Гражданский кодекс часть 1

Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО4 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и установлении его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО4 обратилась в суд заявлением о пересмотре кадастровой стоимости и установлении рыночной стоимости арендуемого ею земельного участка, на котором расположены принадлежащие ей на праве собственности нежилые здания, мотивируя тем, что определенная и внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, что нарушает ее права как плательщика арендной платы.

ФИО4 обратилась в суд в порядке искового производства, в связи с чем, определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, судом определен вид производства по настоящему делу, как по делу, возникающему из публичных правоотношений, поскольку между субъектами правоотношения отсутствует спор частноправового характера.

ФИО4, надлежащим образом извещенная о месте и времени рассмотрения дела, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления ( л.д. 181), в судебное заседание не явилась.

В судебном заседании представитель ФИО4 адвокат Заксенберг Б.А. поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении, уточнив размер рыночной стоимости в связи с допущенной опиской, и просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, находящего по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей и возложить обязанность на Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курской области внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости.

Представители заинтересованных лиц Администрации г. Курска и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, возражений относительно заявленных требований не представили.

Представители Администрации Курской области и Комитета по управлению имуществом в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований, указав, чтораспоряжением Правительства Курской области от 18 июня 2010 года №269 (в редакции от 13 декабря 2010 года № 624) принято решение о проведении в 2011 году государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Курской области. В соответствии с государственным контрактом №6 от 5 августа 2011 года, Комитет по управлению имуществом Курской области выступил заказчиком по установлению государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов по Курской области. Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов утверждены на основании отчета о кадастровой стоимости земельных участков и положительного заключения экспертизы Постановлением Администрации Курской области от 17 января 2012 года №15-па « Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Курской области». Указанное постановление является действующим и никем не оспорено.

Представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курской области ФИО3 не признала заявленные требования и пояснила, что в соответствии со ст.15 Федерального закона от 24 июля 2007 года №221 «О государственном кадастре недвижимости» сведения о кадастровой стоимости вносятся органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, утвердивших в установленном законодательством порядке результаты государственной кадастровой оценки земель.

В 2011 году была проведена государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов по состоянию на 1 января 2011 года и её результаты утверждены постановлением Администрации Курской области от 17 января 2012 года №15-па «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Курской области». Данные результаты были внесены органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости 2 февраля 2012 года и являются действующими, никем не оспорены и применяются для целей налогообложения. В данном случае орган кадастрового учета не выступает как оценочная организация, поскольку это не относится к компетенции филиала, поэтому не может дать представленным заявителем отчету по оценке рыночной стоимости земельного участка и экспертному заключению какую либо оценку, поскольку не обладает необходимыми специальными знаниями в данной области.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Курской области утверждены постановлением Администрации Курской области от 17 января 2012 года №15-па ( в редакции постановления Администрации Курской области от 14 января 2014 года № 4-па) (далее – Постановление №15-па).

Утвержденные результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Курской области были внесены в государственный кадастр недвижимости 02.02.2012 года.

В соответствии с государственным контрактом №6 от 5 августа 2011 года заказчиком на выполнение работ по теме: «Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов в Курской области» являлся Комитет по управлению имуществом Курской области.

Согласно пункту 1 Постановления №15-а результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Курской области утверждены по состоянию на 1 января 2011 года.

Из пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (в действующей в настоящее время редакции от 21 июля 2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федерального закона № 135-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания правообладателями или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из содержания статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости не является обязательным.

Как установлено при рассмотрении дела, на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № от 20 июня 2008 года арендодатель Комитет по управлению имуществом Курской области предоставил в аренду ФИО4 земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, для производственно- хозяйственной деятельности, площадью <данные изъяты> кв.м. на срок с 12.05.2008 г. до 12.05.2023 г.

На земельном участке расположены принадлежащие ФИО5 в соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права от 23 марта 2007 года нежилые здание и помещения в здании литер А.

