В объявлении на продажу указано, что на участке расположен склад-модуль, общей площадью "данные изъяты".

В судебном заседании член Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области ФИО4 пояснила, что данный вопрос обсуждался комиссией, которая пришла к выводу, что поскольку склад-модуль находится в неудовлетворительном состоянии, что подтвердила судебный эксперт С. в судебном заседании, он не может влиять на рыночную стоимость земельного участка в качестве улучшения, поскольку в случае продажи он может быть демонтирован новым покупателем. По мнению комиссии склад-модуль на земельном участке (объект-аналог № 2) не является капитальным объектом, является сборно-разборной конструкцией и не относится к неотделимым улучшениям земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд соглашается с мнением оценщика и члена Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области ФИО4 о том, что данный элемент не относится к ценообразующим факторам.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Верховного Суда российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, а экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Таким образом, для признания незаконным решения комиссии о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости необходимо в совокупности установить два обстоятельства: отчет не соответствует требованиям закона и рыночная стоимость не подтверждается.

Однако, судебный эксперт С.. в судебном заседании пояснила, что она фактически подтверждает рыночную стоимость объектов оценки, установленную в отчете оценщика, а небольшая разница вызвана подбором иных объектов-аналогов, данная разница находится в допустимом диапазоне.

Производя самостоятельный расчет рыночной стоимости земельных участков, судебный эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 01 января 2012 года составляет "данные изъяты". Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 01 января 2012 года составляет "данные изъяты". Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 01 января 2012 года составляет "данные изъяты".

Оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости рыночная стоимость земельных участков определена в размере "данные изъяты" соответственно.

Разница между рыночной стоимостью, определенной оценщиком и судебным экспертом составляет:

- по земельному участку с кадастровым "номер изъят" – "данные изъяты",

- по земельному участку с кадастровым "номер изъят" – "данные изъяты".

Разница в размере земельного налога, уплачиваемого с рыночной стоимости в год, определенной оценщиком и судебным экспертом составит:

- по земельному участку с кадастровым "номер изъят" – "данные изъяты"

- по земельному участку с кадастровым "номер изъят" – "данные изъяты").

Расчет произведен в соответствии с Решением Думы муниципального образования «город Свирск» от "дата изъята" "номер изъят", в редакции от "дата изъята" "номер изъят", исходя из ставки земельного налога "данные изъяты".

Поскольку в судебном заседании судебный эксперт С. пояснила, что она подтверждает рыночную стоимость земельных участков, рассчитанную оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «ЮристЪ-Сервис», а небольшая разница в цифровых значениях возникла в результате использования экспертом других объектов-аналогов с другой ценой предложения о продаже на рынке, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость экспертом подтверждается, поэтому оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Экспертное заключение содержит описание уникальных характеристик земельных участков; анализ рынка объекта исследования и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов; анализ социально-экономического развития муниципального образования «город Свирск», определение сегмента рынка, к которому принадлежат объекты исследования; анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен исследуемый объект; анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости; анализ наиболее эффективного использования объектов исследования; описание процесса оценки в части применения подходов к оценке; определение рыночной стоимости объектов исследования с использованием сравнительного подхода; выбор единиц и элементов сравнения; корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов; согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам; оценку степени надежности полученных результатов; выводы об итоговых результатах оценки стоимости.

Суд также принимает во внимание то обстоятельство, что использование методов математического моделирования при проведении массовой оценки не позволяет учитывать уникальные особенности земельных участков.

В качестве доказательств уникальных характеристик принадлежащих заявителю земельных участков представлены кадастровые паспорта, договоры залога земельных участков, из которых усматривается, что залоговая стоимость земельных участков значительно ниже кадастровой стоимости.

К уникальным характеристикам объектов оценки относятся: вид разрешенного использования земельных участков: для размещения предприятия и промышленных объектов; их местоположение, расположение в промышленной части города. Все земельные участки приобретены в результате торгов по реализации имущества должников-банкротов в рамках процедуры конкурсного производства, на последних этапах публичного предложения, что свидетельствует об отсутствии интереса иных покупателей и как следствие формирование низкой рыночной стоимости.

Земельные участки используются в соответствии с их видом разрешенного использования, имеют хорошую транспортную доступность. Участки обеспечены электроснабжением. Водоснабжение, хозяйственно-бытовая канализация, ливневая канализация находятся на границе участков.

Из содержания отчета об оценке усматривается, что перед выбором объектов-аналогов оценщик описал все уникальные характеристики оцениваемых земельных участков, изучил и провел детальный анализ рынка недвижимости на территории Иркутской области, проанализировал наилучшее и наиболее эффективное использование объектов оценки и пришел к выводу об использовании в соответствии с текущим видом разрешенного использования.

