Гражданский кодекс часть 1

административных ответчиков – Управления Федеральной регистрационной службы регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю - Ситниковой В.Г.,

заинтересованного лица Мирова Э.А. – Сучкова А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску администрации города Ставрополя к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

установил:

Администрация города Ставрополя обратилась с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю (комиссия) о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22.12.2016 в части определения кадастровой стоимости объектов недвижимости – земельных участков с кадастровыми номерами - <данные изъяты> в размере их рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке; восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой данных земельных участков :

- с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб., определенной по состоянию на 01.01.2015;

- с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб., определенной по состоянию на 26.04.2016;

- с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб., определенной по состоянию на 26.04.2016, с указанием, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельных участков с кадастровыми номерами - № применяется для целей, установленных действующим законодательством с 19.12.2015.

В обоснование заявленных требований администрация города Ставрополя указала, что решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22.12.2016 определена кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами:

- №, расположенного по адресу : город Ставрополь, ул. Артема, 49, в размере рыночной стоимости - <данные изъяты> руб.,

- №, расположенного по адресу : город Ставрополь, пр. К. Маркса, 47, в размере его рыночной стоимости - <данные изъяты> руб.,

- №, расположенного по адресу : город Ставрополь, пр. К. Маркса, 49, в размере рыночной стоимости - <данные изъяты> рублей.

Уведомление о вынесении указанного решения № 17/37213 от 23.12.2016 поступило в адрес административного истца 30.12.2016.

Кадастровая стоимость указанных земельных участков составляет :

- с кадастровым номером № – <данные изъяты> руб.,

- с кадастровым номером № – <данные изъяты> руб.;

- с кадастровым номером № – <данные изъяты> руб.

Административный истец не согласен с решением комиссии, считает его незаконным и необоснованным в части установления кадастровой стоимости перечисленных земельных участков.

Согласно ч. 1 ст. 24.18 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии предусмотрено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствует требованиям, установленным ст. 11 Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более, чем на 30%, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. В случае, если рыночная стоимости объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более, чем на 30%, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение и отчет соответствует требования ст. 11 Закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки.

Как следует из протокола заседания комиссии от 22.12.2016 № 79 п. 33 установлено отличие кадастровой стоимости земельного участка от рыночной стоимости на 47%, п. 35 – на 55 п. 34 – 48 %.

Вместе с тем, комиссия удовлетворила заявление Мирова Э.Ю. о пересмотре кадастровой стоимости только на основании отчетов об оценке, представленных указанным лицом, ссылаясь на оформление отчетов об оценке в соответствии с действующим оценочным законодательством.

Удовлетворение заявлений Мирова Э.Ю. при отличии кадастровой стоимости земельного участка от рыночной более, чем на 30%, в отсутствие положительного экспертного заключения на отчет независимого оценщика противоречит требования законодательства Российской Федерации.

Кроме того, представленные отчеты об оценке № ОЦ-059/2016, № ОЦ-056/2016, № ОЦ- 057/2016 от 05.12.2016 не соответствуют требования ст. 11 Закона № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки. Из отчетов следует, что оценщик произвел анализ рынка земельных участков г. Ставрополя с использованием только одного подхода – сравнительного, с применением метода сравнения продаж. В отчетах не указаны кадастровые номера объектов-аналогов, точные адреса, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершения с ними сделок, а также проверить объявления о продаже участков.

При выборке объектов-аналогов оценщик при изготовлении отчета № 059/2016 от 05.12.2016 использовал объекты-аналоги, расположенные в г. Ставрополе на окраинах, а именно в северо-западном районе, юго-западном районе и Ленинском районе, согласно таблице № 11, однако оцениваемый объект находится в самом центре города Ставрополя, расположен в политическом и культурном центре города, имеет иную проходимость и транспортную доступность. Соответственно должна быть применена корректировка в размере 2,4, а не 1,1.