Согласно кадастровой справке и сведений из кадастрового органа кадастровый номер земельного участка - №, статус- ранее учтенный, дата постановки на учет – 22 апреля 2005 года, кадастровая стоимость, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 5.12.2014 года (дата заполнения кадастровой справки) составляет <данные изъяты> руб., датой определения кадастровой стоимости является 01.01.2011г., датой внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости является 2.02.2012 года, удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка составил <данные изъяты> руб. за кв.м.

Из кадастрового плана следует, что категория арендуемого земельного участка - из земель поселений, разрешенное использование – для производственно- хозяйственной деятельности.

Поскольку расчет арендной платы производился исходя из кадастровой стоимости земельного участка, то суд усматривает наличие у заявителя ФИО4 заинтересованности в оспаривании результата кадастровой оценки, поскольку затрагиваются ее права и обязанности, как арендатора.

Рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена на произвольную дату (часть 4 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ).

Таким образом, поскольку кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером № была установлена при проведении государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января 2011 года, постольку датой, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость спорного земельного участка, следует считать именно эту дату.

Из представленного заявителем отчета № оценщика индивидуального предпринимателя К., являющейся членом некоммерческого партнерства «<данные изъяты>», составленного 29 сентября 2014 года, об оценке рыночнойстоимостиземельного участка следует, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка на 1 января 2011 года составляет <данные изъяты> рублей.

В отношении данного отчета представлено экспертное заключение № года, подготовленное экспертами саморегулируемой организации оценщиков общероссийской общественной организации «<данные изъяты>», членом которой является оценщик, составивший отчет. Согласно заключению отчет об оценкерыночнойстоимостиземельного участка соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, а выявленные замечания к отчету несущественны для результатов оценки.

Из статьи 12 ФЗ№135-ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что отчет независимого оценщика является одним из письменных доказательств по делу и подлежит оценке, поскольку итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, при условии, если отчет составлен по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим федеральным законом, и в судебном порядке не установлено иное.

Доводы заинтересованных лиц о том, что они не в состоянии дать оценку отчету, поскольку не обладают специальными познаниями в области оценочной деятельности, являются несостоятельными, поскольку в силу пункта 13 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254, в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

Оценивая отчет об оценке и экспертное заключение применительно к положениям статей 60 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит их не соответствующими требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям статей 11 и 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ и требованиям федеральных стандартов оценки.

Так, согласно части 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Спорный земельный участок заявителя находится в черте <адрес> и относится к категории «земли населенных пунктов».

Из положений статьи 85 Земельного кодекса РФ следует, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительным регламентом к ряду территориальных зон, включая жилые, общественно- деловые, производственные и иные территориальные зоны.

Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки и содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства соответствующей территориальной зоны (пункты 8, 9 статьи 1, статья 37 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно пунктам 3 и 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22.10.2010 г. №508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Согласно пункту 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316, пункту 1.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 N 39 (далее - Методические указания №39), государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и в разрезе классификационных групп, объединенных сходством вида разрешенного использования.

Согласно подпункту 2.2.4 Методических указаний №39 на основании анализа информации о рынке земельных участков в составе земель населенных пунктов, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования земель может проводиться группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Это предполагает, в том числе, необходимость отнесения на основании имеющейся у оценщика информации каждого оцениваемого участка к одной из групп (подгрупп) видов разрешенного использования.

Из подпункта 2.2.3 Методических указаний усматривается, что основными источниками таких сведений являются государственный земельный кадастр, государственные фонды данных, полученные в результате проведения землеустройства, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований.

Приложение №1 к постановлению Администрации Курской области от 17.01.2012 г. №15-па, в котором и отражены результаты государственной кадастровой стоимости земель населенных пунктов <адрес>, оформлено в виде таблицы, из которой следует, что удельный показатель кадастровой стоимости каждого земельного участка (УПКС ЗУ), имеющего свой кадастровый номер, а, следовательно, и его кадастровая стоимость установлены исходя из вида разрешенного использования земельного участка.

Так, земельный участок, переданный в аренду заявителю ФИО4, имеет вид разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально- технического, продовольственного снабжения, сбыта, заготовок.

