Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению <данные изъяты> об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

являвшийся собственником земельного участка, <данные изъяты> в декабре 2014 года обратился в Ленинградский областной суд с заявлением, в котором просит:

1.установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. (кадастровый номер №), местоположение: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25.07.2012 в размере <данные изъяты> рублей.

2.Обязать Федеральное государственное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м.(кадастровый номер №), местоположение: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25.07.2012 в размере <данные изъяты> рублей.

По позиции заявителя, кадастровая стоимость названного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, установленную отчетом об оценке от 09.12.2014. Соответствие отчета об оценке от 09.12.2014 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности подтверждено заключением эксперта саморегулируемой организации оценщиков от 10.12.2014. Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 24.12.2014 вернула заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости без рассмотрения. Требования мотивированы ссылкой на ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Заявитель полагал, что несоответствие между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью нарушает его права как собственника, приводит к уплате завышенного земельного налога.

В судебном заседании представитель <данные изъяты>С.В.Ю. требования поддерживает, указав, что прекращение с 1 января 2015 года права собственности на земельный участок в силу закона, наделение Фонда «РЖС» функциями агента Российской Федерации в отношении земельного участка, не влечет утрату заинтересованности в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости. Установление кадастровой стоимости в размере рыночной судом приведет к необходимости определения налоговой базы исходя из указанной суммы, так как и в комиссию, и в суд заявитель обратился в 2014 году. Отказ в удовлетворении требований приведет к невозможности перерасчета земельного налога, уплаченного заявителем за 2014 год. Считает представленный отчет об оценке надлежащим доказательством.

В письменном возражении представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» В.Т.В. просит отказать в удовлетворении заявленных требований, указав, что кадастровая стоимость земельного участка рассчитана 25.07.2012 в соответствии с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости <данные изъяты> руб\кв.м. для первой группы видов разрешенного использования на площадь земельного участка. Оснований для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости равной рыночной не имеется.

В судебном заседании представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» В.Т.В. просит отказать в удовлетворении заявленных требований по приведенным доводам, соглашаясь с правовыми позициями представителей иных заинтересованных лиц.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: правительство Ленинградской области, администрация муниципального образования <адрес> Всеволожского муниципального района Ленинградской области, администрация муниципального образования <адрес> сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, администрация Всеволожского муниципального района Ленинградской области, ТУ Росимущества по Ленинградской области.

В письменных возражениях представитель правительства Ленинградской области Р.А.Г. просит отказать в удовлетворении заявления, полагая, что представленный отчет о рыночной стоимости не может быть признан надлежащим доказательством, а именно: допущены нарушения при отборе объектов-аналогов, необоснованно снижена стоимость исходного земельного участка путем применения скорректированного удельного показателя и максимальной скидки на торг; в нарушение п.19 ФСО №1 оценщиком не описаны условия, при которых указанный торг может достигать минимальных, максимальных и иных значений. Оценщиком неправомерно применена корректировка с использованием анализа рынка земельных участков, отличных по площади от объектов –аналогов и объекта оценки. В таблице 12.3 на странице 80 отчета при определении корректировки на площадь земельного участка оценщиком указана неверная площадь объекта оценки 78 <данные изъяты> кв.м., что также свидетельствует о нарушении п.19 ФСО №1. Действующие нормативные правовые акты в области оценочной деятельности не предусматривают возможности определения рыночной стоимости земельного участка по части земельного участка. Не содержат федеральные стандарты оценки и определения «полезная площадь участка». При использовании доходного подхода к оценке оценщиком использованы технико-экономические показатели проекта, не соответствующие установленным требованиям, а именно оценщик рассматривал часть площади оцениваемого земельного участка за вычетом охранной зоны ЛЭП- 63353 кв.м.(таблица 13.2 страница 84 отчета). С учетом разницы в суммах между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью, установленной отчетом, названные суммы не могут быть признаны сопоставимыми. Оценщиком применены значения корректировок на торг на земельные участки под ИЖС, а также корректировок на уторговывание для объектов недвижимости по г.Санкт-Петербургу, а оцениваемый объект недвижимости расположен в Ленинградской области.

