Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Шипиловой Т.Г. к Правительству Ростовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ростовской области, заинтересованное лицо - Администрация города Ростова-на-Дону - об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Шипилова Т.Г. 24 июля 2015 года обратилась в суд в порядке главы 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование своих требований заявительница указала, что она является собственником земельного участка с кадастровым номером ..., категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование: для эксплуатации производственных помещений, площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ...

Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года установлена в размере ... руб., что существенно превышает его рыночную стоимость, определённую независимым оценщиком на ту же дату, которая составляет ... руб. Правомерность выводов оценщика подтверждена экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков.

Заявительница считает, что несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает её права, как плательщика земельного налога.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 29 июня 2015 года заявление Шипиловой Т.Г. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено.

По этим основаниям заявительница просила суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости ... руб. по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 08.03.2015 г. N 22-ФЗ "О введении в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации" дела, находящиеся в производстве Верховного Суда Российской Федерации и судов общей юрисдикции и не рассмотренные до 15 сентября 2015 года, подлежат рассмотрению и разрешению в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

С учётом изложенного настоящее дело, относящееся к категории дел, возникающих из публичных правоотношений, рассмотрено в порядке административного судопроизводства.

Шипилова Т.Г., надлежаще извещённая о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, о невозможности явки в судебное заседание и причинах неявки не сообщила.

Представитель Правительства Ростовской области Пилипеева Н.Л. в судебном заседании право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости не оспаривала, пояснила, что Правительство Ростовской области не согласно лишь с величиной рыночной стоимости, определённой в отчёте, представленном административным истцом, при этом надлежащим доказательством рыночной стоимости считала заключение эксперта, составленное по результатам проведённой по определению суда экспертизы.

Представитель Администрации города Ростова-на-Дону Киселева Т.И. против удовлетворения заявленных требований возражала, полагая, что и отчёт об оценке, и заключение эксперта имеют недостатки и не являются достоверными доказательствами рыночной стоимости земельного участка.

Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, надлежаще извещённых о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, о невозможности явки в судебное заседание и причинах неявки суд не известили.

В письменных возражениях Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области просило в удовлетворении заявленных требований отказать, полагая, что Управление необоснованно привлечено к участию в деле, поскольку оно не осуществляет функции органа кадастрового учёта на территории Ростовской области, не нарушало и не оспаривало права административного истца, и просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

С учётом изложенного суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется.

Выслушав объяснения представителей Правительства Ростовской области и Администрации города Ростова-на-Дону, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".

Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определены правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером ..., категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование: для эксплуатации производственных помещений, площадью ... кв. м, расположенный по адресу: ..., является собственностью Шипиловой Т.Г. (л.д. 10).

Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт ... года (л.д. 12 - 14).

В Ростовской области государственная кадастровая оценка земель была проведена по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена согласно постановлению Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области", и по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... руб. (л.д. 11).

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

В соответствии с пунктом 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Отсюда следует, что сведения о кадастровой стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы для уплаты земельного налога, а потому результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

В силу положений абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно абзацу 16 статьи 24.18 указанного Федерального закона к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчёт об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчёта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Экспертиза отчёта об оценке объекта оценки проводится, в том числе, в целях проверки отчёта на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчёта вышеуказанным требованиям (абзацы 1, 4 статьи 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Как видно из материалов дела, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... руб. определена оценщиком ООО «М.» Р.В.В. в отчёте от ... года N ... (л.д. 20 – 67), который, согласно положительному экспертному заключению саморегулируемой организации оценщиков «М.С.О.» от ... года N ..., соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности (л.д. 68 - 78).

Из материалов дела также следует, что 4 июня 2015 года Шипилова Т.Г. обращалась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, однако решением от 29 июня 2015 года заявление было отклонено.

По правилам части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Учитывая наличие возражений лиц, участвующих в деле, относительно достоверности указанного отчёта и исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, судом по ходатайству представителя Шипиловой Т.Г. была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года. Проведение экспертизы было поручено Б. (л.д. 103 - 108).

Согласно заключению эксперта от ... года № ..., рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... руб. (л.д. 116 - 202).

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что отчёт об оценке и заключение эксперта должны соответствовать положениям Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости».

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом.

Экспертное заключение содержит подробное описание процесса оценки земельного участка в части применения подходов к оценке, в нём приведены расчёты, обоснованы применение сравнительного подхода и отказ от применения доходного и затратного подходов, что соответствует требованиям пункта 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256.

Из заключения следует, что для определения стоимости земельного участка эксперт применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом оценки.

В качестве объектов-аналогов было использовано 4 земельных участка для промышленного и коммерческого использования, расположенных в сопоставимых районах г. Ростова-на-Дону. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка.

