Гражданский кодекс часть 1

Гражданское дело № по заявлению ФИО2 ФИО3, ФИО5 ФИО1, ФИО6 ФИО4 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, ООО «НПО «Азимут» о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

У с т а н о в и л :

ФИО2, ФИО5, ФИО6 обратились в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, ООО «НПО «Азимут» о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В обоснование своих доводов заявители указали, что они являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером: № площадью 1178 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, б/н.

Постановлением Правительства Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена в размере 10 720 824 руб. 38 коп. Заявители обратились в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненного ООО «НПО «Азимут», и установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости в размере 4 186 656,60 руб. Решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № заявление было отклонено. С решением комиссии не согласны, просят его признать незаконным и обязать комиссию устранить допущенные нарушения прав и интересов заявителей путем принятия решения об определении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в размере 4 186 656,60 руб.

В судебном заседании представитель заявителей по доверенности ФИО7 поддержала заявленные требования.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области просила отказать в удовлетворении требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства, поскольку при исследовании объекта оценки оценщик неверно применил корректировку на транспортную доступность объектов –аналогов.

Представитель Министерства имущественных отношений Самарской области просила отказать в удовлетворении требований.

Представитель ООО «НПО «Азимут» поддержала заявленные требования.

К участию в деле привлечены ФГБУ «ФКП Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, Администрация г.о.Самары, Департамент строительства и архитектуры г.о.Самары, которые не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

ФГБУ ФКП Росреестра по Самарской области и Правительство Самарской области представили отзывы, в которых просили отказать в удовлетворении требований.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Дело рассмотрено в порядке главы 23 ГПК РФ.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что заявление подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст.66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно ст.24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Установлено, что ФИО2, ФИО5, ФИО6 являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером: № площадью 1178 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства универсальной спортивной площадки без проведения соревнований, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, б/н /основание: договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ года/.

Сведения о данном земельном участке внесены в ГКН ДД.ММ.ГГГГ года.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с приложением №2 к Постановлению Правительства Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 10 720 824,38 руб.

Будучи не согласными с кадастровой стоимостью, заявители обратились в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненным ООО «НПО «Азимут», в размере 4 186 656,60 руб.

Решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № заявление ФИО2, ФИО6, ФИО5 отклонено.

Считая свои права нарушенными, поскольку арендная плата рассчитывается из кадастровой стоимости, заявители обратились в суд об оспаривании решения комиссии.

В соответствии с п.20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года №263, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение /если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков,- положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков/, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям ст.11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В решении комиссии указано, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ »Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем:

1. сведения об объекте оценки в таблице на стр.27 противоречивы и вводят в заблуждение- п.4 ФСО №3;

2.объект оценки непосредственно примыкает к Волжскому шоссе и находится на 1 линии от дороги. Нарушен п.4 ФСО №3. Кроме того, указанное нарушение привело к неверному применению корректировки на транспортную доступность аналогов №№3 и 4 –п.22 ФСО №7.

В связи с указанными замечаниями к отчету комиссия сделала вывод о том, что несоответствие №2 существенно влияет на величину рыночной стоимости объекта оценки.

Анализируя представленный суду отчет об оценке №319-ФЛ от 21.11.2014 года, суд приходит к выводу о том, что приведенные комиссией замечания к отчету являются необоснованными.

В соответствии с п. 4 абз.4 ФСО №3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования /принцип однозначности/.

На странице 27 отчета об оценке указано, что объект оценки находится в собственности, государственная собственность на который не разграничена. Земельный участок используется заявителями на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, что также отражено на странице 27 отчета, поэтому оснований полагать, что отчет содержит противоречия и вводит в заблуждение его пользователей, не имеется.

Довод комиссии о том, что объект оценки непосредственно примыкает к Волжскому шоссе и находится на 1 линии, что данное обстоятельство повлекло неправильное применение корректировки на транспортную доступность объектов-аналогов №3 и №4, является необоснованным.

На странице 51 отчета при анализе фактора «транспортная доступность» оценщиком выделены следующие значения фактора: отличная -1 линия на главных транспортных магистралях города и области, наличие удобного подъезда и парковки; хорошая-1 линия на улицах, характеризующихся свободной транспортной доступностью /но не на главных магистралях/, наличие парковки; нормальная –доступ к объекту без особых затруднений; затрудненная- нахождение объекта внутри кварталов; значительно затрудненная- сложный поиск объектов, отсутствие асфальтовых подъездных путей, неоднозначный адрес объектов.

Транспортную доступность исследуемого объекта оценщик определил как нормальную- доступ к объекту без особых затруднений, проанализировал мнения профессиональных участников рынка недвижимости, собранные в ходе проведения интервью, и сделал вывод о том, что наиболее вероятным значением степени влияния фактора «транспортная доступность» на стоимость является 20%.

Определяя транспортную доступность объекта оценки как нормальную, оценщик указал, что при осмотре земельного участка было установлено, что земельный участок находится на территории базы по производству бутилированной воды с ограниченным въездом и охраняемой территорией, въезд на которую возможен только через ворота базы, которые располагаются на второй линии Волжского шоссе, за автозаправочной станцией, располагающейся на 1 линии. Территория базы состоит из нескольких участков. Въезд на территорию базы для грузового /коммерческого/ транспорта находится на второй линии Волжского шоссе. Проезд архитектурно отделен от въезда на прилегающую автозаправочную станцию, въезд налево в сторону Московского шоссе затруднен, разворот транспорта запрещен.

Оснований для отнесения спорного земельного участка к 1 линии /отличной или хорошей транспортной доступности/ у оценщика не имелось в связи с отсутствием свободного подъезда к земельному участку и парковки.

Доказательством того, что объект оценки не расположен на 1 линии, служит также представленное заявителем в суд градостроительное заключение 22/05-37 по обследованию земельного участка с кадастровым номером: №, выполненное ООО «Волгостромпроект», согласно которому организовать въезд на участок со стороны Волжского шоссе невозможно в связи с тем, что ширина отрезка земельного участка со стороны Волжского шоссе в размере 4,5 м не соответствует требованиям Федерального закона 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». Кроме того, ширина отрезка земельного участка со стороны Волжского шоссе по ходу движения сужается до 2,5 м.

Таким образом, изложенные в решении комиссии замечания к отчету, относящиеся к неправильному применению корректировки на транспортную доступность и, как следствие, доводы о несоответствии отчета требованиям законодательства, являются необоснованными.

Отчет об оценке, выполненный ООО «НПО «Азимут», является достоверным доказательством, его содержание, описание в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, соответствует требованиям, установленным федеральным законодательством и федеральными стандартами оценки.

Соответствие отчета об оценке требованиям закона и стандартам и правилам оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненным НП Саморегулируемой организацией оценщиков «Деловой союз оценщиков», конкретных замечаний к которому в решении комиссии не приведено.

Принимая во внимание отчет об оценке, положительное экспертное заключение, суд полагает, что требования заявителей о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ года, об обязании комиссию принять решение об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: № равной рыночной в размере 4 186 656,60 руб. подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Обязать комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем принятия решения об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: № площадью 1178 в.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства универсальной спортивной площадки без проведения соревнований, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, б/н, равной рыночной в размере 4 186 656,60 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РФ в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.