В отчете № ОЦ-059/2016 от 05.12.2016 (таблица № 9) скидка на торг взята в размере 14% из таблицы для неактивного рынка. Однако оцениваемый объект находится в политическом и культурном центре города, являющегося столицей субъекта РФ. При таких условиях рынок не может быть неактивный. Обоснование выводов о неактивности рынка оценщиком в отчете не приведено. Примеры активных рынков не приведены.

В отчете № ОЦ-059/2016 от 05.12.2016 при определении скидки на торг оценщик использует справочник оценщика 2014 (стр. 72), в других отчетах использует справочник оценщика того же автора и издания, но в редакции 2016 года и при тех же равных условиях скидка на торг берется 21,5%.

Использованные объекты-аналоги, за исключением одного, имеют иной вид разрешенного использования земельного участка, что также существенно сказывается на их стоимости за единицу измерения.

При изготовлении отчета № ОЦ-056/2016 от 05.12.2016 (таблица 8,9 «Выборка аналогов» стр. 49-52 отчета) оценщик использует объекты-аналоги, расположенные в г. Ставрополе на окраинах, несмотря на то, что объект оценки расположен в самом центре города, имеет иную проходимость и транспортную доступность. Соответственно также должна быть применена корректировка в размере 2,4, а не 1,1.

При изготовлении отчетов № ОЦ-057/2016 допущены нарушения аналогичные нарушениям в отчетах № ОЦ-059/2016 и № ОК-056/2016.

Таким образом, информация, используемая оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным методом, не соответствует требования федеральных стандартов оценки, а определенная в отчете рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной.

Административный истец - администрация города Ставрополя, полагает оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно заниженной от его рыночной стоимости, что нарушает права и законные интересы, поскольку влечет потери муниципального бюджета, пополняемого за счет налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца - Семенова Р.И., доводы административного искового заявления поддержала в полном объеме. Пояснила, что размер земельного налога зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельных участков, находящихся на территории муниципального образования города Ставрополя, затрагивает права муниципального образования. Необоснованное уменьшение кадастровой стоимости приведет к необоснованному уменьшению доходов бюджета. Кроме того полагала, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 26:12:030705:37, 26:12:022308:837, 26:12:022308:838 не является завышенной, учитывая расположение земельного участка, его функциональное назначение и другие характеристики. Считает, что представленные отчеты об оценке № ОЦ-056 /16 от 05.12.2016, № ОЦ – 059/2016 от 05.12.2016, № ОЦ – 057/2016 от 05.12.2016 не соответствуют требованиям ст. 11 Закона № 135–ФЗ и Федеральным стандартам оценки. Следовательно, оспариваемым решением комиссии нарушены права административного истца. Срок обращения в суд административным истцом соблюден.

Представитель административных ответчиков - Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю – Ситникова В.Г., не согласилась с предъявленными административными исковыми требованиями, полагая их не подлежащими удовлетворении. Пояснила, что оспариваемое решение комиссии принято полномочным составом комиссии, на основании предоставленных заинтересованным лицом отчетов об оценке рыночной стоимости, соответствующих требованиям законодательства. Комиссия была полномочна принять решение о снижении кадастровой стоимости на 55%, 48% и 47%. У комиссии сомнений о соответствии отчетов об оценке требованиям законодательства не возникло.

Представитель заинтересованного лица Мирова Э.Ю. – Сучков А.М. просил отказать в удовлетворении заявленных административных требований, полагал, что оснований к их удовлетворению не имеется. Отчеты об оценке составлены надлежащим образом, в соответствии с действующим законодательством, на них получены положительные экспертные заключения, которые он представил в суд.

Представитель заинтересованного лица - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом.

