Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Открытого акционерного общества «Российские железные дороги» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Открытое акционерное общество «Российские железные дороги» в лице филиала Юго-Восточной железной дороги (ОАО «РЖД») обратилось с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 8233 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости согласно Отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> По сведениям государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость названного земельного участка составляет <данные изъяты> рублей, утверждена решением Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от ДД.ММ.ГГГГ№.

ОАО «РЖД» полагает, что результаты государственной кадастровой оценки данного земельного участка значительно завышены, чем нарушаются права ОАО «РЖД» как налогоплательщика. В подтверждение чего представлен Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, составленный оценщиком ООО «Ф».

Представители ответчиков Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области возражали против удовлетворения требований ОАО «РЖД» об установлении кадастровой стоимости названного земельного участка равной его рыночной стоимости согласно Отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 66 названного Кодекса для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В соответствии с п.п.11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Согласно части 4 статьи 16 того же Федерального закона учет изменений объекта недвижимости возможен на основании решения суда.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, для определения которой в случае необходимости судом назначается экспертиза.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В соответствии с указанной статьей решения Комиссии могут быть оспорены в суде. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами только в случае отклонения Комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо в случае, если такое заявление не рассмотрено Комиссией в течение месяца с даты его поступления.

Из материалов дела усматривается, что 22.04.2015г. ОАО «Российские железные дороги» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Липецкой области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № и установления в отношении этого земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

К названному заявлению, зарегистрированному Управлением Росреестра по Липецкой области за №ДД.ММ.ГГГГ, ОАО «РЖД» приложены: кадастровая справка о кадастровой стоимости земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ на 1 л. в 1 экз., нотариально заверенная копия свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии <адрес> на 1 л. в 1 экз., отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>№ на 96 листах в 1 экз., экспертное заключение № на отчет № на 12 л. в 1 экз., CD диск содержащий отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение в форме электронных документов в количестве 1 шт., копия доверенности на заместителя начальника железной дороги от ДД.ММ.ГГГГ №№ на 7 л. в 1 экз.

Представителем Управления Росреестра по Липецкой области не оспаривалось то обстоятельство, что указанные в названном заявлении от 22.04.2015г. приложения действительно были представлены ОАО «Российские железные дороги» в Комиссию.

Согласно Уведомлению об отклонении заявления к рассмотрению на комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Липецкой области от ДД.ММ.ГГГГ. № упомянутое заявление ОАО «Российские железные дороги» от 22.04.2015г. отклонено к рассмотрению Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Липецкой области в связи с тем, что не представлен Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ рыночной стоимости земельного участка, на основании которого оспаривается кадастровая стоимость, составленный в форме электронного документа (не подписан усиленной квалифицированной электронной подписью), не представлено экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, составленное ООО «Р» в форме электронного документа (не подписано усиленной квалифицированной электронной подписью). Согласно ст.11 ФЗ от 29.07.1998г. №135-ФЗ отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации. Представленный отчет, составленный в бумажном виде, подписан оценщиком, который провел оценку, а также скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Отчет, составленный в форме электронного документа, подписан только усиленной квалифицированной электронной подписью оценщика. Представленное экспертное заключение, составленное в бумажном виде, подписано экспертом, а также скреплено печатью Р. Экспертное заключение в форме электронного документа, подписано только усиленной квалифицированной электронной подписью эксперта.

Из представленного суду представителем Управления Росреестра по Липецкой области письма от ДД.ММ.ГГГГ№, адресованного Управлением Росреестра по Липецкой области ОАО «Российские железные дороги», следует, что в названном уведомлении № от ДД.ММ.ГГГГ допущены технические ошибки, а именно: в абзаце втором вместо слов «№ от ДД.ММ.ГГГГ» следует читать №№ от ДД.ММ.ГГГГ», в абзаце втором вместо слов «№ от ДД.ММ.ГГГГ» следует читать «№ от ДД.ММ.ГГГГ», в пунктах 5,7 приложения к уведомлению вместо слов «№» следует читать «№

В пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации» №28 от 30 июня 2015г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что о соблюдении досудебного порядка свидетельствует решение Комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо документы, подтверждающие факт обращения в Комиссию и нерассмотрения ею заявления в установленный законом срок. Если заявление не было принято Комиссией к рассмотрению (например, в связи с отсутствие отчета о рыночной стоимости, правоустанавливающих документов), то такое обращение не свидетельствует о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

При изложенных обстоятельствах суд не может согласиться с доводами представителей ответчиков о том, что заявителем ОАО «Российские железные дороги» в данном случае не был соблюден установленный Законом об оценочной деятельности досудебный порядок урегулирования спора.