В судебном заседании представитель правительства Ленинградской области Р.А.Г. просит в удовлетворении заявления отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях, полагает, что отчет является ненадлежащим доказательством по делу.

В письменных возражениях представитель администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области К.А.В. просит в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на статью 66 Земельного кодекса Российской Федерации, положения Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; полагает, что представленный отчет о рыночной стоимости не является надлежащим доказательством.

В судебное заседание представитель администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области не явился, письменных пояснений не представил, о слушании дела извещен надлежащим образом.

В письменных возражениях представитель администрации муниципального образования «Сертолово» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, ссылаясь на областной закон от 10.03.2004 №17-оз «Об установлении границ и наделении соответствующим статусом муниципальных образований Всеволожский район и Выборгский район и муниципальных образований в их составе», утвержденный генеральный план поселения, считает, что земельный участок с кадастровым номером № расположен на территории другого муниципального образования, а именно на территории муниципального образования <адрес> сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области. В письменных возражениях представитель просил исключить его из числа участников процесса.

В судебное заседание представитель администрации муниципального образования «<адрес>» Всеволожского муниципального района Ленинградской области не явился, письменных пояснений не представил, о слушании дела извещен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель администрации муниципального образования «<адрес> сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области С.О.Е. просит в удовлетворении заявления отказать, указав, что представленный отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации. Так, при определении плотности населения в границах жилой застройки оценщик руководствовался ПЗЗ муниципального образования <адрес> однако, земельный участок расположен на территории муниципального образования <адрес> сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области.

Представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области (ТУ Росимущества в Ленинградской области) в судебное заседание не явился, о слушании дела названное управление извещено надлежащим образом.

Изучив материалы дела, заслушав представителя заявителя С.В.Ю., представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» В.Т.В., представителя правительства Ленинградской области Р.А.Г., представителя администрации муниципального образования «<адрес> сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области С.О.Е., допросив свидетеля К.М.В., исследовав и оценив собранные по делу доказательства согласно ст.67 ГПК РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежат рассмотрению верховным судом республики, краевым, областным судом, судом города федерального значения, суда автономной области и суда автономного округа в качестве суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации(далее-Земельный кодекс) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определены Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В целях подтверждения требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной надлежит представлять:

отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии.

Из системного анализа содержания пунктов 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

В случае установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по процедуре, установленной ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о рыночной стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы (пункт 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Указанные нормы свидетельствуют о том, что установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, так как одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, а также органы местного самоуправления, устанавливающие земельный налог, которые обладают властными полномочиями по отношению ко второму участнику названных правоотношений, определяют порядок и условия вступления в данные правоотношения.

Согласно ст.245 ГПК РФ, содержащей перечень дел, возникающих из публичных правоотношений, таковыми являются, кроме указанных, и иные отнесенные федеральным законом к ведению суда дела.

Следовательно, обращение в суд с требованием об установлении рыночной стоимости земельного участка (независимо от его формы) является основанием для возбуждения гражданского дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, рассмотрение которого пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отнесено к подсудности верховного суда республики и равных ему судов. Подлежащего рассмотрению в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

Поэтому, несмотря на то, что Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства на основании приведенных выше федеральных норм обратился в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, данное обращение подлежит рассмотрению судом в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

Пунктом 1 постановления правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 года №356 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области по состоянию на 1 января 2007 года согласно приложению.

Данное постановление правительства Ленинградской области вступило в силу с 1 января 2008 года.

Приложение к постановлению содержит: таблицу с указанием средних уровней кадастровой стоимости земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов(городского округа) Ленинградской области, перечень видов разрешенного использования, таблицу средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков с разбивкой по кадастровым кварталам.

Постановлением правительства Ленинградской области от 19.03.2009 №63 внесены изменения в постановление правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356 с изложением результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области в редакции согласно приложению. Действие данного постановления распространено на отношения, возникшие с 1 января 2009 года. К названному постановлению приложены: таблица-средний уровень кадастровой стоимости земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов(городского округа) Ленинградской области, перечень видов разрешенного использования, таблица-средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков (по кадастровым кварталам).

Названные нормативные правовые акты опубликованы в официальных изданиях Ленинградской области и являются действующими.

