Гражданский кодекс часть 1

Челябинский областной суд в составе председательствующего судьи Кучина М.И. при секретаре Шагеевой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области, исключении из государственного реестра недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - КУИЗО г. Челябинска) 05.07.2017 года обратился в Челябинский областной суд с административным иском об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области (далее — Комиссии) № 851 от 06.06.2017 года об определении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0429001:1, 74:36:0429001:87 и 74:36:0429001:89 в размере их рыночной стоимости; исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о кадастровой стоимости указанных земельных участков, внесенной на основании этого решения; установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной по результатам судебной экспертизы.

Указывает, что оспариваемое решение существенно нарушает законные интересы административного истца, поскольку в результате снижения кадастровой стоимости земельных участков значительно уменьшается размер получаемой им арендной платы. Полагает, что положенный в основу оспариваемого решения Комиссии отчет о рыночной стоимости земельных участков является недостоверным. КУИЗО г.Челябинска представил на заседание Комиссии, рецензию специалиста, согласно которой отчет оценщика не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а размер рыночной стоимости земельных участков занижен, однако Комиссия эту рецензию во внимание не приняла.

В судебном заседании представители административного истца КУИЗО г. Челябинска и Администрации г. Челябинска - Яскей К.Н. и Горбунова Е.В. заявленные требования поддержали, заявив ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы.

Представители: административного ответчика Управления Росреестра по Челябинской области - Крестьянников А.С., заинтересованного лица ООО «Региональная горная компания» Александрова М.А. против удовлетворения иска и проведения повторной экспертизы возражали.

Представители административного ответчика Комиссии,

заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Заслушав пояснения явившихся представителей сторон, допросив свидетелей М.Т.Д., Попову Е.В., специалиста Волынец В.Г., изучив материалы дела, суд не установил оснований для удовлетворения иска.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в силу абзаца тридцать шестого статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решения Комиссии могут быть оспорены в суде с соблюдением правил подсудности, установленных пунктом 15 статьи 20 КАС РФ, в порядке и сроки, предусмотренные главой 22 КАС РФ (пункты 2, 4 и 5).

По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) Комиссии административными ответчиками являются Комиссия и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, при котором она создана. К участию в деле привлекаются иные лица, права и обязанности которых могут быть затронуты решением суда (статья 47 и часть 3 статьи 247 КАС РФ).

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области была создана приказом руководителя Управлении Росреестра по Челябинской области от 26.10.2012 г. № П/476 в целях реализации статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности.

В ходе судебного заседания установлено, что ООО «Региональная горная компания» является арендатором земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, а именно: № 74:36:0429001:1 площадью 2 031 392 кв.м, расположенного по адресу: г.Челябинск, карьер II Ново-Смолинский; №74:36:0429001:87 площадью 218 125 кв.м, расположенного по адресу: г.Челябинск, Советский район; №74:36:0429001:89 площадью 280 396 кв.м, расположенного по адресу: г.Челябинск, Ново-Смолинский гранитный карьер.

ООО «Региональная горная компания» в силу норм,

содержащихся в Земельном кодексе РФ (п. 1, п. 3 ст. 5, ч. 4 ст. 22), в Законе Челябинской области «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» (ст.1) как арендатор земельного участка, является участником земельных отношений и плательщиком арендной платы, размер которой определяется как произведение кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, ставки арендной платы в зависимости от категории земель коэффициентов, предусмотренных на уровне муниципалитетов.

Следовательно, ООО «Региональная горная компания» вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки. Защита нарушенных прав арендаторов возможна посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости арендованного земельного участка равной рыночной стоимости.

Действующие результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области утверждены приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области № 263-П от 10.11.2015 года, в соответствии с которым по состоянию на 01 октября 2014 года кадастровая стоимость земельных участков была определена в размере: № 74:36:0429001:1 - 2 944 055 797,76 руб.; №74:36:0429001:87 - 316 124 200 руб.; №74:36:0429001:89 -406 372 314,88 руб.

30 ноября 2016 года ООО «Региональная горная компания» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, установлении её равной рыночной стоимости.

Решением Комиссии от 20 декабря 2016 года№ 3371 кадастровая стоимость земельных участков определена в размере их рыночной стоимости: №74:36:0429001:1 - 219 390 336 руб.; №74:36:0429001:87 -23 557 500 руб.; № 74:36:0429001:89 - 30 282 768 руб.

Вступившим в законную силу решением Челябинского областного суда от 04 апреля 2017 года признано незаконным решение Комиссии №3371 от 20 декабря 2016 года, из государственного кадастра недвижимости исключены сведения о кадастровой стоимости земельных участков, установленные указанным решением Комиссии, на Комиссию возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ООО «Региональная горная компания» от 30 ноября 2016 года.

На заседании Комиссии 06 июня 2017 года было вынесено оспариваемое решение № 851, которым кадастровая стоимость вышеперечисленных земельных участков была вновь определена в размере их рыночной стоимости: № 74:36:0429001:1 - 219 390 336 руб.; № 74:36:0429001:87 - 23 557 500 руб.; № 74:36:0429001:89 - 30 282 768 руб.