В данном случае заявителем при подаче заявления в суд приведены сведения о соблюдении указанного порядка досудебного урегулирования спора. Представленное Управлением Росреестра по Липецкой области суду письмо от ДД.ММ.ГГГГ№ с учетом фактических обстоятельств, установленных судом по данному делу, не может быть признано доказательством, объективно свидетельствующем о несоблюдении ОАО «РЖД» установленного законом досудебного порядка урегулирования спора.

Определением Липецкого областного суда от 22.07.2015г. отказано в удовлетворении ходатайства представителей ответчиков об оставлении без рассмотрения названных требований ОАО «РЖД» по основаниям статьи 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № напрямую затрагивают права и обязанности ОАО «РЖД».

Обращение ОАО «РЖД» с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в полной мере согласуется с положениями пунктов 1 и 5 статьи 65, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 390 и пунктом 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которых федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В этой связи не может служить основанием к отказу в удовлетворении заявленных ОАО «РЖД» требований то обстоятельство, что в ходе судебного разбирательства данного дела произошел раздел земельного участка с кадастровым номером № на два земельных участка с кадастровыми номерами № и №, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены соответствующие записи ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с учетом того, что сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости являются сведениями федерального государственного информационного ресурса (государственного кадастра недвижимости), носят общедоступный характер и используются для определения налоговых и иных платежей, утверждаются решением исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или решением органа местного самоуправления, оспаривание сведений о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется по правилам производства по делам, возникающим из публичных правоотношений; с 15 сентября 2015 года по правилам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (пункт 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", статья 24.12 Закона об оценочной деятельности, глава 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 1 Федерального закона от 8 марта 2015 года N 22-ФЗ "О введении в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации").

В силу части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 данного Кодекса.

Федеральным законом от 29 июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам. Согласно статье 24.18 названного Закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. При этом в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости закон предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст.3 Закона об оценочной деятельности).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта. Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (ст.12 Закона об оценочной деятельности).

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной стоимости в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов является дата, по состоянию на которую сформирован перечень. Такой датой для существующей кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером № является ДД.ММ.ГГГГ

Согласно проведенной по делу судебной экспертизе № от ДД.ММ.ГГГГ (на основании определения Липецкого областного суда от 24.07.2015г.) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб. Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности«, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Пунктом 24 упомянутого Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражения заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах с учетом того, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, с учетом положений названного пункта Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации суд, проанализировав названное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает возможным определить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> руб.

Представитель ОАО «РЖД» полагал, что представленный Отчет об оценке, в том числе при наличии на него положительного экспертного заключения №, подготовленного Экспертным Р» от ДД.ММ.ГГГГ, является надлежащим доказательством определения и установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Исследовав и оценив представленные в материалы административного дела доказательства в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, выслушав объяснения представителей сторон, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований ОАО «РЖД».

Разрешая заявленные требования, суд отмечает, что в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, в данном случае лежит на ОАО «РЖД». Если административные ответчики возражают против удовлетворения требований они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы. При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ и Федеральных стандартов.

По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

Согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ Экспертным советом ООО «Р» проведена нормативно-методическая экспертиза. Эксперт К. исходил из того, что представленный на экспертизу экземпляр отчета соответствует оригиналу.

В экспертном заключении указано, что эксперт в процессе экспертизы проверил Отчет об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона №135-ФЗ от 29 июля 1998г., федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов СРО РОО (ССО-РОО 2010) посредством анализа текста отчета.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования, состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.

Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1) предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №3) установлено, что целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется заданием на оценку.

