Гражданский кодекс часть 1

представителя административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю Кийковой Е.А.,

эксперта В.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Агрохлебпродукт» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

АО «Агрохлебпродукт» обратилось с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости.

В обоснование иска АО «Агрохлебпродукт» указало, что обществу на праве общей долевой собственности принадлежат земельные участки:

100/3867 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:02:000000:1186, из земель сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, общей площадью 3768476 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, Ипатовский район, территория муниципального образования Кевсалинского сельского совета секция 6 контуры 11, 14, 20, секция 14 контуры 95, 96, 106, 108, 151, секция 17 контуры 6, 12;

200/7550 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:02:000000:1263, из земель сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, общей площадью 7324034 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, Ипатовский район, территория муниципального образования Кевсалинского сельсовета секция 5 контуры 116, 119, 123, секция 3 контуры 1,6, 11, секция 2 контуры 76, 27, секция 1 контур 11;

100/59008 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:02:000000:6, из земель сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, общей площадью 57240963 кв.м, местоположение: Ставропольский край, Ипатовский район, территория муниципального образования Кевсалинского сельсовета.

Кадастровая стоимость указанных земельных участков определена: с кадастровым номером 26:02:000000:1186 по состоянию на 01 января 2015 года в размере 25699498,93 рублей, с кадастровым номером 26:02:000000:1263 по состоянию на 04 марта 2015 года в размере 49946982,27 рублей, с кадастровым номером 26:02:000000:6 по состоянию на 21 апреля 2015 года в размере 390360471,27 рубля.

18 мая 2016 года АО «Агрохлебпродукт» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости вышеназванных земельных участков, равной их рыночной по состоянию на дату их оценки, определенной оценщиком ООО «Деловой партнер» в отчетах об оценке №№ 00279,00287,00288 от 08 апреля 2016 года: земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:1186 по состоянию на 01 января 2015 года в размере 4768 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:1263 по состоянию на 04 марта 2015 года в размере 10528 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:6 по состоянию на 21 апреля 2015 года в размере 69292 000 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 27 мая 2016 года указанное заявление отклонено.

Полагая результаты государственной кадастровой оценки принадлежащих обществу на праве общей долевой собственности земельных участков недостоверными и нарушающими его права плательщика земельного налога на это имущество, поскольку его кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость и ведёт к неправомерному увеличению земельного налога, АО «Агрохлебпродукт» просит установить кадастровую стоимость земельных участков, равной их рыночной.

В судебное заседание административный ответчик Министерство имущественных отношений Ставропольского края и заинтересованное лицо администрация муниципального образования Кевсалинского сельсовета Ипатовского района Ставропольского края не явились, просили о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, извещенный о дне, времени и месте рассмотрения дела, не явился, о причине неявки суд не известил.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

Представитель административного истца АО «Агрохлебпродукт» Задорожная Е.Е. в судебном заседании поддержала административный иск, с учетом судебного экспертного заключения уточнила исковые требования и просила установить кадастровую стоимость земельных участков, равной их рыночной стоимости: земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:1186 по состоянию на 01 января 2015 года в размере 7383479 рублей, земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:1263 по состоянию на 04 марта 2015 года в размере 14851147 рублей, земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:6 по состоянию на 21 апреля 2015 года в размере 102881100 рублей.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю Кийкова Е.А. просила вынести законное и обоснованное решение, при этом выводы судебной оценочной экспертизы о величине рыночной стоимости земельных участков не оспаривала.

В представленных в суд письменных возражениях заинтересованное лицо администрация муниципального образования Кевсалинского сельсовета Ипатовского района Ставропольского края просила в удовлетворении требований отказать, поскольку значительное уменьшение кадастровой стоимости земельных участков, ниже средней кадастровой стоимости по Ипатовскому району, повлечет снижение поступлений денежных средств от уплачиваемого истцом земельного налога в бюджет муниципального образования.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, объяснения эксперта В.Н., суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговым периодом признается календарный год (статья 390, пункт 1 статьи 393 этого же Кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66).

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, АО «Агрохлебпродукт» на праве общей долевой собственности принадлежат земельные участки:

200/7550 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:02:000000:1263, из земель сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, общей площадью 7324034 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, Ипатовский район, территория муниципального образования Кевсалинского сельсовета секция 5 контуры 116, 119, 123, секция 3 контуры 1,6,11, секция 2 контуры 76,27, секция 1 контур 11, в соответствии с договором купли-продажи земельной доли от 31 августа 2015 года, заключенным между З.Н. и АО «Агрохлебпродукт»;

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1381 года «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае по состоянию на 1 января 2015 года.

Согласно представленным в деле кадастровым справкам от 20 июля 2016 года, выданным филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость земельных участков определена: с кадастровым номером 26:02:000000:1186 по состоянию на 01 января 2015 года в размере 25699498,93 рублей, с кадастровым номером 26:02:000000:1263 по состоянию на 04 марта 2015 года в размере 49946982,27 рублей, с кадастровым номером 26:02:000000:6 по состоянию на 21 апреля 2015 года в размере 390360471,27 рубля.