Обосновывая необходимость применения сравнительного подхода, оценщик выбрал метод сравнения продаж, указав на невозможность использования затратного подхода, поскольку в рамках данного дела оценивается условно свободный земельный участок, без находящихся на нем строений, с которых уплачивается налог на имущество отдельно от земельного налога, уплачиваемого в бюджет муниципального образования.

Невозможность применения доходного подхода оценщик обосновал отсутствием достаточного объема достоверной и объективной информации о величине земельной ренты на подобные объекты, что делает расчет рыночной стоимости менее точным по сравнению с методами сравнительного подхода.

Оценщиком выявлен исчерпывающий набор факторов (элементов сравнения), которые влияют на цену сделки и соответственно рыночную стоимость. Это имущественные права; дата продажи; условия продажи; цена продажи (торг); местоположение (престижность района, близость к центрам деловой активности, транспортная доступность); физические характеристики (размер или масштаб); экономические характеристики (соответствие целевому назначению и разрешенному использованию); дополнительные элементы (наличие инженерных коммуникаций, связи, систем охраны и т.д.).

Оцениваемые земельные участки отнесены к девятой группе видов разрешенного использования (под производство), объекты-аналоги выбраны оценщиком с аналогичным видом разрешенного использования. Оценщик обосновал выбор данных объектов, а также применил корректировки на дату продажи, на торг, на местоположение, доступность посещения.

Все объекты-аналоги расположены на землях населенных пунктов, имеют инженерное обеспечение, поэтому корректировки обоснованно не применялись по данным элементам сравнения.

Все объявления по объектам-аналогам содержатся в газетах и на сайте Росреестра по Иркутской области, на других сайтах, с которых приложены распечатанные скриншоты страниц, что позволяет проверить указанную информацию и свидетельствует о соблюдении оценщиком принципа проверяемости отчета об оценке.

Суд также исходит из того обстоятельства, что орган местного самоуправления соглашается с тем, что кадастровая стоимость земельных участков превышает фактическую рыночную их стоимость, а также с тем, что заключение судебного эксперта об итоговой величине рыночной стоимости объектов недвижимости не оспаривается.

Суд также принимает во внимание то обстоятельство, что орган местного самоуправления в соответствии с положениями пункта 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» не доказал недостоверность сведений о величине рыночной стоимости объектов недвижимости.

Суд полагает, что установленная комиссией рыночная стоимость отражает действительную рыночную стоимость земельных участков, учитывая, что в состав комиссии входят специалисты, как в области государственной кадастровой оценки земель, так и в области оценочной деятельности. Фактически судебным экспертом подтверждается рыночная стоимость земельных участков.

Суд также исходит из того, что залоговая стоимость в банке сама по себе не является рыночной стоимостью земельных участков, поскольку используются для других целей. Хотя залоговая стоимость косвенно подтверждает то обстоятельство, что кадастровая стоимость земельных участков значительно завышена.

Учитывая, что кадастровая стоимость земельных участков, принадлежащих на праве собственности Обществу с ограниченной ответственностью «Актех-Байкал», определена Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области равной их рыночной стоимости на основании открытого голосования всех ее членов, рыночная стоимость фактически подтверждается судебным экспертом, орган местного самоуправления пропустил установленный законом срок для оспаривания решений указанной комиссии и не заявил ходатайство о его восстановлении, оснований для признания оспариваемых решений комиссии незаконными суд не усматривает.

Доказательства заинтересованности федерального органа государственной власти, органа государственной власти Иркутской области либо должностных лиц Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области либо оценщиков, составивших отчет о рыночной стоимости земельного участка или экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», равно как и судебного эксперта в занижении рыночной стоимости земельного участка суду не представлены.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении заявленных требований Администрации муниципального образования «город Свирск» о признании незаконными решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области от "дата изъята" "номер изъят" об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми "номер изъят" в размере рыночной стоимости, установленной на основании отчетов об оценке рыночной стоимости, составленных Обществом с ограниченной ответственностью «Юрист-Сервис», восстановлении в Государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости указанных земельных участков в соответствии с кадастровой стоимостью, утвержденной постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области, в редакции от 05 мая 2014 года, следует отказать в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199, 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований Администрации муниципального образования «город Свирск» о признании незаконными решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области от "дата изъята" "номер изъят" об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми "номер изъят" в размере рыночной стоимости, установленной на основании отчета об оценке рыночной стоимости, составленного Обществом с ограниченной ответственностью «Юрист-Сервис»; восстановлении в Государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости указанных земельных участков в соответствии с кадастровой стоимостью, утвержденной постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области, в редакции от 05 мая 2014 года, отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Председательствующий судья М.А. Ткачук

Мотивированное решение изготовлено 02 сентября 2015 года.