Согласно приложению к постановлению правительства Ленинградской области среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в кварталах: с № по №, №,№,№<адрес> составляет <данные изъяты> руб.\кв.м.

В соответствии со свидетельством о государственном регистрации права от 15 августа 2012 года Федеральный <данные изъяты> (запись регистрации №) являлся собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, общая площадь <данные изъяты> кв.м., адрес объекта: <адрес>,, кадастровый номер №, существующие обременения: часть земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м.-охранная зона ЛЭП.

В кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18.11.2014 отражено, что кадастровая стоимость названного земельного участка определена по состоянию на 25.07.2012(акт об утверждении кадастровой стоимости от 25.07.2012) и составляет <данные изъяты> рубля. Согласно кадастровому паспорту от 05.11.2013 земельный участок с кадастровым номером № относится к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадь участка <данные изъяты> кв.м.; кадастровая стоимость <данные изъяты> рубля; дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости -25.07.2012.

Отчетом об оценке № от 09.12.2014, составленным оценщиком К.М.В., установлена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 25.07.2012, которая составляет <данные изъяты> рублей.

Экспертным заключением на отчет об оценке № земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка:№ от 10.12.2014. составленным экспертом К.С.П., членом общероссийской общественной организации «<данные изъяты>», названный отчет об оценке соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, требованиям технического задания договора на оценку; выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки признаны обоснованными.

Как следует из копии письма от 24.12.2014 № заявление <данные изъяты> в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению не было принято.

Из копий платежных поручений от 25.03.2013 №, 27.06.2013 №, от 04.10.2013 №, от 27.01.2014 №, от 28.03.2014 №, от 03.07.2014 №, от 29.09.2014 №(с отметками банка об исполнении) следует, что <данные изъяты> уплачен земельный налог за 2013 года, в том числе за земельный участок с кадастровым номером № и внесены авансовые платежи по земельному налогу за указанный земельный участок за 1,2,и 3 кварталы 2014 года.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.03.2015 № собственником земельного участка с кадастровым номером № на основании свидетельства о государственной регистрации права от 05.03.2015 № является Российская Федерация. Лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права - Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства. Основанием государственной регистрации права является Федеральный закон от 24.11.2014 №356-ФЗ, которым внесены изменения в Федеральный закон от 24.07.2008 №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

Принимая во внимание положения главы III.1 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, суд считает, что заявитель, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Из представленных по делу кадастровой справки, кадастрового паспорта, следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с пунктом 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития №222 от 12.08.2006, определена по состоянию на 25.07.2012, с чем согласны все участники процесса.

Отчетом об оценке № определена рыночная стоимость названного земельного участка по состоянию на указанную выше дату.

Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Общие требования к содержанию отчета приведены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Так, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете(часть 3 статьи 11).

В силу пункта 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. №254 (далее-ФСО №3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартам оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц(пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: принципа существенности, принципа обоснованности, принципа однозначности, принципа проверяемости, принципа достаточности (пункт 4 ФСО №3).

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №256(далее-ФСО №1) про проведении оценки объекта недвижимости оценщик обязан использовать три подхода: затратный, сравнительный и доходный или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Пунктом 14 ФСО №1 предусмотрено, что под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами –аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 22 ФСО №1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Суд считает, что перечисленным требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности представленный заявителем отчет об оценке № от 09.12.2014 не соответствует по следующим основаниям.

В разделе 9 отчета установлено, что наиболее эффективным использованием оцениваемого земельного участка является комплексное освоение в целях жилищного строительства (строительство индивидуальных жилых домов комфорт-класса, с объектами коммерческой, транспортной и инженерной инфраструктуры).

Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком отобрано два подхода: доходный и сравнительный.

Отказ от использования затратного подхода оценщиком обоснован в соответствии с п.20 ФСО №1.

В рамках сравнительного подхода оценщиком использовался метод последовательных корректировок с включением методов статистического анализа(стр.68,76 отчета).

Характеристики объекта оценки и 4 отобранных объектов –аналогов приведены в таблице 12.1 на стр.72 отчета.

Анализ данных, содержащихся в таблице, показывает, что в качестве объектов-аналогов оценщиком отобраны объекты, существенно отличающиеся по площади от объекта оценки, а именно: площадь объекта оценки -<данные изъяты> кв.м., а площади объектов-аналогов №№ 2,3 и 4 соответственно составляют <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м.