В соответствии со ст. 151 КАС РФ суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствии не явившегося представителя заинтересованного лица, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд считает, что заявленные в административном иске требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов административного дела следует, что Миров Э.Ю. является собственником 2/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030705:37, назначение : земли населенных пунктов – объекты торгового назначения, площадью 6109 кв.м., расположенный по адресу : Ставропольский край, г. Ставрополь, расположены нежилые строения с присвоенным почтовым адресом : ул. Артема, 49. Право общей долевой собственности за Мировым Э.Ю. зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 23.06.2015, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Из кадастровой справки от 28.11.2016 следует, что кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером 26:12:030705:37 установлена в размере 49835694,75 руб. по состоянию на 01.01.2015.

08.12.2016 в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю поступило заявление от Мирова Э.Ю. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №. Вид права : общая долевая собственность – 5/100. К заявлению приложены, в том числе, - кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28.11.2016, в соответствии с который данный земельный участок имеет кадастровую стоимость в размере – 49835694,75 руб.; нотариально заверенная копия свидетельства о госрегистрации права собственности на земельный участок от 02.04.2015; отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № от 05.12.2016 № ОЦ-059/16, выполненный ИП Юрченко А.И., в соответствии с которым рыночная стоимость указанного земельного участка составила – <данные изъяты> руб.

Вместе с тем, в деле о рассмотрении спора о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № нотариально заверенное свидетельство о госрегистрации права собственности за Мировым Э.Ю. на 5/100 долей указанного земельного участка отсутствует, имеется только свидетельство, подтверждающее право собственности указанного лица на 2/100 доли.

Как указано государственным регистратором на л.д. 34 дела о рассмотрении спора о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, иные участники общей долевой собственности : Колодезная Е.И. 50/100), Алиризаев К.А. (5/100), Акчурина Е.П. (38/100).

14.12.2016 в адрес Мирова Э.Ю. направлено извещение о назначении заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю на 22.12.2016. В этот же день аналогичное извещение направлено в адрес главы администрации г. Ставрополя.

Решением комиссии от 22.12.2016 удовлетворено заявление Мирова Э.Ю., определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке – <данные изъяты> руб.

Миров Э.Ю. также является собственником 70/1000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022308:838, назначение : земли населенных пунктов – объекты торгового назначения; гаражи встроенные, подземные, многоуровневые автостоянки, гостевые автостоянки, площадью 1568 кв.м., расположенный по адресу : Ставропольский край, г. Ставрополь, кв-л 48, проспект К.Маркса, 47. Право общей долевой собственности за Мировым Э.Ю. зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 27.05.2016, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Из кадастровой справки от 25.11.2016 следует, что кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером 26:12:022308:838 установлена в размере 13196084,16 руб. по состоянию на 26.04.2016.

08.12.2016 в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю поступило заявление от Мирова Э.Ю. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №. Вид права : общая долевая собственность – 70/1000. К заявлению приложен пакет документов : кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28.11.2016, копия свидетельства о госрегистрации права общей долевой собственности на земельный участок; отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:022308:838 от 05.12.2016 № ОЦ-057/16, выполненный ИП Юрченко А.И., в соответствии с которым рыночная стоимость указанного земельного участка составила – <данные изъяты> руб.

Кроме того, Миров Э.Ю. является собственником 70/1000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022308:837, назначение : земли населенных пунктов – объекты торгового назначения; гаражи встроенные, подземные, многоуровневые автостоянки, гостевые автостоянки, площадью 1266 кв.м., расположенный по адресу : Ставропольский край, г. Ставрополь, кв-л 48, проспект К.Маркса, 49. Право общей долевой собственности за Мировым Э.Ю. зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 27.05.2016, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Из кадастровой справки от 25.11.2016 следует, что кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 10654491,42 руб. по состоянию на 26.04.2016.

08.12.2016 в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю поступило заявление от Мирова Э.Ю. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №. Вид права : общая долевая собственность – 70/1000. К заявлению приложен пакет документов : кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25.11.2016, копия свидетельства о госрегистрации права общей долевой собственности на земельный участок; отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:022308:837 от 05.12.2016 № ОЦ-056/16, выполненный ИП Юрченко А.И., в соответствии с которым рыночная стоимость указанного земельного участка составила – <данные изъяты> руб.

