Гражданский кодекс часть 1

при секретаре Гильметдиновой А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Техсервис» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Техсервис» (далее ООО «Техсервис» обратилось в суд с исковым заявлением к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Россия, город Челябинск, Центральный район, улица ***, площадью 413 кв.м, равной его рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01 января 2010 года, т.е. на дату проведения государственной кадастровой оценки. В обосновании заявленных требований общество указало на то, что оно является собственником указанного выше земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка в размере ***рубля, установленная по результатам государственной кадастровой оценки, не соответствует его рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает права заявителя как налогоплательщика, поскольку размер земельного налога рассчитывается с учетом кадастровой стоимости земельного участка. Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области заявление ООО «Техсервис» отклонила. В доказательство рыночной стоимости земельного участка ООО «Техсервис» представлены отчет № 18/06-2014 об оценке объекта оценки по определению рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО «Аванта Вест» от 21 июля 2014 года, и консультационное заключение Экспертно-консультационного комитета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (региональное отделение «Челябинское» на отчет № 18/06-2014 об оценке объекта оценки от 22 июля 2014 года.

Протокольным определением от 05 февраля 2015 года вид искового судопроизводства изменен на судопроизводство по делам, вытекающим из публичных правоотношений.

В судебном заседании представитель ООО «Техсервис» заявленные требования поддержала.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области с заявленными требованиями не согласилась, просила отказать в их удовлетворении.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Управление Росреестра по Челябинской области, Администрация города Челябинска, Правительство Челябинской области, а также представить третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований АЧИБ «Челябинвестбанк» своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Заявлений и ходатайств не поступило. Дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Управление Росреестра по Челябинской области представило в суд письменное мнение и просило рассмотреть дело без участия его представителя.

Выслушав пояснения представителя ООО «Техсервис», представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области, изучив материалы дела, письменный отзыв ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области и письменное мнение Управления Росреестра по Челябинской области, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, а также органы местного самоуправления, которые обладают властными полномочиями по отношению ко второму участнику названных правоотношений, определяют порядок и условия вступления в данные правоотношения.

Согласно статье 245 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержащей перечень дел, возникающих из публичных правоотношений, таковыми являются, кроме указанных, и иные отнесённые федеральным законом к ведению суда дела.

Следовательно, обращение в суд с требованием об установлении рыночной стоимости земельного участка (независимо от его формы) является основанием для возбуждения гражданского дела об оспаривании результатов

определения кадастровой стоимости, рассмотрение которого пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отнесено к подсудности верховного суда республики и равных ему судов, подлежащего рассмотрению в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

В соответствии с п. 1 ст. И Гражданского кодекса РФ, ч.1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 Гражданского процессуального кодекса РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (ч. 2, ч. 5 ст. 1, ч.5 ст. 4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).

Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не

ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сам по себе факт установления рыночной стоимости земельного участка отличной от его кадастровой стоимости, не влечет за собой изменения гражданско-правовых либо налоговых обязательств, исполнение которых происходило с учетом результатов государственной кадастровой оценки.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Системный анализ положений главы III. 1 Федерального закона об оценочной деятельности, п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ, п. 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года № 316, п. 10 Федерального стандарта «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 255, позволяет сделать вывод о том, что действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об её утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Индивидуальная рыночная стоимость земельного участка подлежит доказыванию путем предоставления относимых, допустимых и достаточных доказательств.

Согласно ч. 3 ст. 246 Гражданского процессуального кодекса РФ при рассмотрении и разрешении дел, возникающих из публичных правоотношений, суд не связан основаниями и доводами заявленных требований. Рассмотрение судом заявлений об определении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не может быть ограничено только проверкой соблюдения формальных требований, установленных к процедуре принятия соответствующих решений, но и должно включать проверку законности и обоснованности принятых решений с точки зрения оценки судом по существу правовых доводов и доказательств, касающихся действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, ООО «Техсервис» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28 июля 2010 года на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: Россия, город Челябинск, Центральный район, улица ***, площадью 413 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования - для эксплуатации зданий.

Согласно кадастровому паспорту земельный участок с кадастровым номером *** поставлен на государственный кадастровый учет 29 июня 2010 года (л.д.ЗЗ).

В соответствии с кадастровой справкой о кадастровой стоимости земельного участка кадастровая стоимость данного земельного участка определена по состоянию на 19 августа 2014 года. Указанный выше земельный участок не вошел в перечень земельных участков, учтенных в государственном кадастре недвижимости, кадастровая стоимость которых утверждена Постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года № 284-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области» по состоянию на 01.01.2010 года, сведения о кадастровой стоимости земельного участка на эту дату отсутствуют. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в ходе государственной кадастровой оценки определена в сумме ***рубля (л.д.101).