В графе данной таблицы «назначение» в отношении объекта оценки и объектов –аналогов указано «ИЖС». В графе «потенциал использования» в отношении объекта оценки и объектов –аналогов отмечено: коттеджный поселок. Графа «вид разрешенного использования» в данной таблице отсутствует.

В таблице отражено, что объект оценки имеет обременения: охранная зона ЛЭП, площадью <данные изъяты> кв.м.(из общей площади участка 142 <данные изъяты> кв.м.), в то время как объекты-аналоги обременений не имеют.

В таблицу введена графа «полезная площадь земельного участка»; полезная площадь объекта оценки составляет <данные изъяты> кв.м. У объектов-аналогов полезная площадь совпадает с общей площадью земельных участков.

Скидка на торг в отношении объектов-аналогов определена оценщиком в 20%.

В отчете не имеется разъяснений примененных оценщиком понятий «назначение», «потенциал использование», «полезная площадь земельного участка».

С учетом того, что объекты-аналоги в отличие от объекта оценки не имеют обременения, в характеристиках названных объектов не приведен их вид разрешенного использования, а объекты –аналоги №№2, 3, 4 существенно отличаются от площади, то суд считает, что отбор объектов –аналогов произведен оценщиком с нарушением требований пункта 14 ФСО №1.

Суд также учитывает, что в действующем законодательстве Российской Федерации отсутствует понятие «полезная площадь земельного участка».

Исходя из пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 №611 (далее-ФСО 7), оценщик пришел к выводу о необходимости учета следующих элементов сравнения: условия рынка, физические характеристики объекта (включая площадь земельных участков) /стр.76-77 отчета/.

На страницах 77-78 отчета оценщик, ссылаясь на пункт 22 ФСО №7, указал, что между оцениваемым объектом недвижимости и объектами-аналогами отсутствует разница по такому элементу сравнения как «вид использования и (или) зонирование».

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, кадастровому паспорту объект оценки имеет вид разрешенного использования-для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Из приложения к отчету (стр.135-136 отчета) следует, что в объявлениях о продаже отмечено, что объекты-аналоги №№1,2 имеют вид разрешенного использования-под индивидуальное жилищное строительство, объект-аналог №3 имеет вид разрешенного использования- под коттеджную застройку.

Какие-либо данные, подтверждающие, что объект оценки и объекты -аналоги относятся к одной (территориальной) зоне, в отчете отсутствуют.

При этом суд учитывает, что в федеральном законодательстве об оценочной деятельности отсутствует разъяснение понятия «зонирование», содержащееся в пункте 22 ФСО №7.

Определение понятию «градостроительное зонирование» дано в пункте 6 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Доказательств, подтверждающих, что в соответствии со ст.ст.35, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект оценки и объекты-аналоги отнесены к одному виду территориальных зон, по делу не имеется.

Таким образом, вывод оценщика о том, что между оцениваемым объектом недвижимости и объектами-аналогами отсутствует разница по такому элементу сравнения как «вид использования и (или) зонирование» является необоснованным.

По существу, в нарушение подпункта «е» пункта 22 ФСО №7 оценщиком не проведено сравнение между объектом оценки и объектами-аналогами по одному из основополагающих элементов сравнения как «вид использования и (или) зонирование».

При определении корректировки на условия рынка (скидка на торг) (корректировка по первой группе элементов сравнения, стр.78 отчета) оценщиком использованы справочные данные (справочник ФИО1) в отношении иного сегмента рынка – участки под ИЖС, в основном, площадью 8-15 соток. С учетом большого размера объекта оценки оценщик в рамках произведенного расчета принял максимальное значение скидки на торг-20% в границах диапазона скидки на торг, установленного на основании исследования иного сегмента рынка.

Применение данной корректировки на торг в максимальном значении к объекту оценки, который относится к иному сегменту рынка, оценщиком не мотивировано, допустимость данной корректировки не обоснована.

В рамках корректировки по второй группе элементов сравнения оценщиком проводится корректировка на площадь земельного участка методом регрессионного анализа (стр.80-81 отчета).

