Гражданский кодекс часть 1

административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю - Ситниковой В.Г.,

заинтересованного лица - Колесникова А.П. – Швец Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску администрации города Ставрополя к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

установил:

Администрация города Ставрополя обратилась с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю (далее Комиссия) о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22.12.2016 в части определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами : <данные изъяты> в размере их рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке; восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами :

<данные изъяты>

определенной по состоянию на 01.10.2015; с указанием, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> применяется для целей, установленных действующим законодательством с 19.12.2015.

В обоснование заявленных требований административный истец сослался на то, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22.12.2016 определена кадастровая стоимость указанных земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, установленной в отчете оценщика, а именно земельных участков с кадастровыми номерами :

- <данные изъяты>, площадью 383 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: земли населенных пунктов под нежилым зданием, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, ул.50 лет ВЛКСМ, <данные изъяты>, в квартале <данные изъяты> в размере – <данные изъяты> руб.;

- <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – под магазин, расположенного по адресу: город Ставрополь, улица 50 лет ВЛКСМ, <данные изъяты>, в квартале <данные изъяты>, в размере – <данные изъяты> руб.;

<данные изъяты>, площадью 59010 кв.м., категория земель земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования –под строениями, сооружениями и производственной базой, расположенного по адресу: г. Ставрополь, проезд 1-й Параллельный, 1б – <данные изъяты> руб.

Уведомление о вынесении указанного решения Комиссии поступило в адрес административного истца 30.12.2016, что подтверждается штампом входящей корреспонденции.

Администрация города Ставрополя полагает оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно заниженной от его рыночной стоимости, что нарушает права и законные интересы истца, поскольку влечет потери муниципального бюджета, пополняемого за счет налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

В рамках поданного Колесниковым А.П. в Комиссию заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, заявителем был предоставлен в Комиссию отчет № К266.1 от 17.06.2016 об оценке рыночной стоимости указанных земельных участков. По отчету их рыночная стоимость отличалась от кадастровой более чем на 30%, однако несмотря на это, как следует из протокола заседания Комиссии, заявление Колесникова А.П. об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости было удовлетворено, в отсутствие положительного экспертного заключения, что противоречит требованиям п. 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.05.2013 № 259.

Представленный в комиссию отчет об оценке рыночной стоимости оцениваемого земельного участка № К266.1 от 17.06.2016 не соответствует требования ст. 11 Федерального закона от 29.07.1198 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки.

В отчете оценщика не указаны кадастровые номера объектов-аналогов, точные адреса, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершения с ними сделок, а также проверить объявления о продаже участков.

В таблице 26 на стр. 94 относительно земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> применены аналоги не соответствующие по площади оцениваемому земельному участку, использован аналог № 1 без указания улицы, корректировка – скидка на торг применена в 15%, в то время, как в г. Ставрополе рынок активный, практически не применена корректировка на местоположение, несмотря на то, что аналоги находятся в северо-западном районе, а аналог 5 фактически за пределами города (в объявлении указано – объездная дорога Михайловск-Надежда, «дизель 476», согласно карте города Ставрополя в данном районе расположено дачное товарищество Дизель, что свидетельствует о несоответствии вида разрешенного использования земельного участка). По аналогу 4 в объявлении указано, что возможно коммерческое использование, однако данное обстоятельство свидетельствует, что вид разрешенного использования в соответствии с правоустанавливающими документами иной, ул. Салова по кадастровой карте имеет назначение – под ИЖС.

В таблице 27 на стр. 96 относительно земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> использован аналог 3 без указания улицы, по корректировке скидка на торг в 15% в то время как в г. Ставрополе активный рынок, практически не применена корректировка на местоположение, при том, что аналоги находятся в северо-западном районе (рыночная стоимость значительно меньше, чем в юго-западном районе), аналог 3 фактически без адреса.

В таблице 28 на стр. 98 относительно земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> применены аналоги не соответствующие по площади оцениваемому земельному участку, использован аналог 1 без указания улицы (что не позволяет определить местонахождение земельного участка относительно района города), аналог 2 также без указания улицы (2 линия), по корректировке - скидка на торг – применен коэффициент 15%, в то время, как в г. Ставрополе активный рынок, также не применена корректировка на местоположение, при том, что аналоги находятся неизвестно где, а также в северо-западном районе. По аналогу 4 в объявлении указано – под ИЖС или производство (согласно правоустанавливающим документам у земельного участка имеется конкретный вид назначения). Аналог 5 находится за пределами г. Ставрополя согласно объявления о продаже. Оценщиком не применена корректировка по инженерным коммуникациям при том, что в объявлениях не указано об их наличии, по аналогу 5 указано – без коммуникаций.

