Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ТрейнСервис» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ТрейнСервис» (далее – ООО «ТрейнСервис») обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области (далее – Управление Росреестра), Администрации Псковской области, Администрации города Великие Луки об установлении кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <****>, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., равной его рыночной стоимости по состоянию на (дд.мм.гг.) в размере <данные изъяты> рублей.

В обоснование заявления указало, что ООО «ТрейнСервис» на основании договора субаренды от (дд.мм.гг.) является субарендатором частей земельного участка с КН <данные изъяты>. Затем данный земельный участок был разделен на два участка, один из которых имеет КН <данные изъяты> и является собственностью Российской Федерации. На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ООО «ТрейнСервис».

Согласно кадастрового паспорта земельного участка № (****) от (дд.мм.гг.) с КН <данные изъяты>, выданного филиалом ФГБУ «ФКП Росреестр» по Псковской области, и справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от (дд.мм.гг.), кадастровая стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> рублей. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости – (дд.мм.гг.) Отчетом «<данные изъяты>» № (****), подтвержденного положительным экспертным заключения № (****) от (дд.мм.гг.) НП «<данные изъяты>», рыночная стоимость земельного участка определена в сумме <данные изъяты> рублей.

ООО «ТрейнСервис» считает кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей реальную рыночную стоимость.

Судом в качестве заинтересованных лиц к участию в деле привлечены Территориальное управление Росимущества в Псковской области (далее ТУ «Росимущество») и ФГБУ «ФКП Росреестра».

В судебном заседании представитель ООО «ТрейнСервис» Б. К.В. заявленные требования поддержал, ссылаясь на основания, изложенные выше.

Представитель Управления Росреестра в суд не явился, направил письменный отзыв, в котором удовлетворение требования оставил на усмотрение суда.

Представитель Администрации Псковской области в суд не явился. В отзыве указал на то, что поскольку результаты государственной кадастровой оценки земельного участка не оспариваются, решение об установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости земельного участка оставил на усмотрение суда.

Представитель Администрации гор. Великие Луки в суд не явился, свою позицию по заявлению не высказал, извещен надлежащим образом.

Представитель ТУ «Росимущества» в Псковской области в суд не явился, направил отзыв с просьбой рассмотреть заявление в его отсутствие. Относительно заявленного требования высказал возражение, в котором указал на несоблюдение заявителем досудебного порядка урегулирования спора и представление ненадлежащего доказательства - положительного экспертного заключения № (****) от (дд.мм.гг.) НП «<данные изъяты>», которое не подписано и не утверждено уполномоченными должностными лицами. Кроме этого, в отзыве указывается на то, что в отчете об оценке дата проведения оценки указана (дд.мм.гг.), а составлен отчет (дд.мм.гг.). По мнению представителя ТУ «Росимущества» это является нарушение п. 8 Федерального стандарта оценки № 1 (далее ФСО N 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки». В силу указанной нормы если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

В связи с указанными обстоятельствами представитель ТУ «Росимущества» в Псковской области полагает заявление не подлежащим удовлетворению.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО1 не возражает против удовлетворения заявления ООО «ТрейнСервис». В судебном заседании пояснила, что ссылку представителя ТУ «Росимущества» в Псковской области на нарушение п. 8 ФСО № 1 считает необоснованной, так как проведение оценки в данном случае не является обязательным. Возражений относительно обоснованности расчета рыночной стоимости объекта оценки не представила. Напротив, указала, что использованные для сравнения оценщиком объекты – аналоги земельных участков относятся к категории земельных участков с разрешенным использованием, за которые устанавливается более высокая кадастровая стоимость по сравнению с объектом оценки.

Судом, на основании положений 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие представителей лиц, не явившихся в судебное заседание.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд находит заявление подлежащим удовлетворению.

Установлено, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <****>, и являющийся собственностью Российской Федерации, был преобразован из земельного участка с КН <данные изъяты>, о чем (дд.мм.гг.) в государственный кадастр недвижимости были внесены соответствующие сведения (л.д. <данные изъяты>).

На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ООО «ТрейнСервис». (дд.мм.гг.) общество обратилось в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области с заявлением о выкупе данного земельного участка с установлением цены продажи в два с половиной процента кадастровой стоимости земельного участка.

Письмом от (дд.мм.гг.) ООО «ТрейнСервис» было разъяснено о возможности осуществить выкуп названного земельного участка по цене равной его кадастровой стоимости.

Согласно кадастрового паспорта земельного участка с КН <данные изъяты> № (****) от (дд.мм.гг.) выданного филиалом ФГБУ «ФКП Росреестр» по Псковской области кадастровая стоимость земельного участка на дату постановки его на учет составляет <данные изъяты> рублей.