Проверяя соответствие представленной в Отчете информации требованиям достаточности и достоверности, суд отмечает следующее:

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1) информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Подпунктом «в» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7) установлено, что для определения стоимости недвижимости необходимо анализировать рынок недвижимости, в том числе производить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

В соответствии с пунктами 12- 14 ФСО №1 сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Из отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ видно, что оценщиком в рамках сравнительного подхода использовался метод сравнения продаж. Данный метод базируется на сборе данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, аналогичным оцениваемым. В качестве объектов-аналогов оценщиком были выбраны земельные участки, предназначенные под строительство и размещение нежилых капитальных объектов, расположенные в населенных пунктах Липецкой и Воронежской областях. (<адрес>). Анализ представленной в таблице 10.4 Отчета об оценке информации об объектах-аналогах свидетельствует о том, что по объектам – аналогам №1,№2,№4 приведена ошибочная информация относительно времени продажи (условий рынка) – июнь 2012г., не соответствующая информации в объявлениях о продаже.

Время продажи (условий рынка) является основным ценообразующим фактором, требующим внесения корректировки.

По объектам-аналогам №1, №2, №4 время продажи указано - июнь 2012г. Из материалов приложения №2 следует, что в объявлении об объекте-аналоге №1- указана дата ДД.ММ.ГГГГ, об объекте-аналоге №2 – указана дата и время добавления- ДД.ММ.ГГГГ, об объекте-аналоге №4- указана дата- ноябрь.

Кроме того, по объекту-аналогу №2 в Отчете об оценке указана ошибочная информация о виде права на земельный участок (в объявлении о продаже - аренда с правом выкупа, в Отчете об оценке – право собственности). Вид права на земельный участок является основным ценообразующим фактором, требующим внесения корректировки.

Из объяснений представителя ОАО «РЖД», а также допрошенного в ходе судебного разбирательства оценщика С. следует, что время продажи - июнь 2012г. указано с учетом дополнительно полученной оценщиком информации об объектах – аналогах в ходе работы над указанным Отчетом об оценке. Соответствующая информация приведена в названном Отчете об оценке.

Так, по объекту – аналогу №1 в Отчете указано, что в результате обзвона Светланы по указанному в Отчете и объявлении телефону было установлено, что на дату проведения оценки земельный участок, площадью 10 соток, расположенный в <адрес> в 30 км от трассы Л-Г, предлагался на продажу в июне 2012г. по цене 800000 руб.

По объекту –аналогу №2 указано, что путем обзвона Олега (представителя продавца) на дату проведения оценки установлено, что указанный в этом объявлении земельный участок в <адрес> предлагался на продажу в июне 2012г. по цене 1800000 руб., вид передаваемых прав - право собственности.

Таким образом, наличие в Отчете об оценке отмеченных ошибок оказывает влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № что вызывает сомнение в достоверности рыночной стоимости объекта оценки, определенной в указанном Отчете.

Изложенное противоречит требованиям ФСО №1, поскольку использованная в Отчете об оценке информация не позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки.

Доводы представителя ОАО «РЖД» и его пояснения о дополнительном интервьюировании представителей продавцов указанных земельных участков по объявлениям о датах экспонирования объектов (выставлении на продажу), а также о виде права собственности на объект-аналог №2, какими-либо объективными данными в Отчете не подтверждены, не представлены такие доказательства и в ходе судебного разбирательства.

Таким образом, суд соглашается с позицией представителей административных ответчиков о том, что представленный ОАО «РЖД» Отчет не соответствует требованиям ФСО №1 о достаточности и достоверности информации, используемой при проведении оценки, а также принципу проверяемости.

В ФСО №3 закреплены такие принципы составления отчета об оценке, которых должен придерживаться оценщик, как существенность, обоснованность, однозначность, проверяемость, достаточность приведенной информации.

Суд считает, что названным требованиям не соответствует информация об объектах-аналогах, использованная оценщиком при проведении оценки рыночной стоимости упомянутого земельного участка. Изложенное позволяет суду усомниться в правильности и обоснованности полученного оценщиком результата итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка.

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости и определенной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем представленный ОАО «РЖД» Отчет об оценке суд не находит надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

Возражения представителя ОАО «РЖД», показания оценщика С. не опровергли доводы представителей административных ответчиков о том, что представленный суду Отчет об оценке не может в данном случае быть признан доказательством, отвечающим приведенным выше требованиям закона.