Таким образом, информация, использованная оценщиком при определении рыночной стоимости земельных участков сравнительным методом, не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки и, следовательно, определенная в отчете оценщика рыночная стоимость земельных участков не может быть признана достоверной.

В судебном заседании представитель административного истца – администрации города Ставрополя - Шевченко Г.Н. поддержала заявленные в административном иске требования. Пояснила, что размер земельного налога зависит от кадастровой стоимости земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков, находящихся на территории муниципального образования города Ставрополя, затрагивает права муниципального образования. Необоснованное уменьшение кадастровой стоимости приведет к необоснованному уменьшению доходов бюджета. Кроме того, о кадастровая стоимость спорных земельных участков не является завышенной, учитывая их расположение, функциональное назначение и другие характеристики. Считает, что представленный отчет об оценке № К266.1 от 17.06.2016 не соответствует требованиям ст. 11 Закона № 135–ФЗ и Федеральным стандартам оценки. Срок обращения в суд административным истцом не пропущен.

Представитель административных ответчиков - Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю – Ситникова В.Г. не согласилась с предъявленными административными исковыми требованиями, полагая их не подлежащими удовлетворении. Поддержала представленные в суд письменные возражения. Указала, что решение Комиссии принято полномочным составом, на основании предоставленного заинтересованным лицом отчета об оценке рыночной стоимости, соответствующего требованиям законодательства. Комиссия была вправе принять решение о снижении кадастровой стоимости на 72,3%, 74,85 и 64,9%. У Комиссии сомнений о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства не возникло.

Представитель заинтересованного лица – Колесникова А.П. - Швец Е.И. поддержала представленные в материалы данного административного дела возражения в полном объеме. Просила отказать в удовлетворении заявленных административных требований, поскольку отчет об оценке № К266.1 от 17.06.2016 выполнен в соответствии с совокупностью норм оценочного законодательства, является законным, обоснованным. Кроме того, административным истцом пропущен срок на обращение в суд.

Представитель заинтересованного лица - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом.

В соответствии со ст. 151 КАС РФ суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствии не явившегося представителя заинтересованного лица, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд считает, что заявленные в административном иске требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов административного дела следует, что Колесникову А.П. на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами:

<данные изъяты> площадью 383 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, ул.50 лет ВЛКСМ, 40б, в квартале 524;

- <данные изъяты>, площадью 6047 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Ставрополь, улица 50 лет ВЛКСМ, <данные изъяты>, в квартале <данные изъяты>;

- <данные изъяты>, площадью 59 010 кв.м., категория земель земли населенных пунктов, расположены по адресу: г. Ставрополь, проезд 1-й Параллельный, <данные изъяты>.

Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано за Колесниковым А.П. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в декабре 2014 года (т. 1 л.д. 117-119).

Из кадастровых справок от 23.11.2016, представленных в комиссию следует, что кадастровая стоимость земельных участков установлена :

<данные изъяты>

08.12.2016 в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю поступило заявление от Колесникова А.П. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости недвижимости – земельных участков с кадастровыми номерами : 26:12:012101:19, 26:12:012101:120, 26:12:012210:166, находящихся в собственности заявителя (т. 1 л.д. 114-115).

К заявлению приложен отчет об оценке № К266.1 от 17.06.2016, выполненный оценщиком ООО ЦЭС «Бизнес - Ресурс» <данные изъяты> в соответствии с которым рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами составила : с кадастровым номером 26:12:012101:19 – 549 000 руб., с кадастровым номером <данные изъяты> руб., с кадастровым номером <данные изъяты> руб. (т. 1 л.д.123-235).

14.12.2016 в адрес представителя Колесникова А.П. направлено извещение о назначении заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю на 22.12.2016 (т. 1 л.д. 110). В этот же день аналогичное извещение направлено в адрес главы администрации г. Ставрополя (т. 1 л.д. 111-113).

Решением Комиссии от 22.12.2016 удовлетворено заявление Колесникова А.П., определена кадастровая стоимость объектов недвижимости – вышеуказанных земельных участков в размере их рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке (т. 1 л.д. 91-93).

