Гражданский кодекс часть 1

Гражданское дело № по заявлению ЗАО « КАРКАС» к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области, мэрии г.о.Тольятти, Правительству Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

У с т а н о в и л :

ЗАО «КАРКАС» является собственником земельного участка с кадастровым номером: № площадью 5087,00 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации производственной базы /зоны ПК-4/,

расположенного по адресу: <адрес> основание: договор купли-продажи №57 от 28.10.2004 года/.

Постановлением Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года Приложением №1 утверждена кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 9 350 109,48 руб.

Считая кадастровую стоимость завышенной, ЗАО «КАРКАС» обратилось в суд с требованием установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером : № равной рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке, в размере 3 107 531 руб..

В судебном заседании представитель ЗАО «КАРКАС» поддержал заявленные требования по изложенным в заявлении доводам.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области, мэрия г.о.Тольятти Правительство Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, представили отзывы на заявленные требования, в которых просили отказать в удовлетворении требований.

К участию в деле привлечены Управление Росреестра по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, ООО «Бюро оценочных технологий».

Представитель Министерства имущественных отношений Самарской области просила отказать в удовлетворении заявленных требований по доводам, приведенным в отзыве.

Представитель ООО «Бюро оценочных технологий» поддержал требования заявления.

Управление Росреестра по Самарской области не направило в суд своего представителя, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, в отзыве, направленном в суд, просило отказать в удовлетворении требований.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Дело рассмотрено в порядке главы 23 ГПК РФ.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленное ЗАО «КАРКАС» требование подлежит удовлетворению.

В соответствии с п.1, 5 ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог/ до введения в действие налога на недвижимость/ и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пункт 3 ст.66 Земельного кодекса РФ допускает установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Согласно ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года ФЗ №135 результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установлено, что в ГКН содержатся сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: № в размере 9 350 109,48 руб..

ЗАО «КАРКАС» не согласилось с кадастровой стоимостью земельного участка и заключило договор с ООО «Бюро оценочных технологий» для определения рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии со ст.11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Согласно отчета об оценке №2014.11-16/2 от 22.12.2014 года, выполненного оценщиком ФИО1, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № составляет 3 107 531 руб..

В соответствии со ст.17.1 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Положительным экспертным заключением №2681/12/14 от 26.12.2014 года, выполненным Некоммерческим партнерством Саморегулируемой

организацией оценщиков «Деловой союз оценщиков», членом которого является оценщик ФИО1, подтверждено соответствие отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности Саморегулируемой организации Некоммерческого партнерства «Деловой союз оценщиков».

Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости и нарушает его права как плательщика земельного налога, ЗАО «КАРКАС» обратилось с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением комиссии №15/4с-38 от 30 января 2015 года заявление ЗАО «КАРКАС» отклонено. В решении комиссии приведены замечания к отчету, состоящие в том, что анализ НЭИ земельного участка фактически не проводился, не исследовалось фактическое использование объекта оценки/зданий/ /п.20 ФСО№7/; исходная информация об объектах-аналогах не соответствует используемой в отчете /цена, обеспеченность коммуникациями/ /п.4 ФСО№3/; мнение эксперта о максимальном значении коэффициента вариации /33%/ является экспертным и не обосновано /п.4 ФСО№3/.

Считая свои права нарушенными, ЗАО «КАРКАС» обратилось в суд с заявлением, рассматриваемым в рамках настоящего гражданского дела.

В соответствии со ст.12 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В отзыве филиал ФГБУ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области привел следующие замечания к отчету: исходная информация об объектах-аналогах не соответствует используемой в отчете /цена, обеспеченность коммуникациями/ п.4 ФСО №3; мнение эксперта о максимальном значении коэффициента вариации /33%/ является экспертным и не обосновано –п.4 ФСО№3.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что приведенные замечания являются необоснованными.

В соответствии с п.20 ФСО №7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Исследовав отчет об оценке, суд установил, что при исследовании оценщиком использовались положения п.20 ФСО№7.

На странице 43 отчета оценщик привел анализ наиболее эффективного использования земельного участка и указал, что наиболее эффективным использованием земельного участка является текущее использование.

