Гражданский кодекс часть 1

при секретаре Дюсембаеве А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Вертикаль» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости и

установил:

Общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Вертикаль» (далее ООО АН «Вертикаль») обратилось суд с исковым заявлением к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: **** площадью **** кв.м, равной рыночной стоимости в размере **** рублей по состоянию на 01 января 2010 года, т.е. на дату проведения государственной кадастровой оценки. В обосновании заявленных требований ООО АН «Вертикаль» указало на то, что оно является собственником указанного выше земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости - нежилые помещения: служебное здание, складское помещение и воздушная линия освещения. Кадастровая стоимость земельного участка в размере **** рубля, установленная по результатам государственной кадастровой оценки, не соответствует его рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает права заявителя как налогоплательщика. Установление кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости снизит размер земельного налога. В доказательство рыночной стоимости земельного участка ООО АН «Вертикаль» представлены отчет № 74-2014-01283 от 01 декабря 2014 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «Техноком-Инвест» и Экспертные заключения Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Свободный оценочный департамент» (СВОД) № 1124/Н-14 от 18 декабря 2014 года на соответствие отчета № 74-2014-01283 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и № 507/С-15 от 30 марта 2015 года на подтверждение рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Определением Челябинского областного суда о подготовке дела к судебному разбирательству от 04 марта 2015 года вид искового

судопроизводства изменен на судопроизводство по делам, вытекающим из публичных правоотношений.

В судебном заседании представители заявителя ФИО1 и ФИО2, действующие на основании доверенностей от 27.01.2015 года, заявленные требования поддержали.

Заинтересованные лица - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области, Управление Росреестра по Челябинской области, Администрация города Челябинска и Правительство Челябинской области своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Заявлений и ходатайств не поступило. Дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области представило в суд письменный отзыв с возражениями на заявление ООО АН «Вертикаль», Управление Росреестра по Челябинской области -письменное мнение по делу.

Выслушав пояснения представителей заявителя, изучив материалы дела, письменный отзыв ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области и письменное мнение Управления Росреестра по Челябинской области, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО3, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, а также органы местного самоуправления, которые обладают властными полномочиями по отношению ко второму участнику названных правоотношений, определяют порядок и условия вступления в данные правоотношения.

Согласно статье 245 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержащей перечень дел, возникающих из публичных правоотношений, таковыми являются, кроме указанных, и иные отнесённые федеральным законом к ведению суда дела.

Следовательно, обращение в суд с требованием об установлении рыночной стоимости земельного участка (независимо от его формы) является основанием для возбуждения гражданского дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, рассмотрение которого пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

отнесено к подсудности верховного суда республики и равных ему судов, подлежащего рассмотрению в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

В соответствии с п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса РФ, ч.1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 Гражданского процессуального кодекса РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сам по себе факт установления рыночной стоимости земельного участка отличной от его кадастровой стоимости, не влечет за собой изменения гражданско-правовых либо налоговых обязательств, исполнение которых происходило с учетом результатов государственной кадастровой оценки.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Системный анализ положений главы III. 1 Федерального закона об оценочной деятельности, п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ, п. 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года № 316, п. 10 Федерального стандарта «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 255, позволяет сделать вывод о том, что права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной

стоимости, могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Индивидуальная рыночная стоимость земельного участка подлежит доказыванию путем предоставления относимых, допустимых и достаточных доказательств.

Согласно ч. 3 ст. 246 Гражданского процессуального кодекса РФ при рассмотрении и разрешении дел, возникающих из публичных правоотношений, суд не связан основаниями и доводами заявленных требований. Рассмотрение судом заявлений об определении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не может быть ограничено только проверкой соблюдения формальных требований, установленных к процедуре определения рыночной стоимости, но и должно включать проверку законности и обоснованности принятых решений с точки зрения оценки судом по существу правовых доводов и доказательств, касающихся действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, ООО АН «Вертикаль» является собственником земельного участка с кадастровым ****, расположенного по адресу: **** площадью **** кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования «для эксплуатации нежилых зданий (служебное здание, складское помещение) и сооружения (воздушная линия освещения)».

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26 января 2015 года и кадастровому паспорту земельного участка от 26 января 2015 года земельный участок с кадастровым номером **** сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 12.02.2005 года. Кадастровая стоимость данного земельного участка определена в сумме **** рубля. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2010 года. Земельный участок, указанный выше, вошел в перечень земельных участков, учтенных в государственном кадастре недвижимости, кадастровая стоимость которых утверждена Постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года № 284-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области» по состоянию на 01.01.2010 года, которые являются действующими на момент рассмотрения настоящего гражданского дела.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ).