В соответствии с ч. 5 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований ч. 11 ст. 226 КАС РФ, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 ч. 9 ст. 226 КАС РФ, - наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика, в силу требований ч. 11 ст. 226 КАС РФ, возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в п.п. 3 и 4 ч. 9 ст. 226 КАС РФ, - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных п.п. 1 и 2 ч. 9 ст. 226 КАС РФ, административный истец указал, что оспариваемым решением Комиссии снижена кадастровая стоимость земельного участка в связи, с чем бюджет муниципального образования города Ставрополь терпит убытки по налоговым платежам.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в своем Постановлении от 05.07.2016 № 15-П по делу о проверке конституционности положения ч. 1 ст. 24.18 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в связи с жалобой администрации муниципального образования г. Братска, в системе действующего правового регулирования кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой по земельному налогу, представляющему собой один из доходов муниципальных образований, зачисляемый по нормативу 100 процентов в местные бюджеты, средства которого служат для решения вопросов местного значения как конституционно установленной функции местного самоуправления. Соответственно, существенное, многократное снижение кадастровой стоимости земельного участка, используемого его собственниками – гражданами и организациями для осуществления предпринимательской деятельности, может уменьшить поступающие в местный бюджет налоговые доходы, а следовательно, и финансовые возможности органов местного самоуправления для удовлетворения потребностей жизнеобеспечения населения. В такой ситуации результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, находящихся на территории муниципального образования и являющихся объектом налогообложения, не только влияют на реализацию прав собственников этих земельных участков, но и могут напрямую затронуть права и законные интересы муниципальных образований как территориальных объединений граждан (Постановление Конституционного Суда РФ от 02.04.2002 № 7-П). Поэтому муниципальные образования вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

В силу ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с п.п. 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, п. 3 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Следовательно, снижение размера кадастровой стоимости непосредственно приведет к потерям бюджета муниципального образования города Ставрополя. Указанное подтверждает наличие нарушение прав административного истца, что входило в предмет доказывания по данной категории дел.

Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности, содержащая предписания о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости, предусматривает право обжалования в месячный срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обязанность указанной комиссии в семидневный срок с даты поступления заявления направить уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости, а также возможность оспаривания решения комиссии в судебном порядке.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии – при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26.09. 2012 № П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ.

В соответствии с пунктами 10, 12 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов. Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Из приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26.10.2012 № П/485 следует, что численный состав Комиссии установлен из 4 человек.

Из предоставленных административными ответчиками доказательств следует, что при рассмотрении заявления Колесникова А.П. принимали участие три члена комиссии – председатель Коротина С.Г. (начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по СК), заместитель председателя Григорьева Н.В. (начальник отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ «ФКП Росреестра»), член комиссии Максимова М.И. (начальник отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений СК), при участии секретаря Бочарниковой С.А. Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным, поскольку в работе комиссии приняли участие более половины членов. Все члены комиссии проголосовали «за». Таким образом, решение принято большинством голосов.

В соответствии со ст. 219 Кодекса административного судопроизводства РФ административное исковое заявление, заявленное в порядке главы 22 данного Закона, может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

23.12.2016 в адрес главы администрации г. Ставрополя направлено уведомление о проведении 22.12.2016 заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю.

Согласно штампа администрации г. Ставрополя на уведомлении, приложенном к административному иску, данный документ поступил в администрацию г. Ставрополя - 30.12.2016 (т. 1 л.д. 11), административный иск поступил в краевой суд 30.03.2017, т.е. в установленный законом трехмесячный срок обращения в суд с административным иском.

Доводы представителя административных ответчиков о том, что указанный срок подлежит исчислению с даты заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 22.12.2016 является неверным, поскольку полномочным лицом, имеющим право принимать решения об обжаловании результатов заседания данной комиссии является глава администрации г. Ставрополя, а не представитель администрации г. Ставрополя, присутствовавший на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Исходя из вышеприведенных положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям ст. 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Ст. 11 указанного Закона установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 25.09.2014 № 611 утвержден федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», в соответствии которым оценщик при применении сравнительного подхода должен учитывать изложенные в п. 22 положения, в том числе при применении корректировок.

Из отчета оценщика за № К266.1 от 17.06.2017 следует, что исследованию подлежали три земельных участка из земель населенных пунктов, находящихся в собственности Колесникова А.П., при изготовлении отчета осмотр земельных участков не проводился. В связи с тем, что дата оценки ретроспективная, осмотр объекта оценки проводился только для ознакомления с объектом оценки на местности. В отчете об оценке оценщиком произведен анализ рынка объектов оценки, соответствующих сегменту – земельные участки коммерческого назначения, указаны характеристики (элементы), влияющие на стоимость объектов недвижимости : наличие инженерных коммуникаций.