Текущее использование земельного участка указано на странице 18 отчета: размещение административно-складского корпуса, которое соответствует разрешенному виду использования: для дальнейшей эксплуатации производственной базы /зоны ПК-4/.

Исследование здания, расположенного на спорном земельном участке, произведено на странице 19 отчета, где оценщиком указано, что на земельном участке расположено нежилое здание Литер №, №, № площадью 3359,60 кв.м., имеющее назначение: размещение административно-складского корпуса.

В соответствии с п.4 ФСО №3, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года№254, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки /принцип существенности/;

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена /принцип обоснованности/;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования /принцип однозначности/.

Все вышеуказанные принципы оценки оценщиком соблюдены.

На странице 53 отчета указана цена объектов-аналогов в тысячах рублях, цена соответствует источникам информации, в которых также цена на продажу указана в тысячах рублях, однако, сокращение цены в рублях в базе данных «iReal» используется для удобства пользования интерфейсом базы данных. Данное обстоятельство подтверждается справкой ООО «Волга-Инфо».

Несоответствия информации по коммуникациям в отчете и источниках информации также не выявлено.

На странице 53 отчета указано, что все объекты-аналоги имеют следующие коммуникации: вода и электричество по границе земельного участка.

Указанная информация отражена в источниках информации на страницах 66-67 отчета в правом столбце.

При проведении оценки оценщиком используется коэффициент вариации, который является индикатором нормальности и однородности массива выборки объектов-аналогов, применяемых в сравнительном подходе, на итоговую стоимость оценки он не влияет.

Предел коэффициента вариации /33%/ приведен в Учебно-методическом комплексе Московского государственного университета экономики, статистики и информатики Евразийский университет, «Правовая статистика» под ред. ФИО2, Москва, 2008, стр.179-180.

Суд считает несостоятельными доводы ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, сославшегося на то, что кадастровая стоимость земельного участка является достоверной и не подлежит установлению равной рыночной стоимости ввиду не приведения заявителем доказательств ее недостоверности.

Законодательство РФ не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной обусловлено тем, что кадастровая стоимость определена методом массовой оценки земель, а рыночная стоимость определяется с учетом особенностей конкретного земельного участка.

Величина рыночной стоимости спорного земельного участка определена оценщиком в отчете об оценке, который является доказательством завышения кадастровой стоимости.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Иных замечаний к отчету об оценке заинтересованными лицами в своих отзывах не приведено.

Не привела замечаний в судебном заседании представитель Министерства имущественных отношений Самарской области, ходатайство о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка не заявила.

В связи с изложенным суд полагает, что отчет об оценке, подтвержденный экспертным заключением, является достоверным по делу доказательством, в связи с этим не усматривает основания для назначения экспертизы по инициативе суда.

Доводы заинтересованных лиц о достоверности кадастровой стоимости, о существенном расхождении величин кадастровой и рыночной стоимости земельного участка не могут служить основанием для признания отчета об оценке недостоверным доказательством и для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку методы определения кадастровой и рыночной стоимости земельного участка различны, поэтому их величины могут не совпадать друг с другом.

Доводы мэрии г.о.Тольятти о том, что снижение кадастровой стоимости приведет к снижению поступлений в местный бюджет, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, реализуемое заявителем в судебном порядке, предусмотрено законом.

Согласно ст.24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена по состоянию на 01.01.2013 года, рыночная стоимость определена отчетом об оценке на эту же дату.

Принимая во внимание отчет об оценке и положительное экспертное заключение, подтверждающее соответствие отчета требованиям законодательства, признавая, что завышение кадастровой стоимости затрагивает права заявителя как плательщика земельного налога, суд считает, что требование ЗАО «КАРКАС» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером : № площадью 5087,00 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации производственной базы/ зоны ПК-4/, расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 3 107 531 руб. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.65, 66 ЗК РФ, ст.12, 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

Требование ЗАО «КАРКАС»удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером : № площадью 5087,00 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации производственной базы / зоны ПК-4/, расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 3 107 531 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РФ в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.