Анализ данного приложения приводит к выводу о том, что при государственной кадастровой оценке земель выделялись, в том числе, и такие виды разрешенного использования, как: земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки; земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки; земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии; земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.

Как следует из отчета, оценщик при описании объекта оценки ( л.д. 22) указывает, что разрешенное использование земельного участка – для производственно- хозяйственной деятельности, текущее использование - аналогичное, характер застройки- возведено здание административного назначения. То есть, с учетом вида разрешенного использования – административное здание промышленности.

Вместе с тем, в разделе 4.3 ( л.д. 29) при анализе сегмента рынка объекта оценки указывает, что «оцениваемые земельные участки относятся к категории «земли населенных пунктов» с возможным использованием под торгово- офисные объекты, поэтому анализ рынка проводился для данного типа земли.

Между тем, объектом оценки является один земельный участок, а не несколько, разрешенное и текущее использование которого является другим, о чем указывалось выше, в том числе, самим же оценщиком при описании объекта оценки.

Кроме того, из раздела 4.4. отчета ( л.д. 32) следует, что оценщик не проводил анализ наиболее эффективного использования земельного участка (то есть как наиболее вероятное использование, являющееся физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово- осуществимым), на что было обращено внимание и в экспертном заключении на данный отчет ( л.д. 96): по мнению экспертов, отказ от анализа НЭИ ( наиболее эффективного использования) по причине назначения оценки не является достаточно убедительным.

Кроме того, при анализе ценовой ситуации ( л.д. 31) в отчете анализируется ситуация на рынке земли под объекты недвижимости коммерческого назначения, без учета разрешенного и текущего использование объекта оценки.

Как видно из отчета (л.д. 38, 39, 40), при оценке рыночной стоимости земельного участка использовался метод сравнения продаж, а точнее предложений. При этом в отчете отражено (л.д.38- 39), что подход к оценке с точки зрения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемой земли с другими аналогичными земельными участками, которые были проданы или включены в реестр продаж. По мнению оценщика, метод сравнения продаж наиболее действителен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли- продажи. Если такие земли на рынке продаж отсутствуют, метод сравнения продаж не применим.

Далее оценщик, осуществляя отбор объектов- аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, указывает, что в качестве сходных объектов были выбраны в сети Интернет 5 земельных участков, предлагаемых к продаже, с возможным использованием для производственно- хозяйственной деятельности, характеристика которых представлена оценщиком в таблице ( л.д. 41, 44).

Между тем, оценщиком при отборе объектов- аналогов были допущены нарушения установленных стандартов оценки, не учтены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 6 марта 2002 г. №568-р.

Так, в соответствии с разделом 3 Федерального стандарта оценки Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО№1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 г. №256 ( в ред. приказа Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 г. №509) при сравнительном подходе объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 19 раздела 4 ФСО №1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Согласно п. 22 указанного ФСО №1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

В соответствии с положениями раздела 2 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 6 марта 2002 г. №568-р, рыночная стоимость земельного участка зависит от его целевого назначения, разрешенного использования.

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание так же целевое назначение и разрешенное использование и текущее использование земельного участка.

Согласно положениям раздела 3 и 4 указанных Методических рекомендаций при оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Условием применения метода продаж является наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

местоположение и окружение;

целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

транспортная доступность;

инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Согласно пункту 4 раздела 2 Федерального стандарта оценки « Требования к отчету об оценке (ФСО №3), утвержденному приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 г. №254 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

При этом, из всего вышеизложенного следует, что вид разрешенного использования влияет на размер кадастровой стоимости земельного участка как в случае определения этой стоимости путем умножения площади участка на удельный показатель одного квадратного метра, определяемый в зависимости от вида разрешенного использования, так и в случае определения кадастровой стоимости конкретного участка путем ее оценки независимым оценщиком. Поэтому точность информации о виде разрешенного использования имеет определяющее значение не только для государственной кадастровой оценки, но и при рыночной оценке стоимости земельного участка.