Объект оценки с кадастровым номером <данные изъяты>, кадастровой стоимостью – <данные изъяты>., расположен в юго-западном районе города Ставрополя, по ул. <данные изъяты> лет ВЛКСМ, <данные изъяты> в общественно-деловой части, проходимость, проезжаемость – высокая, площадь участка 383 кв.м., разрешенное использование - под нежилым зданием, текущее использование соответствует разрешенному. При расчете оценки рыночной стоимости указанного объекта оценки оценщиком подобрано 5 объектов-аналогов : 1 – с указанием в объявлении – г. Ставрополь, без улицы и адреса; 2 – Ставрополь, проспект Кулакова, срочная продажа; 3 – г. Ставрополь, ул. Коломийцева, без адреса, срочная продажа; 4 – г. Ставрополь возле ЖК Олимпийский; 5 – объездная дорога Надежда – Михайловск, срочная продажа. Во всех пяти скриншотах объявлений указано о продаже земельных участков, однако при этом, оценщик в таблице 26 расчета рыночной стоимости земельного участка указывает на отсутствие данных по 1, 3, 4 объекту-аналогу и применяет корректировку в 27% на качество прав. Практически не применена корректировка на местоположение, несмотря на то, что аналоги находятся в северо-западном районе, а аналог 5 - за пределами города, 1 аналог – неизвестно в каком районе города. Не применена оценщиком корректировка на инженерные коммуникации, несмотря на то, что наличие возможности проведения на участок инженерных коммуникаций является элементом, влияющим на стоимость земельного участка. Кроме того, 2, 3, 4 объекты -аналоги находятся на территории города, а значит возможность подведения коммуникаций на них значительна. Несмотря на это, корректировка на наличие инженерных коммуникаций в отчете не приведена. Отказ от применения корректировок оценщиком в отчете не мотивирован.

Объект оценки с кадастровым номером <данные изъяты> кадастровой стоимостью – <данные изъяты> руб., расположен в юго-западном районе города Ставрополя, по ул. 50 лет ВЛКСМ, <данные изъяты>, квартал 524, в общественно-деловой части города, проходимость, проезжаемость – высокая, площадь участка 19 724 кв.м., разрешенное использование - под магазином, текущее использование соответствует разрешенному. При расчете оценки рыночной стоимости указанного объекта оценки оценщиком подобрано 5 объектов-аналогов : 1 – с указанием в объявлении – г. Ставрополь, Кулакова, срочная продажа, без адреса и номера; 2 – Ставрополь, ул. Коломийцева, без номера; 3 – г. Ставрополь, без улицы и адреса; 4 – г. Ставрополь, Кулакова, срочная продажа; 5 – ул. Доваторцев, без номера. Во всех пяти скриншотах объявлений указано о продаже земельных участков, однако при этом, оценщик в таблице 27 расчета рыночной стоимости земельного участка указывает на отсутствие данных по 2, 3, 4 объекту-аналогу и применяет корректировку в 27% на качество прав. Практически не применена корректировка на местоположение, несмотря на то, что 2 аналога находятся в северо-западном районе, а аналог 3 - неизвестно в каком районе города. Не применена оценщиком корректировка на инженерные коммуникации, несмотря на то, что наличие возможности проведения на участок инженерных коммуникаций является элементом, влияющим на стоимость земельного участка. Кроме того, 1, 2, 4, 5 объекты – аналоги находятся на территории города, а значит возможность подведения коммуникаций к ним значительна. Несмотря на это, корректировка на наличие инженерных коммуникаций в отчете не приведена. Отказ от применения корректировок оценщиком в отчете не мотивирован.

