Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Лидер 21» к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Лидер 21» (далее–ООО «Лидер 21», истец) обратилось в суд с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», ответчик) об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Иск обоснован следующими обстоятельствами.

Согласно договору аренды от 8 апреля 2014 года №..., заключенному между администрацией г.Чебоксары и обществом с ограниченной ответственностью «Новые технологии» (в настоящее время - ООО «Лидер 21») на праве аренды истцу принадлежит земельный участок площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Чувашская Республика, г.Чебоксары, ..., д....(далее также – земельный участок). По сведениям государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 27 сентября 2013 года № 396 «Об утверждении результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики», по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере 8588745 рублей 52 копеек. Между тем согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка от 24 апреля 2014 года № 123-04/14, выполненному по заказу истца обществом с ограниченной ответственностью «...» (далее – ООО «...»), на которое экспертным советом общероссийской общественной организацией «...» (далее - ...) выдано положительное экспертное заключение от 11 июня 2014 года № 1647/2014, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года составляет ... рублей. Таким образом, установлено значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости по состоянию на одну и ту же дату. Поскольку кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, это влечет для истца дополнительные расходы по уплате арендной платы. 1 июля 2014 года истец обратился с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, которая по данному заявлению приняла решение от 15 июля 2014 года № 422 об отказе в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка по формальным основаниям, не опровергающим изложенные в отчете оценщика выводы о его рыночной стоимости. Ссылаясь на то, что законодательством Российской Федерации предусмотрена возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, и, указывая на нарушение прав внесением в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости, истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1732 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: Чувашская Республика, г.Чебоксары, ..., д...., равной его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель ООО «Лидер 21» Петров Э.Н. заявленное требование поддержал.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Новинская Е.И. иск не признала, полагая, что заявленное требование является необоснованным и что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику.

Представители третьих лиц - администрации г.Чебоксары, Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики – Артемьева А.В. и Семенова Н.Ю. против удовлетворения иска возражали, также считая его необоснованным.

Представители третьих лиц – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, Министерства финансов Чувашской Республики в судебном заседании не присутствовали.

Выслушав объяснения представителей истца, ответчика, третьих лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Следовательно, действующее законодательство допускает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 28 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

Из материалов дела следует, что ООО «Лидер 21» является арендатором земельного участка площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., имеющего вид разрешенного использования – для эксплуатации нежилых зданий, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г.Чебоксары, ..., д...., что подтверждается заключенными между администрацией г.Чебоксары и обществом с ограниченной ответственностью «Новые технологии» (в настоящее время - ООО «Лидер 21») договором аренды от 8 апреля 2014 года №....

Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка, которая была определена по состоянию на 1 января 2013 года и утверждена постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 27 сентября 2013 года № 396 «Об утверждении результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики», составляет 8588745 рублей 52 копейки.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике от 15 июля 2014 года № 422 отклонено заявление ООО «Лидер 21» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по мотиву установления в отношении него его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 1 716 412 рублей согласно выполненному ООО «...» отчету об определении рыночной стоимости земельного участка от 24 апреля 2014 года №123-04/14, на который ... было дано положительное экспертное заключение от 11 июня 2014 года № 1647/2014

Принимая такое решение, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике исходила из того, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст.11 Закона № 135-ФЗ, требованиям к содержанию об оценке, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, указав, что определенная в отчете рыночная стоимость земельного участка от ее кадастровой стоимости отличается на 80,02%, и что примененная оценщиком корректировка цены объекта - аналога №5 на выход на красную линию необоснованна, поскольку не соответствует описанию местоположения указанного объекта в таблице №14 (нарушен пункт 4 ФСО №3); в таблицах №14 и №15 отчета приведены противоречивые сведения о площади объекта - аналога №4 и дате предложения (продажи) объектов №1 и №2, что вводит в заблуждение пользователей отчета, (нарушен пункт 4 ФСО №3).

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности ООО « Лидер 21» как его арендатора, и ООО «Лидер 21» в связи с этим вправе в судебном порядке оспаривать эти результаты по основанию установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона №135-ФЗ для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Из содержания статьи 12 Закона № 135-ФЗ следует, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суд полагает, что отчет ООО «...» от 24 апреля 2014 года №123-04/14 об определении рыночной стоимости земельного участка и данное на него положительное экспертное заключение ... от 11 июня 2014 года № 1647/2014, являющиеся в силу части 1 статьи 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации письменными доказательствами, не могут быть положены в основу решения суда, поскольку они достоверно не подтверждают рыночную стоимость земельного участка в размере 1716412 рублей на дату установления его кадастровой стоимости в связи с тем, что согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «...» (далее – ООО «...»), выполненному на основании определения суда от 17 октября 2014 года о назначении по ходатайству администрации г.Чебоксары судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка, на дату установления кадастровой стоимости земельного участка его рыночная стоимость составляет 2675940 рублей.