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области заявление ООО «Техсервис» отклонила письмом от 22.09.2014 года № 74-2014/095 (л.д.37).

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до

введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ).

Пунктом 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Таким образом, действующим законодательством предусмотрено, что размер кадастровой стоимости земельного участка имеет правовое значение лишь для целей определения размера подлежащих уплате налогов, а также размера подлежащей уплате арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

ООО «Техсервис» в силу норм, содержащихся в п. 1, п. 3 ст. 5 Земельного кодекса РФ и в ст. ст. 388, 390 Налогового кодекса РФ, как собственник земельного участка является участником земельных отношений и плательщиком налога на землю, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость земельного участка, и значит что, заявитель имеет материально-правовые основания для предъявления требований об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости.

Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что представленные заявителем в подтверждение размера рыночной стоимости спорного земельного участка отчет № 18/06-2014 об оценке объекта оценки по определению рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО «Аванта Вест» от 21 июля 2014 года (далее - отчет об оценке), и консультационное заключение Экспертно-консультационного комитета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (региональное отделение «Челябинское» на отчет № 18/06-2014 об оценке объекта оценки от 22 июля 2014 года (далее — консультационное заключение Российского общества оценщиков) не могут быть приняты в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного земельного участка в размере ***рублей по состоянию на 01 января 2010 года, так как не соответствуют требованиям Федерального закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Для целей применения Федерального закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные

обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года 135-ФЗ).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

Согласно отчету об оценке, выполненному по заказу ООО «Техсервис» в соответствии с договором на оценку № 18/06 от 24 июня 2014 года независимым оценщиком ООО «Аванта Вест» Л.В.В., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составляет ***рублей по состоянию на 01 января 2010 года (л.д.104).

Консультационным заключением, выполненным экспертом Российского общества оценщиков ФИО1 отчет об оценке, подготовленный оценщиком ООО «Аванта Вест», признан соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с ч.1 ст. 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с этим отчет об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Федерального закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила

оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона об оценочной деятельности).

Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки» (далее - ФСО № 1), приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255 - Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (далее - ФСО N 2), приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254 Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (далее ФСО № 3), приказом Минэкономразвития РФ от 4 июля 2011г. № 328 -Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее ФСО № 5), приказом Минэкономразвития РФ от 7 ноября 2011 г. № 628 -Федеральный стандарт оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков» (далее - ФСО № 6) и приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. №611 - Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (далее ФСО №7), положения которых являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО№ 1).

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункт 7 ФСО № 1).

Согласно п. 4 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Из отчета об оценке № 18/06-14 следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, отказавшись от использования доходного и затратного подходов.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки

признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).

Согласно пункту 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

Отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки (пункт 3 ФСО № 3).

Нормы подпункта "в" пункта 16 ФСО № 1 вменяют оценщику обязанность проведения действий по сбору и анализу информации, имеющей значение для определения стоимости объекта оценки.

Абзацем 3 статьи 14 Федерального закона об оценочной деятельности подп. «в» п. 18 ФСО № 1 оценщику предоставлено право получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления оценки, запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка оценщиком при использовании сравнительного подхода применил метод сравнения продаж, где в качестве аналогов объекта оценки взяты семь земельных участков, как наиболее близких к объекту оценки (л.д.181, стр. 64 отчета об оценке).

Из отчета следует, что информация об объекте-аналоге № 2 взята оценщиком с сайта www. 74dom.ru., о других объектах аналогах - из газеты бесплатных объявлений «Из рук в руки». Вместе с тем, имеющиеся в отчете

распечатка с сайта и ксерокопии газеты, содержащие объявления о предложениях продажи аналоговых земельных участков, информацию, изложенную в отчете, и использованную при расчете и определении рыночной стоимости земельного участка, не подтверждают.

При расчете величины рыночной стоимости оценщиком в качестве элемента сравнения использованы характеризующие признаки : категория земель, разрешенное использование, площадь земельного участка, юридический статус, дата опубликования объявления о продаже, уторгование, местоположение земельного участка (л.д. 165-167 т.1).

Оценщик отказался от применения корректировки по виду разрешенного использования, в виду одинакового разрешенного вида использования объекта оценки - «для эксплуатации зданий» и земельных участков-аналогов и объекта оценки - «под строительство коммерческой недвижимости».

При этом используемый оценщиком термин «под строительство коммерческих объектов» в качестве элемента сравнения характеризующего признака - разрешенное использование земельных участков - аналогов не имеет правового смысла, поскольку данный термин не предусмотрен ст. 35 Градостроительного кодекса РФ, содержащей перечень видов и состав территориальных зон, выделяемых результате градостроительного зонирования с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства, ни основным видам деятельности хозяйствующих субъектов согласно Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, утвержденного Приказом Росстата от 01.10.2007 года № 150, ни к видам разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов, предусмотренным Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. № 39 (п. 1.2.3, п. 1.2.5, п. 1.2.7 и п. 1.2.9.).

