Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению дачного некоммерческого партнерства (ДНП) «<данные изъяты>» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ДНП «<данные изъяты>» являясь собственником земельного участка с кадастровым номером №, обратился в Ленинградский областной суд с заявлением, в котором просил: установить кадастровую стоимость названного земельного участка в размере рыночной стоимости <данные изъяты> рубля или <данные изъяты> рубля за квадратный метр (по состоянию на 01.01.2008), и обязать ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ленинградской области внести в государственный кадастр недвижимости в качестве новой кадастровой стоимости его рыночную стоимость в <данные изъяты> рубля или <данные изъяты> рубля за квадратный метр.

По позиции заявителя кадастровая стоимость земельного участка в значительной степени превышает его рыночную стоимость, что следует из представленного отчета об оценке от 07.10.2014, соответствие которого требованиям действующего законодательства подтверждено положительным экспертным заключением саморегулируемой организации от 10.12.2014.

Требования заявителя мотивированы ссылкой на ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.7 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», судебную практику арбитражных судов.

В дальнейшем, в связи с уточнением(изменением) адреса названного земельного участка заявленные требования в просительной части уточнены и сформулированы следующим образом:

1.Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащего на праве собственности ДНП «<данные изъяты>»(категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения дачного хозяйства, местонахождение земельного участка: <адрес> - в размере равном его рыночной стоимости <данные изъяты> рубля.

2.Обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» внести в государственный кадастр недвижимости в качестве новой кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащего на праве собственности ДНП «<данные изъяты>» (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения дачного хозяйства, местонахождение земельного участка: <адрес>-его рыночную стоимость -<данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек.

В ходе судебного разбирательства по делу представителем заявителя Ф.Е.А. изначально заявленные требования поддерживались, в судебном заседании было заявлено ходатайство об изменении заявленных требований(в части даты, по состоянию на которую составлен отчет о рыночной стоимости земельного участка, а именно по состоянию на 05.03.2013). В принятии указанных измененных требований определением суда от 17.04.2015 отказано в связи с несоблюдением требований ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в том числе, вследствие несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

В настоящее судебное заседание представитель ДНП «<данные изъяты>» не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Заявителем требования предъявлены: к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, правительство Ленинградской области.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», правительство Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, администрация муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области, администрация муниципального образования Селезневское сельское поселение Выборгского района Ленинградской области.

В письменном возражении представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» В.т.В. просит отказать в удовлетворении заявленных требований, указав, что рыночная стоимость земельных участков определена отчетом об оценке по состоянию на 01.01.2008, между тем как кадастровая стоимость земельного участка изменена 05.03.2013 в связи с изменением вида разрешенного использования с «для ведения сельского хозяйства» на «для ведения дачного хозяйства». Кадастровая стоимость земельного участка рассчитана в соответствии с п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 №222. Земельный участок имеет значение удельного показателя кадастровой стоимости <данные изъяты> руб./кв.м. Таким образом, отчет не может быть признан надлежащим доказательством. Оснований для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости равной рыночной не имеется.

В судебном заседании представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» В.т.В. просит отказать в удовлетворении заявленных требований по доводам, приведенным в письменном отзыве, и по доводам, изложенным правительством Ленинградской области.

В письменном возражении представитель правительства Ленинградской области Т.Г.Ш. считает, что в удовлетворении заявления надлежит отказать, ссылаясь на то, что в требованиях не указано, по состоянию на какую дату заявитель просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости. Представленный отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, так как при его составлении использовалась информация о событиях, произошедших после даты оценки. При проведении оценки привлечено значительное количество специалистов, вывод об их квалификации сделан только на основании телефонных интервью. Информация об объектах-аналогах представлена только в тексте отчета, что не позволяет сделать вывод о достоверности информации. Представленный отчет содержит ряд неточностей, вызывает сомнение в достоверности и обоснованности содержащихся в нем заключений. Поэтому, представленный отчет не может быть признан допустимым доказательством по делу.

В судебном заседании представитель правительства Ленинградской области Р.А.Г. просит в удовлетворении заявления отказать по доводам, изложенным в письменном возражении. Считает, что представленный отчет составлен на ненадлежащую дату.

В ходе судебного разбирательства представитель администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области и представитель администрации муниципального образования Селезневское сельское поселение Выборгского района Ленинградской области Д.В.В. письменных возражений по делу не представил, оставив разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

В настоящее судебное заседание названный представитель не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Представитель Управления Росреестра по Ленинградской области в судебное заседание не явился, Управление о слушании дела извещено надлежащим образом, письменных возражений по делу не представлено.

