Гражданский кодекс часть 1

Свердловский областной суд в составе председательствующего судьи Киселевой С.Н. при секретаре Вахрамеевой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Четыре сезона» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Четыре сезона» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ...

Кадастровая стоимость указанного участка составляет ....

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости участка его рыночной стоимости, истец просил установить кадастровую стоимость участка по состоянию на ( / / ) в размере рыночной стоимости по состоянию на ту же дату в размере .... на основании представленного отчета, выполненного ....

Судом определено рассмотреть дело в порядке главы 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель заявителя ФИО1, требования поддержала.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Свердловской области – ФИО2 указал, что управление не является органом кадастрового учета, не уполномочено на определение кадастровой стоимости, прав и законных интересов истца не нарушало, а потому не является заинтересованным лицом по данному делу. Просил в удовлетворении заявления отказать ввиду несоответствия представленного отчета требованиям закона и Федеральных стандартов оценки.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Свердловской области ФИО3 пояснила, что филиал не может являться заинтересованным лицом, так как проведение государственной кадастровой оценки земель не относится к компетенции филиала, сведения об экономических характеристиках земельных участков (кадастровая стоимость объекта недвижимости и дата ее утверждения, реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр, дата по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости) вносятся в государственный кадастр недвижимости в порядке информационного взаимодействия.

В судебное заседание не явились представители заинтересованных лиц Правительства Свердловской области и администрации Березовского городского округа. О времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки не уведомили.

Заслушав объяснения представителей ООО «Четыре сезона», Управления Росреестра по Свердловской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области, показания свидетеля ..., проводившего оценку объекта, исследовав представленные доказательства, суд полагает заявление необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Материалами дела подтверждается, что заявитель ООО «Четыре сезона» является арендатором земельного участка на основании договора аренды земельного участка № от ( / / ), заключенного с Комитетом по управлению имуществом Березовского городского округа. В силу п. 3.2 договора аренды и приложения № к нему, размер арендной платы рассчитан исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно данным кадастрового учета, земельный участок имеет следующие характеристики: площадь 25 146 кв.м, местоположение – ..., кадастровый номер ..., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения объекта торговли.

Кадастровая стоимость указанного участка согласно отзыву ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» установлена в размере ...., удельный показатель ... руб./ кв.м. Экономические характеристики земельного участка были внесены в ГКН на основании акта об определении кадастровой стоимости от ( / / ), кадастровая стоимость рассчитана на основании Постановления Правительства Свердловской области от 07 июня 2011 г. № 695-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, расположенных на территории Свердловской области».

В соответствии с абз. 1 и 2 ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В соответствии с Актом определения кадастровой стоимости земельных участков, земельный участок с кадастровым номером ... является вновь образованным, дата внесения номера в ГКН – ( / / )

Уведомлением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по ... от ( / / ) заявителю отказано в принятии к рассмотрению его заявления по вопросу установления кадастровой стоимости участка с кадастровым номером ... в размере рыночной. Причиной отказа явилось проведение государственной кадастровой оценки участка до истечения периода, определенного статьями 5 и 6 Закона № 167-ФЗ.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п.10 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Размер арендной платы в отношении таких участков в Свердловской области Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП установлен в процентах от кадастровой стоимости.

Таким образом, у заявителя как арендатора земельного участка имеется правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости арендуемого участка.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В обоснование рыночной стоимости земельного участка заявителем представлен отчет №, выполненный ... от ( / / ), из которого следует, что по состоянию на ( / / ) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составляет ....

Отчет составлен с применением сравнительного подхода, на верную дату.

Оценивая представленный заявителем отчет, суд приходит к выводу о том, что он не соответствуют требованиям, предъявляемым к отчетам Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки № 1, 3.

В силу ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями) отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете указывается перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения.

Согласно ст. 12 указанного Федерального закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При составлении отчета оценщиком нарушены требования п.п. 14, 19, 22 Федерального стандарта оценки № 1, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 № 256, и п.п. 4, 10 Федерального стандарта оценки № 3, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 № 254, обязательных к применению при осуществлении оценочной деятельности (п. 2 каждого из названных ФСО).

Согласно п. 14 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В силу нормы п.19 ФСО № 1, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Согласно п. 4 ФСО № 3 при составлении отчета оценщик должен придерживаться, в т.ч. принципа обоснованности: информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена.

В соответствии с п. 10 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

В силу п. 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен в частности, выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

Далее, оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому. В последнюю очередь, оценщик должен согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов (попд. «б» и «в» п. 22 ФСО № 1).

