Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 3-158/15 по заявлению Чечерина Анатолия Александровича об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости

у с т а н о в и л:

Чечерин А.А. обратился в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 50:07:080106:247, расположенного в Волоколамском районе Московской области.

В обоснование своих требований заявитель указывает, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость принадлежащего ему земельного участка в размере 27 628 480 рублей, значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его (заявителя) права плательщика земельного налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Чечерин А.А. просит суд установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в представленном им Отчете об оценке в размере 2 992 000 рублей (т. 1 л.д. 4-6).

В ходе судебного разбирательства представитель заинтересованного лица - Министерства имущественных отношений Московской области, оспаривая достоверность величины рыночной стоимости земельного участка заявителя, определенной в Отчете об оценке, заявил ходатайство о назначении экспертизы для определения ее действительной величины, которое было удовлетворено судом. В заключении эксперта рыночная стоимость спорного земельного участка была определена по состоянию на 1 января 2013 года (дату кадастровой оценки) в размере 6 600 000 рублей.

В судебном заседании заявитель Чечерин А.А., по - прежнему настаивал на первоначальных требованиях - об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка в размере определенном в Отчете об оценке - 2 992 000 рублей. Заявитель полагает, что судебная экспертиза проведена с нарушением законодательства об оценочной деятельности, эксперт не осматривал объект оценки, объекты - аналоги в рамках примененного экспертом сравнительного подхода к оценке подобраны им некорректно, заключение содержит недостоверную информацию о транспортной доступности земельного участка. Вместе с тем, отчет оценщика заявитель считает надлежащим доказательством действительной рыночной стоимости земельного участка.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области - Васильев С.А. в судебном заседании не возражал против частичного удовлетворения требований. Не оспаривая право заявителя на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости равной рыночной стоимости, представитель заинтересованного лица полагал, что действительная рыночная стоимость спорного земельного участка определена в заключении эксперта, и именно эта стоимость, в размере 6 600 000 рублей, должна быть установлена в качестве кадастровой стоимости участка.

Министерство экологии и природопользования Московской области, Управление Росреестра по Московской области, ФБГУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Московской области, Администрация сельского поселения Спасское Волоколамского муниципального района Московской области, Межрайонная ИФНС России № 19 по Московской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не обеспечили явку в суд своих представителей.

Суд, выслушав объяснения заявителя, представителя Министерства имущественных отношений Московской области, исследовав материалы дела, допросив эксперта, полагает заявление Чечерина А.А. подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу положений п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), кадастровая стоимость устанавливается прежде всего для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости затрагивает права и обязанности собственника данного земельного участка.

В соответствии с п. 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Согласно п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в п. 3 данной статьи. Указанный пункт 3 предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (п. 2.2. определения Конституционного Суда РФ от 1 марта 2011 года № 257-О-О).

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ( с последующими изменениями).

В соответствии с абз. 1,2 названной нормы результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.19). Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности», п. 8 ФСО № 4).

Судом установлено, что заявитель является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:07:080106:247, площадью 44000 кв.м., категория земель - для сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для дачного строительства, расположенного по адресу: Московская область, Волоколамский район, сельское поселение Спасское, район д. Бутаково.

Судом также установлено, что распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области от 26 ноября 2013 года № 564-РМ «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, а также земельных участков, предназначенных для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства (строительства) на территории Московской области» была установлена, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего заявителю. Дата определения кадастровой стоимости земельного участка (дата оценки) - 1 января 2013 года. Указанные обстоятельства подтверждаются копией свидетельства о государственной регистрации права и кадастровой справкой (т. 1 л.д. 7, 8).

Постановлением Правительства Московской области от 13 декабря 2013 года № 1045/54 все полномочия Министерства экологии и природопользования Московской области в сфере государственной кадастровой оценки объектов недвижимости переданы Министерству имущественных отношений Московской области.

Как усматривается из кадастровой справки, кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего заявителю, составляет 27 628 480 рублей (т. 1 л.д. 7).

Перед обращением в суд данная кадастровая стоимость была оспорена заявителем в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (дата обращения в Комиссию - 11 ноября 2014 года).

Решением данной Комиссии от 5 декабря 2014 года заявление Чечерина А.А. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка было отклонено (т. 1 л.д. 69 - 71).

Заявителем в подтверждение определения действительной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года принадлежащего ему земельного участка представлен Отчет № 102414.01м от 30 октября 2014 года, составленный оценщиком ЗАО «Бизнес-Фактор» Куликовой И.Г. Согласно данному Отчету рыночная стоимость земельного участка Чечерина А.А. составила 2 922 000 рублей (т. 1 л.д. 9 - 44)

Соответствие Отчета требования законодательства об оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением НП «Межрегиональный союз оценщиков» членом которого является оценщик Куликова И.Г. (т. 1 л.д. 45 - 60).