Изучив материалы дела, заслушав представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» В.т.В., представителя правительства Ленинградской области Р.А.Г., допросив свидетеля Б.С.А., исследовав и оценив собранные по делу доказательства согласно ст.67 ГПК РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежат рассмотрению верховным судом республики, краевым, областным судом, судом города федерального значения, суда автономной области и суда автономного округа в качестве суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации(далее-Земельный кодекс) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определены Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В целях подтверждения требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной надлежит представлять:

отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии.

Из системного анализа содержания пунктов 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

В случае установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по процедуре, установленной ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о рыночной стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы (пункт 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Указанные нормы свидетельствуют о том, что установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, так как одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, а также органы местного самоуправления, устанавливающие земельный налог, которые обладают властными полномочиями по отношению ко второму участнику названных правоотношений, определяют порядок и условия вступления в данные правоотношения.

Согласно ст.245 ГПК РФ, содержащей перечень дел, возникающих из публичных правоотношений, таковыми являются, кроме указанных, и иные отнесенные федеральным законом к ведению суда дела.

Следовательно, обращение в суд с требованием об установлении рыночной стоимости земельного участка (независимо от его формы) является основанием для возбуждения гражданского дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, рассмотрение которого пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отнесено к подсудности верховного суда республики и равных ему судов, подлежащего рассмотрению в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

Поэтому, несмотря на то, что ДНП «<данные изъяты>» на основании приведенных выше федеральных норм обратилось в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, данное обращение подлежит рассмотрению судом в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

В пояснительной записке к проекту постановления правительства Ленинградской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений на территории Ленинградской области» отражено, что работы по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений проведены по состоянию на 1 января 2008 года.

Пунктом 1 постановления правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области согласно приложениям 1 и 2. Постановление правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383 вступило в силу с 1 января 2011 года.

Приложение 1 к данному постановлению правительства Ленинградской области содержит удельные показатели кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений с разбивкой по районам и с указанием удельных показателей кадастровой стоимости данных земель по Ленинградской области. По Выборгскому району Ленинградской области средний удельный показатель кадастровой стоимости земель дачных объединений составляет <данные изъяты> руб.\кв.м.

В примечании к данному приложению указано, что в соответствии с пунктом 2.1.2 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года N 222 (с изменениями), в случае образования нового или выявления ранее учтенного садоводческого, огороднического или дачного объединения кадастровая стоимость земельного участка в составе объединения определяется путем умножения среднего для муниципального района (в случае отсутствия - для субъекта Российской Федерации) значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего объединения на площадь земельного участка.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права ДНП «<данные изъяты>» является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; земельный участок для ведения дачного хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Существующие ограничения (обременения) права: <данные изъяты> кв.м. обременение (охранная зона ЛЭП 10кВ); <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м. обременение (ПЗП и ВЗ ручья).

В кадастровой справке от 24.10.2014 указаны: дата утверждения кадастровой стоимости -05.03.2013, реквизиты акта об отверждении кадастровой стоимости:05 марта 2013 №б/н, размер кадастровой стоимости, содержащийся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 01 октября 2014 года:<данные изъяты> руб.

Согласно кадастровому паспорту от 19.03.2013 № земельный участок имеет местонахождение: <адрес>, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости-23.05.2012; площадь земельного участка составляет <данные изъяты> кв.м.; кадастровая стоимость-<данные изъяты> руб. (удельный показатель кадастровой стоимости <данные изъяты> руб.\кв.м.). Земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства.

В кадастровой выписке о земельном участке с кадастровым номером № от 21.04.2014 № отражено, что земельный участок расположен по адресу: <адрес>.

Решением филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области от 21.05.2012 № осуществлена постановка на государственный учет объекта недвижимости, кадастровая стоимость объекта недвижимости (земельного участка с кадастровым номером №) определена на основании акта определения кадастровой стоимости от 23.05.2012 и составила <данные изъяты> рублей.

Решением филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области от 05.03.2013 № осуществлен государственный кадастровый учет изменений характеристик земельного участка с кадастровым номером № в части разрешенного использования. Кадастровая стоимость земельного участка определена на основании акта определения кадастровой стоимости от 05.03.2013 и составляет <данные изъяты> руб.

Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области 21 апреля 2014 года принято решение № о кадастровом учете изменений объекта недвижимости, учтенного в государственном кадастре недвижимости с кадастровым номером № в части сведений об адресе: «<адрес>

Отчетом № от 07.10.2014 оценщиком Б.С.А., являющимся членом <данные изъяты> определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2008, которая составляет: <данные изъяты> рубля или <данные изъяты> рубля за кв.метр.