В отчете ..., представленном заявителем, оценщик сравнивал 4 аналога, предлагаемых к продаже на ( / / ) Исходный участок расположен в городе ..., аналоги расположены в ....

В качестве единиц сравнения по аналогам оценщик указал, в числе прочего физические и экономические характеристики: площадь, конфигурация, рельеф, доступность коммуникаций, транспортная доступность и т.п. (л.д.109). При этом отсутствуют такие важные единицы сравнения как категория земель и вид разрешенного использования без мотивов отказа от этих элементов сравнения.

Из приложенных к отчету объявлений о продаже объектов-аналогов, отобранных оценщиком, не ясно к чему относится указание промышленность: к категории земель или к виду разрешенного использования по аналогам № (..., Ленинский, 31), № (..., 10000 кв.м), № (..., 27 км Серовского тракта). Если указание в объявлении «промышленность» – это категория земель, то она не соответствует исходному земельному участку. Если это вид разрешенного использования, то он также не соответствует исходному земельному участку.

Допрошенный в качестве свидетеля оценщик ..., отвечая на вопросы суда, выявленных противоречий и несоответствий в отчете не устранил, указав первоначально, что категория земель у аналогов – земли промышленности, а затем указал, что это земли населенных пунктов, сославшись на то, что стоимость данных категорий земельных участков практически одинаковая.

Однако, как следует из таблицы № «Основные показатели развития рынка» для земель поселений указана средняя цена предложения для коммерческой застройки в размере 611 тыс. руб./сотку, для земель промышленности – .... руб./ сотку (л.д. 90).

В таблице 15 «Краткая характеристика объектов-аналогов» по всем участкам указана категория земель – земли населенных пунктов, тогда как в объявлении о продаже такая категория земель указана только по первому аналогу.

Соответствующие поправки на категорию земель и целевое назначение оценщиком не производились.

Вид права, указанный в объявлении о продаже по аналогу № в объявлении о продаже не указан, вместе с тем оценщик по всем объектам, в том числе и по исходному, указывает на вид права – собственность, не производя соответствующую поправку.

Таким образом, суд полагает, что неприменение оценщиком корректировок – необоснованно, противоречит п.п. «б» п. 22 ФСО № 1.

В отчете об оценке не названо кадастровых номеров объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно категории земель, целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершенных с ними сделок.

В качестве выбранного критерия оценки в отчете ... указаны имеющиеся коммуникации – сопоставимость объекта оценки и аналогов по качеству и набору коммуникаций. Вместе с тем такой информации ни по сравниваемому объекту, ни по объектам-аналогам, не имеется.

Таким образом, объекты - аналоги объекта оценки таковыми не являются, поскольку не являются сходными объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. При проведении оценки, оценщик не произвел корректировку по тем значениям аналогов, которые отличаются от объекта оценки. Некорректно взяты участки под промышленность и производственные объекты (аналоги № и №3), под автозаправку (аналог № 4). Оценщик не руководствовался фактическим использованием земельного участка – под объект торговли.

Также судебная коллегия обращает внимание на то, что оценщик использовал источник информации по объектам газету ...№ от ( / / ). Вместе с тем, в таблице № указано на то, что дата продажи – ( / / ) (дата, на которую определялась кадастровая стоимость ( / / )).

При таких обстоятельствах представленный заявителем отчет ... не может являться достоверным доказательством в подтверждение рыночной стоимости земельного участка на ( / / )

Положительное экспертное заключение на этот отчет №, выполненное экспертом ...... от ( / / ), также судом не принимается в качестве достоверного доказательства, учитывая, что все перечисленные недостатки при составлении отчета экспертом, в нарушение п. 11 ФСО № 1, п. 5, подп. «з» п. 16 ФСО № 5, выявлены не были, в заключении указано на соответствие отчета требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. Эксперт безосновательно и безмотивно указал на соответствие отчета требованиям закона и ФСО.

Судом ставился вопрос о назначении по делу судебной оценочной экспертизы. Лица, участвующие в деле от назначения экспертизы и ее оплаты отказались, полагали возможным оценить представленный отчет и принять решение по имеющимся в деле доказательствам.

Учитывая, что отчет не содержит достоверных данных о действительной рыночной стоимости земельного участка, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Четыре сезона» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 25 146 кв.м, расположенного по адресу: ...А отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде путем подачи жалобы через Свердловский областной суд.

Решение в окончательном виде изготовлено 22 июня 2015 г.

Судья подпись С.Н.Киселева

Копия верна

Судья

Секретарь