Между тем, оценщик по настоящему делу при определении элементов сравнения, к которым относятся факторы стоимости объекта оценки, нарушил принцип существенности, поскольку вместо такого важного фактора стоимости как вид разрешенного использования использовал элемент сравнения «возможное использование», который не предусмотрен приведенными выше стандартами и методическими рекомендациями, при этом отказавшись от анализа наиболее эффективного использования земельного участка.

Кроме того, оценщик, указав в отчете, что возможным использованием объектов- аналогов является производственно- хозяйственная деятельность, нарушил принципы однозначности и обоснованности, поскольку анализ первичной информации об объектах аналогах ( распечатки из сети интернет, приложение №2 к отчету л.д. 51-53, а также л.д. 161-163), позволяет сделать вывод о том, что в ней не содержится сведений, подтверждающих выводы оценщика.

Так, применительно к аналогам №1, №3 (л.д. 51, 52, 162, 163) имеющая в объявлении в сети интернет информация не позволяет сделать однозначный вывод о том, что разрешенное использование данных земельных участков: производственно- хозяйственная деятельность или это их возможное использование.

В отчете указано применительно к аналогу №2, что дом, находящийся на земельном участке, подлежит сносу, и оказывать влияния на стоимость участка не будет.

Межу тем, из содержания объявления в сети интернет ( л.д. 51, 162) следует, что никаких данных о том, что данный дом, площадью <данные изъяты> кв.м., на земельном участке <данные изъяты> кв.м., подлежит сносу, не имеется. Кроме того, имеющая информация подтверждает иной вид разрешенного использования земельного участка: земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки.

Действительно, в объявлении о продаже места для усадьбы, на котором имеется старый дом, указано на его возможный слом (аналог №4), на что сослался оценщик. Однако характер информации подтверждает иной вид разрешенного использования данного земельного участка.

Кроме того, оценщик в отчете (л.д. 18) указал, что оценке подлежит земельный участок без учета имеющихся на нем улучшений (условно свободный), несмотря на то, что на нем расположено два нежилых здания.

Вместе с тем, в качестве объектов- аналогов оценщик отбирает земельные участки с расположенными на них домами.

Единственным сходным объектом – аналогом с объектом оценки применительно к виду разрешенного использования является аналог №5 (л.д. 53), где в объявлении указано, что продается участок в центре <адрес> под строительство административно- офисного здания.

Также необходимо отметить, что оценщиком при сравнении объектов не выделены такие элементы сравнения как физические характеристики (рельеф, конфигурация), транспортная доступность, инфраструктура (таблицы л.д. 41, 44).Сравнение производилось по такому элементу как « коммуникации», но как указано в отчете ( л.д. 42) поскольку участок рассматривался как условно свободный, то оценщик рассматривал не «наличие коммуникаций», а «возможность их подключения».

Как видно из отчета (л.д. 42), оценщик применил только одну корректировку: скидка на торг. При этом как указано в отчете, для расчета была принята поправка в размере 13%, исходя из таблицы экспертных характеристик рынка недвижимости, представленной в приложении (л.д. 74) и личной устной беседы с сотрудником риэлтерской фирмы ( И.), пояснившего, что земельные участки, выставленные на продажу приобретаются как правило по цене ниже выставленной на 10- 15 %%.

Между тем, согласно п. 18 ФСО №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №256, если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты, оценщик должен указать в отчете их квалификацию, а также обосновать необходимость их привлечения.

Однако оценщиком по настоящему делу не были выполнены данные требования при использовании в качестве специалиста И., предоставившего информацию, имеющую значение для выбора коэффициента корректировки.

Более того, оценщиком при этом был нарушен принцип проверяемости, так как факт получения информации оценщиком от специалиста не подтверждается информацией, имеющейся в отчете. Из отчета видно, что по запросу оценщика ген. директор ООО «<данные изъяты>» направил только сведения об объектах недвижимого имущества, предлагавшихся к продаже на территории Курской области за 2009- 2010 г.г. ( л.д. 66-73).