Указанные обстоятельства подтверждаются надлежащими доказательствами по делу, представленными административными ответчиками.

Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности, содержащая предписания о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости, предусматривает право обжалования в месячный срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обязанность указанной комиссии в семидневный срок с даты поступления заявления направить уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости, а также возможность оспаривания решения комиссии в судебном порядке.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии – при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26.09. 2012 № П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ.

В соответствии с ч. 5 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований ч. 11 ст. 226 КАС РФ, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 ч. 9 ст. 226 КАС РФ, - наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика, в силу требований ч. 11 ст. 226 КАС РФ, возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в п.п. 3 и 4 ч. 9 ст. 226 КАС РФ, - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных п.п. 1 и 2 ч. 9 ст. 226 КАС РФ, административный истец указал, что оспариваемым решением комиссии снижена кадастровая стоимость земельного участка в связи, с чем бюджет муниципального образования города Ставрополь терпит убытки по налоговым платежам.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в своем Постановлении от 05.07.2016 № 15-П по делу о проверке конституционности положения ч. 1 ст. 24.18 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в связи с жалобой администрации муниципального образования г. Братска, в системе действующего правового регулирования кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой по земельному налогу, представляющему собой один из доходов муниципальных образований, зачисляемый по нормативу 100 процентов в местные бюджеты, средства которого служат для решения вопросов местного значения как конституционно установленной функции местного самоуправления. Соответственно, существенное, многократное снижение кадастровой стоимости земельного участка, используемого его собственниками – гражданами и организациями для осуществления предпринимательской деятельности, может уменьшить поступающие в местный бюджет налоговые доходы, а следовательно, и финансовые возможности органов местного самоуправления для удовлетворения потребностей жизнеобеспечения населения. В такой ситуации результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, находящихся на территории муниципального образования и являющихся объектом налогообложения, не только влияют на реализацию прав собственников этих земельных участков, но и могут напрямую затронуть права и законные интересы муниципальных образований как территориальных объединений граждан (Постановление Конституционного Суда РФ от 02.04.2002 № 7-П). Поэтому муниципальные образования вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что заинтересованным лицом Мировым Э.Ю. при обращении в комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельного участка предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 10, 12 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов. Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Из приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26.10.2012 № П/485 следует, что численный состав Комиссии установлен из 4 человек (т. 2 л.д. 31).

Из предоставленных административными ответчиками доказательств следует, что при рассмотрении заявления Мирова Э.Ю. принимали участие три члена комиссии – председатель Коротина С.Г. (начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по СК), заместитель председателя Григорьева Н.В. (начальник отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ «ФКП Росреестра»), член комиссии Максимова М.И. (начальник отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений СК), при участии секретаря Бочарниковой С.А. Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным, поскольку в работе комиссии приняли участие более половины членов. Все члены комиссии проголосовали «за». Таким образом, решение принято большинством голосов.

В соответствии со ст. 219 Кодекса административного судопроизводства РФ административное исковое заявление, заявленное в порядке главы 22 данного Закона, может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

23.12.2016 в адрес главы администрации г. Ставрополя направлено уведомление о проведении заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю.

Согласно штампа администрации г. Ставрополя на уведомлении, приложенном к административному иску, данный документ поступил в администрацию г. Ставрополя - 30.12.2016 (т. 1 л.д. 138), административный иск поступил в краевой суд 30.03.2017, т.е. в установленный законом трехмесячный срок для обращения в суд с таким административным иском.