Пунктом 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Таким образом, действующим законодательством предусмотрено, что размер кадастровой стоимости земельного участка имеет правовое значение лишь для целей определения размера подлежащих уплате налогов, а также размера подлежащей уплате арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

ООО АН «Вертикаль» в силу норм, содержащихся в п. 1, п. 3 ст. 5 Земельного кодекса РФ и в ст. ст. 388, 390 Налогового кодекса РФ, как собственник земельного участка является участником земельных отношений и плательщиком налога на землю, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость земельного участка, и значит, что заявитель имеет материально-правовые основания для предъявления требований об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости. Защита нарушенных прав собственника возможна посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что представленные заявителем в подтверждение размера рыночной стоимости спорного земельного участка отчет № 74-2014-01283 от 01 декабря 2014 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «Техноком-Инвест» (далее отчет об оценке) и Экспертные заключения Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Свободный оценочный департамент» (СВОД) № 1124/Н-14 от 18 декабря 2014 года на соответствие отчета № 74-2014-01283 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и № 507/С-15 от 30 марта 2015 года на подтверждение рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете (далее - экспертные заключения) не подтверждают рыночной стоимости земельного участка **** рублей по состоянию на 01 января 2010 года, так как не соответствуют требованиям Федерального закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Для целей применения Федерального закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные

обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года 135-ФЗ).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

Согласно отчету об оценке от 01 декабря 2014 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненному Обществом с ограниченной ответственностью «Техноком-Инвест» по заказу заявителя в соответствии с договором возмездного оказания оценочных услуг от 19.11.2014 года, рыночная стоимость спорного земельного участка определена в размере **** рублей по состоянию на 01 января 2010 года, что в 3,9 раза меньше кадастровой стоимости, установленной по результатам государственной кадастровой оценки земель.

Экспертными заключениями, выполненными экспертами Некоммерческого партнерства саморегулируемой организацией «Свободный оценочный департамент» (СВОД) отчет об оценке, подготовленный оценщиком, по результатам нормативно-методической экспертизы и экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете признаны соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Содержащееся в экспертных заключениях выводы о соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности не снимает с суда обязанность самостоятельно исследовать и оценить отчет об оценке как доказательство, не имеющее заведомо установленной силы. Недостатки отчета были выявлены по вопросам, не требующим специальных познаний, поэтому необходимость проведения дополнительной экспертизы отчета отсутствует. В ходе судебного разбирательства ходатайства о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка от лиц, участвующих в деле, не поступали.

Рыночная стоимость земельного участка должна быть доказана лицом, обратившимся в суд с соответствующим заявлением. При недоказанности требований самим заявителем на заинтересованных лиц и суд не возлагается обязанность по предоставлению или получению другого отчета о рыночной стоимости земельного участка с целью установления его рыночной стоимости. Предметом спора является не выяснение того, какова в принципе рыночная стоимость земельного участка, а установление судебным актом кадастровой стоимости объекта (земельного участка) в конкретном размере и на конкретную дату.

В соответствии с ч.1 ст. 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с этим отчет об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Общие требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности, требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11, 20 Федерального закона об оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки» (далее - ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (далее - ФСО N 2), «Требования к отчету об оценке» (далее ФСО № 3), «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее ФСО № 5), «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков», «Оценка недвижимости» (далее ФСО №7), утвержденными приказами Минэкономразвития России, положения которых являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО № 1).

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункт 7 ФСО № 1).

Согласно п. 4 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Из отчета об оценке следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, метод

сравнения продаж, отказавшись от использования доходного и затратного подходов.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).

Согласно пункту 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения, скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Оценщик должен согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам и обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов (п. 22 ФСО № 1).

Отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет и содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки (пункт 3 ФСО № 3).

Нормы подпункта "в" пункта 18 ФСО № 1 вменяют оценщику обязанность проведения действий по сбору и анализу информации, имеющей значение для определения стоимости объекта оценки.

Абзацем 3 статьи 14 Федерального закона об оценочной деятельности оценщику предоставлено право получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления оценки, запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка оценщиком И.С.А. использован сравнительный подход, метод сравнения продаж, где в качестве аналогов объекта оценки взяты пять земельных участков, расположенные в гор. **** (площадью **** кв.м.), по ул. **** (площадью **** кв.м), по **** тракту (площадь **** кв.м), по **** тракту (площадь **** кв.м) и по ул. **** (площадь **** кв.м) (л.д.63).

К отчету не приложены копии объявлений о предложениях продажи земельных участков, имеется только ссылка на источники информации -газета «Тумба» и базу данных Росреестра, использованные при определении рыночной стоимости (л.д.56).

Заявителем представлены дополнительно скриншоты базы данных Росреестра, в которых отсутствует информация по объекту аналогу №5, а информация по объектам аналогам № 1-4 не содержит сведений о виде разрешенного использования, наличии коммуникаций, физических характеристиках, кроме площади земельного участка. В связи с отсутствием указанных сведений, проверить достоверность использованной оценщиком информации не представляется возможным.