Однако, в дальнейшем, в отчете определяется не корректировка на площадь земельного участка, а величина стоимости оцениваемого земельного участка в виде показателя «руб./кв.м. полезной площади участка» путем применения метода регрессионного анализа. Из текста отчета не ясно, как образом определена и применена величина корректировки на площадь земельного участка при расчете величины в «руб./кв.м полезной площади участка» (стр.80 отчета).

Для расчета стоимости объекта оценки получены уравнения линейного, степенного, логарифмического и экспоненциального трендов, построена диаграмма и избран логарифмический тренд: Y=(-204,7)*LN(Х)+ 3 144,7, где Х-величина площади, кв.м.; Y- стоимость земельного участка, руб./кв.м.

Однако, в представленном отчете не приведен порядок исчисления и получения двух чисел, использованных в приведенной формуле((-204,7) и 3 144,7)/согласно представленным письменным пояснениям оценщика названные цифры, по существу, являются коэффициентами регрессии - (а1) и (а0), порядок их исчисления не приведен).

Кроме этого, из данной формулы, описания ее составляющих переменных следует, что под величиной Х понимается площадь земельного участка в квадратных метрах. Между тем, как следует из последующего расчета, в результате подстановки вместо Х площади 142 147 кв.м.(площадь земельного участка) оценщиком была получена величина стоимости оцениваемого земельного участка в «<данные изъяты> руб./кв.м. полезной площади участка» (стр.80-81 отчета).

Таким образом, из отчета не ясно, при расчете указанной выше величины была ли подставлена оценщиком в названную формулу вместо Х общая площадь объекта оценки или полезная площадь объекта оценки. При этом, общая площадь объекта оценки составляет <данные изъяты> кв.м., в то время как полезная площадь объекта оценки составляет <данные изъяты> кв.м.(около 55% от общей площади объекта оценки).

Из отчета не ясна причина отбора приведенной выше формулы (логарифмического тренда) для расчета стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость объекта оценки, определенная в рамках сравнительного подхода на дату оценки оценщиком определена в <данные изъяты> рублей (порядок исчисления данной суммы в отчете отсутствует).

Рыночная стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода определена оценщиком методом анализа дисконтированных денежных потоков и составила <данные изъяты> рублей (стр.83, 107-109 отчета).

При исчислении итоговой стоимости объекта оценки оценщиком определен вес каждого из подходов(0,6-сравнительный подход, 0,4-доходный подход) и с учетом данных весов и сумм, полученных в рамках каждого из подходов, установлена рыночная стоимость объекта оценки в <данные изъяты> рублей по состоянию на дату оценки -25.07.2012.

Допрошенная в качестве свидетеля оценщик К.М.В. показала, что в ходе проведения оценки объекта недвижимости руководствовалась федеральным законодательством в области оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки. При определении наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка конкретизировала тип жилой застройки в рамках комплексного освоения территории, полагая наиболее целесообразным вести застройку участка индивидуальными жилыми домами комфорт-класса. При проведении оценки использовались сравнительный и доходный подходы. В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость объекта оценки определена методом сравнения продаж, в пределах которого применен количественный метод внесения корректировок-метод общих корректировок. В рамках доходного подхода стоимость объекта оценки определялась методом анализа дисконтированных потоков. В графе «назначение» таблицы 12.1 (стр.72 отчета) указано наиболее эффективное использование объектов-аналогов; в графах «назначение» и «потенциал использование» отражена одна и та же информация. Отобранные земельные участки(объекты-аналоги) относятся к одному сегменту рынка, имеющему наименьшую ликвидность вследствие своих размеров. Объект оценки имеет обременение, но с похожим обременением трудно было найти объект-аналог, так как рынок ограничен. Расчеты производились исходя из полезной площади объекта оценки. В рамках метода общих корректировок использовался метод статистического анализа-метод регрессионного анализа. С использованием данных сегмента рынка оцениваемого объекта была сконструирована модель ценообразования, соответствующая рынку этого объекта, на основании которой и была определена рыночная стоимость оцениваемого объекта в рамках сравнительного подхода. На странице 80 отчета в формуле (последний абзац) допущена опечатка вместо 142 147 надлежит читать:78 784. Данная опечатка не оказала влияние на итоговый результат расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода. При корректировке на уторговывание были избраны данные для Санкт-Петербурга, а не для Ленинградской области, так как <адрес> является ближайшим пригородом к Санкт-Петербургу, ценовой диапазон в <адрес> аналогичен ценовому диапазону в Санкт-Петербурге. Для получения итоговой стоимости объекта оценки использовалась формула, которая позволяет учесть результаты всех использованных при проведении оценки подходов, а также качество результатов, полученных разными подходами(путем применения весов).