Согласно экспертному заключению № от 10 декабря 2014 года отчет № от 07 октября 2014 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего дачному некоммерческому партнерству «<данные изъяты>», соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из копии письма от 22.12.2014 № следует, что заявление ДНП «<данные изъяты>» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению принято не было.

Проанализировав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Принимая во внимание положения главы III.1 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, суд считает, что заявитель, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Из представленных по делу кадастровых справок, кадастровых паспортов, копий решений уполномоченного должностного лица филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области следует, что земельный участок с кадастровым номером № поставлен на государственный кадастровый учет 21.05.2012, кадастровая стоимость определена в размере <данные изъяты> рублей. 05.03.2013 размер кадастровой стоимости земельного участка изменен и определен в <данные изъяты> рубля в связи с осуществлением государственного кадастрового учета изменений характеристик земельного участка в части разрешенного использования. Кадастровый учет изменений объекта недвижимости, учтенного в государственном кадастре недвижимости в части сведений об адресе местонахождения объекта недвижимости не привел к изменению кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, в соответствии со ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой установления кадастровой стоимости данного земельного участка является 05.03.2013.

Исходя из вышеизложенного, рыночная стоимость земельного участка должна быть установлена по состоянию на 05.03.2013.

Однако, в соответствии с представленным заявителем отчетом № от 07.10.2014 рыночная стоимость названного выше земельного участка установлена по состоянию на другую дату, а именно по состоянию на 01.01.2008.

По приведенным основаниям представленный отчет об оценке № от 07.10.2014 не может быть признан надлежащим доказательством, с достоверностью подтверждающим установление рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Общие требования к содержанию отчета приведены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Так, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете(часть 3 статьи 11).

В силу пункта 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. №254 (далее-ФСО №3) отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартам оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц(пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: принципа существенности, принципа обоснованности, принципа однозначности, принципа проверяемости, принципа достаточности (пункт 4 ФСО №3).

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №256(далее-ФСО №1) про проведении оценки объекта недвижимости оценщик обязан использовать три подхода: затратный, сравнительный и доходный или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Пунктом 14 ФСО №1 предусмотрено, что под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами –аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 22 ФСО №1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Перечисленным требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности представленный заявителем отчет об оценке не соответствует.

Наиболее эффективным использованием объекта недвижимости оценщиком признано использование его для ведения дачного хозяйства в соответствии с критерием юридической правомочности, физической возможности, финансовой целесообразности и максимальной эффективности.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком отобран сравнительный подход. Отказ от использования затратного и доходного подходов оценщиком обоснован в соответствии с п.20 ФСО №1.

В рамках сравнительного подхода оценщиком использовался метод сравнения продаж. Характеристики объекта оценки и 7 отобранных объектов –аналогов приведены в таблице на стр.25 отчета.

Из 7 отобранных объектов-аналогов три объекта-аналога расположены в иных районах Ленинградской области, а именно: объекты-аналоги №№1,7 расположены во Всеволожском районе Ленинградской области, объект –аналог №5 расположен в Приозерском районе Ленинградской области. При этом, Выборгский район Ленинградской области удален от Санкт-Петербурга, граничит с Финляндией, Приозерский район Ленинградской области удален от Санкт-Петербурга(в другом направлении), Всеволожский район Ленинградской области имеет общую границу с Санкт-Петербургом.

Объекты-аналоги №№3,4,5,6 существенно отличаются (значительно меньше) по площади от объекта оценки. Так, площадь объекта оценки составляет <данные изъяты> кв.м, площади объектов-аналогов №№3,4,5,6 соответственно - <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м.

В графе «разрешенное использование» данной таблицы отражено, что и объект оценки, и объекты-аналоги имеют один вид разрешенного использования - «ФЕР» (расшифровка данного сокращения в отчете отсутствует). Между тем, согласно представленным документам вид разрешенного использования объекта оценки – для ведения дачного хозяйства. Ни в одном из представленных документов (свидетельство о государственной регистрации права, кадастровые паспорта земельного участка и др.) не указано, что объект оценки имеет вид разрешенного использования «ФЕР».

Объекты –аналоги №№1,7 существенно отличаются от объекта оценки и по такому показателю как «расстояние от города», так как названные объекты расположены на расстоянии 30 км от города, а объект оценки – на расстоянии 120 км от города.

Объект оценки имеет обременения, влияющие на стоимость, информации о наличии обременений у объектов –аналогов не имеется.

Таким образом, оценщиком в качестве объектов-аналогов отобраны объекты, не соответствующие требованиям п.14 ФСО №1, как не являющиеся сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим характеристикам, определяющим его стоимость.