При принятии оспариваемого решения Комиссия пришла к выводу о том, что оформление и содержание отчета об оценке № 312/06-16 от 14.10.2016 г., составленного оценщиками ООО «Центр оценки о сопровождения бизнеса» П. Е.В. и М.Т.Д. (членами саморегулируемой организации оценщиков «Свободный оценочный

департамент»), соответствует требованиям ст. 11 Закона об

оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки. Возложенная на Комиссию обязанность проверки отчета об оценке на соответствие его требованиям ст. 11 Закона выполнена. Оспариваемое решение принято единогласно всеми членами Комиссии на основании анализа представленных документов.

Определением суда от 05 сентября 2017 года удовлетворено ходатайство КУИЗО г. Челябинска о назначении судебной экспертизы для выяснения вопросов: соответствует ли отчет об оценке № 312/06-2016 от 14.10.2016 г., составленный оценщиком ООО «Центр оценки и сопровождения бизнеса» П. Е.В., требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности; в случае его несоответствия - определить размер рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0429001:1, 74:36:0429001:87 и 74:36:0429001:89 по состоянию на 01 октября 2014 года. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Областной центр экспертиз» С. А.Н.

Согласно заключению судебной экспертизы от 16.10.2017 года, выполненной экспертом С.А.Н., предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, отчет об оценке № 312/06-2016 от 14.10.2016 г. не полностью соответствует требования законодательства РФ об оценочной деятельности, стоимость оцениваемых земельных участков не может быть подтверждена как их действительная рыночная стоимость; по состоянию на 01 октября 2014 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0429001:1 составляет 257 100 000 рублей, № 74:36:0429001:87 -24 500 000 рублей, №74:36:0429001:89 - 31 500 000 рублей.

В соответствии с частью 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса (никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, а результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими).

Свой ответ на первый поставленный перед ним вопрос о несоответствии отчета об оценке № 312/06-2016 от 14.10.2016 г. требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности эксперт обосновал непредставлением ему отчета на бумажном носителе; отсутствием сведений о номере контактного телефона, почтовом адресе, адресе электронной почты; сведений о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор и оценщика, в соответствии с требованиями статьи 16 Закона об оценочной деятельности; о всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета организациях и специалистах, их квалификации и степени участия в проведении оценки; описания, позволяющего пользователю отчета понять логику процесса определения стоимости и

соответствия выбранного оценщиком метода объекту оценки,

определенному виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки; наличием отдельных недостатков последовательности определения стоимости объекта оценки и логики определения стоимости (т.З л.д.6-11).

Суд не может согласиться с таким выводом эксперта, поскольку истребованный судом оригинал отчета об оценке № 312/06-2016 от 14.10.2016 г. на бумажном носителе, подлежащий последующему возвращению в Комиссию, 07.09.2017 года был направлен судом эксперту С. А.Н. вместе с материалами настоящего административного дела (т.2 л.д.99).

Данный оригинал отчета содержит на титульном листе сведения о номере контактного телефона ООО «Центр оценки и сопровождения бизнеса» (351)-260-70-79, почтовом адресе: 454080, г. Челябинск, ул. Энтузиастов, 11 оф.109, адресе электронной почты: s740@yandex.ru, заверен подписью оценщика и печатью юридического лица, с которым у оценщика заключен трудовой договор; на страницах отчета 56-57 имеются сведения о том, что оценка объектов производилась оценщиком при соблюдении требований к независимости оценщика, предусмотренных законодательством РФ об оценочной деятельности, а также о специалистах, принимавших участие в работе (М.Т.Д., П.Е.В.), и их квалификации.

Основания, по которым оценщиком был применен один подход оценки - сравнительный, приведены на страницах 45-47 отчета; сравнительные характеристики объектов, использованных в качестве аналогов, - на страницах 49-53.

Вывод судебного эксперта о том, что оценщиком не был описан полный объем доступных рыночных данных об объектах аналогах, сам по себе не свидетельствует о том, что определенная отчетом величина рыночной стоимости земельных участков не подтверждена, поскольку в ответе на второй вопрос эксперт установили величину рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0429001:1, 74:36:0429001:87 и 74:36:0429001:89 (257 100 000 руб., 24 500 000 руб. и 31 500 000 руб.), сопоставимую с той величиной, которая была установлена оценщиком (219 390 336 руб., 23 557 500 руб. и 30 282 768 руб.).

Суд учитывает, что рыночная стоимость представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Имеющиеся допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой . результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в

процедурах массовой государственной кадастровой оценки,

либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов.