В силу вышеизложенных законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении данных земельных участков затрагивает права и обязанности их собственника АО «Агрохлебпродукт» как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объектов недвижимости, и дает последнему право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этих участков.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости, АО «Агрохлебпродукт» в подтверждение величины их рыночной стоимости представило составленные оценщиком ООО «Деловой партнер» А.С. отчеты об оценке №№ 00279,00287,00288 от 08 апреля 2016 года, согласно которым рыночная стоимость земельных участков составила: с кадастровым номером 26:02:000000:1186 по состоянию на 01 января 2015 года в размере 4768 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:1263 по состоянию на 04 марта 2015 года в размере 10528 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:6 по состоянию на 21 апреля 2015 года в размере 69292 000 рублей.

На указанные отчеты об оценке Саморегулируемой организацией оценщиков Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», членом которой является оценщик, составивший отчеты, даны положительные экспертные заключения от 06 мая 2016 года №№ 342/05-16, 342/06-16, 342/07-16, соответственно.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельных участков, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № 183/08/16-Э от 24 августа 2016 года, выполненной экспертом Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо-Кавказский федеральный университет» Юридического института Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований, рыночная стоимость земельных участков на дату их кадастровой оценки составила: земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:1186 по состоянию на 01 января 2015 года в размере 7383479 рублей, земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:1263 по состоянию на 04 марта 2015 года в размере 14851147 рублей, земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:6 по состоянию на 21 апреля 2015 года в размере 102881100 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт применил сравнительный и доходный подходы, обосновав отказ от применения затратного подхода.

В рамках сравнительного подхода экспертом проведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежат оцениваемые участки, подобран ряд аналогов, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектами оценки.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, выявленные отличия объектов - аналогов от объектов оценки откорректированы с обоснованием этих поправок и их значений.

Использованные экспертом объекты-аналоги расположены в одной агроклиматической зоне бонитировки пашни Ставропольского края с оцениваемыми объектами и сопоставимы с объектами оценки по местоположению, условиям финансирования, по виду передаваемых прав (по всем участкам предложено к продаже право собственности), целевому использованию (для сельскохозяйственного производства, посевные площади), а также другим характеристикам, влияющим на стоимость объекта.

Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки, и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки, что отвечает требованиям Федерального стандарта оценки № 1.

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены скриншоты интернет-страниц с объявлениями о продаже объектов- аналогов.

В заключении приведен подробный расчет стоимости оцениваемых земельных участков с применением доходного подхода и согласование результатов расчетов различными подходами стоимости этих объектов оценки.

Допрошенный в судебном заседании эксперт В.Н., составивший вышеуказанное экспертное заключение, подтвердил его выводы, обосновав необходимость примененных подходов оценки и выбор объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода, примененные им корректировки в отношении выявленных отличий объектов - аналогов от объектов оценки по баллу бонитета, площади и скидке на уторгование, а также отказ от применения корректировок по другим элементам сравнения.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности ответов, а также выводов и суждений эксперта у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, не представлено.

Значительное же отличие от кадастровой стоимости земельных участков величины рыночной стоимости этих участков, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

На основании изложенного, административный иск АО «Агрохлебпродукт» об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости по состоянию на дату их кадастровой оценки, подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

В силу положений абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», поскольку Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

По настоящему делу заявление АО «Агрохлебпродукт» о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 18 мая 2016 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования Акционерного общества «Агрохлебпродукт» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:1186, из земель сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, общей площадью 3768476 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, Ипатовский район, территория муниципального образования Кевсалинского сельского совета секция 6 контуры 11, 14, 20, секция 14 контуры 95, 96, 106, 108, 151, секция 17 контуры 6, 12, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года в размере 7383479 рублей (семь миллионов триста восемьдесят три тысячи четыреста семьдесят девять рублей).

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:1263, из земель сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, общей площадью 7324034 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, Ипатовский район, территория муниципального образования Кевсалинского сельсовета секция 5 контуры 116, 119, 123, секция 3 контуры 1,6, 11, секция 2 контуры 76, 27, секция 1 контур 11, равной его рыночной по состоянию на 04 марта 2015 года в размере 14851147 рублей (четырнадцать миллионов восемьсот пятьдесят одна тысяча сто сорок семь рублей).

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:6, из земель сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, общей площадью 57240963 кв.м, местоположение: Ставропольский край, Ипатовский район, территория муниципального образования Кевсалинского сельсовета, равной его рыночной по состоянию на 21 апреля 2015 года, в размере 102881100 рублей (сто два миллиона восемьсот восемьдесят одна тысяча сто рублей).

Заявление АО «Агрохлебпродукт» о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 18 мая 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 23 сентября 2016 года.

Судья Мекерова С.Р.