Корректировка первой группы элементов сравнения производится по следующим характеристикам (ценообразующим факторам) сделок/предложений с объектами-аналогами: передаваемые имущественные права; условия финансирования; условия продажи; условия рынка.

Корректировка второй группы элементов сравнения производится по следующим характеристикам (ценообразующим факторам): местоположение (в т.ч. расстояние от города, район местоположения); площадь; окружение (в т.ч. наличие водоема и т.д.).

По такому ценообразующему фактору как разрешенное использование корректировка не производилась в связи с тем, что по позиции оценщика, из анализа рынка объекта оценки следует, что цены предложений по продаже земельных участков с разрешенным использованием «для ведения фермерского хозяйства» (застройка до 20%) и цены предложений по продаже земельных участков с разрешенным видом использования «для ведения дачного хозяйства» находятся в одном диапазоне и не требуют поправки(стр.29 отчета).

В данной части следует отметить, что одновременно с указанным выводом оценщик на странице 23 отчета указал в таблице об отсутствии каких-либо сведений об объектах –аналогах с назначением ДНП в данном сегменте рынка.

Таким образом, не ясно, на каком основании (на основании анализа каких данных о продаже объектов недвижимости с назначением «ДНП» или объектов недвижимости с видом разрешенного использования «для ведения дачного хозяйства» в данном сегменте рынка) оценщиком был сделан вывод о том, что цены продажи земельных участков с разрешенным использованием «для ведения фермерского хозяйства» (застройка до 20%) и цены предложений по продаже земельных участков с разрешенным видом использования «для ведения дачного хозяйства» находятся в одном диапазоне.

В силу же подраздела IV.1 Методических указаний по определению рыночной стоимости земельных участков (утверждены распоряжением Минимущества Российской Федерации от 06.03.2002 №568-р) одним из наиболее важных ценообразующих факторов является вид разрешенного использования.

Несмотря на то, что объект оценки имеет вид разрешенного использования «для ведения дачного хозяйства», а объекты-аналоги имеют вид разрешенного использования «ФЕР»(как отражено в таблице на стр.25 отчета) в нарушение положений названного распоряжения Минимущества Российской Федерации от 06.03.2002 №568-р сравнение по указанному важнейшему ценообразующему фактору оценщиком не проведено.

Кроме этого, объект оценки имеет обременение на площади <данные изъяты> кв.м. из общей площади земельного участка <данные изъяты> кв.м.(то есть около 39,8% от общей площади участка). Данное обстоятельство при проведении оценки оценщиком не учитывается, оценщиком сделан вывод о незначительности размера обременений участка, с чем суд не может согласиться, так как в общей сумме площадь земельного участка, имеющая обременения, составляет более трети от общей площади земельного участка-объекта оценки. Наличие обременений имеет существенное значение для определения рыночной стоимости земельного участка.

Кроме этого, несмотря на то, что объект оценки имеет обременения, оценщиком отобраны объекты-аналоги, не имеющие обременений. Однако, корректировка по элементу сравнения «обременения» (равно как и сравнение по указанному элементу) оценщиком не производилась.

В связи с использованием объектов –аналогов, не соответствующих требованиям п.14 ФСО №1 корректировка по объекту-аналогу №1(по второй группе элементов сравнения) по элементу сравнения «расстояние от города» составила 82,59%; отклонение по скорректированной цене по второй группе составило 76%.

По объекту-аналогу №3 корректировка по элементу сравнения «площадь земельного участка» составила 52,47%; отклонение от скорректированной цене по второй группе-52%.

По объекту-аналогу №4 корректировка по элементу сравнения «площадь земельного участка» составила 52,47%; отклонение от скорректированной цене по второй группе-46%.

По объекту-аналогу №5 корректировка по элементу сравнения «площадь земельного участка» составила 52,47%; отклонение от скорректированной цене по второй группе-46%.

По объекту-аналогу №6 корректировка по элементу сравнения «площадь земельного участка» составила 52,47%; отклонение от скорректированной цене по второй группе-52%.

По объекту-аналогу №7 корректировка по элементу сравнения «расстояние от города» составила 82,59%; отклонение от скорректированной цене по второй группе-76%.

Существенные различия между отобранными оценщиком объектами-аналогами привели к столь значительной корректировке по объектам-аналогам №№1,3,4,5,6,7, то есть по существу, в качестве объектов –аналогов вместо названных конкретных объектов сравнения фактически использовались иные(абстрактные) объекты.