Для обеспечения наибольшей сопоставимости объектов-аналогов и оцениваемых объектов в цены объектов-аналогов вводились соответствующие корректировки на торг, на площадь участков. В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное объяснение применения конкретных корректировок.

В частности, эксперт указал, что в объявлениях о продаже объектов сравнения №№ 1, 3 указано, что предлагаемые к продаже земельные участки предназначены для эксплуатации производственных помещений, что соответствует наилучшему и наиболее эффективному виду использования объекта исследования, в связи с чем корректировка по рассматриваемому фактору в отношении данных аналогов не производится. В объявлениях о продаже объектов сравнения №№ 2, 4 указано, что объекты предназначены для коммерческого вида деятельности. Однако, учитывая сегментацию и контекстное меню используемого сайта (отсутствие отдельной графы «для участков производственного назначения»), а также местоположение и значительную площадь объектов, предлагаемых к продаже, эксперт допускает, что данные объекты предназначены для производственных видов деятельности, в связи с чем корректировка по рассматриваемому фактору в отношении данных аналогов также не производится.

По мнению эксперта, анализ рынка выявляет, что объекты с меньшей площадью, как правило, более ликвидны, и имеют стоимость 1 кв. м выше по сравнению с крупными объектами. Зависимость стоимости единицы сравнения земельного участка от площади всего земельного участка имеет нелинейный характер, и корректировка может быть рассчитана с использованием ряда методик. В данном случае эксперт обосновал применение корректировки, определяемой по формуле, основанной исключительно на функции натурального логарифма площадей участков безотносительно иных их характеристик, и произвёл корректировки по площади в отношении каждого из объектов-аналогов.

При таком положении ссылки представителя Администрации города Ростова-на-Дону на то, что эксперт отобрал аналоги, отличающиеся по площади от объекта исследования, и не ввёл корректировки по виду использования земельных участков, суд находит необоснованными.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом в рамках сравнительного подхода, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключения эксперта, которое соответствует требованиям действующего законодательства и является относимым и допустимым доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости земельных участков.

Доказательства, опровергающие изложенные в заключении эксперта выводы, в материалах дела отсутствуют.

В представленном Шипиловой Т.Г. отчёте об оценке, в нарушение требований ФСО № 7, не введена корректировка на дату предложения, несмотря на то, что все объекты-аналоги имеют отличные от даты оценки даты выставления на продажу; использован объект-аналог, выставленный на продажу после даты оценки, что лишает отчёт доказательственного значения по делу.

Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков само по себе не подтверждает размер рыночной стоимости земельного участка, поскольку данная экспертиза являлась нормативно-методической, и, исходя из задач экспертизы, перед экспертами не ставились задачи анализа исходных данных. С учётом изложенного положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков не влияет на оценку содержания отчёта, как письменного доказательства по делу.

В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года согласно указанному заключению эксперта.

Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, т.к. в них не приведены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, которую просит установить административный истец в качестве кадастровой. Возражения сводятся к необоснованности привлечения Управления к участию в деле.

Между тем в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что на основании части 4 статьи 38 КАС РФ административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 5.2.1 Постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" государственную функцию по организации государственной кадастровой оценки земель осуществляет непосредственно Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Поэтому ссылки на необоснованность привлечения Управления Росреестра по Ростовской области к участию в деле являются неправомерными.

Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В связи с этим определённая в решении стоимость земельного участка подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 года. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию, т.е. 4 июня 2015 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Из представленных Б. счёта и финансово-экономического обоснования (л.д. 113, 114) усматривается, что стоимость экспертизы в размере ... руб. определена экспертным учреждением с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере ... руб.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения главы 25 КАС Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Поскольку административные исковые требования Шипиловой Т.Г. направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у неё права на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, это право Правительством Ростовской области не оспорено, т.к. его возражения сводились лишь к несогласию с величиной рыночной стоимости, указанной в отчёте об оценке, а выводы эксперта под сомнение не ставились, при этом ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного земельного участка было заявлено представителем административного истца, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов. При таком положении судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца. В связи с этим сумма ... руб., подлежащая выплате эксперту, подлежит взысканию с Шипиловой Т.Г.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование: для эксплуатации производственных помещений, площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости, составляющей ... руб. по состоянию на 1 января 2014 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 4 июня 2015 года.

Взыскать с Шипиловой Т.Г. в пользу Б. денежные средства в размере ... руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы по делу № 3 - 183/2015 согласно счёту от ... года № ...

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.А. Чайка

Решение в окончательной форме принято 20 ноября 2015 года.