При расчете величины рыночной стоимости оценщиком в качестве элемента сравнения, как это можно сделать из анализа отчета об оценке, использованы характеризующие признаки (единицы сравнения) - по дате предложения, продаже, условия финансирования и передаваемые права, вид разрешенного использования, уторгование, категория земель, наличие (отсутствие коммуникаций), местоположение земельного участка, масштаб (площадь земельного участка).

Физические, качественные характеристики (физические свойства) земельного участка являются одними из основополагающих характеристик земельного участка, безусловно влияющих на его стоимость.

Оценщик применил корректировку по элементам сравнения - торг (-15%), масштаб (площадь земельного участка), отразив результаты расчета корректировки в таблице № 13, и отказался от применения корректировок по другим элементам сравнения.

Оценщик, применяя в отчете об оценке корректировку на торг, указал на необходимость руководствоваться здравым смыслом и сложившейся ситуацией на рынке, применил рекомендованное в литературе значение -15%. Суд с применением такой корректировки согласиться не может. Рекомендованная в статье ФИО4 и ФИО5 «Скидки на торг: Реалии кризиса» скидка на торг в размере 15% основана на исследовании рынка, проведенном в 2007 году, что не актуально на 01.01.2010 года. Оценщик в нарушение подпункта "в" пункта 18 ФСО № 1 не получил и не исследовал информацию о скидках на торг, применяемую риелторами в городе Челябинске.

Отказываясь от корректировки по виду использования, оценщик указал в отчете об оценке о том, что объект оценки и объекты-аналоги имеют сопоставимый вид разрешенного использования. Будучи допрошенным в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик И.С.А. пояснил, что все земельные участки расположены в производственно-складской зоне и что вид разрешенного использования не является ценообразующим фактором, поскольку в силу ст. 37 Градостроительного кодекса РФ собственник земельного участка вправе самостоятельно изменить вид разрешенного использования.

Между тем проверить отнесение земельных участков-аналогов к производственно-складской территориальной зоне проверить не представляется возможным, поскольку в отчете, данных Росреестра и газете «Тумба», на информацию в которых ссылается оценщик, отсутствует информация о виде разрешенного использования, кадастровые номера земельных участков-аналогов, их точные адреса. Свердловский и Бродокалмакские тракты, ул. Артиллерийская в городе Челябинске находятся в различных территориальных зонах. Кроме того, в городе Челябинске имеется Свердловский проспект и Свердловский тракт. По данным Росреестра адрес земельного участка указан как «Свердловский», что не позволяет определить местонахождение данного земельного участка-аналога.

В соответствии с пунктом 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 (далее - Правила), и пунктом 1.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. № 39 (далее - Методические указания) государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и по виду функционального использования. Кадастровая стоимость спорного земельного участка, как это следует из приложения № 2 к постановлению Правительства Челябинской области от 17 августа 2011 года № 284-П, так же определена с учетом вида использования земельного участка.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Вместе с тем вид разрешенного использования земельного участка, указанный в правоустанавливающих документах, может быть сформулирован так, что он допускает неоднозначное толкование. В таком случае отнесение земельного участка к одной из групп должно осуществляться с учетом правового зонирования территории, вида деятельности, для которого земельный участок был ранее предоставлен и фактически осуществляемого владельцем участка, а также назначения объектов недвижимости, расположенных на этом участке.

Это предполагает необходимость отнесения на основании имеющейся у оценщика информации каждого оцениваемого участка к одной из групп (подгрупп) видов разрешенного использования. Учтенный в государственном кадастре недвижимости вид разрешенного использования должен соответствовать фактическому использованию участка.

Данный вывод следует, в том числе, из положений Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508.

Из материалов дела усматривается, что вид разрешенного использования принадлежащего заявителю земельного участка в правоустанавливающих документах определен как «для эксплуатации нежилых зданий (служебное здание, складское помещение) и сооружения (воздушная линия освещения)», что позволяет отнести данный земельный участок к виду разрешенного использования, предусмотренному в группе 9 постановлению Правительства Челябинской области от 17 августа 2011 года № 284-П и к виду разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов, предусмотренному п. 1.2.9 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. № 39.

Ссылка оценщика на положения ст. 37 Градостроительного кодекса РФ в действующей редакции не свидетельствуют о том, что вид использования земельного участка на дату оценки не являлся ценообразующим фактором.

Суд также учитывает, что на странице 32 отчета об оценке оценщиком указано, что в качестве ценообразующих факторов земельного участка выступают... целевое назначение, разрешенное использование.

Отказываясь от корректировки по элементу сравнения «местоположение земельного участка», оценщик исходил из несущественности таких различий , однако на стр. 34 отчета содержатся выводы о различии стоимости земельных участков в разрезе районов города Челябинска, которые нельзя признать несущественными (л.д. 54,63).