Порядок расчета удельного показателя стоимости объекта оценки в руб./сотка в отчете не представлен (на стр.30 имеется только ссылка на то, каким образом произведен расчет без конкретизации). Итоговая сумма получена путем умножения названного удельного показателя на площадь земельного участка.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик Б.С.А. показал, что при проведении оценки объекта недвижимости использовал сравнительный подход, а в его рамках-метод сравнения продаж. Земельные участки с разрешенным использованием (ФЕР) относятся к одному ценообразующему фактору. В данном случае, учитывал вид наиболее эффективного использования. Наиболее эффективным использованием земельного участка установлено использование его «для ведения дачного хозяйства». В качестве объектов-аналогов были отобраны объекты недвижимости с разрешенным использованием (ФЕР) в связи с отсутствием предложений о продаже земельных участков с разрешенным использованием «для ведения дачного хозяйства». В качестве объектов-аналогов отобраны объекты максимально подходящие по значениям характеристик к объекту оценки.Отобраны объекты-аналоги из Всеволожского, Выборгского и Приозерского районов Ленинградской области, так как участки из данных районов относятся к сегменту рынка объекта оценки. Объекты-аналоги являются сопоставимыми с объектом оценки. Площадь обременений объекта недвижимости является незначительной. Поэтому корректировка на наличие обременения у объекта оценки не производилась. Объекты-аналоги, действительно, отличаются по площади от объекта оценки, но по остальным элементам сравнения они одинаковы. Проведенная корректировка является правильной.

Исследовав представленный отчет, показания свидетеля Б.С.А. в совокупности, суд приходит к выводу о том, что не только отобранные объекты-аналоги не соответствуют требованиям, предусмотренным п.14 ФСО №1, поскольку не являются сходными объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, а представленный отчет не соответствуют принципам обоснованности, однозначности и проверяемости, но и вывод оценщика об установлении рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода (а соответственно и установление итоговой стоимости объекта оценки) не может быть признан соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки.

С учетом изложенного в совокупности, суд не может признать представленный заявителем отчет об оценке надлежащим доказательством, как не соответствующий названным выше требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам об оценке №№1,3 в совокупности.

Статья 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

В силу пункта 16 Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.07.2011 №328, в экспертном заключении указываются, в том числе: результаты проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в частности, требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков; результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам; результаты и обоснование иные действий эксперта при проведении экспертизы при проведении экспертизы на подтверждение стоимости; вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, который должен быть мотивирован.

В данном случае представленное в материалы дела заключение эксперта саморегулируемой организации оценщиков нельзя признать соответствующим указанным положениям ФСО №5 и следовательно, надлежащим доказательством соответствия отчета оценки требованиям законодательства об оценочной деятельности по следующим основаниям.

Согласно экспертному заключению № от 10.12.2014 представленный отчет № от 07 октября 2014 года соответствует требованиям закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и стандартов НП СРО «НКСО». Выбор оценщиком метода оценки в рамках сравнительного подхода обоснован. Отказ от использования доходного и затратного подходов обоснован в тексте отчета. Расчеты стоимости объекта оценки соответствуют описанному в отчете методу, приведены в отчете в полном объеме и позволяют проверить полученный результат. Расчет выполнен без ошибок и пропусков. Допущения, использованные оценщиком в отчете, обоснованы. Вся использованная в расчетах рыночная информация указана в Отчете, имеет ссылки на источник и /или содержится в Приложении к Отчету. В Отчете не выявлены технические ошибки, допущенные оценщиком при составлении Отчета, приводящие к нарушению требований законодательства Российской Федерации.

Однако, в экспертном заключении отсутствует вывод эксперта о подтверждении конкретной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, что прямо предусмотрено пунктом 16 ФСО №5.

Поэтому, проведенная экспертиза не является подтверждением стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке.

Таким образом, заявителем по делу не представлено достоверных доказательств в обоснование требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости и в удовлетворении требований в полном объеме надлежит отказать.

Иные возражения приведенные представителями заинтересованных лиц суд не считает правовыми основаниями к отказу в удовлетворения заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении заявления дачного некоммерческого партнерства (ДНП) «<данные изъяты>» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащего на праве собственности ДНП «<данные изъяты>»(категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения дачного хозяйства, местонахождение земельного участка: <адрес> - в размере равном его рыночной стоимости <данные изъяты> рубля и об обязании Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» внести в государственный кадастр недвижимости в качестве новой кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащего на праве собственности ДНП «<данные изъяты>» (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения дачного хозяйства, местонахождение земельного участка: <адрес>-его рыночную стоимость -<данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек, отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.Е.Морозкова

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.