Исходя из площади объекта оценки и была применена корректировка в 20% в виде скидки на торг (данные взяты из справочника ФИО1 применительно к участкам 8-10 соток).

В письменных пояснениях, представленных в суд 13.03.2015, оценщик К.М.В. отразила, что при проведении оценки руководствовалась принципом наиболее эффективного использования, что предусмотрено пунктом 12 ФСО №7. При отборе объектов сравнения оценщик руководствовалась следующими критериями: расположенные во <адрес>; крупные по площади земельные участки более 5 га; категория земель-земли населенных пунктов, назначение-ИЖС (для строительства коттеджного поселка); земельные участки, свободные от построек; земельные участки без инженерных коммуникаций, но с возможностью их подключения; ближайшее окружение земельных участков-малоэтажная жилая застройка и неосвоенные территории. Величина скидки на торг определена в максимальном размере исходя из значительной площади объекта оценки. Формула расчета рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках метода общих корректировок, формула расчета весовых коэффициентов в рамках метода общих корректировок, формула расчета рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках метода анализа дисконтированных денежных потоков, формулы расчета ставки дисконтирования в рамках метода анализа дисконтированных денежных потоков, формула расчета рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках согласования полученных результатов приведены согласно источнику: ФИО2, Оценка стоимости недвижимости, М., «Маросейка». 2009; Учебное пособие для ВУЗов «Общая теория статистики», ФИО3, ФИО4- М, Финансы и статистика, 2002. Описывания применение метода регрессионного анализа, использования функций, оценщик указала, что логарифмический тренд для расчета стоимости объекта оценки был выбран по критерию наибольшей величины коэффициента детерминации. В рамках расчета стоимости продажи коттеджей для расчета величины корректировки на торг оценщик использовала исследование значений корректировки на уторговывание для объектов недвижимости из справочника расчетных данных для оценки и консалтинга, в котором отсутствует значение корректировки на уторговывание для Ленинградской области. Оценщиком использовано значение корректировки на уторговывание при продаже объектов жилой недвижимости для Санкт-Петербурга, так как Сертолово фактически является ближайшим пригородом Санкт-Петербурга, в котором уровень цен и ценообразование сопоставимо с пригородами Санкт-Петербурга.

Исследовав представленный отчет, показания свидетеля К.М.В. и ее письменные пояснения в совокупности, суд приходит к выводу о том, что не только отобранные объекты-аналоги не соответствуют требованиям, предусмотренным п.14 ФСО №1, поскольку не являются сходными объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам(включая и необоснованность вывода оценщика об отсутствии разницы между объектом оценки и объектами -аналогами по такому элементу сравнения как «вид использования и (или) зонирование»), а представленные расчеты в разделе 12.6 отчета не соответствуют принципам обоснованности, однозначности и проверяемости, но и вывод оценщика об установлении рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода (а соответственно и установление итоговой стоимости объекта оценки) не может быть признан соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки по следующим основаниям.

Как следует из отчета(стр.80), показаний свидетеля К.М.В. величина стоимости оцениваемого земельного участка за 1 кв.метр была определена на основании логарифмического тренда по формуле Y= (-204,7)*LN(Х)+3144,7; при этом вместо переменной Х оценщиком была подставлена полезная площадь объекта оценки(<данные изъяты> кв.м.), а не общая площадь объекта оценки(<данные изъяты> кв.м.), что не соответствует приведенному оценщиком описанию формулы, в котором отражено, что Х-величина площади(а не части площади объекта оценки), что в результате привело к занижению числового значения величины стоимости оцениваемого земельного участка за 1 кв.метр. Рыночная же стоимость, полученная в рамках сравнительного подхода в размере <данные изъяты> рублей также получена путем умножения названной величины (<данные изъяты> руб./кв.м.) на полезную площадь объекта оценки-<данные изъяты> кв.м., а не на общую площадь объекта оценки-<данные изъяты> кв.м. (в последнем случае при расчете: <данные изъяты> стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода составила бы <данные изъяты> рублей).