Сведения об объектах-аналогах, сведенные оценщиком в таблицу «Расчет и определение стоимости земельного участка» на стр. 67 отчета об оценке, с указанием вида использования «под строительство коммерческой недвижимости», не соответствуют сведениям первоисточника. Так в объявлении в газете «Из рук в руки» по аналогам №№ 1, 7 вид использования земельного участка не указан, по аналогу № 5 указан иной вид использования - «под строительство автосервиса», по аналогу № 3 - «под строительство коммерческой недвижимости, таун-хаусов и т.д.», по аналогу № 6 в объявлении указано «под строительство производственной базы, мини-завода. Проверить информацию по аналогу № 2 не представляется

возможным, поскольку к отчету об оценке не приложен соответствующий скриншот сайта.

В отчете при определении рыночной стоимости указанная выше информация о виде использования не учтена, а информация о текущем и предполагаемых (возможных) видах использования с учетом правого зонирования вообще не запрашивалась и не исследовалась. Рыночная оценка, проведенная без учета юридических аспектов объекта оценки, не может быть признана достоверной.

В таблице «Описание объектов-аналогов» на стр. 74 отчета об оценке указаны сведения о том, что все объекты-аналоги находятся в собственности, что не соответствуют сведениям первоисточника в газете «Из рук в руки», согласно которым сведения о нахождении земельного участка в собственности имеется лишь в объявлениях по аналогу № № 2 и 6.

В отчете об оценке не указаны кадастровые номера объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию о данных объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных правах.

Оценщик немотивированно отказался от использования в качестве элемента сравнения характеризующих признаков наличие на земельном участке коммуникаций, подъездных путей и капитальных улучшений.

Из отчета оценки следует, что на земельном участке-объекте оценки расположены два нежилых здания (информационно-вычислительный центр) площадью 914 ( 4 этажа) и 22, 5 кв.м ( 1 этаж), коммуникации — (центральные) отопление, водопровод и канализация (л.д.182-184 т.1).

Согласно объявлению по аналогу № 5 к продаже предлагается земельный участок при наличии проекта, фундамента и забора (стр. 76 отчета), информация о том, входит ли в цену предложения указанные объекты и о наличии коммуникаций - отсутствует.

Согласно объявлению по аналогу № 4 на земельном участке «все коммуникации» (стр. 75).

Такое несоответствие характеристик сравниваемых объектов, влияющих на конечную рыночную стоимость, нарушает положения подп. «в» п. 18 ФСО№ 1.

Наличие подключения к сетям и источникам инженерно-технического обеспечения, а также к дорожно-транспортной сети как неотъемлемой части

земельного участка, оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка не учтено. Являются ли источники и сети объектов инфраструктуры частью имущественного комплекса, расположенного на земельном участке-объекте оценки должны проверяться оценщиком исходя из принципа корректировки стоимости объектов-аналогов на основе их различия с объектом оценки в обеспечении всеми необходимыми внешними условиями в соответствии с его разрешенным видом использования.

При выполнении корректировки стоимости земельных участков-аналогов в зависимости от их местоположения, оценщик руководствовался значениями коэффициентов, учитывающими особенности территориального расположения земельного участка, утвержденными Решением Челябинской городской Думы от 27 декабря 2005 г. № 9/22 «О дифференцированных ставках арендной платы за землю на территории города Челябинска на 2006 год» (стр. 65 отчета). Суд считает, что использование данного нормативного правового акта недопустимо, поскольку Решением Челябинской городской Думы от 21 апреля 2009 г. № 2/35 решение № 9/22 от 27 декабря 2005 года признано утратившим силу. С 1 июля 2008 г. особенности территориального расположения земельного участка при исчислении арендной платы регулируются другим нормативным правовым актом - решением Челябинской городской Думы от 24 июня 2008 г. № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска».

Поскольку значения коэффициентов, учитывающих местоположение земельного участка на дату, на которую определяется рыночная стоимость спорного земельного участка, и использованных оценщиком в расчете корректировки не применялись, то произведенный оценщиком расчет с использованием устаревших значений коэффициентов территориального расположения земельных участков-аналогов, является недостоверным.

Объявления о продажах даны в период с 23.02.2009 года (по объекту-аналогу № 6) по 23.11.2009 года (по объекту-аналогу №3), однако вопрос о необходимости применения корректировки на дату предложения или отсутствия таковой, учитывающей изменение цен между датами предложений, оценщиком учтен, не исследовался.