Кроме того, суд учитывает, что в силу ст.11 Закона № 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Суд считает, что в данном случае отчет ООО «...» от 24 апреля 2014 года №123-04/14 об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям ст.11 Закона № 135-ФЗ и пункту 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254, и по этому основанию также не является надлежащим доказательством достоверности определения рыночной стоимости земельного участка, поскольку примененная оценщиком корректировка цены объекта - аналога №5 на выход на красную линию не соответствует описанию местоположения указанного объекта в таблице №14; в таблицах №14 и №15 отчета приведены противоречивые сведения о площади объекта - аналога №4 и дате предложения (продажи) объектов №1 и №2, что вводит в заблуждение пользователей отчета.

Суд полагает необходимым положить в основу решения именно указанное выше заключение эксперта ООО «...», которое находит соответствующим требованиям закона об относимости и допустимости доказательств (статьи 59,60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), исходя из следующего.

Судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка была назначена судом в соответствии с частью 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку для разрешения возникших при рассмотрении дела вопросов требовались специальные познания.

В соответствии со статьей 171 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации эксперт ООО «...» был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Эксперт ООО «...», проводивший экспертизу, имеет необходимое образование и достаточный стаж работы по соответствующей специальности.

Заключение эксперта ООО «...» основано на результатах достаточно подробного анализа рынка, содержит соответствующее обоснование выбранного экспертом метода исследования, описание исследуемого объекта и объектов-аналогов, примененные экспертом корректировки и другие необходимые сведения.

Каких-либо существенных недостатков заключение эксперта ООО «...» не имеет.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований сомневаться в правильности и обоснованности заключения эксперта ООО «...» и находит его соответствующим части 1 статьи 85, части 1 и части 2 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, так как заключение эксперта является полным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответ на поставленный судом вопрос.

Приводившиеся представителем ООО « Лидер 21» при рассмотрении дела доводы о наличии в заключении эксперта ООО «...» недостатков, ставящих под сомнение его правильность и обоснованность, суд находит несостоятельными, так как эти доводы, по сути, выражают лишь несогласие с заключением эксперта и собственное мнение представителя истца о том, каким образом экспертом должна была проводиться судебная экспертиза.

С учетом изложенного суд отказал представителю истца в назначении по делу повторной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка ввиду отсутствия для этого соответствующих оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, рыночную стоимость земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, следует определить в размере 2675940 рублей.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон № 221-ФЗ) кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 12 декабря 1997 года № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации», в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (орган кадастрового учета).

Пунктом 5.1.3 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457, на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, в числе прочего, возложена функция по осуществлению государственного кадастрового учета недвижимого имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона № 221-ФЗ полномочия органа кадастрового учета, за исключением полномочий, предусмотренных статьей 30 указанного Федерального закона, на основании решений данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения. В целях применения настоящим Федеральным законом правил наделенные в соответствии с такими решениями соответствующими полномочиями указанные государственные бюджетные учреждения считаются органами кадастрового учета.

На основании части 2 статьи 3 Закона № 221-ФЗ и в соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 11 марта 2010 года № П/93 «О наделении федеральных государственных учреждений «Земельная кадастровая палата» по субъектам Российской Федерации полномочиями органа кадастрового учета» на территории Чувашской Республики полномочия по ведению государственного кадастра недвижимости, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, а также по предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, были переданы Федеральному государственному учреждению «Земельная кадастровая палата» по Чувашской Республике.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 4 февраля 2010 года № 42 утвержден порядок ведения государственного кадастра недвижимости, в соответствии с которым решение о выполнении кадастровых процедур (в том числе, внесение изменений в сведения государственного кадастра недвижимости) осуществляется на основании решения, принимаемого уполномоченным должностным лицом органа кадастрового учета.

В настоящее время на территории Чувашской Республики функции органа кадастрового учета осуществляет филиал федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Чувашской Республике - Чувашии.

Принимая во внимание приведенные выше нормы действующего законодательства, суд не может согласиться с утверждением представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» о том, что ООО «Лидер 21» предъявило иск к ненадлежащему ответчику.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: Чувашская Республика, г.Чебоксары, ..., д...., равной ее рыночной стоимости в размере 2675940 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Чувашской Республики.

Мотивированное решение составлено 28 января 2015 года.

Судья Верховного Суда

Чувашской Республики А.В. Ярадаев