Доводы представителя административных ответчиков о том, что указанный срок подлежит исчислению с даты заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 22.12.2016, является неверным, поскольку полномочным лицом, имеющим право принимать решения об обжаловании результатов заседания данной комиссии является глава администрации г. Ставрополя, а не представитель администрации г. Ставрополя, присутствовавший на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии с указанным Порядком секретарь комиссии в срок не более семи дней с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости направляет уведомление о поступлении такого заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения, кроме иных лиц, лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости, которое вправе присутствовать на заседании (пункты 16 и 17 Порядка).

Приведенные правовые предписания в их системном единстве позволяют сделать вывод о том, что федеральное законодательство предусматривает право собственника объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается иными лицами, принять участие в заседании комиссии, рассматривающей заявление об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка путем установления его рыночной стоимости.

Между тем, как усматривается из материалов административного дела, остальные сособственники оцениваемых земельных участков с кадастровыми номерами № о принятии заявления к рассмотрению комиссией, о времени и месте заседании комиссии и рассмотрения заявлений Мирова Э.Ю. об изменении кадастровой стоимости данных земельных участков не извещались, чем были лишены возможности реализовать свое право на участие в заседании комиссии, которое проведено без их уведомления об этом. Данное обстоятельство участвующими в деле лицами не оспаривается.

При таком положении, по мнению суда, доводы административных ответчиков о соблюдении комиссией всех требований действующего законодательства об оценочной деятельности и отсутствии оснований для отмены обжалуемого решения, являются неверными, следовательно, решение комиссии в обжалуемой части подлежит отмене, а заявленные требования удовлетворению.

Исходя из вышеприведенных положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям ст. 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Ст. 11 указанного Закона установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 25.09.2014 № 611 утвержден федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФТО № 7)», в соответствии которым оценщик при применении сравнительного подхода должен учитывать изложенные в п. 22 положения, в том числе при применении корректировок.

Как следует из отчета об оценке № ОЦ-059/16 от 05.12.2016, оценке подлежал земельный участок с кадастровым номером 26:12:030705:37, площадью 6109 кв.м., вид разрешенного использования земельного участка – объекты торгового назначения, фактически земельный участок используется в соответствии с видом разрешенного использования. Оцениваемый объект находится в г. Ставрополе, на ул. Артема, 49, вблизи улицы Лермонтова, в непосредственной близости от административного и исторического центра города. Окружение представлено объектами коммерческого, социально-бытового назначения (площадь Воровского, Ставропольский государственный медицинский университет, рынок «Верхний» и т.д.), а также жилой застройкой, в том числе многоэтажной. Объект находится в общей долевой собственности.

Оценщиком при составлении отчета о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № произведен анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, анализ рынка земельных участков Ставропольского края, в том числе по состоянию на 01.01.2015. Оценщик указал, что стоимость недвижимости в первую очередь зависит от местоположения объекта оценки, а также транспортной и инженерной обеспеченности земельных участков (л. 55 отчета).

Из таблицы 7. Оценка рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом следует, что для оцениваемого земельного участка оценщиком подобраны 5 аналогов, расположенные в г. Ставрополе по ул. Кулакова, Доваторцев и Достоевского, по категории : земли населенных пунктов, по целевому использованию – коммерческое назначение, условно свободные от строений, находящиеся в собственности, расположенные в северо-западном, юго-западном районах города. В отчете применены корректировки на торг и местоположение. Однако, при применении корректировки «скидка на торг», оценщиком применено значение, используемое для неактивного рынка. Однако из анализа рынков земельных участков Ставропольского края проведенного оценщиков в отчете, не следует, что рынок земельных участков с разрешенным использованием – коммерческое назначение является неактивным.

На л.д. 73 отчета оценщиком указано, что остальные параметры сравнения объекта оценки и объектов-аналогов не проводились, т.к. значения параметров сравнения объектов-аналогов и объекта оценки совпадают.