С учетом установленных по делу обстоятельств суд приходит к выводу о том, что Отчет об оценке рыночной стоимости названного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого представитель ОАО «РЖД» просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, как не отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, противоречащий федеральным стандартам оценки, не может являться достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой взамен его кадастровой стоимости.

Такой отчет об оценке не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше Отчет об оценке, не подтверждает объявленный в нем размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке наряду с другими доказательствами, и не имеет для суда заранее установленной силы.

Статья 17.1 Закона «Об оценочной деятельности» устанавливает, что под экспертизой отчета понимаются действия эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям этого Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 июля 2011г. №328 утвержден Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (ФСО №5), пунктом 4 которого установлено, что под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком, являющимся членом данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.

В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками).

В данном случае представленное в материалы дела заключение эксперта нельзя признать соответствующим указанным положениям ФСО№5 и, следовательно, надлежащим доказательством соответствия отчета оценки требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В силу положений Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности», экспертное заключение на отчет оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости является одним из видов письменных доказательств, и подлежит оценке наряду с другими доказательствами по делу. Данная экспертиза являлась нормативно-методической, и, исходя из задач экспертизы, перед экспертом не ставилась задача анализа исходных данных, Отчет об оценке проверен посредством анализа текста, при отсутствии гарантии точности исходных данных.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, проведенная экспертиза отчета носит нормативно-методический характер и не является подтверждением стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке.

Эксперт не проводил личное ознакомление с объектом оценки, не проводил анализ на достоверность исходных данных, заявленных оценщиком в указанном отчете об оценке, составив экспертное заключение только на основе анализа отчета об оценке. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке предъявляемым к нему требованиям, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Других доказательств, подтверждающих заявленные требования, ОАО «РЖД» суду не представлено.

Как уже указывалось выше, обязанность по доказыванию размера установленной в отношении земельного участка его рыночной стоимости лежит на административном истце - ОАО «РЖД». При рассмотрении настоящего дела надлежащие доказательства в подтверждение данного обстоятельства суду представлены не были.

При таких данных суд считает, что заявленные ОАО «РЖД» требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости в указанном выше размере, подлежат отклонению.

Вместе с тем, в рамках данного дела проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости названного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Из экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, объяснений эксперта З. в суде следует, что согласно Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Оценивая представленное экспертное заключение в качестве допустимого и достоверного доказательства, суд считает, что оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший заключение эксперт имеет высшее техническое образование, степень магистра техники и технологии по направлению «строительство», соответствующую квалификацию по экспертной специальности:16.1-«исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними», стаж экспертной работы с 2007г., образование по программе »Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертиза проведена на основании определения суда.

Доказательств того, что рыночная стоимость упомянутого объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в этом экспертном заключении, в материалах дела не имеется.

Суд, исследовав заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Экспертом З. проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. При этом в заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка, в нем присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток, приведены расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом. Экспертом составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности его площади, вида разрешенного использования, количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Произведен анализ рынка объекта оценки. Подробно описан процесс оценки земельного участка в части применения подходов к оценке, приведены расчеты, обоснованы применение сравнительного подхода и отказ от применения доходного и затратного подходов.

Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: местоположению, цене предложения, состоянию рынка, объему оформленных прав, рыночным условиям, площади участка, функциональному использованию участка, наличию инженерных коммуникаций.

При оценке эксперт обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002г. №568-р.

При таких обстоятельствах суд считает, что названное экспертное заключение соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Оснований не доверять выводам указанной экспертизы у суда не имеется, поскольку она назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, а доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалах дела не содержится. Экспертное исследование содержит фотоматериал, сведения о примененных экспертом при исследовании методик, список использованной литературы и нормативно-методических рекомендаций, подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Как следует из материалов дела, экспертом З. определение рыночной стоимости названного земельного участка проведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

При определении рыночной стоимости земельного участка на ретроспективную дату эксперт при производстве экспертизы использовал информацию о продаже земельных участков категории земель населенных пунктов – под производственную застройку (для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов) за период – май 2011г. – май 2012г., информационной базой служит архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях. Сведения по предложениям о продажах земельных участков категории земель населенных пунктов – под производственную застройку за период май 2011г. – май 2012г. приведены экспертом в приложении к заключению. В качестве объектов сравнения выбраны предложения по продаже земельных участков категории: земли населенных пунктов с разрешенным использованием, предполагающим размещение промышленных объектов и расположенных в промышленной зоне г.Липецка. Информация об объектах-аналогах и сравнительный анализ объекта, представленного на экспертизу с объектами-аналогами, сведена в таблицу.

