Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Акционерной компании «Алроса» (открытое акционерное общество) к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице Филиала по Республике Саха (Якутия) об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

установил:

АК «Алроса» (ОАО) обратилось в суд с иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости. В обоснование своих требований указало на то, что на основании договоров аренды земельных участков истец является арендатором земельных участков:

с кадастровым номером 14:14:050120:2, расположенного по адресу: .........., общей площадью .......... кв.м., для размещения взлетно-посадочной полосы и объектов обслуживающего комплекса аэропорта «..........», с кадастровой стоимостью .......... рублей;

с кадастровым номером № ..., расположенного по адресу .........., территория аэропорта «..........» общей площадью .......... кв.м., для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, аэропортов, аэровокзалов, с кадастровой стоимостью .......... рублей;

При этом истец указал, что кадастровая стоимость данных земельных участков утверждена Постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) от 15 ноября 2013 года № 374. Между тем, рыночная стоимость указанных объектов недвижимого имущества значительно ниже установленной кадастровой стоимости, что подтверждается отчетами об оценке № ... от 07.04.2014г. и 2575/1 от 07.04.2014г.,и положительными экспертными заключениями в отношении данных отчетов, и составляет соответственно:

в отношении земельного участка с кадастровым номером № ... – .......... рублей

в отношении земельного участка с кадастровым номером № ... – .......... рублей.

Не согласившись с результатами оценки кадастровой стоимости, заявитель обратился в комиссию по пересмотру кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанных объектов в размере их рыночной стоимости.

Решением комиссии № ... от 23 июля 2014 года в заявлении о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков было отказано.

Не согласившись с указанным решением, полагая его необоснованным, истец обратился в суд об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель истца АК «Алроса» (ОАО) ФИО1, действующая на основании доверенности № ... от 07.04.2014 г., заявленные требования поддержала в полном объеме, просит заявление удовлетворить и установить кадастровую стоимость указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной оценщиком по состоянию на 01.01.2012 г.

Представитель ответчика – ФГБУ «Кадастровая палата Росреестра» в лице Филиала по РС (Я) ФИО2, действующая на основании доверенности от 22.01.2015 № ..., пояснила, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 23.07.2014 № ... установлено, что отчеты выполнены с нарушением требований законодательства и методологии оценочной деятельности, которые привели к необоснованному занижению рыночной стоимости оцениваемых объектов. Считает, что договор на проведение оценки заключен неуполномоченным лицом, что влечет за собой его ничтожность, тем самым приводит к недействительности самих отчетов об оценке объектов недвижимости.

Дополнительно указывает, что Филиал ФГБУ «Кадастровая палата Росреестра по РС (Я)» не наделен полномочиями в сфере проведения государственной оценки, в связи с чем, надлежащим ответчиком по делу не является. Просила в удовлетворении заявления отказать.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по РС (Я) ФИО3, действующий на основании доверенности № ... от 25.12.2014г., в судебном заседании пояснил, что отчеты об оценке были выполнены с нарушением методологических исследований. При составлении отчетов оценщиком был использован сравнительный подход. Из приведенного в отчете описания объектов-аналогов для объектов оценки установлено, что разрешенное использование земельных участков, выбранных в качестве аналогов не соответствуют разрешенному использованию оцениваемых земельных участков. Объекты – аналоги не скорректированы с объектами, не вычислен поправочный коэффициент.

На основании изложенного полагает, что представленные заявителем отчеты об оценке не могут быть признаны допустимыми и достоверными доказательствами заявленной рыночной стоимости, в связи с чем, просит в заявленных требованиях отказать.

Представитель третьего лица Министерства имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) ФИО4, действующий на основании доверенности № ... от 19.12.2014г., в судебном заседании пояснил, что пунктом 20 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)" установлено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. При этом, в силу пункта 22 Приказа Минэкономразвития РФ № 256 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы.

Указывает, что оценщиком при составлении отчета № ... при корректировке на разрешенное использование не обоснован выбор среднего уровня кадастровой стоимости 1 кв. м. земли по МО "Ленский район" в соответствии постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) от 15.11.2013 г. № ... "О кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Республики Саха (Якутия)" в качестве объектов парной продажи.