Анализ таблицы экспертных характеристик ( л.д. 74), позволяет сделать вывод о том, что среднее значение скидки на уторгование в размере 13% указано в ней в пункте 7 применительно к ценам на земельные участки под коммерческие объекты.

Таким образом, оценщик при выборе коэффициента корректировки снова не учел вид разрешенного и текущего использования объекта оценки.

Между тем, в пункте 8 таблицы приведена другая скидка: скидка на цены земельных участков под производственно- складское назначение, составляющая 14, 6%, которая оценщиком не была применена.

Также, при наличии отличий аналогов от оцениваемого земельного участка по виду разрешенного использования оценщиком корректировка по данному элементу сравнения вообще не производилась.

При проведении нормативно- методической экспертизы членами экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общероссийской общественной организации «<данные изъяты>», членом которой является оценщик, составивший отчет, вышеизложенное учтено не было. Эксперты ( л.д. 94) сделали вывод о том, что выборка объектов- аналогов содержит объекты, максимально схожие с объектом оценки по рассмотренным оценщиком ценообразующим факторам. Поэтому как такого сравнительного анализа и корректировки цен предложений аналогов ( кроме поправки на торг) не выполнялось.

Однако, данный вывод экспертов о максимальной схожести объектов аналогов с объектом оценки опровергается вышеприведенными фактами.

Кроме того, в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки « Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядок его утверждения (ФСО №5), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 г. N 328, для проведения экспертизы отчет об оценке или заверенная в установленном саморегулируемой организацией оценщиков порядке его копия предоставляется в саморегулируемую организацию оценщиков, членом или членами которой является (являются) оценщик (оценщики), подписавший (подписавшие) отчет об оценке в порядке и в сроки, установленные внутренними документами такой саморегулируемой организации оценщиков, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Между тем, как видно из заключения экспертов ( л.д. 88) отчет был представлен на экспертизу в нарушение приведенного пункта в электронном виде, а не в оригинале или в форме заверенной копии.

Согласно ст. 11 ФЗ №135-ФЗ отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В экспертном заключении (л.д.88) в качестве параметра, по которому эксперты проверяли соответствие отчета общим обязательным требованиям к отчету об оценке, приведены требования к отчету, составленному на бумажном носителе, а в графе «наличие или отсутствие» отражено только то, что отчет представлен в форме электронного документа. При этом не отражены сведения о том, подписан ли представленный в виде электронного документа отчет усиленной квалифицированной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.

На основании всего вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. При этом должен соблюдаться принцип сопоставимости результатов рыночной стоимости с результатами государственной кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки.

Кроме того, именно на заявителя при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости законом (ст. 24.18 ФЗ №135-ФЗ) возложена обязанность представить отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, который должен соответствовать требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Таким образом, на заявителе лежит обязанность доказать, что при осуществлении государственной кадастровой оценки земель методом массовой оценки не были учтены уникальные характеристики земельного участка, влияющие на его кадастровую стоимость, и представить в подтверждение этого определенные законом доказательства, соответствующие требованиям относимости, допустимости и достоверности.

Между тем, представленные заявителем отчет о рыночной стоимости земельного участка и заключение экспертизы не соответствуют предъявляемым к ним требованиям.

При этом, из пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости только в случаях определения рыночной стоимости земельного участка.

Следовательно, в случае не определения рыночной стоимости земельного участка необходимо исходить из установленной кадастровой стоимости земельного участка на основании результатов проведенной государственной кадастровой оценке земель.

Из смысла приведенной нормы не следует, что на заявителя возложена законом обязанность определить рыночную стоимость земельного участка с целью установления его кадастровой стоимости. Это его право, которое может быть реализовано только при соблюдении целого ряда предусмотренных законом требований и условий. Обязательным в силу закона является только проведение государственной кадастровой оценки земель. Иное толкование приведенной выше нормы противоречило бы целям государственной кадастровой оценки земель.

Руководствуясь статьями 194-199, 246 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Отказать ФИО4 в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, находящего по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей и в возложении обязанности на Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курской области внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации через Курский областной суд в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Председательствующий: Полунина Г.И.