Однако суд, исследовав данный Отчет, допросив в ходе судебного разбирательстве в качестве специалиста руководителя ЗАО "Бизненс-Фактор С.А. Щербакова, приходит к выводу о несоответствии Отчета требованиям нормативных правовых актов, регулирующих оценочную деятельность.

Так, в разделе Отчета 6 («Описание объекта недвижимости») указано, что объектом оценки является земельный участок с кадастровым номером 50622:0060602 площадью 44 900 кв.м. (т. 1 л.д. 12 об.). Аналогичные площадь и кадастровый номер указаны в окончательных выводах оценщика, содержащихся в разделе 9 «Согласование результатов» (т. 1 л.д. 34). Однако кадастровой номер земельного участка заявителя 50:07:080106:247, а площадь - 44 000 кв.м. То обстоятельство, что в иных разделах Отчета указаны правильные параметры оцениваемого объекта данные противоречия не устраняет.

Таким образом, в данном случае составителем Отчета нарушен принцип однозначности закрепленный в п. 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 254, в соответствии с которым содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования.

Доводы допрошенного в качестве специалиста руководителя ЗАО «Бизнс-Фактор» Щербакова С.А., чей сотрудник подготовил Отчет, о том, что в данном случае оценщиком допущена техническая ошибка (т. 1 л.д. 141), не могут быть приняты судом во внимание, поскольку данные об этом и соответствующие исправления в Отчете отсутствуют.

Кроме того, как следует из Отчета, при расчете рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода оценщик использовал объекты-аналоги взятые из одного источника - базы ООО «Деловой центр «Дом» (т. 1 л.д. 36). Однако для пользователей Отчета данная база недоступна, а копии интернет-страниц, содержащих объявления о продаже данных объектов-аналогов к Отчету не приложены, что не соответствует требованиям п. 10 ФСО № 3.

Согласно названной норме в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемые в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в Отчете информация, то к отчету должны быть приложены копии соответствующих материалов.

При наличии в Отчете указанных нарушений законодательства об оценочной деятельности суд не может признать данный Отчет, а также положительное экспертное заключение на него, надлежащими доказательствами подтверждающими действительную рыночную стоимость спорного земельного участка.

В силу положений ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно заключению эксперта Государственного унитарного предприятия города Москвы Московское бюро технической инвентаризации Бушкова А.Ю., которому судом было поручено проведение судебной экспертизы по определению действительной рыночной стоимости земельного участка заявителя, рыночная стоимость данного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2013 года в размере 6 600 000 рублей (т. 2 л.д. 3 -52).

В судебном заседании эксперт Бушков А.Ю. поддержал свое заключение.

Суд, оценивая представленное экспертное заключение, приходит к выводу о том, что оснований не доверять указанному заключению эксперта у суда не имеется. Эксперт Бушков А.Ю. предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, имеет ученую степень кандидата экономических наук, что подтверждается соответствующими документами (т. 2 л.д. 47-52). Нарушений экспертом законодательства об оценочной деятельности судом не установлено.

Довод заявителя о том, что эксперт не осматривал объект оценки, не может быть принят судом во внимание, поскольку п. 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 допускает возможность не осматривать объект оценки.

Как пояснил в судебном заседании эксперт Бушков А.Ю. отказ от осмотра объекта оценки был вызван тем обстоятельством, что оценка производилась на ретроспективную дату, в связи с чем при оценке он пользовался картографическими материалами и космическими снимками.

Довод заявителя о недостоверной оценке экспертом транспортной доступности земельного участка необоснован. Как следует из экспертного заключения транспортная доступность объекта оценки охарактеризована экспертом как «низкая», то есть точно также как и оценщиком в Отчете об оценке, выводы которого заявитель признает достоверными (т. 1 л.д. 12 об., т. 2 л.д. 13).

Иные замечания заявителя в отношении экспертного заключения носят субъективный, нормативно необоснованный характер и в ходе допроса эксперта были им отклонены. При этом основания отклонения замечаний экспертом убедительно аргументированы. Каких - либо объективных данных, опровергающих выводы эксперта, заявитель суду не представил.

Поскольку законодательство о налогах сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое обоснование, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Суд, проанализировав и оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными доказательствами, полагает возможным установить кадастровую стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года равной его рыночной стоимости, определенной в данном экспертном заключении в размере 6 600 000 рублей.

Учитывая изложенное, заявление Чечерина А.А. подлежит частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

заявление Чечерина Анатолия Александровича об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:07:080106:247, площадью 44000 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для дачного строительства, расположенного по адресу: Московская область, Волоколамский район, сельское поселение Спасское, район д. Бутаково, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года в размере 6 600 000 (шесть миллионов шестьсот тысяч) рублей.

Решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного земельного участка, включая дату подачи Чечериным А.А. заявления о пересмотре его кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московсской области - 11 ноября 2014 года.

В удовлетворении требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере 2 922 000 рублей отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Российской Федерации через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Власова М.Г.