Между тем, ни один из федеральных стандартов оценки не содержит возможности установления рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода путем установления стоимости только части объекта оценки.

С учетом изложенного в совокупности, суд не может признать представленный заявителем отчет об оценке надлежащим доказательством, как не соответствующий названным выше требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам об оценке №№1,3,7 в совокупности.

При оценке представленного отчета суд учитывает, что согласно представленной выкопировке из генерального плана, утвержденного советом депутатов муниципального образования <адрес> Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 09.11.2010 №449 с последующими изменениями, внесенными решением от 01.08.2012 №36), фрагмента схемы земельных участков на территории муниципального образования <адрес> Всеволожского муниципального района Ленинградской области земельный участок с кадастровым номером № расположен за пределами территории муниципального образования «<адрес> Всеволожского муниципального района Ленинградской области, на территории муниципального образования «<адрес> сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области. Поэтому ссылка оценщика в отчете на данные ПЗЗ муниципального образования <адрес> Всеволожского муниципального района Ленинградской области (при определении плотности населения а границах жилой застройки) и на решение совета депутатов муниципального образования <адрес> Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 18.11.2009 №92 «Об установлении земельного налога с 1 января 2010 года»(при определении операционных расходов) является также необоснованным. В указанной части суд также признает возражения представителя администрации муниципального образования «<адрес> сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области обоснованными.

Статья 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

В силу пункта 16 Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.07.2011 №328, в экспертном заключении указываются, в том числе: результаты проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в частности, требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков; результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам; результаты и обоснование иные действий эксперта при проведении экспертизы при проведении экспертизы на подтверждение стоимости; вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, который должен быть мотивирован.

В данном случае, представленное в материалы дела заключение эксперта саморегулируемой организации оценщиков нельзя признать соответствующим указанным положениям ФСО №5 и следовательно, надлежащим доказательством соответствия отчета оценки требованиям законодательства об оценочной деятельности по следующим основаниям.

На титульном листе положительного экспертного заключения на отчет об оценке № земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка:№ от 10.12.2014 определен вид экспертизы: экспертиза на подтверждение стоимости.

По итогам проведения экспертизы на подтверждение стоимости отчета об оценке экспертом сделаны выводы о том, что названный отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; соответствует федеральным стандартам оценки; соответствует ССО-РОО 2010; соответствует требованиям технического задания договора на оценку; выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Кроме этого, в пункте 7 раздела «Условия применения и ограничения на использование результатов экспертизы на подтверждение стоимости» экспертизы отмечено, что эксперт не имеет возможности гарантировать точность исходных данных, заявленных оценщиком в отчете.

В экспертном заключении отсутствует вывод эксперта о подтверждении конкретной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, что прямо предусмотрено пунктом 16 ФСО №5.

Поэтому, проведенная экспертиза не является подтверждением стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке.

Таким образом, заявителем по делу не представлено достоверных доказательств в обоснование требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и в удовлетворении требований в полном объеме надлежит отказать.

В ходе судебного разбирательства, представителем администрации муниципального образования <адрес> сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области было заявлено ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы не по основаниям, предусмотренным статьей 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а в связи с тем, что по мнению представителя, представленный отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так как, проверка соответствия отчёта нормативным правовым актам, регулирующим рассматриваемые правоотношения, и оценка данного доказательства судом не требует специальных познаний, то в удовлетворении заявленного ходатайства было отказано.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы по установлению рыночной стоимости по состоянию на 25.07.2012 участниками процесса не заявлялось.

Иные доводы и возражения представителей заинтересованных лиц по делу не являются правовыми основаниями для отказа в удовлетворении заявления.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении заявления <данные изъяты> об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. (кадастровый номер №), местоположение: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25.07.2012 в размере <данные изъяты> руб. и об обязании Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м.(кадастровый номер №), местоположение: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25.07.2012 в размере <данные изъяты> рублей, отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.Е. Морозкова

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.