Как указывается в постановлении Конституционного суда РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П, для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Рыночная стоимость вышеуказанных земельных участков, определенная Комиссией в пределах своих полномочий на основании отчета об оценке № 312/06-2016 от 14.10.2016 г., существенно отличается от их кадастровой стоимости, установленной по результатам государственной кадастровой оценки земель населенных, утвержденной приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области №263-П от 10.11.2015 года в размере: 2 944 055 797,76 руб., 316 124 200 руб. и 406 372 314,88 руб.

Таким образом, суд, руководствуясь положениями статей 82, 84 КАС РФ, не может согласиться с выводом судебного эксперта о том, что отчет об оценке № 312/06-2016 от 14.10.2016 г. не полностью соответствует требования законодательства РФ об оценочной деятельности и не подтверждается определенную им стоимость оцениваемых земельных участков в качестве их действительной рыночной стоимости.

Согласно части 2 статьи 83 КАС РФ суд может назначить повторную экспертизу по тем же вопросам, проведение которой поручается другому эксперту, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта.

Судом не установлено оснований для удовлетворения заявленного представителем КУИЗО г. Челябинска ходатайства о проведении повторной экспертизы (т. 3 л.д. 188-190) для разрешения вопроса: каков размер рыночной стоимости земельных участков, поскольку предметом настоящего административного дела является не определение рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0429001:1, 74:36:0429001:87 и 74:36:0429001:89, а проверка законности решения Комиссии № 851 от 06 июня 2017 года, которым их кадастровая стоимость уже установлена равной рыночной стоимости в вышеуказанном размере.

Вывод судебного эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, не подтверждении им действительной рыночной стоимости земельных участков, как уже указано выше, получил оценку суда по правилам статей 82, 84 КАС РФ, сомнения в обоснованности заключения эксперта по этому вопросу, противоречия в выводах эксперта, требующие проведения повторной экспертизы по этому вопросу, отсутствуют.

Суд не может согласиться в доводами административного истца о недопустимости условного объединения оценщиком и судебным экспертом трех земельных участков в один, поскольку п. 1.12 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Министерства экономического развития РФ от 7 июня 2016 г. № 358, предусмотрено, что может потребоваться условное объединение нескольких объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости, в один условно сформированный объект оценки (например, единый производственно-технологический комплекс) или разделение объекта недвижимости, учтенного в государственном кадастре недвижимости, на его отдельные части для целей их самостоятельной оценки. Такое объединение или разделение допустимо, в случае если с точки зрения максимизации экономической выгоды целесообразно рассматривать объекты недвижимости, учтенные в государственном кадастре недвижимости, в их единстве или исходя из раздельного использования. В таком случае результатом определения кадастровой стоимости по каждому объекту недвижимости, учтенному в государственном кадастре недвижимости, является относимая на такие объекты недвижимости часть или совокупность полученных стоимости (стоимостей).

Обоснование применения корректировки на масштаб (площадь) приведены на страницах 40-42 отчета оценщика. Основания усомниться в правильности этой корректировки у суда отсутствуют.

У суда также отсутствуют основания согласиться с доводами административного истца о том, что работа по проверке отчета об оценке №312/06-16 от 14.10.2016 г., выполненного оценщиком П. Е.В., на соответствие требованиям ст. 11 Закона об оценке не была проведена, а представленная КУИЗО г.Челябинска на заседание Комиссии 06.06.2017 года рецензия от 02.06.2017 г., подготовленная оценщиком Г.В.Ю., состоящим в трудовых отношениях с ООО «Оценка», являлась основанием для отклонения отчета оценщика. Иной отчет об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0429001:1, 74:36:0429001:87 и 74:36:0429001:89, который мог бы быть принят Комиссией во внимание при принятии оспариваемого решения, КУИЗО г. Челябинска, по чьему иску ранее уже было признано незаконным решение Комиссии № 3371 от 20.12.2016 года в отношении тех же земельных участков по мотиву ненадлежащего извещения административного истца, не представил.

Решение Комиссии принято уполномоченным на то органом в пределах его компетенции правомочным составом, в пределах месячного срока с момента вступления в силу решения Челябинского областного суда

от 04.04.2017 года. Форма решения соответствует Приказу Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263, утвердившему Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Процедура принятия решения Комиссией не нарушена.

Указание административного истца на снижение размера поступающей в бюджет муниципального образования арендной платы, зависящей от размера кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, само по себе не свидетельствует о незаконности оспариваемого решения Комиссии, поскольку возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости установлена пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ и не зависит от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Суд считает, что предусмотренная ст. 227 КАС РФ совокупность обстоятельств, являющихся основанием для удовлетворения административных исковых требований об оспаривании решения Комиссии, в данном случае отсутствует, в связи с чем иск КУИЗО г. Челябинска удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

Отказать Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в удовлетворении требований об отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области от 06 июня 2017 года № 851 об определении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0429001:1, 74:36:0429001:87 и 74:36:0429001:89 в размере их рыночной стоимости; исключении из государственного кадастра недвижимости сведений об установлении кадастровой стоимости указанных земельных участков, внесенной на основании этого решения; установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной по результатам судебной экспертизы.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Челябинского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: