Гражданский кодекс часть 1

Гражданское дело № по заявлению ООО «Предприятие пассажирских перевозок» к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области, Правительству Самарской области, мэрии г.о.Тольятти, ООО «Институт независимой оценки и аудита» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

У с т а н о в и л :

ООО «Предприятие пассажирских перевозок» на праве аренды пользуется земельным участком с кадастровым номером: № площадью 21 480 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации предприятия строительного грузового автотранспорта /зона Т-3/, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> /основание: договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ /.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: № установлена в размере 23 852 895,60 руб..

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, ООО «Предприятие пассажирских перевозок» обратилось в ООО «Институт независимой оценки и аудита» для определения рыночной стоимости земельного участка. Отчетом об оценке рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 12 850 624,80 руб..

Считая, что завышение кадастровой стоимости по сравнению с рыночной нарушает его права как налогоплательщика арендной платы, заявитель обратился в суд с требованием установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером : №

в размере 12 850 624,80 руб..

В судебном заседании представитель заявителя по доверенности ФИО1 поддержала заявленные требования по изложенным в заявлении доводам.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, мэрия г.о.Тольятти не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, представили отзывы, в которых просили отказать в удовлетворении требований.

К участию в деле привлечено Министерство имущественных отношений Самарской области.

Представитель Министерства имущественных отношений Самарской области и Правительства Самарской области по доверенностям ФИО2 просил отказать в удовлетворении заявленного требования в соответствии с доводами, изложенными в отзывах.

Представитель ООО «Институт независимой оценки и аудита» поддержал заявленные требования.

В силу ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Дело рассмотрено в порядке главы 23 ГПК РФ.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленное ООО «Предприятие пассажирских перевозок» требование подлежит удовлетворению.

В соответствии с п.1, 5 ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог/ до введения в действие налога на недвижимость/ и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пункт 3 ст.66 Земельного кодекса РФ допускает установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Согласно ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года ФЗ №135 результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установлено, что в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером: №, арендатором которого является ООО «Предприятие пассажирских перевозок».

Кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена в соответствии с приложением №1 Постановления Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 23 852 895,60 руб.

ООО «Предприятие пассажирских перевозок» не согласилось с кадастровой стоимостью земельного участка и заключило договор с ООО «Институт независимой оценки и аудита» для определения рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии со ст.11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненного оценщиком ФИО3, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № составляет 12 850 624,80 руб.

В соответствии со ст.17.1 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненным Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков», членом которого является оценщик ФИО3., подтверждено соответствие экспертируемого отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости и нарушает его права, ООО «Предприятие пассажирских перевозок» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.

Решением комиссии №№ от ДД.ММ.ГГГГ заявление ООО «Предприятие пассажирских перевозок» было отклонено, при этом комиссия отметила, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: единицы измерения по объектам-аналогам в исходных источниках информации и в отчете различны-п.4 ФСО №3; отсутствие даты на исследовании рынка по экспертному вопросу на стр.60 не позволяет его идентифицировать –п.4 ФСО №3.

После отклонения комиссией заявления заявитель обратился в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, рассматриваемым в рамках настоящего гражданского дела.

В соответствии со ст.12 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В отзыве филиал ФГБУ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области замечаний к отчету об оценке не привел, при этом сослался на то, что кадастровая стоимость земельного участка является достоверной и не подлежит установлению равной рыночной стоимости на основании отчета об оценке ввиду не приведения заявителем доказательства ее недостоверности.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что приведенные выше доводы являются необоснованными.

Законодательство РФ не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной обусловлено тем, что кадастровая стоимость определена методом массовой оценки земель, а рыночная стоимость определяется с учетом особенностей конкретного земельного участка.

Величина рыночной стоимости спорного земельного участка определена оценщиком в отчете об оценке, который является доказательством завышения кадастровой стоимости.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В соответствии с п.4 ФСО №3, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Анализируя отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что принципы обоснованности, существенности, однозначности и проверяемости в отчете соблюдены, противоречия в отчете отсутствуют.

Единицы измерения по объектам –аналогам в отчете сопоставимы с той информацией, которая содержится в их источниках.

Цена объектов-аналогов в источниках информации соответствует цене объектов-аналогов, отраженных в отчете с той лишь разницей, что их цена, указанная в источниках информации, полученных из базы данных ООО «Волга-Инфо», указана в тысячах рублях.

Согласно справке ООО «Волга-Инфо» данное сокращение используется для удобства пользования интерфейсом базы данных и данная терминология устоялась в среде профессиональных участников рынка недвижимости г.Тольятти.

К отчету об оценке на странице 60 приложено аналитическое исследование информационной системы «Центр».

Данное аналитическое исследование не содержит дату, однако, оно актуально на дату произведенной оценки- ДД.ММ.ГГГГ.

Оценщик предоставил суду копии приложений к аналитическому исследованию, где отражена дата -ДД.ММ.ГГГГ года, полный текст приложений к отчету не был приложен, чтобы, как пояснил оценщик, не перегружать отчет.

Данный недостаток отчета является несущественным и не влияющим на величину рыночной стоимости земельного участка.

Иные замечания к отчету заинтересованными лицами в отзывах и в судебном заседании представителем Министерства имущественных отношений Самарской области и Правительства Самарской области не приведены.

Ходатайств о назначении экспертизы от заинтересованных лиц не поступило.

Оснований для назначений судебной экспертизы по инициативе суда не усматривается, поскольку отчет об оценке отвечает требованиям законодательства.

В связи с изложенным суд полагает, что отчет об оценке, подтвержденный экспертным заключением, является достоверным по делу доказательством.

Доводы заинтересованных лиц о существенном расхождении величин кадастровой и рыночной стоимости земельного участка не могут служить основанием для признания отчета об оценке недостоверным доказательством и для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку разные методы при определении кадастровой и рыночной стоимости земельных участков приводят к тому, что их величины не совпадают друг с другом.

Согласно ст.24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждается кадастровой справой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Рыночная стоимость определена отчетом об оценке на эту же дату.

Доводы мэрии г.о.Тольятти о том, что заявитель не вправе предъявлять заявленные требования, суд считает несостоятельными, поскольку заявитель является арендатором спорного земельного участка.

В соответствии с условиями договора арендная плата исчисляется, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости.

Поэтому суд полагает, что кадастровая стоимость затрагивает права заявителя как плательщика арендной платы, и это обстоятельство является достаточным основанием для реализации заявителем своих прав на переоценку кадастровой стоимости земельного участка.

Принимая во внимание отчет об оценке и положительное экспертное заключение, подтверждающее соответствие отчета требованиям законодательства, признавая, что завышение кадастровой стоимости затрагивает права заявителя как плательщика арендной платы, суд считает, что требование ОООО «Предприятие пассажирских перевозок» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: № равной рыночной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 12 850 624,80 руб. является обоснованным и подлежащим удовлетворению

На основании изложенного и руководствуясь ст.65, 66 ЗК РФ, ст.12, 24.18, Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

Требование ООО «Предприятие пассажирских перевозок» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером : № площадью 21480 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации предприятия строительного грузового автотранспорта /Зона Т-3/, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 12 850 624,80 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РФ в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.