Согласно договора на оказание услуг по оценке от 24 июля 2014 года и отчету об оценке исполнителем услуг по оценке является ООО «Аванта Вест», оценщиками — Л.B.C. и Л. В.В. ( л.д.20-29, т.2). Однако отчет об оценке как экспертом подписан только Л.В.В. Утверждение отчета Л.B.C. На первой странице отчета в качестве директора ООО «Аванта Вест» не заменяет подписи эксперта-оценщика.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что представленный заявителем отчет не может быть принят судом в качестве

достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка.

Кроме того, при рассмотрении настоящего дела суд принимает во внимание следующие обстоятельства в качестве оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований.

Как следует из содержания статей 17.1, 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности, проведение экспертизы отчета является обязательным.

Системный анализ положений статьи 17.1 Федерального закона об оценочной деятельности и п. 5 ФСО № 5 позволяет сделать вывод о том, что для целей настоящего саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, проводится два вида экспертиз:

экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете (абз. 5 ст. 17.1 Федерального закона об оценочной деятельности)

Представленное заявителем суду консультационное заключение Экспертно-консультационного комитета Российского общества оценщиков от 22 июля 2014 года на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, не является экспертным заключением (положительным), не соответствует по своей форме требованиям ст. 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности, не содержит выводов о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, и экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, не проводилась. Консультационное заключение

подтверждает соответствие данного отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и использованным методикам, в то же время выводов о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиками в отчете, не содержит, экспертиза документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки не проводилась, договор на проведение оценки заказчиком не представлялся и проверка соответствия оценщиком обязательных требований к договору о проведении оценки экспертом не проводилась.

Содержащееся в консультационном заключении выводы о соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности не снимает с суда обязанность самостоятельно исследовать и оценить отчет об оценке как доказательство, не имеющее заведомо установленной силы. Недостатки отчета были выявлены по вопросам, не требующим специальных познаний, поэтому необходимость проведения дополнительной экспертизы отсутствует. В ходе судебного разбирательства ходатайства о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка от лиц, участвующих в деле, не поступали. Рыночная стоимость земельного участка должна быть доказана лицом, обратившимся в суд с соответствующим заявлением. При недоказанности требований самим заявителем на заинтересованных лиц и суд не возлагается обязанность по предоставлению или получению другого отчета о рыночной стоимости земельного участка с целью установления его рыночной стоимости. Предметом спора является не выяснение того, какова в принципе рыночная стоимость земельного участка, а установление судебным актом кадастровой стоимости объекта (земельного участка) в конкретном размере и на конкретную дату.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии со ст. 24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.

Согласно сведениям Государственного кадастра недвижимости, представленным ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» Росреестра по Челябинской области по запросу суда земельный участок с кадастровым номером ***сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 29 июня 2010 года, т.е. после даты, на которую утверждены результатов государственной кадастровой оценки. Кадастровая стоимость земельного участка определена не на 01 января 2010 года, а на 29 июня 2010 года, а в отчете оценщика рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2010 года, т.е. кадастровая стоимость земельного участка и его рыночная стоимость определены на разные даты.

Кроме того, консультационное заключение не соответствует требованиям п. 9 и п. 21 ФСО № 5. Выполненное и подписанное экспертом Экспертно-консультационного комитета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (региональное отделение «Челябинское») З.В.В. по договору № 61 от 22.07.2014 года с ООО «Аванта Вест» консультационное заключение утверждено З.В.В. как заместителем председателем Правления Челябинского регионального отделения саморегулируемой организации, полномочия которого на утверждение заключения не подтверждены. По смыслу положений п. 21 ФСО № 5 выполненная экспертом экспертиза не может быть утверждена этим же экспертом в качестве лица, уполномоченного руководителем саморегулируемой организацией оценщиков.

Оценивая представленные доказательства с соблюдением положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу

0 том, что поскольку заключение эксперта представлено в качестве единственного доказательства по делу, а иных доказательств рыночной стоимости земельного участка не представлено, следует признать, что заявители не доказали рыночную стоимость спорного земельного участка в заявленном размере и оснований для удовлетворения заявленных ООО «Техсервис» требований не имеется.

На основании вышеизложенного, довод заявителя, изложенный в исковом заявлении и дополнении к нему, доводы представителя заявителя, изложенные в судебном заседании, о подтверждении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере

1 212 170 рублей по состоянию на 01 января 2010 года представленными доказательствами, не могут быть приняты.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении заявления Обществу с ограниченной ответственностью «Техсервис» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенному по адресу: Челябинская область, город Челябинск, Центральный район, улица ***, площадью 413 кв.м, равной его рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01 января 2010 года — отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Российской Федерации в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий

Туркова Г.Л.