Согласно названному экспертному заключению экспертом З. приведено подробное обоснование применения или неприменения в данном случае тех или иных корректировок. Так, экспертом приведено обоснование применения повышающей корректировки на время продажи (условия рынка) для объектов-аналогов №1,№3.

Приведено обоснование корректировки на местоположение объекта, которая требуется, когда географическое положение объекта сравнения отличается от положения объекта оценки. Внесение поправки на местоположение довольно ощутимо сказывается на стоимости оцениваемого участка. При этом анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным, экономическим и другим факторам. Представленный для исследования земельный участок расположен в <адрес>. Объекты – аналоги располагаются в <адрес>. В связи с чем для объектов-аналогов №1, №2 и №3 необходимо применение поправки на местоположение. Корректировка на местоположение определяется с помощью коэффициентов и составляет 0.70 (таблица согласно Справочнику оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. Под ред. ФИО1. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Нижний Новгород, 2014. (том 3, стр.239).

Экспертное заключение содержит мотивированное обоснование применения корректировки на площадь земельного участка, а также на наличие инженерных коммуникаций.

В названный Справочник, как это следует из его содержания, включены корректирующие коэффициенты по земельным участкам, относящиеся к прошлым периодам, начиная с 2007г. Наряду с результатами экспертных исследований в данный том включены некоторые результаты статистического анализа и обработки рыночных данных по ценам продаж (предложений) свободных земельных участков, опубликованных в печатных и электронных средствах информации. Наиболее значимыми параметрами такого типа являются рыночные характеристики, относящиеся к прошлым годам, начиная с 2007г. Полученные таким образом соотношения могут использоваться в качестве корректирующих коэффициентов при оценке рыночной стоимости земельных участков на дату в прошлом, что актуально в связи с проблемой оспаривания кадастровой стоимости. Представленный материал представляет собой результат исследований рынка. Полученные в результате этих исследований рыночные соотношения отражают экспертное мнение около 200 оценщиков из 48 городов Российской Федерации. Справочник содержит информацию о шкале корректировок для сравнения объектов – аналогов с объектами оценки по территориальному признаку в пределах области.

Как это следует из материалов дела, при проведении исследования эксперт руководствовался Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки и применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений земельных участков <адрес> в связи с отсутствием рынка предложений по земельным участкам, расположенным непосредственно в <адрес>, о чем указал эксперт З. в судебном заседании.

В качестве аналогов объекта оценки экспертом выбрано 5 объектов сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

В экспертном заключении дана надлежащая оценка анализу рынка земельных участков, иных внешних факторов, не относящихся к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, собрана и проанализирована информация, необходимая для проведения оценки земельного участка.

Суд приходит к выводу о том, что экспертное заключение эксперта З. соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертизы не допущено.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62,82,84 Кодекса административного судопроизводства в Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.

Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к Отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и достоверности. У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы, изложенных в указанном заключении, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Суд признает заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб., определенную по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", статье 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает необходимым в удовлетворении требований ОАО «РЖД» к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Липецкой области отказать, соглашаясь с позицией его представителя о том, что ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Липецкой области не является надлежащим административным ответчиком по заявленным ОАО «РЖД» требованиям.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 с Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области в пользу ОАО «РЖД» подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш ИЛ :

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 8 233 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов - для обслуживания технических зданий, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере равном его рыночной стоимости - <данные изъяты>

В удовлетворении требований Открытого акционерного общества «Российские железные дороги» к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Липецкой области - отказать.

Датой обращения в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка считать ДД.ММ.ГГГГ.

Решение является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих изменений в сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №

Взыскать в пользу Открытого акционерного общества «Российские железные дороги» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей с Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Липецкого областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья - Т.А. Игнатенкова

Копия верна: судья Т.А. Игнатенкова

секретарь