В соответствии с абзацами первым и вторым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

К таким лицам, в частности, относятся лица, имеющее исключительное право выкупа земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если выкупная цена такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса РФ.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ определено, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом, согласно ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и ст. 39.4 Земельного кодекса РФ при определении выкупной цены применяется кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года №316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

Согласно пункта 5 Правил государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Во исполнение пунктов 11 и 13 Правил приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года № 222 утверждены Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка.

Постановлением Администрации Псковской области № 477 от 29 ноября 2011 года «Об утверждении результатов государственной оценки земель населенных пунктов на территории Псковской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Псковской области.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в размере <данные изъяты> рублей на основании пункта 2.1.3 Методических указаний путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, ООО «ТрейнСервис» имеет заинтересованность в определении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, так как это влияет на права общества, как собственника объектов, расположенных на участке, по определению выкупной цены земельного участка.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В соответствии с пунктом 2.6 Методических указаний, в случае образования нового или выявления ранее учтенного земельного участка кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

В подтверждение заявленного требования об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости заявителем представлен отчет об оценке ФГУП «Г.» от (дд.мм.гг.) № (****), согласно которого рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату внесения сведений о вновь образованном участке в государственный кадастр недвижимости ((дд.мм.гг.)) определена в размере <данные изъяты> рублей.

По мнению суда, Отчет об оценке № (****) от (дд.мм.гг.) отвечает требованиям Федерального Закона «Об оценочной деятельности», Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к отчету. В нем обосновано применение выбранного оценщиком способа оценки методом сравнительного подхода, указаны аналоги, использованные для определения стоимости объекта оценки. При исследовании стоимостных характеристик аналогов оценки установлено, что они (аналоги) относятся к категории земель с видом разрешенного использования, стоимость квадратного метра которых выше, чем стоимость квадратного метра объекта оценки (п. 1.2 Приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов"). К экспертному заключению приложены копии соответствующих свидетельств, страхового полиса, и диплома, подтверждающих квалификацию и право на проведение оценки оценщиком Г. Ю.В. В отчете рыночная стоимость спорного земельного участка определена на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость.

На указанный отчет также представлено положительное экспертное заключение № (****) от (дд.мм.гг.) НП «<данные изъяты>», из которого следует, что выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, являются обоснованными.

Учитывая изложенное, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке № №(****) от (дд.мм.гг.), а также положительно заключение о проверке отчета № (****) от (дд.мм.гг.) являются относимыми и допустимыми доказательствами, которые подтверждают обоснованность доводов заявителя о несоответствии кадастровой стоимости спорного земельного участка, содержащейся в Государственном кадастре недвижимости, его рыночной стоимости, определенной на (дд.мм.гг.).

Доводы представителя ТУ «Росимущество» о несоблюдении заявителем досудебного порядка и о недопустимости представленного положительного экспертного заключения, суд отклоняет. В материалах дела имеется уведомление комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от (дд.мм.гг.) № (****) об отказе в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. Представителем заявителя в судебное заседание представлен подлинник положительного экспертного заключения № (****), утвержденного и подписанного компетентными должностными лицами, имеется печать учреждения.

Утверждение ТУ «Росимущества» о нарушении срока составления отчета об оценке, установленного п. 8 ФСО № 1, не принимается во внимание судом, как основанное на неправильном толковании нормы права. В силу указанного пункта трехмесячный срок от даты оценки до даты составления отчета должен быть соблюден, если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случаях, предусмотренных ст. 8 Закона об оценочной деятельности. Указанная норма права не предусматривает обязательного проведения оценки при продаже земельного участка объекта собственнику объектов недвижимости, расположенных на участке. Напротив, абзацем 18 статьи закона предусмотрено, что если цена государственного или муниципального имущества либо размер арендной платы за него установлены в соответствии с другими федеральными законами в связи с продажей, передачей в аренду или обременением сервитутом, рыночная стоимость данного имущества в соответствии с настоящим Федеральным законом не устанавливается. Так как выкупная цена земельного участка для собственника недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, определяется кадастровой стоимостью, которая может соответствовать рыночной, то при совершении сделки оценка земельного участка не требуется.

Таким образом, требование заявителя о признании кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на (дд.мм.гг.) в размере <данные изъяты> рублей подлежит удовлетворению.

В соответствии с положениями ст. 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета. В данном случае таким органом, в соответствии со ст. 24.19 Закона «Об оценочной деятельности», является ФГБУ «ФКП Росреестра».

В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Заявление Общества с ограниченной ответственностью «ТрейнСервис» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <****>, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты> равной его рыночной стоимости по состоянию на (дд.мм.гг.) в размере <данные изъяты> рублей.

Данное решение является основанием для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме через Псковский областной суд.

Судья Псковского областного суда: Овчинников А.Г.