Вместе с тем, с учетом местоположения оцениваемого объекта в центре города и месторасположения объектов-аналогов вдали от центра, оценщиком не мотивирован отказ от применения корректировки на транспортную доступность, расположения объекта-аналога № 4 не на красной линии, как других объектов-аналогов и объекта оценки, хотя указанные факторы являются ценообразующими. Информация о месте расположения объектов-аналогов, использованная оценщиком, является проверяемой не в полной мере, а также не является достаточной и достоверной.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что положенный в основу оспариваемого решения комиссии отчет об оценке рыночной стоимости № ОЦ-059/16 от 05.12.2016, составленные ИП Юрченко А.И. в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:030705:37, является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии от 22.12.2016 в отношении установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной – незаконным и подлежащим отмене.

Как следует из отчета об оценке № ОЦ-057/16 от 05.12.2016, оценке подлежал земельный участок с кадастровым номером 26:12:022308:838, площадью 1568 кв.м., вид разрешенного использования земельного участка – объекты торгового назначения, гаражи встроенные, подземные, многоуровневые автостоянки, гостевые автостоянки. Фактически земельный участок используется в соответствии с видом разрешенного использования. Оцениваемый объект находится в г. Ставрополе, кв-л 48, проспект К.Маркса, 47, в непосредственной близости от административного и исторического центра города. Окружение представлено объектами коммерческого, социально-бытового назначения (кинотеатр «Октябрь», Ставропольский кооперативный институт, рынок «Нижний» и т.д.), а также жилой застройкой, в том числе многоэтажной. Объект находится в общей долевой собственности.

Оценщиком при составлении отчета о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № произведен анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, анализ рынка земельных участков г. Ставрополя в период с 01.01.2009 по 01.03.2016. Оценщик указал, что стоимость недвижимости в первую очередь зависит от местоположения объекта оценки, а также транспортной и инженерной обеспеченности земельных участков (л. 37 отчета).

Из таблицы 9. Оценка рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом следует, что для оцениваемого земельного участка оценщиком подобраны 4 аналога, расположенные в г. Ставрополе, по категории : земли населенных пунктов, по целевому использованию – коммерческое назначение, условно свободные от строений, находящиеся в собственности, расположенные в разных районах города. В отчете применены корректировки на торг и местоположение. Однако, при применении корректировки «скидка на торг» в размере минус 21,5%, оценщиком применено значение, используемое для неактивного рынка. Однако из анализа рынков земельных участков Ставропольского края проведенного оценщиков в отчете, не следует, что рынок земельных участков с разрешенным использованием – коммерческое назначение является неактивным.

На л.д. 55 отчета оценщиком указано, что остальные параметры сравнения объекта оценки и объектов-аналогов не проводились, т.к. значения параметров сравнения объектов-аналогов и объекта оценки совпадают.

Вместе с тем, с учетом местоположения оцениваемого объекта в центре города и месторасположения объектов-аналогов вдали от центра, оценщиком не мотивирован отказ от применения корректировки на транспортную доступность, хотя указанный фактор являются ценообразующими. Информация о месте расположения объектов-аналогов, использованная оценщиком, является проверяемой не в полной мере, а также не является достаточной и достоверной.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что положенный в основу оспариваемого решения комиссии отчет об оценке рыночной стоимости № ОЦ-057/16 от 05.12.2016, составленные ИП Юрченко А.И. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии от 22.12.2016 в отношении установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной – незаконным и подлежащим отмене.

Как следует из отчета об оценке № ОЦ-056/16 от 05.12.2016, оценке подлежал земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1266 кв.м., вид разрешенного использования земельного участка – объекты торгового назначения, гаражи встроенные, подземные, многоуровневые автостоянки, гостевые автостоянки. Фактически земельный участок используется в соответствии с видом разрешенного использования. Оцениваемый объект находится в г. Ставрополе, на проспекте К.Маркса, 49, в непосредственной близости от административного и исторического центра города. Окружение представлено объектами коммерческого, социально-бытового назначения (кинотеатр «Октябрь», Ставропольский кооперативный институт, рынок «Нижний» и т.д.), а также жилой застройкой, в том числе многоэтажной. Объект находится в общей долевой собственности.