Представитель третьего лица МО «Ленский район РС (Я)» при надлежащем извещении о месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явился. По правилам части 3 статьи 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В силу ч. ч. 2, 5 ст. 1, ч. 5 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов.

Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

На основании ст. 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела, между Министерством имущественных отношений РС (Я), Муниципальным образованием «Ленский район» РС (Я) в лице муниципального учреждения «Комитет имущественных отношений МО «Ленский район» и АК «Алроса» (ОАО) были заключены договоры аренды земельных участков, по которым истцу были предоставлены в пользование на условиях аренды земельные участки из земель населенных пунктов, находящиеся в государственной собственности, в том числе:

- по договору аренды № ... от 04.05.2010г. - земельный участок с кадастровым номером № ..., расположенный по адресу .........., территория аэропорта «..........», общей площадью .......... кв.м., для размещения взлетно-посадочной полосы и объектов обслуживающего комплекса аэропорта «..........». Из кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 27.01.2015г., выданной Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по РС (Я) усматривается, что кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 27.01.2015г. составляет .......... рублей;

- по договору аренды № ... от 15.07.2011г. - земельный участок с кадастровым номером № ..., расположенный по адресу .........., аэропорт «..........», общей площадью .......... кв.м., для размещения объектов аэропорта. Из кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 27.01.2015г., выданной Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по РС (Я) усматривается, что кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет .......... рубля.

Приложениями № ... к каждому из указанных договоров аренды установлено, что размер арендной платы по договорам определен на основании данных о кадастровой стоимости земельных участков.

Из содержания решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № ... от 09 декабря 2014 года следует, что кадастровая стоимость спорных земельных участков определена по состоянию на 01.01.2012 года на основании отчета об определении кадастровой стоимости от 18 октября 2013 г. № ....

Аналогичная информация изложена на официальном информационном портале Республики Саха (Якутия) http://www.sakha.gov.ru, где приведены сведения о реквизитах государственного контракта № ... от 30.04.2012 г.. объектах оценки в виде .......... земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории РС (Я), сведения о которых содержатся в государственном кадастре по состоянию на 01.01.2012 г.

В соответствии со статьей 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Как усматривается из материалов дела, кадастровая стоимость указанных земельных участков установлена на основании постановления Правительства Республики Саха (Якутия) от 15 ноября 2013 года № 374 «О кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Республики Саха (Якутия)».

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, заявляя требование о пересмотре кадастровой стоимости и установлении ее в размере рыночной, заявитель должен подтвердить рыночную стоимость объекта недвижимости на дату, на которую была определена кадастровая стоимость.

В подтверждение своих доводов, истцом представлены отчеты об оценке аналитического центра оценки и консалтинга «..........» № ... от 07 апреля 2014 года, согласно которым рыночная стоимость земельных участков составляет:

земельного участка с кадастровым номером № ..., расположенного по адресу .........., территория аэропорта «..........», общей площадью .......... кв.м., для размещения взлетно-посадочной полосы и объектов обслуживающего комплекса аэропорта «..........» – .......... рублей;

земельного участка с кадастровым номером № ..., расположенного по адресу .........., аэропорт «..........», общей площадью .......... кв.м., для размещения объектов аэропорта – .......... рублей;

Из данных отчетов следует, что датой оценки, то есть определения стоимости объектов оценки, является 01.01.2012г.

Истцом также представлены экспертные заключения Общероссийской общественной организации «..........» № ... от 22.05.2014 на отчет № ..., № ... от 22.05.2014 на отчет № ... об оценке рыночной стоимости земельных участков экспертом Х., имеющим регистрационный номер реестра членов СРО РОО № ..., квалификационный аттестат эксперта № ... выдан 30.09.2013г. ФГБОУ ВПО НИ ТГУ.

Как следует из выводов по итогам проведения экспертизы отчетов об оценке, отчеты № ..., № ... от 22.05.2014 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего АК «Алроса» (ОАО), расположенного по адресу: .......... соответствуют требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года в действующей редакции, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Указание ответчика на не соответствие представленных истцом отчетов требованиям статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», основано на ошибочном толковании правовой нормы, которая регламентирует порядок заключения договора на проведение оценки от имени собственника объекта.