Объект оценки с кадастровым номером <данные изъяты>, кадастровой стоимостью – <данные изъяты> руб., расположен в юго-западном районе города Ставрополя, по пр. 1-й Параллельный, 16, в общественно-деловой части города, проходимость, проезжаемость – высокая, площадь участка 59 010 кв.м., разрешенное использование - под строениями и сооружениями производственной базы, текущее использование соответствует разрешенному. При расчете оценки рыночной стоимости указанного объекта оценки оценщиком подобрано 5 объектов-аналогов : 1 – с указанием в объявлении – г. Ставрополь, срочная продажа, без адреса и номера; 2 – Ставрополь, 2-я линия, без номера; 3 – г. Ставрополь, ул.Коломийцева без номера срочная продажа; 4 – г. Ставрополь, юго-запад, без адреса и номера, срочная продажа; 5 – г. Ставрополь, несмотря на то, что в объявлении указано, что объект-аналог расположен на старой дороге на Михайловск, на перекрестке с х. Верхнерусский. Целевое использование земельного участка по объекту-аналогу № 1 – промназначение, однако корректировка по назначению земельных участков отсутствует. Практически не применена корректировка на местоположение, несмотря на то, что по 1, 2, 3 аналогам неизвестно местоположение, города. Не применена оценщиком корректировка на инженерные коммуникации, несмотря на то, что наличие возможности проведения на участок инженерных коммуникаций является элементом, влияющим на стоимость земельного участка. Кроме того, 1 объект – аналог находится на территории города, а значит возможность подведения коммуникаций к нему значительна. Несмотря на это, корректировка на наличие инженерных коммуникаций в отчете не приведена. Отказ от применения корректировок оценщиком в отчете не мотивирован.

Кроме того, из текста решения комиссии от 22.12.2016 № 1429 следует, что при рассмотрении заявления Колесникова А.П. Комиссия не проверяла достоверность вышеуказанного отчета № К266.1 от 17.02.2016 об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами : 26:12:012101:19, 26:12:012101:120, 26:12:012210:166 на соответствие его положениям ст. 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, поскольку в тексте решения Комиссии о результатах рассмотрения заявления фигурирует отчет № 26-ГКОЗНП-2015 от 20.11.2015, который Колесниковым А.П. не предоставлялся.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что представленный в Комиссию отчет об оценке рыночной стоимости № К266.1 от 17.06.2016, составленный оценщиком ООО ЦЭС «Бизнес-ресурс» <данные изъяты>. в отношении земельных участков с кадастровыми номерами : <данные изъяты>, является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии от 22.12.2016 в отношении установления кадастровой стоимости данных земельных участков в размере их рыночной стоимости – незаконным и подлежащим отмене.

Вместе с тем, суд считает, что указанное в административном иске основание к признанию незаконным решения комиссии от 22.12.2016 в части определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами : <данные изъяты>, принадлежащих Колесникову А.П., в виде отсутствия положительного экспертного заключения на отчет оценщика, нельзя признать обоснованным, поскольку Федеральным законом от 02.06.2016 № 172-ФЗ требование Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» об обязательном представлении положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков отменено, абз. 6 ч. 16 ст. 24,18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» утратил силу. Соответственно, в силу этого отпали нормативно-правовые основания для возложения на заинтересованных лиц обязанности по получению указанного заключения в рамках процедуры досудебного разрешения спора о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного исковые требования, изложенные в административном иске, подлежат удовлетворению.

В силу требований п. 1 ч. 3 ст. 227 КАС РФ и положений абз. 3 п. 26 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих у при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

На основании изложенного, подлежат удовлетворению и требования административного истца о восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами :

<данные изъяты>

с указание о том, что восстановленная кадастровая стоимость применяется для целей, установленных действующим законодательством, с 19.12.2015 года.

Руководствуясь ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд

решил:

Административное исковое заявление Администрации города Ставрополя - удовлетворить.

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 22 декабря 2016 года № 1429, в части определения кадастровой стоимости объектов недвижимости – земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> в размере равном их рыночной стоимости, установленном в соответствии с отчетом об оценке № К266.1 от 17 июня 2016 года.

Восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельных участков, определенные по состоянию на 01 января 2015 года, а именно:

- с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 383 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: земли населенных пунктов под нежилыми зданиями, расположенного по адресу : Ставропольский край, город Ставрополь, ул.50 лет ВЛКСМ, 40б в квартале 524, в размере - <данные изъяты> рублей;

- с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 19734 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для использования под магазин, расположенного по адресу: Ставрополь, улица 50 лет ВЛКСМ, <данные изъяты>, в квартале 524, в размере – <данные изъяты> рублей;

- с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 59 010 кв.м., категория земель земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для использования под строениями, сооружениями и производственной базы, расположенного по адресу: г. Ставрополь, проезд 1-й Параллельный, <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей.

Восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельных участков с кадастровыми номерами - <данные изъяты> применяется для целей, установленных действующим законодательством, с 19 декабря 2015 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения через суд вынесший решение.

Председательствующий судья Задорнева Н.П.