Оценщиком при составлении отчета о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № произведен анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, анализ рынка земельных участков г. Ставрополя в период с 01.01.2009 по 01.03.2016. Оценщик указал, что стоимость недвижимости в первую очередь зависит от местоположения объекта оценки, а также транспортной и инженерной обеспеченности земельных участков. Указал на неактивность рынка недвижимости г. Крымска, ничего не указав по активности рынка земельных участков в г. Ставрополе (л. 37 отчета).

Из таблицы 9. Оценка рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом следует, что для оцениваемого земельного участка оценщиком подобраны 4 аналога, расположенные в г. Ставрополе, в различных частях города, по категории : земли населенных пунктов, по целевому использованию – коммерческое назначение, условно свободные от строений, находящиеся в собственности. В отчете применены корректировки на торг и местоположение. Однако, при применении корректировки «скидка на торг», оценщиком применено значение, используемое для неактивного рынка. Однако из анализа рынков земельных участков Ставропольского края проведенного оценщиков в отчете, не следует, что рынок земельных участков с разрешенным использованием – коммерческое назначение является неактивным.

Вместе с тем, с учетом местоположения оцениваемого объекта в центре города и месторасположения объектов-аналогов вдали от центра, оценщиком не мотивирован отказ от применения корректировки на транспортную доступность, расположения объекта-аналога № 2 и № 4 не на красной линии, как других объектов-аналогов и объекта оценки, хотя указанные факторы являются ценообразующими. Информация о месте расположения объектов-аналогов, использованная оценщиком, является проверяемой не в полной мере, а также не является достаточной и достоверной.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что положенный в основу оспариваемого решения комиссии отчет об оценке рыночной стоимости № ОЦ-056/16 от 05.12.2016, составленные ИП Юрченко А.И. в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:022308:837, является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии от 22.12.2016 в отношении установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной – незаконным и подлежащим отмене.

В силу требований п.1 ч. 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства РФ, а также разъяснений, содержащихся в абз. 3 п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (п. 1 ч. 3 ст. 227 КАС РФ, ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности).

На основании изложенного подлежат удовлетворению требования административного истца о восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами - №, с указанием о том, что восстановленная кадастровая стоимость применяется для целей, установленных действующим законодательством, с 19.12.2015.

Вместе с тем, суд считает, что указанное в административном иске основание к признанию незаконным решения комиссии от 22.12.2016 в части определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, в виде отсутствия положительного экспертного заключения на отчеты оценщика, нельзя признать обоснованным, поскольку Федеральным законом от 02.06.2016 № 172-ФЗ требование Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» об обязательном представлении положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков отменено, абз. 6 ч. 16 ст. 24,18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» утратил силу. Соответственно, в силу этого отпали нормативно-правовые основания для возложения на заинтересованных лиц обязанности по получению указанного заключения в рамках процедуры досудебного разрешения спора о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного исковые требования, изложенные в административном иске, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

Административное исковое заявление администрации города Ставрополя - удовлетворить.

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков от 22 декабря 2016 года в части определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами : №, в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке № ОЦ-059/16; №, в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке № ОЦ-057/16; № в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке № ОЦ-056/16.

Восстановить в Государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами :

- №, расположенного по адресу : город Ставрополь, ул. Артема, 49, в размере – <данные изъяты> руб., определенном по состоянию на 01 января 2015 года;

- №, расположенного по адресу : город Ставрополь, пр. К. Маркса, 47, в размере - <данные изъяты> руб., определенном по состоянию на 26 апреля 2016 года;

- №, расположенного по адресу : город Ставрополь, пр. К. Маркса, 49, в размере <данные изъяты> руб., определенном по состоянию на 26 апреля 2016 года.

Восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № применяется для целей, установленных действующим законодательством, с 19 декабря 2015 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Задорнева Н.П.