Согласно статье 6 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки. При этом действующее законодательство не связывает возможность проведения оценки объекта с наличием исключительно права собственности на этот объект. Кроме того, при рассмотрении споров об определении кадастровой стоимости объекта действует специальное правовое положение, изложенное в ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ, которое предполагает самостоятельное предоставление со стороны заинтересованного лица отчета о рыночной стоимости объекта.

В связи с этим, наличие у истца права аренды земельного участка, арендная плата за пользование которым определяется с учетом его кадастровой стоимости, которая по волеизъявлению владельца объекта может быть оспорена в установленном законом порядке, является достаточным основанием для реализации истцом права на проведение оценки рыночной стоимости этого объекта.

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается допустимым доказательством, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

На основании п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка, кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Доказательством определения рыночной стоимости земельного участка является отчет независимого оценщика.

При таких обстоятельствах оснований ставить под сомнение представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка у суда не имеется. Порядок проведения оценки и содержание отчета об оценке соответствуют общим требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и, в частности, положениям статьи 11 названного закона, устанавливающей основные требования к содержанию отчета.

Таким образом, из материалов дела установлено, что АК «Алроса» (ОАО) подтвердила рыночную стоимость на ту же дату, которая определена кадастровой стоимостью – 01.01.2012г., что подтверждается отчетом об оценке.

В связи с этим суд считает подлежащими отклонению доводы ответчика о принятии комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 26 октября 2012 года № ..., решения об отказе в заявлении о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости на основании нарушения требований законодательства и методологии оценочной деятельности, которые привели к занижению рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе отчеты об оценке рыночной стоимости указанных участков №№ ... от 07.04.2014, экспертные заключения № ... от 22.05.2014 № ... от 22.05.2014, судом установлена действительная рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости. Доказательств, опровергающих достоверность рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в отчете об оценке, суду не представлено.

Принимая во внимание существенное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости по результатам государственной оценки земель, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной в отчете оценщика на ту же дату, суд полагает, что требования истца подлежат удовлетворению.

Доводы представителя ФГБУ «Кадастровая палата Росреестра» в лице Филиала по РС (Я)» о том, что учреждение не является надлежащим ответчиком по делу, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований истца.

В силу п. 11 ч. 2 ст. 7, ч. 3 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносятся также следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости: сведения о кадастровой стоимости объект недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости. Кадастровый учет в связи с изменением указанных в п. 11 ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона ведений осуществляется также на основании поступивших в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в орган кадастрового учета сведений о кадастровой стоимости.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 3 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 года N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации", в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (далее - орган кадастрового учета). Предусмотренные настоящим Федеральным законом полномочия органа кадастрового учета, за исключением полномочий, предусмотренных статьей 30 настоящего Федерального закона, на основании решений данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения. В целях применения установленных настоящим Федеральным законом правил наделенные в соответствии с такими решениями соответствующими полномочиями указанные государственные бюджетные учреждения считаются органами кадастрового учета.

Приказом руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 11 марта 2010 г. N П/93 федеральные государственные учреждения "Земельная кадастровая палата" ("Кадастровая палата") по субъектам Российской Федерации наделены полномочиями по ведению государственного кадастра недвижимости, государственному кадастровому учету недвижимого имущества.

Поскольку права истца могут быть защищены только посредством внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости, надлежащим ответчиком является орган, уполномоченный в соответствии с законом вносить изменения в государственный кадастр недвижимости - ФГБУ «Кадастровая палата Росреестра» в лице Филиала по РС (Я).

При таких обстоятельствах требование Акционерной компании «Алроса» (Открытое акционерное общество) об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Исковое заявление Акционерной компании «Алроса» (Открытое акционерное общество) к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице Филиала по Республике Саха (Якутия) об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков из земель населенных пунктов в размере рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01.01.2012г., в отношении следующих объектов недвижимости:

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда РС (Я) Л.А. Дмитриева

Решение суда принято в окончательной форме 27 марта 2015 года