Проверить обоснованность отказа оценщика от корректировки по элементу сравнения «передаваемые права» не представляется возможным, так как нахождение всех земельных участков в собственности, материалы отчета и источники информации в соответствии со ссылками, содержащимися в отчете, не содержат сведений о виде права на объекты-аналоги.

Оценщик в нарушение требований подпункта "в" пункта 18 ФСО № 1 не применил при расчете рыночной стоимости земельного участка корректировку по элементу сравнения характеризующего признака -доступные инженерные коммуникации, мотивируя отсутствие такой необходимости отсутствием в объявлениях о продаже такой информации, ограничившись допущением того, что имеется возможность подключения всех коммуникаций.

Между тем наличие подключения к сетям и источникам инженерно-технического обеспечения как неотъемлемой части земельного участка, оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка не учтены. Получить необходимую информацию о наличии инженерных коммуникаций на земельном участке-объекте оценки, а также информацию о фактическом использовании земельного участка оценщик имел возможность получить от заказчика оценки в соответствии договором возмездного оказания услуг по оценке. Отсутствие информации в объявлениях о продажах также не освобождает оценщика от обязанности получить такую информацию из других источников либо выбрать другие для оценки аналоги.

Учитывая, что на земельном участке объекте оценки расположен имущественный комплекс, то, исходя из принципа корректировки стоимости объектов-аналогов на основе их различия с объектом оценки в обеспечении всеми необходимыми внешними условиями в соответствии с его разрешенным видом использования, для оценки его рыночной стоимости необходима проверка являются ли источники и сети объектов инфраструктуры частью имущественного комплекса, расположенного на земельном участке-объекте оценки (ФСО №7).

По земельному участку-аналогу № 1 имеется информация о том, что на земельном участке расположены фундамент (для автосервиса) и забор,

которые входят в стоимость предложения. Данная информация также оставлена оценщиком без внимания.

Суд также полагает некорректной ссылку оценщика на стр. 11 отчета на постановление Президиума ВАС РФ, поскольку в Российской Федерации судебный прецедент и судебная практика не признаются в качестве юридического источника права, в том числе международного частного права, поскольку согласно принципу разделения властей, действующему в нашей стране, суды не наделены законодательной властью и их решения не могут создавать новых правовых норм. Исключением из упомянутого правила являются постановления Конституционного Суда РФ, выносимые им в процессе толкования права и носящие нормативный характер.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что представленный заявителем отчет не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка.

Кроме того, при рассмотрении настоящего дела суд принимает во внимание в качестве оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований следующие обстоятельства.

Как следует из содержания статей 17.1, 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности, проведение экспертизы отчета является обязательным.

Системный анализ положений статьи 17.1 Федерального закона об оценочной деятельности и п. 5 ФСО № 5 позволяет сделать вывод о том, что для целей настоящего саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, проводится два вида экспертиз:

экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего

функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете (абз. 5 ст. 17.1 Федерального закона об оценочной деятельности)

Заявителем представлены суду экспертные заключения на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка двух видов, которые содержат выводы соответствии отчета законодательству об оценочной деятельности и о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Между тем наличие этих заключений в силу положений ч.2 и ч.З ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ не придаёт отчету об оценке заранее установленной силы и суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, проведенная экспертиза отчета № 1124/Н-14 от 18.12.2014 года носит нормативно-методический характер и не является подтверждением стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке.

Экспертное заключение № 507/С-15 от 30.03.2014 года хотя и содержит вывод о подтверждении соответствия указанной в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка, однако этот вывод сделан экспертом с учетом допущений и ограничительных условий, а именно, что при проведении экспертизы повторная оценка стоимости объекта, юридическая экспертиза документов, устанавливающая количественные и качественные характеристики объекта оценки не проводились, эксперт исходил из допущения, что описание количественных и качественных характеристик, использованных оценщиком в отчете, является достоверным. Между тем судом установлено, что описание количественных и качественных характеристик, использованных оценщиком в отчете, не соответствует принципам достоверности и проверяемости.

Оценивая представленные доказательства с соблюдением положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что поскольку заключение эксперта представлено в качестве единственного доказательства по делу, а иных доказательств рыночной стоимости земельного участка не представлено, следует признать, что заявитель не доказал рыночную стоимость спорного земельного участка в заявленном размере и оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

На основании вышеизложенного, доводы заявителя, изложенные в исковом заявлении, доводы представителя заявителя, изложенные в судебном заседании, о подтверждении рыночной стоимости земельного участка с

кадастровым номером **** равной рыночной стоимости в размере **** рублей по состоянию на 01 января 2010 года по представленным доказательствам, не могут быть приняты.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Вертикаль» в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: **** площадью **** кв.м, равной рыночной стоимости в размере **** рублей по состоянию на 01 января 2010 года - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Российской Федерации в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий

Туркова Г.Л.