Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по заявлению ФИО3 ... об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области об отклонении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 2 июня 2015 года, взыскании судебных расходов,

с участием представителя заявителя - адвоката Гончарова А.В., представителя Управления Росреестра по Ростовской области - ФИО1, представителя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра Ростовской области - ФИО2,

у с т а н о в и л :

ФИО3 обратилась в суд с заявлением, указывая, что является пользователем земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: .... Считая, что кадастровая стоимость земельного участка существенно завышена, она обратилась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее по тексту Комиссия) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в связи с установлением в отношении объекта рыночной стоимости, представив отчет об оценке и положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков. Решением Комиссии от 2 июня 2015 года заявление отклонено со ссылкой на то, что разница между рыночной и кадастровой стоимостью составляет 76,4%, отчет имеет указанные в решении недостатки, поэтому не может быть признан соответствующим федеральным стандартам оценки. По мнению заявителя, решение Комиссии принято с нарушением пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263, допускающего возможность установления комиссией кадастровой стоимости в размере рыночной и в случае разницы между ними более 30% при условии представления заявителем положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков. Согласно статье 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии. Такие основания не были установлены. Учитывая, что представлено положительное экспертное заключение СРО на отчет, комиссия не была уполномочена на рассмотрение и отклонение по существу представленного заявления путем выявления недостатков отчета оценщика.

Представитель заявителя - адвокат Гончаров А.В., действующий на основании ордера и доверенности, в судебном заседании доводы и требования заявления поддержал. Дело рассмотрено в отсутствие заявителя, надлежаще извещенной о судебном заседании телефонограммой.

Председатель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра Ростовской области - ФИО2 в суд явился, просил отказать в удовлетворении заявления.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области ФИО1 возражала против удовлетворения заявления, полагая, что оспариваемое решение принято Комиссией законно и обоснованно, с соблюдением установленного порядка и прав заявителя не нарушает.

Выслушав представителей заявителя и заинтересованных лиц, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости юридические лица обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления. В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии. Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии. Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный срок, юридические лица вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при разрешении требований заявителя.

Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утвержден приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263.

Судом установлено, что ФИО3 является пользователем земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ....

Результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25.11.2014 года №777 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах муниципальных районов Ростовской области».

Кадастровая стоимость рассматриваемого земельного участка с кадастровым номером ..., установленная названным актом, составляет ... рубля.

Из материалов дела следует, что 8 мая 2015 года ФИО3 в порядке, предусмотренном ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», обратилась с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости торгового центра на основании установления рыночной стоимости объекта в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, приложив к нему кадастровую справку, отчет № ... от ... об оценке, составленный ООО «...», согласно которому рыночная стоимость объекта на 1 января 2014 года составляет ... рублей, а также экспертное заключение № ... саморегулируемой организации оценщиков НП «...» о соответствии отчета оценщика, являющегося членом этой саморегулируемой организации, требованиям законодательства, федеральных стандартов оценки и других актов.

Решением Комиссии от 2 июня 2015 года заявление правообладателя отклонено со ссылкой на то, что рыночная стоимость объекта, указанная в отчете оценщика, превышает утвержденную кадастровую стоимость на 76,4%. При этом в решении отмечено, что положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков соответствует предъявляемым требованиям по форме и содержанию, а отчет об оценке им не соответствует. В решении приведено 6 пунктов, отражающих недостатки отчета со ссылками на конкретные положения отчета и федеральные стандарты оценки.

В частности, отмечено, что отчет содержит противоречивую информацию о наличии обременения прав на земельный участок (п.4 ФСО 3); анализ общеэкономической и социально-экономической ситуации в Ростовской области в отчете выполнен по результатам 3-го квартала 2013 года, что не позволяет сделать вывод об изменениях рынка недвижимости и о динамике ценообразования на земельные участки в 4-м квартале 2013 года (п.4 ФСО 3); не подтвержден анализом вывод оценщика о поправке на площадь для рынка земель под коммерческое использование г.Ростова-на-Дону со ссылкой на экспертное мнение по материалам, собранным в отношении г.Балаково Саратовской области в 2006 году (п.4 ФСО 3); оценщик необоснованно отказался от корректировки на дату предложения аналога 2 при дате предложения – июнь 2014 года, что нарушает принцип однозначности; в отчете не отражена разница среднего уровня цен на земельные участки торгового и производственно-складского назначения, отсутствует анализ, подтверждающий сопоставимый уровень цен на земельные участки указанных видов использования (п.4 ФСО 3); использованная информация об объектах-аналогах нарушает п.22в ФСО 7 в части неиспользования в расчете конкретного предложения о продаже, приведенного в скрин-копии предложений о продаже 4-х земельных участков (л.д.20-21).

Протоколом № 17 заседания Комиссии от 2 июня 2015 года (с учетом приказов руководителя Росреестра от 5 марта 2012 года № П/91, от 18 ноября 2013 года № П/474, от 19 июня 2014 года № П/285, от 13 марта 2015 №П/107) о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое заявителем решение Комиссии принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, установленных упомянутым выше Порядком, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263.

В силу пункта 20 Порядка в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Исходя из приведенных положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка, комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, в частности, соответствие отчета об определении рыночной стоимости статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

По смыслу приведенной правовой нормы Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности независимо от наличия положительного экспертного заключения, и, следовательно, наделена полномочиями по проверке как отчета об оценке рыночной стоимости, так и положительного экспертного заключения на отчет.

Нарушений порядка создания и работы Комиссии, порядка проведения заседания и голосования по заявлению, а также каких-либо иных нарушений действующего законодательства, которые могли бы повлиять на законность принятого Комиссией решения, не установлено.

С доводами заявления об отсутствии комиссии полномочий по проверке содержания отчета об оценке при наличии положительного экспертного заключения СРО согласиться не представляется возможным, поскольку они основаны на ошибочном толковании правовых норм.

По смыслу статьи 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности комиссия обязана рассматривать по содержанию представленные документы, а не только проверять состав представленных документов, а основанием для удовлетворения заявления о пересмотре является отчет, признанный соответствующим законодательству об оценочной деятельности, установленным стандартам оценки, что в данном случае комиссия коллегиально не установила. Выводы комиссии являются мотивированными, что не исключает возможность обращения заявителя в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка посредством установления рыночной стоимости.

Для принятия решения об удовлетворении требований заявителя, рассматриваемых по правилам гл. 25 ГПК Российской Федерации, должно быть установлено, что соответствующим государственным органом, органом местного самоуправления, должностным лицом допущено неправомерное нарушение прав и свобод заявителя или создано препятствие к осуществлению заявителем его прав, свобод и нарушенное право требует восстановления. Приведенных оснований не имеется.

Заявление подлежит оставлению без удовлетворения в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

р е ш и л :

отказать в удовлетворении заявления ФИО3 ... о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 2 июня 2015 года об отклонении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., взыскании судебных расходов.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации через Ростовский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья